中國房地產(chǎn)行業(yè)在政策支持和市場需求變化的共同作用下，逐步回穩(wěn)。觀點指數(shù)長期監(jiān)測行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點企業(yè)，定期推出《卓越指數(shù) • 2025房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)報告》，持續(xù)追蹤企業(yè)在住宅開發(fā)、代建、土地、財務(wù)等方向上的作為，總結(jié)其在戰(zhàn)略韌性、技術(shù)創(chuàng)新、ESG實踐等維度上的表現(xiàn)，為行業(yè)提供發(fā)展參考。盤點這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢，從獨具一格的視角解析行業(yè)未來。

同時，相關(guān)成功匯聚成卓越指數(shù) • 2025房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)，如果您的企業(yè)在2025年擁有無可替代的競爭力、讓資本市場青睞的表現(xiàn)力、獨占鰲頭的銷售案例、卓越的企業(yè)管理之道、獨特的經(jīng)營模式或值得驕傲的企業(yè)品牌以及特別標(biāo)志性產(chǎn)品……那么，它們將進入我們2025房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)的行列，成為行業(yè)典范與榜樣！

住宅開發(fā)上市公司表現(xiàn)

華潤置地、中國海外發(fā)展和保利發(fā)展分列冠亞季軍

隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)全面進入存量時代，房企著重“降杠桿、控風(fēng)險、提質(zhì)量”。

2025上市企業(yè)卓越表現(xiàn)(地產(chǎn)G30+)，綜合評估地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、新經(jīng)濟地產(chǎn)三大類上市主體的營運、財務(wù)、品牌、管理、模式與創(chuàng)新表現(xiàn)，對過去一年表現(xiàn)突出的企業(yè)予以肯定。

在地產(chǎn)開發(fā)類研究成果中，華潤置地、中國海外發(fā)展和保利發(fā)展居于前列。

其中，華潤置地在過去的一年里積極應(yīng)對市場形勢變化，通過降本提質(zhì)增效保障現(xiàn)金流安全，在維持業(yè)績穩(wěn)定增長的同時，償債能力和信用表現(xiàn)指標(biāo)上均處于領(lǐng)先水平。

2024年，其維持較低的凈負(fù)債率，大幅低于行業(yè)平均值。盈余現(xiàn)金保障倍同樣較高，反映了良好的償債能力。得益于穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)，華潤置地國際信用評級保持穩(wěn)定。其中，穆迪維持華潤置地Baa1信用評級，展望從負(fù)面上升到穩(wěn)定。

2024年，中國海外發(fā)展繼續(xù)維持健康的財務(wù)表現(xiàn)和強勁的成本優(yōu)勢。中國海外發(fā)展償債壓力較低、償債能力較強。此外，公司中期持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1002.4億元，加之經(jīng)營性現(xiàn)金繼續(xù)為正，覆蓋了經(jīng)營開支，在全面進入存量時代的背景下，極大增強了抗風(fēng)險能力和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的靈活性。

和行業(yè)大部分企業(yè)去杠桿的趨勢不同，保利發(fā)展在2024年以較低的成本提高了債務(wù)融資規(guī)模。根據(jù)市場數(shù)據(jù)，其融資規(guī)模從2023年的437.36億元上漲到2024年的617.23億元，加權(quán)平均票面利率從2.83%下降到2.47%。其有效利用外部低利率的融資環(huán)境和自身較低的融資成本，優(yōu)化了債務(wù)就結(jié)構(gòu)，降低了資金成本。借此，其在一二線城市擴大土儲金額，優(yōu)化土儲質(zhì)量，顯著提升了公司未來盈利水平預(yù)期。2024 年 4 月，保利發(fā)展宣布，境外債券已全部清償完畢，是目前頭部房企中極少將境外美元債全部清償?shù)姆科?，增強了投資者和市場的信心。

供需政策加碼支持去庫存，融資環(huán)境改善，市場止跌回穩(wěn)

白名單機制為保交樓提供穩(wěn)定資金支持：2024年1月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，協(xié)調(diào)機制負(fù)責(zé)定期組織各方會商，根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)情況及項目開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信用、財務(wù)等情況，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單。

