本文為邱曉華先生在2025觀點年度論壇發(fā)表的演講。

邱曉華（國家統(tǒng)計局原局長、陽光保險集團首席經(jīng)濟學(xué)家 ）：非常榮幸，也非常高興應(yīng)詩濤總的邀請再次來到美麗的廣州城。今天是春分，也是春天的最后一個季節(jié)。我想在這樣一個充滿春意的季節(jié)來討論很重要的話題：房地產(chǎn)究竟會走向何方，剛才王會長給大家作了很有見地的，也是很樂觀的報告。他的許多看法，我都完全贊成，我覺得確實是需要樹立信心，需要進一步把政府這方面的要求變?yōu)閷嶋H的成果。

今天跟大家報告的題目是“房地產(chǎn)調(diào)整與前景”。講這個話題之前，其實我想簡單地說一說當(dāng)下的經(jīng)濟，因為這是討論這個問題很重要的基礎(chǔ)。

今年中國經(jīng)濟應(yīng)當(dāng)說也是進入了非常重要，也非常關(guān)鍵的發(fā)展十字路口。如果我們能夠戰(zhàn)勝各種不確定性的因素，把自己確定性的工作做得更好，那2025中國將有可能迎來一個度過了疫情、外部沖擊、自身結(jié)構(gòu)調(diào)整等諸多困難沖擊下面的新的發(fā)展期。

確實，過去幾年無論是中國經(jīng)濟發(fā)展的外部環(huán)境，還是內(nèi)部環(huán)境，都發(fā)生了很大變化。外部遭遇了以美國為代表的西方經(jīng)濟體各種各樣的圍追堵截、干擾破壞，給我們造成了很多的困難。使得我們外經(jīng)、外貿(mào)作為重要推動力的因素，使得我們在經(jīng)濟全球化中獲得的各項紅利，以及在世界進入和平發(fā)展階段獲得的和平紅利，諸多方面的因素都逐漸發(fā)生了改變。

我們需要再一次來面對、來應(yīng)對外部的各種干擾、各種沖擊。這是這些年感受到的無論貿(mào)易戰(zhàn)，無論是科技戰(zhàn)，無論是金融戰(zhàn)，無論是安全等方面的戰(zhàn)斗，一戰(zhàn)接一戰(zhàn)，我們確實深感到外部的沖擊、外部的壓力對中國經(jīng)濟產(chǎn)生的影響。

另一方面是自身發(fā)展的條件和環(huán)境也發(fā)生了很大變化，一方面度過了數(shù)量擴張曾經(jīng)帶來的經(jīng)濟繁榮的階段，數(shù)量已不再是短缺，現(xiàn)在更多的是要關(guān)注質(zhì)量、效益、未來的可持續(xù)發(fā)展。由數(shù)量擴張轉(zhuǎn)到質(zhì)量提升這樣重大的轉(zhuǎn)折，一定不是免費的午餐，一定會遇到很多各種各樣沒有遇到過的困難挑戰(zhàn)。

另一方面，我們的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，人口的數(shù)量從增長轉(zhuǎn)為下降，結(jié)構(gòu)從年輕轉(zhuǎn)為老齡。這樣重大國情的改變，其實也對中國經(jīng)濟的發(fā)展形成了更多新的壓力。

第三方面，我們過去可以不考慮環(huán)境，可以不考慮各種各樣的氣候，各種各樣的空氣，各種各樣的水，各種各樣的土壤等方面的影響。而今天我們需要考慮環(huán)境所帶來的影響，要把天更藍、水更清、藍更綠作為發(fā)展中必須考慮的因素，因為帶血的黑色的經(jīng)濟增長的元素不能再持續(xù)了，需要綠色的、有益于大家健康、有益于大家福祉的各種各樣新的GDP的增長，而不是追求過去不顧安全、不顧環(huán)境所產(chǎn)生的GDP。

第四，其實我們自己資源的壓力也在發(fā)生變化。無論油氣、礦產(chǎn)、土地等等方面的資源，不再是可以無限制去消耗，要考慮怎么去節(jié)約資源，怎么考慮資源的安全。這一些的變化，說明我們確實也需要改變。因為無論是市場的變化，無論是人口的變化，無論是環(huán)境的變化，無論是資源的變化，歸根到底都要求要由過去的發(fā)展模式，也就是靠投入、靠消耗的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)到靠創(chuàng)新、靠技術(shù)、靠各種新的業(yè)態(tài)、新的模式來驅(qū)動發(fā)展的新階段。

這些內(nèi)外因素的變化，決定了我們這些年經(jīng)濟確實處在爬坡、過檻的艱難階段。而今我們走過多年了，在這個過程中還遇到了突如其來的新冠疫情的沖擊，三年疫情沖擊也極大地影響了我們的工作、生活，改變了我們的節(jié)奏。這些加在一起，大家看到過需可以輕輕松松實現(xiàn)8%、10%的高速增長，而現(xiàn)階段為了保持5%的增長都需要費很大的力氣，需要做很大的努力才能夠?qū)崿F(xiàn)。

