觀點網(wǎng) 3月30日，富力地產(chǎn)披露了2024年年度業(yè)績公告。

數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)全年營業(yè)額同比下降51.15%至177.01億元，公司擁有人應(yīng)占虧損177.1億元，較2023年的201.64億元收窄12.17%。盡管虧損幅度有所收窄，但整體業(yè)績?nèi)允芊康禺a(chǎn)行業(yè)低迷與酒店業(yè)務(wù)調(diào)整的雙重壓力。

其營業(yè)額主要來自于物業(yè)發(fā)展、投資物業(yè)租金及酒店運營。其中物業(yè)發(fā)展的營業(yè)額由上年的278.11億元下滑至115.17億元，降幅達(dá)59%，交付面積同比下降44%至169.3萬平方米，整體平均售價下滑至6800元/平方米；同期投資物業(yè)租金收入為8.33億元。

另外，因資產(chǎn)減值及融資成本高企，富力地產(chǎn)于2024年凈虧損為177.89億元，對比上年同期略減。

財報中指出，本年度凈虧損，一方面是由于中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)額和毛利下降；另一方面是發(fā)展中物業(yè)及已落成持作待售物業(yè)進(jìn)一步減值撥備以及當(dāng)時附屬公司的取消確認(rèn)造成的虧損。2024年里，富力地產(chǎn)錄得毛虧8.24億元，上年同期毛利為19.19億元。財報中提及，期內(nèi)毛虧主要就存貨作出減值撥備約26.43億元，除去存貨減值撥備，物業(yè)發(fā)展毛利率為4.4%，對比上年同期的13.1%有所下滑。

酒店業(yè)務(wù)

值得關(guān)注的是，這份業(yè)績報告距離其2017年那場備受關(guān)注的萬達(dá)酒店收購已過去七年，當(dāng)年閃電接盤的戰(zhàn)略選擇，正接受市場的長期檢驗。

但曾被寄予厚望的酒店營運板塊未能成為其業(yè)績穩(wěn)定器，2024年營業(yè)額由上年同期的63.65億元減少至43.73億元，降幅達(dá)31.3%。

截至去年年末，富力地產(chǎn)所有酒店數(shù)量下滑至22家，總建筑面積約為111.06萬平方米，總客房數(shù)為7513間，分別由酒店管理集團(tuán)如萬豪國際酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)、希爾頓酒店集團(tuán)、凱悅酒店集團(tuán)、雅高酒店集團(tuán)管理。

回溯2017年，富力地產(chǎn)以199.06億元從萬達(dá)商業(yè)手中收購77家城市酒店資產(chǎn)，中途插足融創(chuàng)中國與萬達(dá)的世紀(jì)交易，最終形成融創(chuàng)拿文旅、富力接酒店的三方格局。此后經(jīng)過調(diào)整后，富力地產(chǎn)最終以189.55億元的價格買下了73家萬達(dá)酒店資產(chǎn)。

據(jù)了解，當(dāng)時富力地產(chǎn)是以6折的價格拿下了萬達(dá)的73家酒店，市場普遍認(rèn)為富力是撿漏收購。然而，事與愿違，曾經(jīng)的"撿漏"變成"燙手山芋"，酒店業(yè)務(wù)始終沒有為富力帶來盈利。

收購當(dāng)年，富力地產(chǎn)2017年年度業(yè)績公告披露，酒店業(yè)務(wù)全年營業(yè)額為23.75億元，但酒店經(jīng)營處于虧損狀態(tài)，全年虧損額為1.46億元。

收購初期即面臨資金壓力考驗。2017年財報顯示，富力地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流繼續(xù)錄得負(fù)值，賬面現(xiàn)金較2016年底大幅縮減。盡管公司通過發(fā)行永續(xù)債、資產(chǎn)證券化等方式緩解短期資金問題，但酒店行業(yè)同質(zhì)化競爭加劇、盈利能力有限的困境逐漸顯現(xiàn)。

收購萬達(dá)酒店后，于2018年1月初，富力所有酒店數(shù)量達(dá)88家，總客房數(shù)為26365間，成為全球最大的豪華酒店資產(chǎn)業(yè)主。

但收購的酒店資產(chǎn)始終沒有為富力帶來盈利。

而由于資金流承壓，富力開始虧損出售萬達(dá)系酒店。2022年9月，富力地產(chǎn)擬向北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權(quán)，代價為5.5億元。據(jù)了解，此次出售預(yù)計虧損653.7萬元，所得款項用于償債。據(jù)悉，2022年里，富力地產(chǎn)完成出售北京、福州以及鎮(zhèn)江三處酒店資產(chǎn)，入賬超12.45億元。此后兩年，富力地產(chǎn)仍繼續(xù)推進(jìn)酒店資產(chǎn)變現(xiàn)計劃，積極物色相關(guān)機會。于2023年里相繼出售武漢富力萬達(dá)嘉華酒店、西安富力萬達(dá)嘉華酒店以及長沙富力萬達(dá)文華酒店。