白名單機制在2024年為房地產(chǎn)項目建成交付提供了充足穩(wěn)定的資金保障，根據(jù)2025年1月23日國新辦新聞發(fā)布會上金融監(jiān)管總局通報的數(shù)據(jù)，截止2024年底，商業(yè)銀行房地產(chǎn)“白名單”項目貸款金額為5.03萬億元，超過了4萬億元的預(yù)期目標(biāo)，截止2025年1月23日，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制已經(jīng)支持了1400萬套住房建設(shè)交付。

大規(guī)模專項債計劃穩(wěn)住市場預(yù)期：2024 年 11 月 7 日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回存量閑置土地的通知》，明確了專項債收購閑置土地的流程和重點。2024 年 11 月 8 日，十四屆全國人大常委會第十二次會議批準(zhǔn)增加地方政府債務(wù)限額 6 萬億元，用于置換存量隱性債務(wù)。同時，明確從 2024 年開始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項債券中安排 8000 億元專門用于化債，累計可置換隱性債務(wù) 4 萬億元。

上述政策共同發(fā)力，有效減輕地方政府的化債壓力。地方政府可利用專項債資金進行土地收儲和商品房收儲，幫助房企縮短項目的去化周期，加速資金回籠，快速獲得資金，改善現(xiàn)金流狀況。同時，政策的出臺，也增強了市場信心，緩解金融機構(gòu)對房企的擔(dān)憂，改善了房企的融資環(huán)境。

第四季度一線城市成交量顯著回暖，價格跌幅收窄，行業(yè)GDP同比增長2%（24年全年-1.8%）。（1）控制增量，消化存量：供給端，住宅開發(fā)投資金額全年維持下降趨勢，住宅新開工面積53660萬平方米，同比下降23%，需求端，新建住宅銷售面積81450萬平方米，同比下降14.1%。（2）邊際價格企穩(wěn)：北上廣深四個一線城市的房地產(chǎn)新房成交價格整體走勢較為平穩(wěn)，同比變動幅度較小，環(huán)比則呈現(xiàn)微漲態(tài)勢。二手房價格同比微跌，跌幅收窄。

盈利能力趨于穩(wěn)定，兩極分化現(xiàn)象減弱

整體上看，上市房企盈利能力有一定程度的改善。樣本房企股東權(quán)益回報率指標(biāo)維持穩(wěn)定，2023年為-12.57%，2024年-12.23%，投入資本回報率從-2.55%小幅下降到-3.54%，銷售毛利率從16.02%下降到14.57%。盈利質(zhì)量方面，盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)從9.68大幅下降到1.23。

從股東權(quán)益回報率的分布上看，2024年上市房企盈利能力表現(xiàn)趨同并且趨勢并不樂觀。

按企業(yè)性質(zhì)分組后的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，央國企在股東權(quán)益回報率和銷售毛利率上表現(xiàn)好于非央國企，投入資本回報率則不入非央國企。

償債壓力上升，償債能力減弱

樣本房企2024年凈負(fù)債率從109.91%上升到132.52%，已獲利息倍數(shù)從5.51下降到2.67，經(jīng)營活動現(xiàn)金流/帶息債務(wù)從0.08下降到0.01，速動比率持平，2023年0.52,2024年0.52。數(shù)據(jù)顯示，上市房企償債能力沒有改善，在盈利能力下滑趨勢下，償債壓力依然很大。

從凈負(fù)債率分布變化上看，2024年樣本房企整體凈負(fù)債率有上升趨勢。

觀察不同性質(zhì)企業(yè)的償債能力指標(biāo)變化，央國企在三個指標(biāo)上的表現(xiàn)都好于非央國企，但是差距并不明顯。

融資規(guī)模和成本同時下降，第四季度成本加速降低，央國企占比大幅上升

國資背景和穩(wěn)健經(jīng)營的上市公司利用自身信用優(yōu)勢，在利率下行背景下積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，通過降低短期債務(wù)占比、高息債務(wù)置換、尋求多元化融資渠道等方式減小短債壓力，降低融資成本。這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)憑借自身優(yōu)勢在行業(yè)止跌企穩(wěn)的過程中率先反彈，展現(xiàn)出更強的競爭力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

