江蘇的海，港城的夢。2013年10月25日，城市觀點論壇走進連云港連云新城，邀請朱中一(中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長)、秦虹(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任)、王小廣(國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究室主任)、李戰(zhàn)洪(金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁)、楊文斌(世聯(lián)地產(chǎn)集團戰(zhàn)略顧問總經(jīng)理)、丁武(北京思源經(jīng)紀總裁助理)及連云港市領(lǐng)導(dǎo)與來自全國的房地產(chǎn)開發(fā)精英面對面，共同討論房地產(chǎn)創(chuàng)新與投資模式；并鑒賞優(yōu)質(zhì)地塊、在獨一無二的連云港找到企業(yè)發(fā)展新商機，開創(chuàng)有價值的未來，演繹連云新城新篇章。

　　10月25日下午，2013城市觀點論壇連云港行開幕。觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，以下是會議全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播實錄！

　　專題：2013城市觀點論壇連云港行

　　直播實錄：2013城市觀點論壇連云港行（一）

　　丁武：大家好，我們現(xiàn)在進入第二個階段的對話環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)的主題是圍繞連云新城這個大的項目談?wù)剬@個項目的看法，包括已經(jīng)進入的，以及有興趣的公司，談?wù)剬@個項目的一些意見。

　　首先有請豐惠控股有限公司董事長祝信標，因為他們公司已經(jīng)在連云新城拿了地，在做一些開發(fā)。

　　祝信標：各位嘉賓你們好，我向大家報告一下我們這個項目的情況，我們這個項目總面積大概是14萬平米，有一個寫字樓，180米高，還有一個是5萬多平米的商場，加上4萬左右的地下。

　　為什么拿這個項目，我也匯報一下我們企業(yè)思考的依據(jù)。當時我們來考察的時候，感覺到新城的規(guī)劃起點比較高，所有的景觀，所有的基礎(chǔ)設(shè)施我們都覺得做得比較好。另外，推進的力度也比較大，我們?nèi)ツ?0月份拿地的時候，這里幾乎還是一塊白地，一年時間，這么多建筑已經(jīng)出來了。還有一個是政府的各方面的服務(wù)，還是比較周到的。

　　另外一個，我們?yōu)槭裁茨眠@個地呢？我覺得一個是區(qū)位的優(yōu)勢，今后連云新城是連云港的行政中心、各個方面的中心，更重要的，連云新城它是一個新老城市的結(jié)合點。我覺得老城延伸應(yīng)該很快就會推過去，所以我們當時覺得這個新老城市的結(jié)合點，對我們以后投資見效會更快。我們這個地塊的優(yōu)勢是一個集聚的焦點，這邊是酒吧、咖啡廳，前面還有一個很大的音樂廳。這個地方應(yīng)該是人員比較集中的地方，商場肯定是選擇在人流最集中的地方最好。為什么在這個地方要建一個寫字樓呢？也是基于這樣的考慮，這里有人口的保證，那邊就是港區(qū)。

　　我們在5年以前有一個150米高的寫字樓，當時也是那里最早的寫字樓。當時這個項目去拿的時候，大家都覺得有風(fēng)險，因為旁邊萬達廣場還沒有動工，旁邊還有很多是農(nóng)田，但是政府已經(jīng)規(guī)劃了那一塊要作為CBD，5年以前也確實是非常擔心，但是現(xiàn)在我們那個周邊建成的和在建的項目將近有1500萬平方米，周邊3公里半徑都發(fā)展起來了，也就5年的時間，當時完全是沒有一個新城的影子。建寫字樓還有一個考慮，我們也通過了很多調(diào)研，三線城市對寫字樓的需求現(xiàn)在已經(jīng)開始有一些，我們當時寫字樓規(guī)劃也是當?shù)刈罡呒壍膶懽謽牵覀內(nèi)サ臅r候，周邊寫字樓的價格只能賣幾千塊錢，最后我們的項目均價漲到9000左右。我們考慮到連云港的寫字樓的需求旺盛，周邊的寫字樓同樣的情況，價格還有更高的，我們調(diào)研了金海的情況，它的均價都超過12000，我覺得這里還是有市場需求的，否則這個價格是出不來的。另外我們?nèi)⒂^，這么大的產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，他的辦公應(yīng)該是要放在連云新城。所以很多企業(yè)以后就是到這邊來辦公。還有中小企業(yè)發(fā)展了以后，它對寫字樓也有需求，原來可能租在比較低端一點的寫字樓里面辦公，隨著它企業(yè)發(fā)展了，它就要慢慢的向高端寫字樓轉(zhuǎn)，這一塊也有比較大的需求。這是我們?yōu)槭裁催x擇連云新城投資的原因。