這一切都表明，中國經(jīng)濟確實也到了一個非常關(guān)鍵、非常重要的轉(zhuǎn)折階段。

還好，新的技術(shù)進步，新的改革的深化，新的開放的擴大，新的理念的貫徹，我們已經(jīng)看到中國經(jīng)濟已經(jīng)處在一個重要改變的重要關(guān)鍵節(jié)點上。如果我們能夠應(yīng)對好外部的沖擊，能夠適應(yīng)好國內(nèi)各種條件的改變，我相信經(jīng)過2025年的努力，我們會迎來一段更加穩(wěn)定、更加健康、更加可持續(xù)的新發(fā)展階段。這是從中國經(jīng)濟而言首先要看到，現(xiàn)在還處在由困難期怎么突破、怎么轉(zhuǎn)到相對平穩(wěn)的發(fā)展期。

而今天大家關(guān)心的房地產(chǎn)，其實我?guī)状螘隙贾v過，我們的黃金階段已經(jīng)過去了，處在一個后黃金時期以后的房地產(chǎn)發(fā)展時期。我們應(yīng)該在更多的不再是以增量擴張去求新的發(fā)展階段，可能更多轉(zhuǎn)到了以存量優(yōu)化、以存量盤活、以存量提升價值來尋求新的發(fā)展階段。在這樣一個階段中間，確實我們看到房地產(chǎn)領(lǐng)域正在發(fā)生重大的改變。

這一次房地產(chǎn)調(diào)整，其實到今天已經(jīng)是經(jīng)歷了三年時間。這三年時間的調(diào)整，大家看到的一些變化：

第一，銷售面積相對于高點將近下滑了46%。就是從2021年的高點到去年9.7億平方米，等于下滑了45.7%。房地產(chǎn)投資相對于高點下降了1/3，32.1%。新開工相對于高點下降68%。這是從整個行業(yè)的發(fā)展，無論是銷售的面積，無論是投資，無論是新開工，我們都有了很大的下滑，這是第一個深度調(diào)整的變化。

第二，價格在這三年中其實也出現(xiàn)了三年時間的下滑。如果從全國平均數(shù)角度來看，大概中國的房價平均下滑了1/3。也就是到目前為止房價大致由高點到目前的低點，大致下滑了1/3。

其實價格的變化是這一輪房地產(chǎn)深度調(diào)整的結(jié)果，就是由于銷售、投資、新開工變化，導(dǎo)致了市場的變化，價格也是必然會帶來新的變化。

第三，從庫存角度來說，由于調(diào)整，我們到目前為止整體上的商品房住宅的待售面積還是比較高，特別是在三四線城市整個庫存依然是偏高的，去庫存的依然還很大。現(xiàn)在我們只是在一線、一部分二線城市去庫存壓力有所減輕，但是總體上看，我們還需要解決高庫存的問題。由于調(diào)整，必然就帶來庫存的上升。

這一輪深度調(diào)整對整個經(jīng)濟帶來哪些影響呢？第一個影響，當(dāng)然是拖累了中國經(jīng)濟的增長，這些年我們撇去疫情、外部的沖擊，就房地產(chǎn)本身的影響而言，至少拖累了中國經(jīng)濟每年一個百分點，就是這些年經(jīng)濟從2019年前的平均6%左右到現(xiàn)在的5%左右，這一個點的下降更多的是由于房地產(chǎn)的影響。

大家都知道，房地產(chǎn)無論承認也好，不承認也好，就是影響就業(yè)、影響其他行業(yè)、影響財政、影響民生多重方面影響的領(lǐng)域，所以變化就像問會長說，一興百興，一衰百落，它就是這么大的影響。這么些年大幅度的調(diào)整，首先就拖累了中國經(jīng)濟的增長。

再就是造成了失業(yè)。這些年失業(yè)率持續(xù)高于5%，很大因素也是由于房地產(chǎn)深度調(diào)整帶來的影響，這是對經(jīng)濟增長、對社會就業(yè)方面。

第二是對地方財政也產(chǎn)生了很大的壓力，去年土地出讓收入4.87萬億，相對于2021年的高點下滑了44%，契稅、土地增值稅等稅收也有不同程度的下降。土地財政的這種改變，其實在很大程度上是今天中國地方政府財政困難的重要因素。

說實在的，去年中國經(jīng)濟運行中最值得我們關(guān)注的矛盾，就是地方政府財政的困難?？梢哉f90%以上的市縣財政，80%以上的省級財政，都出現(xiàn)了不同程度的收不抵支的矛盾，出現(xiàn)了生產(chǎn)、生活、政權(quán)運轉(zhuǎn)等等方面的困難，就是由于土地財政一下子大幅度縮水，造成了地方政府難以為繼，這是第二個影響。