債券融資規(guī)模和成本同時下降。樣本房企的債券數(shù)據(jù)顯示，2023年新發(fā)債券總規(guī)模為3673.97億元， 2024年總規(guī)模下降到1740.24億元，下降幅度為52.63%。成本上，2023年和2024年的規(guī)模加權(quán)平均票面利率分別為3.83%和2.69%，2024年下降了1.14%。

第四季度債券融資規(guī)模和成本加速下降。規(guī)模上，樣本企業(yè)2023年第四季度新發(fā)債券總規(guī)模為1641.71億元，2024年同期總規(guī)模下降到457.51億元，下降幅度為72.13%。成本上，2023年第四季度加權(quán)利率為4.46%，2024年第四季度為2.43%，下降2.03%。

集中度向更加均衡方向發(fā)展。樣本企業(yè)前3名新發(fā)行債券規(guī)模2023年為54.43%，2024年為55.85%，基本持平。前三名總和比后三名從2023年的223.88下降到2024年的142.49，反映了債券資源在不同發(fā)行主體之間的分配更為均衡。

央國企債券融資占比大幅上升，非央國企大幅下降。樣本企業(yè)中，央國企融資規(guī)模從2201.42億元下降到1632.59億元，同比下降幅度25.84%；非央國企融資規(guī)模從1472.55大幅下降到107.65億元，同比下降幅度92.69%。融資成本上，非央國企新發(fā)債券平均利率下降幅度比央國企更大。

中港上市房企融資成本呈現(xiàn)下降趨勢。根據(jù)樣本企業(yè)中報和年報披露的和融資成本相關(guān)的數(shù)據(jù)，截止2024年上半年，融資成本維持下降的趨勢。對于A股樣本企業(yè)來說，平均綜合融資成本從2023年底的4.22%繼續(xù)下降到3.91%，港股和新加坡股市樣本企業(yè)的平均實際借貸利率在2023年底有所上漲，2024年上半年又回到向下的趨勢，和2023年同期相比下降了41個基點。

債券數(shù)據(jù)顯示，24年發(fā)行債券規(guī)模最大的幾家企業(yè)為：

（1）保利發(fā)展：全年規(guī)模從437.36億元上漲到617.23億元，四季度規(guī)模從47.11快速上漲到206.22。除了在債券發(fā)行規(guī)模上逆樣本整體趨勢上漲，保利發(fā)展2024年新發(fā)行債券的平均利率為2.47%，也低于樣本企業(yè)2.69%的均值。亮眼的信用表現(xiàn)背后是保利發(fā)展穩(wěn)健的財務(wù)狀況、強大的品牌影響力、良好的信用評級，優(yōu)質(zhì)的企業(yè)往往能在貨幣政策逐漸寬松、行業(yè)政策支持力度逐步加強的背景下，率先在市場回暖中獲得資金青睞和信心修復(fù)。

（2）招商蛇口：2024年債融規(guī)模從同期 的379.594億元下降到379.594億元，但是平均利率僅有2.22%，從期限結(jié)構(gòu)上看，3年以上期限的債券規(guī)模占比66.67%。2024招商蛇口基于自身良好的信用，利用2024年利率下行的政策背景，積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低了債券融資成本。公司在2024年中報中披露，綜合融資成本為3.25%，新增融資成本為3.01%。

商業(yè)地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)

新鴻基地產(chǎn)領(lǐng)銜，恒隆華潤萬象生活緊隨其后

盡管面臨經(jīng)濟不確定性帶來的沖擊，新鴻基地產(chǎn)在2024年的發(fā)展過程中依然展現(xiàn)出許多亮點。根據(jù)公司2024/2025財年中報，期內(nèi)總租金收入按年僅下跌1%至港幣122.8億元，盈利能力和盈利質(zhì)量表現(xiàn)出色，毛利率為45.02%，盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)從1.09提升到1.29。負(fù)債情況和償債能力上，新鴻基在凈負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)和速動比例等指標(biāo)上維持了行業(yè)較好水平，同時，現(xiàn)金流保持了正向。

同樣依靠優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和穩(wěn)健經(jīng)營獲得現(xiàn)金流正向性的還有恒隆地產(chǎn)，在行業(yè)整體盈利能力下滑的情況下，恒隆地產(chǎn)在2024年依然實現(xiàn)了9%的增長，并且毛利率顯著高于同行業(yè)平均水平，盈余保障倍數(shù)從0.93大幅上升到1.94，反映出恒隆優(yōu)秀的盈利能力。