　　現(xiàn)在我們的項目推進很快，建設(shè)的標準也很高，作為商場來說，我們當時也是調(diào)研過，因為這個區(qū)域沒有大的商業(yè)，假如我們的新城把幾個大的商業(yè)做起來的話，我相信這個商業(yè)的中心它會形成。像這種城市，只要這邊商業(yè)旺了，就會集聚很多人過來。假如有更好的更多的商業(yè)，大家來投資，集聚過來的時候，我覺得這個前景是比較好的。

　　丁武：沿海地產(chǎn)是我們國內(nèi)比較大的開發(fā)的公司，今天沿海綠色家園有限公司投資四部總經(jīng)理李杰也到了我們會場，請他也來講講。

　　李杰：這次觀點論壇給我們公司發(fā)了邀請函，我代表公司來參加這個會，我首先覺得這個會的舉辦比較成功，這兩天的信息量比較大。老實講，連云港我也沒來過，這是第一次來，上午看了一下，下午在這里開會，我想在以后沒活動安排的時候，我自己一個人仔細看看連云港到底長什么樣子，對于整個情況再更多地進行了解。總的來講，我覺得連云港的領(lǐng)導(dǎo)都是比較誠懇的，在招商引商方面。包括剛才這些已經(jīng)有投資在這里的代表的發(fā)言，我覺得非常能夠打動我。我因為來的時間還比較短，一時說不出什么，我就把我的這些感受說一下，謝謝大家。

　　丁武：謝謝李總。接下來我們請北京太陽城汪副總裁，跟大家都談?wù)勛约旱目捶?。汪總他們在的北京太陽城是北京最大的養(yǎng)老社區(qū)之一，這方面非常有經(jīng)驗，從你的角度來談下。

　　汪學(xué)武：非常感謝丁總的邀請，參加這樣一個會議，其實對我來說跟在座的各位還有些不同，因為我們做的業(yè)態(tài)是社區(qū)養(yǎng)老，說白了就是養(yǎng)老地產(chǎn)跟養(yǎng)老服務(wù)的結(jié)合。

　　目前在中國做養(yǎng)老，從年限上來說，我們做了13年，這13年其實是非常艱難的走過來的。今天在這里，可以挺著腰桿跟大家談?wù)撨@樣的話題。養(yǎng)老在我們的印象中，它的服務(wù)模式和盈利模式并不是很明顯，經(jīng)常是雷聲大、雨點小。

　　事實證明，我們這個案例經(jīng)過13年的摸索，到今天為止它的商業(yè)模式可以說已經(jīng)形成。這一點我想從幾個方面跟大家做一個簡單的闡述。

　　我們說養(yǎng)老，首先離不開它的背景，從1999年開始，我們國家的老齡人口已經(jīng)超過12%，這就意味著你這個國家已經(jīng)進入了老齡社會。迄今為止，我們60歲以上的老人，已經(jīng)達到了2.02億人，這是一個什么樣的市場？這是一個龐大的老年市場。有了市場就有了一個供需關(guān)系。這里我就不深入去闡述了。

　　另外一個是政策，大家都知道，做一個項目是離不開政策的扶持，無論是地產(chǎn)還是其它項目，都離不開政策，哪怕今天連云港的發(fā)展，也離不開政策的支持。在這里，遠的就不說了，我說近的，今年8月份，李克強總理針對養(yǎng)老做了兩次專題的會議，明確提出要鼓勵、扶持民營資本進入養(yǎng)老，這是比較利好的消息。

