中國房地產(chǎn)行業(yè)在政策支持和市場需求變化的共同作用下，逐步回穩(wěn)。觀點指數(shù)長期監(jiān)測行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點企業(yè)，定期推出《卓越指數(shù) • 2025房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)報告》，持續(xù)追蹤企業(yè)在住宅開發(fā)、代建、土地、財務(wù)等方向上的作為，總結(jié)其在戰(zhàn)略韌性、技術(shù)創(chuàng)新、ESG實踐等維度上的表現(xiàn)，為行業(yè)提供發(fā)展參考。盤點這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢，從獨具一格的視角解析行業(yè)未來。

同時，相關(guān)成功匯聚成卓越指數(shù) • 2025房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)，如果您的企業(yè)在2025年擁有無可替代的競爭力、讓資本市場青睞的表現(xiàn)力、獨占鰲頭的銷售案例、卓越的企業(yè)管理之道、獨特的經(jīng)營模式或值得驕傲的企業(yè)品牌以及特別標(biāo)志性產(chǎn)品……那么，它們將進(jìn)入我們2025房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)的行列，成為行業(yè)典范與榜樣！

隨著可持續(xù)發(fā)展理念及“雙碳”目標(biāo)的達(dá)成成為主流共識，2024年全球各主要市場的ESG實踐在監(jiān)管政策的助推下逐步深化，脫虛向?qū)?，建立起更完善、更科學(xué)的信披標(biāo)準(zhǔn)和效果評價體系，加強了國際互認(rèn)與共識。

內(nèi)地的政策強調(diào)循序漸進(jìn)、分步推進(jìn)；香港則將氣候信息披露責(zé)任上升至強制程度，對企業(yè)合規(guī)提出更高的要求，但也提供了寬免措施來幫助發(fā)行人順利過渡。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實踐ESG的效果還遠(yuǎn)未能改善或重塑行業(yè)形象，基本面未好轉(zhuǎn)的情況下，過去一年企業(yè)ESG評級水平有所下滑。但企業(yè)仍保持著信披的積極性，在報告質(zhì)量上也有提升，頭部企業(yè)的實踐可圈可點。

首先，在環(huán)境維度，企業(yè)的能耗管理成果顯現(xiàn)，起到降本增效的作用，能源消耗強度與溫室氣體排放強度等指標(biāo)均有不同程度的優(yōu)化。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還向租戶推行綠色租賃計劃，合作降碳。在行業(yè)的共同努力下，近年來我國綠色建筑取得顯著增長，引領(lǐng)行業(yè)向綠色、低碳及智慧化發(fā)展。

其次，在社會維度，保交樓任務(wù)接近尾聲，大部分房企的交付壓力有所緩解。同時，企業(yè)更加聚焦特定群體和區(qū)域，通過多種方式帶動服務(wù)對象的積極性和主動性，實現(xiàn)精準(zhǔn)扶貧；部分頭部央國企還會承擔(dān)保障性住房和城市更新項目，為城市美好生活煥新賦能。

治理維度存在著薄弱環(huán)節(jié)，例如風(fēng)險管控不到位、非執(zhí)行董事獨立性不足等問題。但企業(yè)也在優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，以科學(xué)或信息化手段打造風(fēng)險管理體系，建立反腐敗相關(guān)制度，推動治理能力升級。

綠色低碳持續(xù)踐行，十家卓越企業(yè)可圈可點

在全球經(jīng)濟(jì)向可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型的背景下，ESG實踐已成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵考量。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，ESG實踐不僅有助于提升企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展能力，還能推動整個行業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。通過踐行ESG理念，企業(yè)可以優(yōu)化能源管理，降低運營成本，提升項目的環(huán)境績效，同時也能滿足投資者和消費者對綠色建筑的需求，增強市場競爭力。

觀點指數(shù)“2025上市企業(yè)ESG治理卓越表現(xiàn)10”從多個維度對上市企業(yè)的ESG實踐進(jìn)行了綜合評估。過程中，考察了典型企業(yè)或典型項目的能源消耗及碳排放強度，評估企業(yè)在節(jié)能減排方面的實際成效；分析了企業(yè)綠色金融產(chǎn)品的發(fā)行情況及綠色項目認(rèn)證情況，了解企業(yè)在綠色融資和項目綠色化方面的進(jìn)展；考量員工培訓(xùn)率及客戶滿意度，判斷企業(yè)在社會責(zé)任履行方面的表現(xiàn)；關(guān)注企業(yè)數(shù)字化能耗平臺的應(yīng)用情況，以評估企業(yè)在能源管理智能化方面的水平；結(jié)合企業(yè)經(jīng)營效益，綜合判斷企業(yè)在可持續(xù)發(fā)展背景下的綜合競爭力。