2024年，恒隆地產(chǎn)聚焦一線城市高端市場，通過對旗下物業(yè)進行升級改造，引入更多高端品牌，提升購物中心的吸引力和租金水平。從融資和負(fù)債上看，恒隆凈負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)和速動比率也處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

在行業(yè)下行周期中，許多企業(yè)通過輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型和融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化等方式提升現(xiàn)金流正向性和對日常覆蓋能力，從而獲得持續(xù)增長的能力。在這些企業(yè)當(dāng)中，華潤萬象生活走在了前沿，2024年，C-REITs市場提速擴容，3月14日，華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金上市，底層資產(chǎn)青島萬象城是青島市建筑面積最大、入駐品牌最多的購物中心之一，也是華潤置地旗下核心區(qū)位標(biāo)桿商業(yè)項目，通過盤活存量資產(chǎn)，不僅給公司帶來流動性，更點燃了市場對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和標(biāo)桿企業(yè)價值重估的熱情。

供給反彈快過需求，租金小幅下降

（1）寫字樓：優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量上，包括北上深廣杭在內(nèi)的11個主要城市在四季度開始反彈。其中，深圳增長最快，三季度新增29萬平方米，四季度121萬，上海三季度15.9，四季度79.4。優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率上，北京小幅下降，廣州基本持平，上海和深圳小幅上升。優(yōu)質(zhì)寫字樓租金方面，北上廣深均有不同程度下降，其中北京下降幅度相對最高（-10.41%）。

（2）零售物業(yè)：優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)量上，整體來看包括北上深廣杭在內(nèi)的11個主要城市在四季度反彈。其中，深圳在2季度就開始反彈，而北京四季度開發(fā)大幅反彈，從9.5萬平方米到99.4萬平方米。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率上，北上廣深有不同程度的下降，其中深圳下降幅度最大。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金方面，北上廣深全年小幅下降。

盈利能力和盈利質(zhì)量下降

2024年樣本商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整體表現(xiàn)出盈利能力和盈利質(zhì)量均下降的趨勢。其中，股權(quán)回報率從4.55%下降到2.88%，投入資本回報率從3.70%下降到2.28%，毛利率從42.61%小幅下降到40.88%。盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)從3.89下降到2.71。

分布情況上整體盈利能力下滑。

分企業(yè)性質(zhì)看，國資背景商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在股東權(quán)益回報率和投入資本回報率上遠(yuǎn)優(yōu)于非國資背景的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，但是銷售毛利率卻低于后者。這種現(xiàn)象或是國資背景企業(yè)在資本運作上具備顯著優(yōu)勢，通常能夠以較低的成本獲取資金，例如，央企在土地獲取方面擁有較強的議價能力，土地成本相對較低，讓其在開發(fā)階段的成本控制較為有利。此外，國資委對國有企業(yè)的資本回報率有明確要求，通常設(shè)定為不低于11%，這也讓國資企業(yè)更加注重資本效率。這些因素共同提升了國資企業(yè)的ROE和ROIC。

企業(yè)層面，在樣本商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，華潤萬象生活盈利能力表現(xiàn)突出，ROE為11.67%，大幅高于整體均值和央國企均值。強勁的盈利表現(xiàn)在于其商管業(yè)務(wù)規(guī)模擴大、成本優(yōu)化以及高端商業(yè)項目的布局。

依托華潤集團的強大背景，華潤萬象生活擁有稀缺的重奢資源和高端商業(yè)品牌合作能力。根據(jù)《華潤萬象生活與平安不動產(chǎn)達成戰(zhàn)略合作》，截至2024年底，公司合作的國際重奢品牌超過700個，其中超110個為獨家合作。這種稀缺資源為其商管業(yè)務(wù)提供了強大的吸引力和議價能力。

償債能力有所下滑，凈負(fù)債率處于較低水平

樣本商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2024年的凈負(fù)債率從14.76%上升到21.87%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量/帶息債務(wù)從0.49下降到0.19，速動比率變化不大，從0.91到0.90。

從凈負(fù)債率分布變化上看，除了個別企業(yè)，樣本商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的凈負(fù)債率基本控制在50%以下。