第三，對金融機構(gòu)也造成了很大影響。這些年無論是房地產(chǎn)企業(yè)的暴雷所帶來的金融機構(gòu)不良資產(chǎn)的問題，還是所帶來的個人信用違約的問題，以及帶來地方債務(wù)的問題，都給金融機構(gòu)造成了很大的風(fēng)險。

我們說三大風(fēng)險：中小金融機構(gòu)的風(fēng)險，很大程度上是由于房地產(chǎn)造成；地方政府債務(wù)的威脅，很大程度上也是由于房地產(chǎn)的深度調(diào)整所帶來的；房地產(chǎn)自身生產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險和困難，也是自身舊模式、市場諸多因素的變化所帶來的。

今天金融領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域這種密切相關(guān)性，大家就可以知道了，他們的困難并不是孤立的，是相互傳染、相互影響。

第四，最近我們做了一個初步的測算，就是房地產(chǎn)的調(diào)整也導(dǎo)致了居民財富的縮水?？s了多少？將近40萬億。我們以人均住宅面積，70個城市二手房房價作為價格指數(shù)來測算的話，2022年、2023年每年縮水將近14萬億，去年縮水12萬億，加在一起將近40萬億的財富縮水。

大家知道中國居民的財產(chǎn)60%以上是在房地產(chǎn)、房產(chǎn)，所以前面講房價大致縮水了30%左右，導(dǎo)致了居民財富縮水近40萬億。消費之所以不振，在一定意義上和這也是密切相關(guān)的，就是大家的存量財富縮水了，因此對未來的預(yù)期有一個改變，不敢再向過去那樣放心、放膽地消費了。這是深度調(diào)整所帶來的影響，對經(jīng)濟增長、對社會就業(yè)、對地方財政、對金融風(fēng)險、對老百姓財富多方面多造成了不利的影響。

下面說一說現(xiàn)狀，我們已經(jīng)看到了政策的改變，已經(jīng)看到了市場的改變，已經(jīng)看到了行業(yè)的改變，已經(jīng)看到了消費者等方面心理預(yù)期方面的改變。改變正在發(fā)生，這是當(dāng)下在房地產(chǎn)領(lǐng)域里面最大的變化。

政策變了，大家知道近兩年以來房地產(chǎn)里面的嚴調(diào)控政策已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)向放松了。原來所實施的各種限制投資、限制消費的政策全部改變了，已經(jīng)回到了促進、支持、保障房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的政策上面，這是一個最大的變化，就是政策了。

市場也在變，最近看到的是銷售的降幅在下降了，一線城市的價格出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，土地成交也開始也所活躍了，因此我們可以說這一輪深度調(diào)整已經(jīng)進入了尾聲，看到了這個領(lǐng)域即將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折性變化的曙光。

雖然要完全實現(xiàn)房地產(chǎn)形勢的改觀，也就是達到“止跌回穩(wěn)”的預(yù)期目標還需要做很多工作，但是已經(jīng)看到了多方面的變化所帶來的積極改變。

一方面，大家知道舊城改造一定會給房地產(chǎn)領(lǐng)域里面帶來存量的需求。國家已經(jīng)決定了2000年以前建成的房子，都要納入舊城改造，這是一個很大的改變，有可能會帶來將近1億平方米這樣量的變化。

第二，收儲。對土地的收儲、對建成商品房的收儲，收儲政策也會對庫存的消化，會對土地的盤活起到積極的作用。收儲至少會帶來去庫存將近5000平方米的效益，對土地會帶來1.5億平方米的推動作用。也就是目前專項債將近有3000億左右會用來收儲。

第三，白名單的擴大，國家已經(jīng)明確了無論是一線、二線、三線、四線，只要是在建的，也就是還在建設(shè)的，符合保交房要求的，國家無論是邰正、銀行都要給予支持。從這三個方面來說，我們都可以看到會助力于“止跌回穩(wěn)”目標的實現(xiàn)，會對未來房地產(chǎn)形勢的改善提供重要的支撐。

國家又明確了，今后要以安全、舒適、綠色和智能作為“好房子”的四個標準。因此也可以預(yù)期在房地產(chǎn)領(lǐng)域里面新的局面也會逐步打開，從增量的角度來說也會有一個新的變化。因此一句話就是房地產(chǎn)深度調(diào)整即將迎來重大的改變，我們可以以自己確定性的工作來應(yīng)對還不確定因素的沖擊，從而最終實現(xiàn)這個領(lǐng)域的鳳凰涅盤。

我想這一天不會太久，當(dāng)然今年是關(guān)鍵的一年。如果我們能夠做到投資有兩位數(shù)的降幅，降到個位數(shù)；銷售由兩位數(shù)的降幅，也逐步觸底；價格由調(diào)整轉(zhuǎn)到平穩(wěn)，那么2026年開始中國的房地產(chǎn)將會迎來新的發(fā)展階段，謝謝大家！

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