最終，以恒隆、中國海外發(fā)展、嘉里建設(shè)為代表的10家企業(yè)表現(xiàn)出色，在綠色低碳踐行方面可圈可點，成功入選。

其中，中國海外發(fā)展堅持不忘“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好效益、好公民”的經(jīng)營理念，積極對標(biāo)世界一流企業(yè)，連續(xù)12年發(fā)布符合國際標(biāo)準(zhǔn)且高質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展報告，以應(yīng)對主流ESG評級核心監(jiān)管指標(biāo)，彰顯企業(yè)特色，宣揚公司在綠色建筑、創(chuàng)新研發(fā)、企業(yè)管治、合規(guī)風(fēng)險管理、可持續(xù)供應(yīng)鏈、人才發(fā)展、民生福祉等方面的成果，取得了政府、專業(yè)評級機構(gòu)及行業(yè)的高度認(rèn)可。

嘉里建設(shè)以“2030愿景”策略為基礎(chǔ)，制定可持續(xù)發(fā)展方針，加強與持份者協(xié)作，擴(kuò)大營銷力，積極推動實現(xiàn)聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。2024年其在可持續(xù)建筑、健康、持份者參與及社區(qū)投資等方面不斷探索，深圳前海嘉里中心便是其可持續(xù)設(shè)計理念下的一次社區(qū)實驗，核心理念之一是“社區(qū)融合”，即通過多層次的空間規(guī)劃，將辦公、商業(yè)、文化和公共空間無縫連接，形成一個充滿活力的都市生態(tài)系統(tǒng)。

政策加碼推動ESG深化，“質(zhì)疑聲”里投資下滑

過去一年，國內(nèi)外ESG監(jiān)管政策頻繁加碼，各主要交易所逐漸將ESG從自愿披露，轉(zhuǎn)向半強制甚至強制披露，信息披露的標(biāo)準(zhǔn)日趨統(tǒng)一，并且采用更科學(xué)的量化指標(biāo)，內(nèi)容也趨向多元化、全面化。

從全球范圍來看，ESG信息披露邁入新階段，過去相關(guān)信披標(biāo)準(zhǔn)缺失、企業(yè)ESG報告質(zhì)量參差不齊的情況將有所改善。

2024年1月1日起，國際可持續(xù)準(zhǔn)則理事會（ISSB）公布的《國際財務(wù)報告可持續(xù)披露準(zhǔn)則第1號：可持續(xù)相關(guān)財務(wù)信息披露一般要求》（IFRS S1）和《國際財務(wù)報告可持續(xù)披露準(zhǔn)則第2號：氣候相關(guān)披露》（IFRS S2）兩項準(zhǔn)則正式生效，為ESG信披打造了共同語言，有助于實體企業(yè)和資本市場進(jìn)行可持續(xù)性的相關(guān)交流。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年11月，已有30個經(jīng)濟(jì)體決定采用或開始使用ISSB準(zhǔn)則，這些經(jīng)濟(jì)體代表了全球57%的GDP和50%以上的溫室氣體排放，在實踐中奠定了ISSB全球基準(zhǔn)的地位。

國內(nèi)監(jiān)管機構(gòu)強調(diào)，信披體系建設(shè)不會采取“一刀切”的強制實施要求，將采取分重點、試點先行、循序漸進(jìn)、分步推進(jìn)的策略，從上市公司向非上市公司擴(kuò)展，從大型企業(yè)向中小企業(yè)擴(kuò)展，從定性要求向定量要求擴(kuò)展，從自愿披露向強制披露擴(kuò)展。

2024年11月，財政部等九部委印發(fā)《企業(yè)可持續(xù)披露準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則（試行）》，提出國家統(tǒng)一的可持續(xù)披露準(zhǔn)則體系建設(shè)總體目標(biāo)是，到2027年，企業(yè)可持續(xù)披露基本準(zhǔn)則、氣候相關(guān)披露準(zhǔn)則及應(yīng)用指南相繼推出；到2030年，國家統(tǒng)一的可持續(xù)披露準(zhǔn)則體系基本建成。并且，發(fā)文指出，在實施范圍及實施要求作出規(guī)定之前，由企業(yè)自愿實施。

2024年4月，滬深北三大交易所在證監(jiān)會統(tǒng)一部署下，發(fā)布了《上市公司可持續(xù)發(fā)展報告指引》，并在5月份正式生效?！吨敢分赋?，上證180指數(shù)、科創(chuàng)50指數(shù)、深證100指數(shù)、創(chuàng)業(yè)板指數(shù)樣本公司以及境內(nèi)外同時上市的公司必須在2026年開始披露2025年度的ESG報告。同時，證監(jiān)會鼓勵其他上市公司遵循指引要求自愿發(fā)布ESG報告，這考量了創(chuàng)新型中小企業(yè)的發(fā)展階段特點。