觀察不同性質(zhì)企業(yè)的償債能力指標(biāo)變化，央國企三個指標(biāo)都好于非央國企。

REITs擴容提速：

政策支持盤活存量資產(chǎn)：1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，該通知細(xì)化了經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求，規(guī)范了商業(yè)銀行展業(yè)，有利于幫助優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行表示，將原計劃年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。7月26日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，允許酒店、辦公用房等作為消費基礎(chǔ)設(shè)施項目配套入池，拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道。

商業(yè)地產(chǎn)類REITs提速擴容：

（1）7只REITs發(fā)行：2024年，中國REITs市場發(fā)行提速，全年共發(fā)行16只REITs，發(fā)行規(guī)模達370億元，是REITs出現(xiàn)以來發(fā)行數(shù)量最多的一年，較2023年增長84%。其中，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs成為重要的組成部分，全年上市了7支：華夏華潤商業(yè)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、中金印力消費REIT 、華安百聯(lián)消費REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT ，規(guī)模達到200億元左右，涵蓋購物中心、奧特萊斯等多種消費場景。

（2）4只REITs擴募：2024年共有4只商業(yè)地產(chǎn)公募REITs完成了擴募，包括中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT和紅土鹽田港REIT，擴募總規(guī)模約為50億元。

二級市場表現(xiàn)上，商業(yè)地產(chǎn)類REITs前11個月漲跌不一，12月普遍上漲。

債券融資規(guī)模和成本下降，百聯(lián)股份大筆融資

根據(jù)萬得整理的上市公司債券數(shù)據(jù)，樣本房企24年債券融資規(guī)模從181.75下降到117.47，同比下降-35.37%，平均利率從3.84%下降到2.74%。這些發(fā)行新債券的樣本企業(yè)均為非央國企，以港企為主。2024年債券融資規(guī)模最大的企業(yè)占比從62.41%下降到32.83%，表明集中度出現(xiàn)明顯下降。

根據(jù)企業(yè)財報披露數(shù)據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)類樣本企業(yè)在2023年中、2023年末、2024年中融資的平均利率分別為4.2%、4.3%和4.15%。債融數(shù)據(jù)反映了商業(yè)地產(chǎn)樣本企業(yè)融資成本下降的趨勢。

新經(jīng)濟地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)

凱德投資摘得桂冠，張江高科嘉里物流表現(xiàn)亮眼

在市場需求沒有改善的情況下，通過資產(chǎn)剝離優(yōu)化投資組合，聚焦核心城市，實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，往往可以提高現(xiàn)金流正向性，增強公司財務(wù)靈活性和潛在增長能力。

作為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，凱德投資在2024年開啟了新一輪轉(zhuǎn)型變革，將資源聚集在核心城市和高增長項目，并持續(xù)推進投資組合多元化，還釋放了大量資金，用于支持其核心業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。根據(jù)最新披露的2024年度報告，凱德投資通過55億美元的資產(chǎn)剝離，將潛在增長能力提升至74億美元， 2024年稅前凈利潤從4.74億美元大幅增長到7.74億美元。

近年來，隨著人工智能技術(shù)的突破性發(fā)展和快速普及應(yīng)用， AI上下游產(chǎn)業(yè)鏈高速增長，長三角地區(qū)作為我國我國經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域之一，憑借其強大的創(chuàng)新能力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在人工智能技術(shù)的應(yīng)用和發(fā)展方面取得了顯著突破。同時，也在產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用、技術(shù)轉(zhuǎn)化以及跨行業(yè)合作方面做出了重要貢獻。

過去的一年中，張江高科持續(xù)推動張江科學(xué)城的升級和拓展，重點打造了多個高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和創(chuàng)新平臺，吸引和整合高端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)和資源，通過促進企業(yè)之間的協(xié)同創(chuàng)新、資源共享和產(chǎn)業(yè)配套，提高整個產(chǎn)業(yè)鏈的競爭力和附加值，推動高端制造業(yè)的集群化發(fā)展。根據(jù)最新年報預(yù)告數(shù)據(jù)，張江高科2024年在盈利增長上維持了穩(wěn)定表現(xiàn)，在行業(yè)整體下滑的反襯下更顯亮眼，穩(wěn)定的運營能力和對新興產(chǎn)業(yè)的聚焦，為張江高科增長潛能帶來想象空間。

