本文為潘杰先生在2025觀點(diǎn)年度論壇發(fā)表的演講。

潘杰（同熙商業(yè)董事長(zhǎng)）：各位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓，大家下午好！感謝觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)在春分的時(shí)節(jié)邀請(qǐng)我來(lái)和大家分享這個(gè)課題。本來(lái)邀請(qǐng)我來(lái)講的時(shí)候，我說(shuō)我們沒(méi)有什么獨(dú)到的觀點(diǎn)，也沒(méi)有什么理論成果，好像沒(méi)什么能講。但觀點(diǎn)跟我說(shuō)你們做商業(yè)的，在如此嚴(yán)峻的大環(huán)境下還可以存在和發(fā)展，其實(shí)就我講一講業(yè)務(wù)是怎么展開(kāi)的，希望可以和大家創(chuàng)造些思想上的碰撞。今天就占用大家這一點(diǎn)的時(shí)間，和大家報(bào)告一下我們的存量商業(yè)是怎么樣去破題的。

我們認(rèn)為現(xiàn)在城市商業(yè)迭代的新時(shí)代范式是增量開(kāi)發(fā)和存量激活的有機(jī)共存，兩者都是并存的。比如說(shuō)以廣州為例，大家都知道今年的《土地出讓藍(lán)皮書(shū)》里面總共收錄了131宗計(jì)劃出讓的土地，按土地的總建面積和商業(yè)指標(biāo)配比去推算，其實(shí)年度理論新增住宅配套的商業(yè)就有70萬(wàn)方。

同樣，在存量激活當(dāng)中，在城中村改造的規(guī)劃當(dāng)中，我們也同樣按照商住比5%去推算的話(huà)，理論在城市更新里創(chuàng)造的住宅配套商業(yè)會(huì)有210萬(wàn)方。

單就廣州市來(lái)說(shuō)，存量商業(yè)和增量商業(yè)每一年的供應(yīng)還是十分龐大。

商用物業(yè)激活一定是房開(kāi)業(yè)務(wù)里面的必要項(xiàng)。因?yàn)閷?duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這些物業(yè)的去化和對(duì)應(yīng)的資金回籠，以及通過(guò)把商業(yè)物業(yè)激活帶來(lái)的生活配套給到小區(qū)，給到他們的業(yè)主，都是至關(guān)重要的。

但是哪怕量每一年都是一個(gè)很大的數(shù)字在供應(yīng)，它的作用也很重要。但是，我們面臨的商業(yè)環(huán)境是很?chē)?yán)峻的。以2024年的數(shù)據(jù)為例，全國(guó)有超過(guò)12000家的實(shí)體店是倒閉了，然后有品牌的連鎖餐飲店在一年里面也關(guān)閉了6000家，線(xiàn)下的實(shí)體商超有782間倒閉。以北上廣深為例，在2024年的平均租金相較于2021年有16%的下行，這個(gè)就是我們市場(chǎng)的背景。

在這樣的背景下，同熙商業(yè)在過(guò)去的五年里面有幸攜手了包括保利、中海、萬(wàn)科等12家國(guó)央企和上市房企，進(jìn)行大宗商業(yè)物業(yè)的合作。目前在廣州市的喜街有九條，在營(yíng)的喜街平均出租率達(dá)到95%以上。

我們是通過(guò)什么方式做到？我歸納了六個(gè)好：

第一是選好，因?yàn)檫@些資產(chǎn)是作為機(jī)構(gòu)去整購(gòu)，所以會(huì)在第一環(huán)節(jié)非常重視項(xiàng)目所在地未來(lái)的城市規(guī)劃。對(duì)于土地未來(lái)人口供應(yīng)和商業(yè)比例之間的關(guān)系是很影響這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的升值和保值的潛力。我們重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)下2公里范圍內(nèi)各項(xiàng)的核心指標(biāo)。我們認(rèn)為對(duì)于我們投資眼光和對(duì)于開(kāi)發(fā)商自己生產(chǎn)的商業(yè)來(lái)說(shuō)，在前期第一步的定位也是至關(guān)重要的。大概就像培養(yǎng)一個(gè)小孩，如果他的天賦是音樂(lè)天賦很好，你按照理科培養(yǎng)是很難出彩的去展示，所以我們第一步是把選好放在關(guān)鍵。選好當(dāng)中，也涉及到精準(zhǔn)的定位。

第二把項(xiàng)目改好作為重要的點(diǎn)，這里有一個(gè)案例是廣州市亞運(yùn)城，這是一個(gè)很值得分享的案例。大家知道亞運(yùn)城有500萬(wàn)平方米的總建面積，規(guī)劃人口有20萬(wàn)人。從我們選址打造社區(qū)商業(yè)來(lái)說(shuō)，它是很核心的一個(gè)地點(diǎn)。但是這個(gè)標(biāo)的物業(yè)有3.5萬(wàn)平方米，是亞運(yùn)會(huì)的時(shí)候作為指揮中心開(kāi)發(fā)出來(lái)的。產(chǎn)品本身不太適合可以做成符合現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)，我們?cè)谕顿Y以后做了三個(gè)方面比較重要的調(diào)改：動(dòng)線(xiàn)優(yōu)化、空間利用、餐飲功能提升。