從內(nèi)容上看，《指引》既借鑒了主流全球信披準(zhǔn)則，與國際接軌；又立足于中國國情和資本市場現(xiàn)狀，保留了中國特色。

從披露的框架來看，指引要求圍繞“治理—戰(zhàn)略—影響、風(fēng)險和機遇管理—指標(biāo)與目標(biāo)”四個核心內(nèi)容進(jìn)行分析和披露；強調(diào)“雙重重要性原則”，即“財務(wù)重要性”和“影響重要性”，這與ISSB準(zhǔn)則一致。同時，社會板塊包含鄉(xiāng)村振興、社會貢獻(xiàn)等議題，號召企業(yè)關(guān)注國家戰(zhàn)略。

此外，對于在港上市的中資企業(yè)來說，聯(lián)交所2024年4月最新修訂的《環(huán)境、社會及管治報告守則》已于2025年1月1日正式生效。《守則》將氣候信息的披露責(zé)任提升至強制披露；將原先氣候信息披露規(guī)定擴(kuò)充至基于“管治-策略-風(fēng)險管理-指標(biāo)及目標(biāo)”四大核心支柱的系統(tǒng)性框架，對企業(yè)信披合規(guī)提出了更高的要求。

當(dāng)前，ESG實踐過程中亦顯露出不少問題，國外質(zhì)疑與反對ESG的聲音有所提高，全球ESG基金規(guī)模已開始縮水。平安證券數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第三季度，全球ESG基金規(guī)模約3.3萬億美元，前三季度資金凈流入138億美元，同比下降77%，同期新發(fā)的ESG基金數(shù)量同比減少45%。

具體原因方面，首先是企業(yè)踐行成本高昂。ESG信息收集和核算的難度較大，尤其是“隱含碳”（即企業(yè)供應(yīng)鏈上下游活動的間接排放）的數(shù)據(jù)監(jiān)測與收集難度。隨著各市場相關(guān)法規(guī)和監(jiān)管趨嚴(yán)，企業(yè)需要投入大量的資源來確保符合不同地區(qū)和行業(yè)的ESG法規(guī)，合規(guī)成本也在上升；另外，由于專業(yè)人才短缺，踐行ESG時還需對現(xiàn)有員工進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，以提升其對ESG理念和實踐的理解和執(zhí)行能力。

其次，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長放緩，短期內(nèi)企業(yè)為了節(jié)約成本，可能會優(yōu)先縮減非核心支出，從而使得ESG的實踐大打折扣或流于形式。

再者，則是更多對ESG的批評認(rèn)為，企業(yè)的核心目的在于創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值，而ESG迫使企業(yè)偏離了這一目的；企業(yè)高管在ESG實踐中的一些行為可能違背對股東的信義義務(wù)，將資源用于非財務(wù)回報的活動；更為重要的是，ESG的實踐和投資未能為企業(yè)和投資者帶來預(yù)期的經(jīng)濟(jì)價值增益，甚至可能損害企業(yè)的財務(wù)表現(xiàn)。

房企積極信披，評級水平有所下行

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的信披情況在各行業(yè)中保持中等水平，并有穩(wěn)步提升的趨勢，保持著對ESG實踐的積極性。

觀點指數(shù)認(rèn)為，主要有兩方面原因，其中政策執(zhí)行和監(jiān)管力度進(jìn)一步加強是主要推動力，尤其是相關(guān)政策強調(diào)央國企要作為先行者，樹立可持續(xù)發(fā)展榜樣，使行業(yè)形成央國企信披質(zhì)量高的特征。另外，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型，企業(yè)流動性壓力增加、債務(wù)違約頻現(xiàn)、項目暫停施工多發(fā)，在市場上造成不良影響，因而一些房企希望通過踐行ESG理念，改善公眾和投資者的信任度，重塑或提升品牌形象。

但當(dāng)前全產(chǎn)業(yè)鏈在資本市場的低估值狀態(tài)，說明了實際的效果仍遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期。

近年來A股上市公司發(fā)布ESG報告的數(shù)量逐年增長，市場數(shù)據(jù)顯示，2024年以來共有2232家公司披露了2023年度ESG獨立報告，披露率為41.84%。按行業(yè)來看，金融行業(yè)的披露率最高，達(dá)到91.80%；房地產(chǎn)行業(yè)高于平均水平，披露率達(dá)到58.25%。

相比之下，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍在港股上市，而港交所ESG理念付諸實踐更早，強調(diào)與國際市場接軌，披露要求也更加嚴(yán)格，使得物企的ESG報告披露率保持較高水平。觀點指數(shù)跟蹤的70家上市物企2023年的ESG報告披露率（2024年暫未更新）達(dá)到91.43%。

同時，行業(yè)頭部企業(yè)ESG報告質(zhì)量有明顯改善，但中小企業(yè)披露的較為簡單。主要體現(xiàn)在：其一，報告內(nèi)容更加豐富全面，尤其是作為披露重點的環(huán)境維度，綠色建筑、低碳技術(shù)、能耗和碳排放等環(huán)境指標(biāo)，在報告中被廣泛提及，部分房企還通過綠色金融工具支持綠色建筑的發(fā)展。