作為全球領(lǐng)先的第三方物流服務(wù)提供商，嘉里物流在2024年繼續(xù)通過業(yè)務(wù)拓展、技術(shù)創(chuàng)新和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，鞏固其在物流行業(yè)的領(lǐng)先地位。借助最新人工智能技術(shù)技術(shù)，嘉里物流在2024年推出了智能倉儲管理系統(tǒng)，實現(xiàn)了庫存的實時監(jiān)控和自動化管理。同時，嘉里物流通過和多家戰(zhàn)略合作伙伴的深度合作，持續(xù)推進輕資產(chǎn)運營，提升了運營靈活性和資產(chǎn)回報率。多方面的努力已經(jīng)開始反映到財報數(shù)據(jù)上。

據(jù)公司最新披露的財務(wù)數(shù)據(jù)，嘉里物流在ROE和ROIC指標(biāo)上表現(xiàn)突出，極低的凈負(fù)債率和較高的已獲利息倍數(shù)，意味著很低的償債壓力和很高的償債能力，整體財務(wù)表現(xiàn)在新經(jīng)濟類樣本企業(yè)中遙遙領(lǐng)先。

供給反彈快過需求，租金不同程度下降

（1）倉儲物流：新增供應(yīng)量上，北上廣深四季度反彈，上海反彈幅度最大?？罩寐噬?，前三季度，廣州小幅上漲，其他持平，四季度上海和深圳小幅上漲，北京和廣州持平。租金方面，北上廣深不同程度下降。 （2）產(chǎn)業(yè)園區(qū)：供應(yīng)量上，北京和上海新增供應(yīng)量四季度反彈。空置率上，上海全年上漲（供給增加），北京四季度回落。凈吸納量上，北京和上海四季度反彈，反映需求增加。租金方面，北京全年持續(xù)下降，上海僅三季度小幅下降，其他時間沒有明顯變化。

盈利能力整體下滑，央國企表現(xiàn)突出

整體上，樣本新經(jīng)濟地產(chǎn)企業(yè)ROE從-1.08%上升到-0.77%。ROIC則從3.11%下滑升到1.16%，銷售毛利率從38.85%增加到41.66%。盈利質(zhì)量指標(biāo)上，盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)從-0.61下降到-3.12。

樣本新經(jīng)濟地產(chǎn)企業(yè)股東權(quán)益回報率，呈現(xiàn)出下降趨勢。

按企業(yè)性質(zhì)分組后的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，央國企在股東權(quán)益回報率上大幅領(lǐng)先非央國企。

企業(yè)層面，張江高科、外高橋和嘉里物流表現(xiàn)突出，2024年最新一期ROE分別為7.47%、7.44%和5.14%。

償債壓力加大

樣本新經(jīng)濟地產(chǎn)企業(yè)2024年的凈負(fù)債率從128.07%上升到139.51%，速動比率從0.77%小幅下降到0.69%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量/帶息債務(wù)從0.17下降到0.01。新經(jīng)濟地產(chǎn)企業(yè)整體的凈負(fù)債率非常高，加上盈利情況下降趨勢，形成很大的償債壓力。

從凈負(fù)債率分布來看，2024年整體區(qū)間分布情況基本持平，有小幅度上漲趨勢。

觀察不同性質(zhì)企業(yè)的償債能力指標(biāo)變化，央國企凈負(fù)債率大幅低于非央國企。

企業(yè)層面，張江高科、外高橋、蘇州高新這三家長三角地區(qū)的企業(yè)凈負(fù)債率均超過100%。根據(jù)觀點指數(shù)整理的債券融資數(shù)據(jù)，這三家企業(yè)2024年在新發(fā)行債券規(guī)模上也處于樣本新經(jīng)濟地產(chǎn)企業(yè)的前列。

REITs常態(tài)化發(fā)行，成為多層次資本市場重要部分

2024年7月，《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》發(fā)布，REITs市場進入常態(tài)化發(fā)行階段，隨著制度體系逐漸完善，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加速上市，底層資產(chǎn)多元化，市場參與熱情不斷提升，險資配置規(guī)模持續(xù)增長。