除了重改，很多項(xiàng)目是輕改型的，比如萬(wàn)科在南站賣(mài)給我們的綜合體街區(qū)。開(kāi)發(fā)商也不太可能把一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品太過(guò)精細(xì)的，就是達(dá)到我們可運(yùn)營(yíng)的濃度去交付的。我們投資了以后，對(duì)項(xiàng)目的工程升級(jí)、動(dòng)線(xiàn)優(yōu)化，尤其是場(chǎng)域氛圍的打造，讓它能夠適應(yīng)現(xiàn)在消費(fèi)者愿意來(lái)到線(xiàn)下消費(fèi)的場(chǎng)域的濃度，我們也做了一些工作。

第三是租好，其實(shí)要用非常多的靈活租賃方式。我們看到街上的空鋪越來(lái)越多，很多在鋪上面貼紅色的紙寫(xiě)"出租"，然后下面有電話(huà)。確實(shí)是很難的，這種會(huì)越來(lái)越難。我們項(xiàng)目里面的出租模式有超過(guò)十種，除了傳統(tǒng)的固租、提點(diǎn)以外，有一個(gè)自營(yíng)力的事業(yè)部，里面的同事都具備自己去開(kāi)店、去經(jīng)營(yíng)的能力，所以庫(kù)里面有20個(gè)自營(yíng)力的品牌。對(duì)于一些要新打造所培育的項(xiàng)目，自營(yíng)力去開(kāi)店比所有方法最快、最有效的去打開(kāi)項(xiàng)目培育的起頭階段。其次還有聯(lián)營(yíng)，共創(chuàng)等過(guò)十種模式。

第四是管好。我跟同事說(shuō)商家們交的租金占營(yíng)業(yè)額一定比例，所以我們要有一種心態(tài)，我們是每一位租戶(hù)上面的小股東，做商業(yè)一定要以商家小股東的身份去為他們服務(wù)。我們對(duì)他的服務(wù)，以及延伸到解決他們?cè)谖飿I(yè)上的問(wèn)題，政府之間的牌照問(wèn)題，以及引流的服務(wù)上面，這是一個(gè)持續(xù)的工作。

第五是唱好。在唱好里，線(xiàn)下、線(xiàn)上都是傳統(tǒng)的手段。但是值得拿來(lái)說(shuō)的是，在線(xiàn)下活動(dòng)里面非常重視策劃一些和社區(qū)之間有聯(lián)動(dòng)的活動(dòng)，從這個(gè)圖里可以看到，我們會(huì)組織社群里面的居民去做喜樂(lè)跑，大家一起做迷你馬拉松的活動(dòng)。我們會(huì)舉辦少兒籃球、少兒平衡車(chē)比賽，就是舉辦貼合社區(qū)有關(guān)的活動(dòng)。讓他們對(duì)來(lái)我們社區(qū)項(xiàng)目的消費(fèi)體驗(yàn)和去大的商場(chǎng)之間，還是有一些不同的感覺(jué)和黏性。

第六，KEEP好。做好了以上的內(nèi)容以后，項(xiàng)目也要根據(jù)地點(diǎn)不斷地變化發(fā)展，根據(jù)消費(fèi)人群的變化，去時(shí)刻調(diào)改定位和品牌，更新場(chǎng)域氛圍等。以上是我們?cè)谀壳氨容^困難的情況下，還能發(fā)展的一些要領(lǐng)。

我們的追求希望做到"活好不粘人"，怎么說(shuō)呢？繼續(xù)在六個(gè)好的方面精益求精，在線(xiàn)上消費(fèi)沖擊比較厲害的情況下也有很多值得我們不斷提升的業(yè)務(wù)能力和技巧。

不粘人的方面，我們正在利用人工智能的算力和機(jī)器人，最大程度提高人的效率。目前我們開(kāi)發(fā)的智能招商和租戶(hù)匹配模型，還有租戶(hù)畫(huà)像匹配的模型，還有我們已經(jīng)在項(xiàng)目?jī)?nèi)使用的一些能源管理、清潔機(jī)器人、巡邏機(jī)器人，這些都已經(jīng)投入在使用當(dāng)中了。這個(gè)不粘人，就是我們希望商業(yè)的運(yùn)營(yíng)也借助科技的進(jìn)步去賦能給我們。

商業(yè)這扇窄門(mén)背后的市場(chǎng)有多大？我們看來(lái)在四大一線(xiàn)城市和十五個(gè)新一線(xiàn)城市，以及三十個(gè)二線(xiàn)城市，這大概五十個(gè)城市里面，按照每一年的增量開(kāi)發(fā)和城市更新所帶出來(lái)的商業(yè)體量，是急需專(zhuān)業(yè)公司去把它激活，以及為開(kāi)發(fā)商解決資金的回籠。

我們公司面向開(kāi)發(fā)商端做的業(yè)務(wù)，就是整購(gòu)加統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。還有在復(fù)建區(qū)返還給村集體的收租物業(yè)當(dāng)中，對(duì)村集體可以提供包租和自營(yíng)孵化的業(yè)務(wù)，大家有好的項(xiàng)目也可以關(guān)照我們。

最后，我的結(jié)尾是說(shuō)"當(dāng)城市更新進(jìn)入深水區(qū)，我們正在書(shū)寫(xiě)的商業(yè)新篇章，不是推倒重建的故事，而是讓土地記憶與未來(lái)價(jià)值共鳴的藝術(shù)，這既是商業(yè)的重生，更是城市文明的延續(xù)"，謝謝大家！

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