其二，數(shù)據(jù)質(zhì)量和可比性提升，部分房地產(chǎn)企業(yè)建立ESG數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。如，越秀地產(chǎn)首次運用數(shù)字化技術(shù)完成ESG報告數(shù)據(jù)收集、復(fù)核及審批。

此外，頭部企業(yè)更容易獲得第三方鑒證機構(gòu)的關(guān)注度，且自身也會因為綠色金融的需求積極參與評級，以增強數(shù)據(jù)可信度，提升投資者和公眾對報告的信任。而中小型房企在環(huán)境維度的實踐、數(shù)字化技術(shù)投入以及受到的關(guān)注度方面，均無法與當(dāng)前的頭部企業(yè)相比。

但隨著評級機構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的競爭態(tài)勢，觀點指數(shù)認(rèn)為，將促進(jìn)評級方法和標(biāo)準(zhǔn)的不斷完善，提升評級的專業(yè)性和可靠性；另一方面，也將降低參與評級的門檻，使越來越多的中小企業(yè)被覆蓋。

當(dāng)前，政策和監(jiān)管端只是鼓勵有條件的企業(yè)聘請第三方機構(gòu)核查ESG報告，并未進(jìn)入強制階段。盡管如此，頭部房地產(chǎn)企業(yè)接受的評級機構(gòu)已經(jīng)包括國際及國內(nèi)機構(gòu)。

觀點指數(shù)長期跟蹤樣本房企，同時關(guān)注其評級表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)機構(gòu)對其覆蓋度不高，整體評級水平有所下行，顯現(xiàn)出行業(yè)基本面尚未好轉(zhuǎn)。

需要指出的是，中海、新城控股及豫園股份過去一年的評級有所提升，也讓行業(yè)呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。

其中，中海在2024年10月，獲得晨星13.7超低風(fēng)險評分（低風(fēng)險），位列全球參評企業(yè)前10%，是內(nèi)地房企中表現(xiàn)最優(yōu)的；12月17日，明晟將中海的評級由“BBB”級調(diào)升至“A”級，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

同時，明晟認(rèn)為新城控股在綠色建筑議題中的表現(xiàn)持續(xù)領(lǐng)先行業(yè)，健康與安全、產(chǎn)品安全與質(zhì)量、企業(yè)治理、企業(yè)行為等ESG議題中均實現(xiàn)持續(xù)提升，將其ESG評級由BB級上調(diào)至BBB級。

另外，得益于綠色發(fā)展、隱私保護(hù)與數(shù)據(jù)安全、企業(yè)行為等議題分?jǐn)?shù)的大幅提升，豫園股份MSCI ESG評級連年躍升，提升至A級。

能耗管理富有成效，科技成為助推力

通常，房地產(chǎn)在運營階段的能耗占建筑全生命周期能耗的比重最大，房企在踐行綠色發(fā)展理念時，會格外關(guān)注綠色運營，通過不斷創(chuàng)新，完善綠色運營管理，持續(xù)優(yōu)化資源、能源高效利用，提升廢棄物管理能力，減少污染排放。

近年來，樣本企業(yè)的能耗管理富有成效，能源消耗強度與溫室氣體排放強度等指標(biāo)均有不同程度的優(yōu)化。實踐過程中，科技的應(yīng)用有助于優(yōu)化能源系統(tǒng)的設(shè)計、實現(xiàn)智能的自動化控制、進(jìn)行監(jiān)測和分析能耗數(shù)據(jù)、預(yù)測性維護(hù)等，成為核心的支持工具。

舉例來看，招商蛇口已在辦公運營、開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理、城市服務(wù)等場景全面實施能耗能效管理。ESG策略顯示，該公司持有運營方面，推動能耗管理平臺應(yīng)用，對能耗大的項目進(jìn)行設(shè)備維護(hù)和節(jié)能改造，存量項目開展光伏屋面改造等；管理層面上開展碳排放管理體系建設(shè)，制定雙碳考核機制；投融資方面探索綠色金融產(chǎn)品應(yīng)用，評估公司碳資產(chǎn)，推動綠色科技、數(shù)字科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資孵化等。

據(jù)招商蛇口設(shè)置的目標(biāo)，2025年其將通過能耗管理系統(tǒng)將資產(chǎn)運營（商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店公寓）的碳排放減少20%。據(jù)了解，2023年該公司累計27個持有項目已接入能耗管理系統(tǒng)，其中商業(yè)項目2023年公區(qū)碳排放強度相比2019年下降了13.30%。

萬物云作為物業(yè)企業(yè)，一方面提升在管住宅項目的能源效率，進(jìn)行照明系統(tǒng)升級、空調(diào)和電梯等設(shè)備的節(jié)能改造，并加強可再生能源的使用，以加強能源管理，提升設(shè)施設(shè)備的能效，節(jié)約能源消耗和成本。