　　我們服務(wù)養(yǎng)老的新的觀念有政府的補貼、有床位補貼等，只要大家有心去做，地產(chǎn)跟養(yǎng)老結(jié)合，我認為要研究它的政策。

　　第三個是模式，從目前來說，形成了兩個主要的模式。對于我們自身，我們開發(fā)這一塊，我想多談一點。之所以提3:7，我們在2000年拿地的時候，當時的地是一個綜合性的用地，我們拿了640畝，建筑面積是32萬平米，在這32萬平米里面，我們把70%做了商業(yè)開發(fā)，這個商業(yè)開發(fā)不僅僅是做房地產(chǎn)，我們把地產(chǎn)和養(yǎng)老之間做了很好的區(qū)隔，我們當時做了很多調(diào)研，去了美國、日本、新加坡等。

　　如果去太陽城的都知道，當時設(shè)計的時候，我們的很多設(shè)施都是按照老人住家的設(shè)計，這是一個。第二個，從運營上，我們?yōu)榱嗽O(shè)計這樣一個市場，我們當時提出了三個概念的免費服務(wù)。歸根結(jié)底，無論從背景也好，從市場也好，從需求也好，確實是一個比較合適的時間。

　　第三個，我們在這里還想表達一個意思，如果說從事養(yǎng)老，或者是地產(chǎn)與養(yǎng)老相結(jié)合，我們愿意提供我們的經(jīng)驗。今天我也看到，在這個新城當中有醫(yī)療服務(wù)，同時后面也有養(yǎng)老服務(wù)的布局，我覺得政府這樣也是做了一個前瞻性的規(guī)劃，我非常樂意。

　　丁武：張光燕是河北航空集團房地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理，接下來有請張總，聽聽他的想法。

　　張總：我簡單說幾句，感謝丁總的邀請。我根據(jù)自己在這里的所見，給咱們縣城的發(fā)展提一些不成熟的建議。我是5年之前到過連云港，現(xiàn)在再過來，有很多地方已經(jīng)不認識了。我們今天在這里開這個論壇，圍繞這個絲綢之路經(jīng)濟帶、連云新城的發(fā)展這個主題來開展，我個人理解，連云新城的發(fā)展不能只著眼于它里面的某地塊，買了多少錢，建多少房子，容積率多少。新城和連云港基本上是一體的，如果市域經(jīng)濟發(fā)展不起來，連云新城的發(fā)展就會受到制約?，F(xiàn)在我們提到最多的就是絲綢之路經(jīng)濟帶，我們很多都是同行，房地產(chǎn)的。我認為現(xiàn)在這個概念可以讓人心動，但是只有價值才會讓人行動。絲綢之路經(jīng)濟帶，包括東亞大陸橋這個概念到底給連云港帶來一個什么樣的價值？

　　我說說自己的一家之言，我們比如有這么一條鐵路線，真正落到地產(chǎn)的東西，從東亞拉過來以后，如果在連云港上一站卸下來了，嚴格意義上這個關(guān)系就不大，就到西安去了，在中間那一帶下去之后，跟我們的關(guān)系不是很大，不會產(chǎn)生那么多實質(zhì)性的拉動。

　　這里面我仔細分析一下，我們從鐵路到，從東亞到中亞這個交通點的這個位置成為了獨一無二的優(yōu)勢，但是現(xiàn)在我的一個建議就是，不僅僅只做一個物流的交流，中亞的物流、文化、貿(mào)易等等的新的概念。在中國這個地盤，你這個事情換個地方就是沒有意義的，這是它最核心的地方。戴書記也講了，全力支持這個事，我想問你為什么支持這種？蘇南過去發(fā)展得那么好，歷來江蘇的發(fā)展就是南京、蘇州比較突出。

　　如果連云港發(fā)展起來，那是真正江蘇自己的東西，我覺得這可能是省里面大力支持的一個潛臺詞，所以我的建議就是說，通過這個概念的一個點，通過政府的力量，或者是民營的動力，把這個點做實。

　　這是我的一個不成熟的建議，謝謝。

　　丁武：謝謝，下面請來自廣東的王總，王總是民營企業(yè)，自己做開發(fā)，自己老板，請您從投資者的角度來談?wù)劙卜馈?/p>

　　王總：感謝大家給我這個機會，我來自廣東盛源集團，這次觀點新媒體邀請我到連云港，我對連云港也不太熟悉。對連云港的發(fā)展，我也有一些簡單的了解，我覺得未來的發(fā)展前景很大，我想在未來幾天多點考察，看看有沒有機會融入到連云港的新城開發(fā)之中去。