具體到產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs發(fā)行情況上，報告期內(nèi)共發(fā)行7只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs——易方達廣開產(chǎn)園REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT 、博時津開產(chǎn)園REIT、華泰南京建鄴REIT、中金重慶兩江REIT、招商科創(chuàng)REIT，合計發(fā)行規(guī)模為287.23億元，占公募REITs發(fā)行總規(guī)模的17.20%，數(shù)量和規(guī)模同比均大幅增長。

報告期內(nèi)還有4只倉儲物流REITs發(fā)行——華夏深國際REIT、華泰寶灣物流REIT、華安外高橋REIT 、中航易商倉儲物流REIT，規(guī)模合計59.314億元。

二級市場表現(xiàn)上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REIRs前11個月漲跌不一，12月普遍上漲，但是漲幅差異明顯。倉儲物流類REITs一季度和年末上漲，二三季度下跌，年末漲幅小于產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

債券融資規(guī)模四季度止跌企穩(wěn)，融資成本加速下降

根據(jù)債券數(shù)據(jù)，新經(jīng)濟地產(chǎn)樣本企業(yè)發(fā)行規(guī)模從2023年的738.82億元下降到2024年的325.50億元，下降幅度為55.94%。規(guī)模下降的趨勢在第四季度被小幅上漲取代，數(shù)據(jù)顯示，2023年第四季度新經(jīng)濟地產(chǎn)樣本企業(yè)融資規(guī)模為90.60億元，2024年第四季度這一數(shù)據(jù)小幅上漲到95.18億元。

融資成本上，樣本新經(jīng)濟地產(chǎn)企業(yè)2024年平均債融利率從2023年的2.91%下降到2.39%，第四季度從3.14%加速下降到2.33%，全年下降52個基點，第四季度下降81個基點。樣本新經(jīng)濟地產(chǎn)企業(yè)財報披露的數(shù)據(jù)顯示，2023年綜合融資成本為3.33%，24年上半年下降到3.14%。

樣本新經(jīng)濟地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)還顯示，如果分企業(yè)性質(zhì)看，新經(jīng)濟地產(chǎn)債融市場央國企成為絕對主力。規(guī)模從349億元下降19.92%到279.48億元。對應(yīng)的，非央國企規(guī)模從389.82億元暴跌93.59%到25億元，平均利率從2.50%上漲到3.02%。這一現(xiàn)象背后是隨著我國制造業(yè)逐漸往高端化和智能化方向發(fā)展，新經(jīng)濟地產(chǎn)尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對企業(yè)的專業(yè)能力提出了更高要求。

例如：準(zhǔn)確把握國家及地方政府的政策導(dǎo)向和扶持重點，快速建立與相關(guān)政府部門的緊密關(guān)系，有效整合科研、政策、金融資源等。國資背景的企業(yè)不僅在這些能力上具備天然的優(yōu)勢，而且在持續(xù)穩(wěn)定運營能力上也有更好的預(yù)期，因此在產(chǎn)業(yè)升級中更容易獲得資金支持。

從集中度上看，新經(jīng)濟地產(chǎn)樣本企業(yè)的債券發(fā)行集中度明顯下降，但集中度依然較高，2023年前3規(guī)模占比71.81%，2024年這一數(shù)據(jù)下降到53.92%。

從企業(yè)層面來看，2024年債融規(guī)模最大的樣本新經(jīng)濟地產(chǎn)企業(yè)均集中在長三角，尤其是上海地區(qū)，例如，蘇州高新68億元，張江高科67.5億元，上海臨港40億元，外高橋36.16億元。融資成本上，上述樣本企業(yè)利率基本低于整體均值。這反映出兩個方面的趨勢：

（1）從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度，長三角先進制造業(yè)依靠鏈主企業(yè)已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，對人工智能和機器人等先進制造業(yè)的科創(chuàng)企業(yè)更具吸引力，提升了對于投資該地區(qū)新經(jīng)濟地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績預(yù)期。

（2）從政策支持的角度,長三角地區(qū)對新興產(chǎn)業(yè)資金扶持力度相對較大，能夠降低科創(chuàng)企業(yè)融資和償債壓力。政策引導(dǎo)資金流向具備先進制造業(yè)發(fā)展條件的長三角地區(qū),也是地區(qū)層面因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的一種體現(xiàn)。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。