2023年，其在全國的1180個住宅項目實施了地庫燈具的節(jié)能改造，共采購了超過120萬個節(jié)能燈具及支架。經(jīng)測算，在燈具的正常使用壽命內(nèi)，其年節(jié)電量約7000萬kWh，預(yù)計年節(jié)電費約3500萬元，整體節(jié)能率預(yù)計在40-50%。

另一方面，旗下萬物梁行深入?yún)⑴c資產(chǎn)運營階段，提供綠色低碳服務(wù)，利用數(shù)字化技術(shù)推動建筑低碳轉(zhuǎn)型，以實現(xiàn)用能精細(xì)化管理，助力客戶節(jié)能減排。

據(jù)介紹，萬物云會在建筑運營階段通過提前介入、技術(shù)改造、智能化運行、低碳宣傳等措施，為客戶提供能源管理服務(wù)，提升能源資源利用效率，幫助客戶實現(xiàn)建筑能源的柔性使用，達(dá)到節(jié)能降耗、提質(zhì)增效的目標(biāo)，同時為客戶提供舒適、便捷且富有科技感的體驗。

2024年6月消息，萬物梁行助力滬港聯(lián)合集團(tuán)的上海中港匯·黃浦綠色轉(zhuǎn)型，該項目總高226米，是集五星級酒店鉑爾曼、甲級寫字樓、商業(yè)等多元業(yè)態(tài)為一體的超高層項目，存在著運營時間較久、業(yè)態(tài)復(fù)雜等難題。

萬物梁行為項目提供了節(jié)能策略加運維保障的全套解決方案。聯(lián)合旗下物鏈科技，提供數(shù)智化節(jié)能改造服務(wù)，憑借軟、硬、算一體化的AIoT暖通智控節(jié)能解決方案，形成“數(shù)據(jù)采集-能效監(jiān)測-AI分析-智控節(jié)能”的能效管理閉環(huán)，助力能源管理進(jìn)階提升。

實測數(shù)據(jù)顯示，系統(tǒng)投運以來，根據(jù)2023年5月同期對比，酒店辦公綜合入駐率比上年增加的背景下，制冷系統(tǒng)5月節(jié)能量約81390千瓦·時，同期節(jié)能33.3%。按此推算，預(yù)計全年節(jié)能量469000千瓦·時，可減少碳排放量約399噸。

綠色租賃處探索階段，合作推進(jìn)“凈零”目標(biāo)

目前，可持續(xù)發(fā)展理念也在向租戶傳播，商業(yè)地產(chǎn)商在逐步推行綠色租賃計劃。一方面是希望與租戶共同投資節(jié)能設(shè)備和技術(shù)，從而降低能源消耗和運營成本；另一方面，應(yīng)對租戶不斷提升的脫碳意愿，合作達(dá)成“凈零”目標(biāo)。

綠色租賃是一種將環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展理念融入租賃合同的租賃模式，旨在通過租賃條款促進(jìn)租賃雙方（業(yè)主和租戶）在建筑運營過程中共同承擔(dān)環(huán)境責(zé)任，降低能源消耗、減少碳排放，并提升建筑的環(huán)境績效。通常，綠色租賃用于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)廠房等租賃場景。

世邦魏理仕（CBRE）調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2023年愿意對可持續(xù)樓宇支付租金溢價的租戶由2022年的3%提升至16%，其中已設(shè)置凈零目標(biāo)的租戶，及金融、專業(yè)服務(wù)、醫(yī)藥及生命科學(xué)等行業(yè)的租戶，愿意支付租金溢價的占比顯著高于平均，這些通常是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)吸引的目標(biāo)優(yōu)質(zhì)租戶。

樣本企業(yè)中，恒隆地產(chǎn)2022年10月與LVMH集團(tuán)達(dá)成可持續(xù)發(fā)展合作關(guān)系，承諾持續(xù)合作至2025年底，以加快推動內(nèi)地房地產(chǎn)及零售業(yè)的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程。這次合作涵蓋LVMH集團(tuán)旗下26家品牌超過90間零售商店，遍及恒隆在內(nèi)地七個城市的物業(yè)組合，占可出租樓面面積逾28000平方米。

同時，為鼓勵香港和內(nèi)地所有租戶合作推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展，恒隆地產(chǎn)推出名為Changemakers的自愿參與合作計劃。參與計劃的租戶必須投入實踐最少六項與可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的行動。截至2024年7月下旬，該計劃已吸引了多家領(lǐng)先企業(yè)試點參與，涉及14個項目，總租賃面積超過78000平方米。

此外，越秀房托在租賃合同中設(shè)立低碳環(huán)保相關(guān)條款，對前線運營商、租戶、裝修人員和員工等在裝修、運營等環(huán)節(jié)保持環(huán)保性能做出約定；截至2023年末，超甲級寫字樓綠色公約覆蓋率已達(dá)到100%，同時持續(xù)將綠色公約普及至更多物業(yè)。