債務(wù)危機

值得注意的是，2024年9月3日，富力地產(chǎn)發(fā)布內(nèi)幕消息，其附屬公司兆晞有限公司、御逸有限公司及富力（香港）有限公司收到擔(dān)保代理人通知，委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited 的 Chan Leung Lee與Yuen Tsz Chun為共同接管人，對旗下68家酒店及一幢寫字樓實施資產(chǎn)接管。

此次接管是由于一筆未償還的境外債務(wù)，具體金額為6.14億美元，債權(quán)人之一為淡馬錫旗下Seatown Private Credit Master Fund（持有18%份額）。這些酒店資產(chǎn)正是2017年富力地產(chǎn)收購的萬達(dá)酒店資產(chǎn)包核心部分。

這也是為什么其擁有酒店數(shù)量從2024年中期業(yè)績報告的90家減少至上文提及的22家。富力地產(chǎn)以酒店資產(chǎn)組合為抵押的境外貸款因再融資失敗，觸發(fā)強制執(zhí)行接管程序，導(dǎo)致資產(chǎn)控制權(quán)喪失，其財務(wù)影響也反映在2024年的財務(wù)表現(xiàn)中。

與此同時，這68家酒店是富力酒店業(yè)務(wù)營收的重要組成部分，接管后酒店業(yè)務(wù)營收將進(jìn)一步縮減，進(jìn)一步限制其業(yè)務(wù)流動性。

財報披露，2024年，酒店業(yè)務(wù)年度虧損達(dá)36.19億元，同比2023年的9.04億元虧損擴大近3倍，主要源于資產(chǎn)強制接管導(dǎo)致的減值計提。酒店分部資產(chǎn)從2023年的423.45億元下降至2024年的143.49億元，降幅達(dá)66%，直接反映倫敦項目出售及部分酒店被接管的影響。

同時，富力計劃繼續(xù)推進(jìn)境內(nèi)外剩余酒店資產(chǎn)出售，但市場不確定性導(dǎo)致交易時機和價格存疑。

債務(wù)表現(xiàn)上，2024年，富力地產(chǎn)總負(fù)債為2621.36億元，較2023年的2884.76億元有所下降，主要得益于倫敦資產(chǎn)出售帶來的負(fù)債削減（減少約150億元）。

其中流動負(fù)債總額為2438.16億元，占比93%，短期償債壓力巨大。銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款總額為1135.49億元，其中1035.69億元將于12個月內(nèi)到期償還。

而其流動資產(chǎn)合計2121.41億元，流動負(fù)債總額超流動資產(chǎn)約316.76億元。流動比率僅0.87（<1），無法覆蓋短期債務(wù)。

同時，現(xiàn)金儲備匱乏，僅有現(xiàn)金及等價物7.87億元，受限制現(xiàn)金30.76億元，合計38.64億元，遠(yuǎn)低于短期債務(wù)需求。

截至2024年12月31日，富力地產(chǎn)無未能按計劃償還銀行及其他借款本金合計263.62億元。此后至財務(wù)報表批準(zhǔn)日期間，又有94.63億元到期借款無法償還。因此，總計884.75億元的銀行及其他借款已構(gòu)成違約或交叉違約。

同時，自2024年8月起，富力地產(chǎn)未能支付本金金額為319.03億元的三筆優(yōu)先票據(jù)總金額為10.42億元的利息。

另外，富力地產(chǎn)宣布中國香港高等法院于2025年3月31日駁回了針對其兩家全資附屬公司（兆晞和富力香港）的清盤呈請。法院駁回清盤申請表明旗下子公司暫時避免了被強制清算的命運，保護(hù)了公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和運營連續(xù)性。短期可能提振投資者信心和避免核心資產(chǎn)流失，長期仍需關(guān)注公司債務(wù)重組進(jìn)展及持續(xù)經(jīng)營能力。但富力地產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險未獲根本改善，疊加債務(wù)違約與資產(chǎn)接管，其商業(yè)模式的可持續(xù)性將面臨終極拷問。公司持續(xù)經(jīng)營能力存疑，若無法完成債務(wù)重組或資產(chǎn)變現(xiàn)，可能被迫調(diào)整資產(chǎn)估值并進(jìn)一步計提損失。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。