　　丁武：接下來請李昌平發(fā)言。

　　李昌平：非常感謝主辦方給我們這個機會，讓我們對連云新城有了進一步的認識。今天上午進行了參觀考察，我感覺連云新城確實具有很多優(yōu)勢，有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。

　　連云港的發(fā)展已經(jīng)上升到國家層面了，上午為我們介紹了連云港的發(fā)展規(guī)劃，連云港的發(fā)展不僅是連云港自身的問題，已經(jīng)上升到省一級甚至國家一級的層面，這是連云港發(fā)展的重要機遇?；谶@幾天，我覺得連云港的發(fā)展空間是非常巨大的，潛力也是非常巨大的。從目前來看，與其他的城市比較來看，連云港的未來發(fā)展會越來越好。

　　丁武：下面請紅星美凱龍地產(chǎn)開發(fā)總經(jīng)理陳鵬

　　陳鵬：非常感謝，時間關(guān)系我就不談我們自己公司了。今天聽了對連云港的介紹，有兩點想跟大家說一下。

　　我家在青島，工作在上海，青島一直是國家的宜居城市，連云港的條件在很多方面和青島比較相似，特別是要打造這個港口城市，有山有水，應(yīng)該是一個很好的宜居城市。

　　今天大家可能對產(chǎn)業(yè)做了比較多的闡述，但是作為宜居城市，它也是吸引人才的一個重要方面。剛才陳指揮長提到一點，說徐圩新區(qū)是定位為產(chǎn)業(yè)區(qū)，不包括住宅、學(xué)校、醫(yī)院等配套。這里我說一點建議，青島高新區(qū)也是產(chǎn)業(yè)區(qū)，里有幾十家世界500強的企業(yè)，好多的專家、人才都進駐了，但是很大的一個問題是沒有配套，產(chǎn)業(yè)進來后，居住、生活的一些配套沒有跟上，好多人才不過來，對我們招商引資是一個難題?，F(xiàn)在要給我們政策支持，希望我們在這里打造一個城市中心。所以我覺得產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)一定要考慮到配套居住、商務(wù)等相關(guān)的設(shè)施。

　　連云港市是一個宜居的城市，連云港的空氣質(zhì)量比較好，國家環(huán)保局的數(shù)據(jù)，一年365天，連云港空氣質(zhì)量是優(yōu)的達到了302天。另外，連云港的產(chǎn)業(yè)在徐圩，徐圩跟連云新城靠得非常近，今天是我們這個海濱大道沒有通，如果通了以后，坐BRT不超過半個小時，如果開車的話，20分鐘?？傮w來講，這個城市是居住、商務(wù)辦公一體化配套的，這樣來說可能是更適合。

　　第二，連云新城同時也作為港口的配套，為產(chǎn)業(yè)來服務(wù)的，作為整個連云港市來講，港、產(chǎn)、城的布局最終是一個大的規(guī)劃。這個規(guī)劃從生態(tài)、宜居等方面考慮，可能目前分開來做是比較合適，但是小的配套應(yīng)該有，這僅僅是個人的一些想法。

　　丁武：最后還有一點時間，你們幾位誰來講講？

　　提問：我是來自福建廈門的，我是想對陸總提一個問題，有沒有機會在連云港這一塊熱土上尋找未來很好的機會。

　　陸普桂：目前我們8個平方公里由我們做一級開發(fā)，我們分三期來運作，這是一個總體情況。第二，我們在做一級開發(fā)的同時，我們現(xiàn)在也做了一些的項目。作為二級開發(fā)，我們也不是招拍掛，直接是大家看好了，同時也可以我們合作共同來做。目前來講我們還做一部分，這個中間還有空間，余地還是比較大的。

　　丁武：時間關(guān)系，我們第二場的論壇到此結(jié)束。

　　主持人：非常感謝以上各位嘉賓為我們獻上的精彩對話，尊敬的各位來賓，隨著這場討論的結(jié)束，我們今天的“江蘇的海、港城的夢”，江蘇連云新城投資論壇，2013城市觀點論壇連云港行到此正式閉幕，再次感謝大家參加我們今天的論壇活動，有非常感謝各位在論壇當中對我們的支持。