觀點指數(shù)認(rèn)為，目前的綠色租賃實踐處于探索階段，其中存在租戶對綠色租賃的認(rèn)知和接受度參差不齊；各企業(yè)綠色租約的內(nèi)容、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)均很難形成統(tǒng)一規(guī)范，給夸大宣傳或虛假披露留下較大空間等問題。

隨著環(huán)保意識增強、政策支持增加、新興產(chǎn)業(yè)崛起，以及人們對辦公環(huán)境舒適度要求的提升，預(yù)計綠色租賃市場將持續(xù)增長。

房企持續(xù)推進(jìn)綠色建筑，綠色融資面臨挑戰(zhàn)

綠色建筑是房地產(chǎn)企業(yè)踐行ESG的主要載體，主要指在建筑全生命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。

近些年來，我國綠色建筑發(fā)展取得顯著進(jìn)展，綠色建筑面積和標(biāo)識項目數(shù)量大幅增加。住建部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月，我國新建綠色建筑面積占新建建筑的比例超過90%，新建綠色建筑面積由2012年的400萬平方米增長至2021年的20億平方米。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，頭部房企中，萬科、中海、龍湖等符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的項目面積已經(jīng)超過1億平方米，與同行拉開了差距。同時，不少企業(yè)都制定了綠色建筑發(fā)展規(guī)劃，提出明確的短期及中長期目標(biāo)，這顯示了綠色建筑仍保持強勁的增長勢頭。

具體來看，萬科已滿足綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)的面積約為2.38億平方米，其中，萬緯物流多個園區(qū)獲得LEED鉑金級和綠色倉庫三星認(rèn)證，2023年萬緯物流新增綠色建筑認(rèn)證面積為319.05萬平方米。

中海廣泛應(yīng)用綠色低碳技術(shù)、打造“零碳建筑”等綠色健康、智慧科技的住宅及商業(yè)空間，截至2023年末，累計綠色建筑認(rèn)證項目已達(dá)636個，累計面積超1億平方米。

華潤萬象生活推進(jìn)綠色商場項目改造，通過自建光伏、采購使用綠色電力、實施綠色改造、提供綠色服務(wù)、引導(dǎo)綠色消費等方式，推動綠色消費觀念深入人心，截至2023年末已累計擁有綠色商場28座，累計綠色商場面積327萬平方米。

目前，隨著市場對綠色建筑的需求增長，代建企業(yè)、物業(yè)企業(yè)也在修煉智慧運營、綠色低碳服務(wù)的硬實力。

2024年11月，螞蟻集團(tuán)全球總部二期項目成為中國首批測評通過的16個零碳建筑項目之一，也是浙江省首個和唯一獲得零碳建筑設(shè)計預(yù)評價認(rèn)證的項目。

該項目由龍湖龍智造實施代建，已全面開工建設(shè)。據(jù)介紹，螞蟻總部二期項目的方案設(shè)計伊始，團(tuán)隊便將打造零碳建筑作為核心目標(biāo)之一統(tǒng)籌思考，基于虛擬建造能力優(yōu)化前端設(shè)計管理，并利用從在營商業(yè)項目上提煉而來的增加使用清潔能源的經(jīng)驗，采用五大類、二十項技術(shù)措施構(gòu)建該項目的降碳體系，實現(xiàn)項目零碳建筑建設(shè)目標(biāo)。

物企方面，碧桂園服務(wù)天力商寫事業(yè)部服務(wù)的寫字樓中，有18座在2024年底獲得國際WELL建筑研究院頒發(fā)的WELL健康-安全評價（WELL HSR）。據(jù)統(tǒng)計，18座寫字樓合共接管面積約383萬平方米，服務(wù)客戶近1.5萬余家，其中包括花旗銀行、華為、阿里巴巴、字節(jié)跳動、京東等世界五百強和國內(nèi)五百強企業(yè)。

相比綠色建筑的快速發(fā)展，房企的綠色金融領(lǐng)域遇到較大阻力。融資工具的多元化也只能幫助少數(shù)頭部企業(yè)或者央國企，中小房企由于資金、技術(shù)和市場競爭力不足，難以逾越綠色金融的壁壘。

商道融綠的數(shù)據(jù)顯示，2024年綠色金融債同比有所下滑。全年境內(nèi)新上市綠色債券478只，上市規(guī)模6838.05億元，涉及249家發(fā)行人；與2023年相比，綠債數(shù)量減少0.62%，上市規(guī)模減少18.58%，發(fā)行人數(shù)量減少18.36%。而最終流向房地產(chǎn)業(yè)的綠債規(guī)模占比僅有1.55%。這意味著行業(yè)當(dāng)前資金鏈緊張的情況很難通過綠色債券來緩解。

報告期內(nèi)，太古地產(chǎn)于8月28日宣布發(fā)行了兩只綠色債券，總金額達(dá)35億元人民幣，這兩只債券分別為RegS、固定利率、以人民幣計價的高級無抵押綠色債券，息票率分別為3.10%和3.40%。

越秀地產(chǎn)7月5日成功發(fā)行16.90億元離岸人民幣點心債券，期限為3年，票面利率為4.10%，募集資金將用于合資格的綠色項目，包括滿足中國綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑。

據(jù)介紹，2023年越秀地產(chǎn)來源于綠色金融的債券及借款融資占比超過25%。為了更好地推進(jìn)可持續(xù)金融發(fā)展，越秀地產(chǎn)確立了一個長期目標(biāo)：到2030年致力達(dá)到至少50%債券及借款融資來自綠色金融。

目前，少數(shù)企業(yè)搭建了綠色金融體系或設(shè)立了綠色金融目標(biāo)。例如，招商蛇口已設(shè)立可持續(xù)融資審核委員會，由審核委員會負(fù)責(zé)評估項目是否符合集團(tuán)可持續(xù)融資框架標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督募集資金的使用。中國金茂強調(diào)開展責(zé)任投融資活動，把握綠色建筑和公募REITs機遇，以綠色金融助推公司綠色可持續(xù)發(fā)展。

觀點指數(shù)認(rèn)為，隨著雙碳目標(biāo)的推進(jìn)，政策支持力度不斷加大，綠色金融將會成為房企提升自身財務(wù)靈活性及韌性的重要渠道。

交付力備受關(guān)注，社會公益更聚焦

近年來，部分房企因資金流動性問題導(dǎo)致期房停工或爛尾，引發(fā)市場對房企交付力的關(guān)注，“保交樓”一直都是熱議的社會話題，不僅體現(xiàn)了房企對社會責(zé)任的履行程度，還是其經(jīng)營能力的真實反映。

據(jù)不完全統(tǒng)計，以往的龍頭房企仍是交付主力。碧桂園2024年交付38萬套，約占全國整體交付量的十分之一，近兩年來累計交付量近100萬套。中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠城中國、萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展、綠地集團(tuán)等企業(yè)，2024年的交付套數(shù)也都超過10萬套。

碧桂園管理層在年初月度會議上表示，2025年交房任務(wù)總量較去年明顯減少，但仍需各方努力，要提前做好資源的規(guī)劃和支持，確保交房工作順利進(jìn)行。

融創(chuàng)中國2024年完成17萬套交付，涉及全國84個城市的186個項目；自2022年中央提出保交樓以來，融創(chuàng)在各地政府、金融機構(gòu)的指導(dǎo)和融資支持下，推進(jìn)項目保質(zhì)保量交付，三年累計交付超66.8萬套。

觀點指數(shù)認(rèn)為，經(jīng)過三年保交付攻堅戰(zhàn)，大部分房企的交付壓力也得以緩解。加上房企2022年以后出售的項目，商品房預(yù)售資金管理嚴(yán)格，后續(xù)樓盤交付難的情況有望越來越少。

社會公益層面，由于近年來的下行周期影響，多數(shù)上市公司公益捐贈金額有所下降，主要體現(xiàn)在高額捐贈的公司占比變少。

但企業(yè)的實踐更加聚焦在特定群體和區(qū)域，以多種方式實現(xiàn)精準(zhǔn)扶貧，也帶動服務(wù)對象的積極性和主動性。主要手段包括打造特色農(nóng)產(chǎn)品供銷體系、購買惠農(nóng)幫扶產(chǎn)品，招商引資、打造特色項目、公益改造、公益助學(xué)、社會幫扶等。

舉例來看，華潤萬象生活物管服務(wù)2021年6月進(jìn)駐首個華潤希望小鎮(zhèn)，將成熟物業(yè)管理經(jīng)營帶入鄉(xiāng)村，形成了可復(fù)制的鄉(xiāng)村物業(yè)服務(wù)體系——“紅色管家”。截至目前，“紅色管家”已累計進(jìn)駐10個希望小鎮(zhèn)，通過改善鄉(xiāng)村環(huán)境、吸納就業(yè)、提升治理水平等多方面舉措，為鄉(xiāng)村發(fā)展筑牢根基。

珠海萬達(dá)商管2024年11月與恒暉公益基金會簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在兒童大病救助、青少年教育關(guān)懷、鄉(xiāng)村振興等公益慈善領(lǐng)域展開全面合作。

同時，頭部央國企房企還會承擔(dān)保障性住房和城市更新項目，為城市美好生活煥新賦能。華潤置地2023年保障性住房開發(fā)業(yè)務(wù)投資總額合計117億元，新開工面積76萬平方米，竣工面積32萬平方米，承建保障性住房施工面積1478萬平方米，新開工面積427萬平方米，竣工面積30萬平方米。

此外，可持續(xù)供應(yīng)鏈體系建設(shè)已是房企社會治理維度的內(nèi)核，在供應(yīng)鏈的上下游，從原材料采購、生產(chǎn)加工、物流運輸?shù)疆a(chǎn)品銷售和使用，企業(yè)都注重環(huán)境保護(hù)、資源節(jié)約和可持續(xù)發(fā)展實踐。

觀點指數(shù)觀察到，綠城管理為保障供應(yīng)鏈安全穩(wěn)定，不斷完善供貨商管理制度，通過定期開展供貨商審查，識別預(yù)防供應(yīng)鏈風(fēng)險，增強供應(yīng)鏈韌性。在選擇供貨商時，綠城管理綜合考慮供貨商在社會責(zé)任與環(huán)境管理方面的舉措、是否盡可能使用環(huán)保材料、是否獲得相應(yīng)的體系認(rèn)證等。對于有重大缺陷者，公司采取一票否決制度，以此督促供貨商在社會責(zé)任與環(huán)境管治方面做出更多的努力。

風(fēng)險防控是治理核心，但實際落實仍有不足

在治理維度上，企業(yè)趨向于設(shè)立專門的ESG管理組織架構(gòu)，制定ESG管理策略。管理架構(gòu)通常是以自上而下的形式進(jìn)行組織，董事會是決策核心、ESG委員會是管理核心、ESG工作執(zhí)行小組是執(zhí)行核心。

以豐盛生活服務(wù)為例，其董事會負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督可持續(xù)發(fā)展政策和風(fēng)險管理，確保有效的ESG控制，亦會審核ESG報告和年度目標(biāo)的推進(jìn)。ESG委員會由執(zhí)行董事?lián)沃飨?，同時包括三位執(zhí)行董事、兩位獨立非執(zhí)行董事，以及來自運營、人力資源和財務(wù)等部門的成員，主要負(fù)責(zé)監(jiān)督ESG事務(wù)，向董事會提供策略、政策和可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)展的建議。另外，ESG工作小組由各部門和業(yè)務(wù)單位的義工組成，共計21人，負(fù)責(zé)推動ESG倡議的規(guī)劃、執(zhí)行和評估。

觀點指數(shù)認(rèn)為，類似自上而下的治理體系能夠?qū)⒖沙掷m(xù)發(fā)展理念有效地融入企業(yè)的核心戰(zhàn)略，避免其成為孤立的外圍問題；同時，高層的直接參與有助于集中資源，協(xié)調(diào)各部門工作，確保ESG目標(biāo)的實現(xiàn)。但在實踐中，由于過度依賴頂層設(shè)計，往往這種模式缺乏靈活和創(chuàng)新性；另外，如果ESG治理短期內(nèi)難以見效，可能會影響高層持續(xù)投入的意愿。

房地產(chǎn)企業(yè)在治理過程中，還會尤其注意各類風(fēng)險的防控。

通常，企業(yè)會建立科學(xué)合理的公司治理結(jié)構(gòu)，近年來獨立董事制度的引入被視為優(yōu)化治理的重要手段。同時加強與利益相關(guān)者的溝通，確保決策過程和經(jīng)營信息的透明度，增強市場信任度。此外，建立科學(xué)的風(fēng)險管理體系，以信息化手段識別風(fēng)險，評估、監(jiān)控和優(yōu)化應(yīng)對措施也是核心。

據(jù)悉，中交地產(chǎn)每年初會制定《信息披露年度工作計劃》，以月度為單位明確全年信息披露安排、重點工作等；將信息披露考核結(jié)果納入績效，保障公司信息披露質(zhì)量。同時，梳理公司內(nèi)外典型風(fēng)險案例，探索建立風(fēng)險案例庫，為各公司強化風(fēng)險管理提供參考借鑒。還會開展風(fēng)險管理培訓(xùn)，全面提升員工的風(fēng)險管理技能和水平，強化全員風(fēng)險防范意識，提升公司應(yīng)對風(fēng)險的能力。

內(nèi)部風(fēng)險管理層面，房企普遍建立了反賄賂與反腐敗的相關(guān)制度，強調(diào)廉潔建設(shè)。

例如，旭輝控股集團(tuán)圍繞“343廉正生態(tài)治理體系”及“旭輝六大軍規(guī)”開展精益管理、防范舞弊風(fēng)險主題的廉正建設(shè)工作；2023年度《旭輝人職業(yè)操守》在線考試參與人數(shù)達(dá)到2349人，參與率達(dá)到71%，反貪腐培訓(xùn)21次，覆蓋員工（包括兼職員工）100%。

但目前仍存在不少問題，其一是部分治理領(lǐng)域流于形式，缺乏對治理層面的足夠重視，難以滿足投資者及監(jiān)管機構(gòu)對可持續(xù)發(fā)展的要求。

其二，盡管風(fēng)險管理與反腐敗機制是企業(yè)的戰(zhàn)略重點，但在具體的風(fēng)險識別和管理能力上仍存在不足，反腐敗相關(guān)制度仍需在實際執(zhí)行中不斷完善。

另外，商業(yè)道德問題不僅影響企業(yè)的聲譽，還可能導(dǎo)致法律風(fēng)險和市場信任危機，行業(yè)目前在這一領(lǐng)域仍需不斷強化。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。