2013年10月25日，城市觀點論壇走進連云港連云新城，邀請朱中一、秦虹、王小廣、李戰(zhàn)洪、楊文斌、丁武及連云港市領(lǐng)導(dǎo)與來自全國的房地產(chǎn)開發(fā)精英面對面，共同討論房地產(chǎn)創(chuàng)新與投資模式。

　　江蘇的海，港城的夢。2013年10月25日，城市觀點論壇走進連云港連云新城，邀請朱中一(中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長)、秦虹(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任)、王小廣(國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究室主任)、李戰(zhàn)洪(金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁)、楊文斌(世聯(lián)地產(chǎn)集團戰(zhàn)略顧問總經(jīng)理)、丁武(北京思源經(jīng)紀(jì)總裁助理)及連云港市領(lǐng)導(dǎo)與來自全國的房地產(chǎn)開發(fā)精英面對面，共同討論房地產(chǎn)創(chuàng)新與投資模式；并鑒賞優(yōu)質(zhì)地塊、在獨一無二的連云港找到企業(yè)發(fā)展新商機，開創(chuàng)有價值的未來，演繹連云新城新篇章。

　　10月25日下午，2013城市觀點論壇連云港行開幕。觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，以下是會議全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播實錄！

　　專題：2013城市觀點論壇連云港行

　　直播實錄：2013城市觀點論壇連云港行（二）

　　主持人：尊敬的各位來賓，親愛的朋友們，大家下午好！

　　江蘇的海、港城的夢，歡迎大家來到美麗的連云港，來到江蘇連云新城投資論壇暨2013城市觀點論壇連云港行的現(xiàn)場。

　　城市觀點論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題，9年間，城市觀點論壇中國行先后走進青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌等20多個省市，對中國城市發(fā)展進程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)與金融政策進行多角度探討及深入剖析，共同找尋城市發(fā)展與地產(chǎn)動力的創(chuàng)新思路。今天，城市觀點論壇與全國房地產(chǎn)行業(yè)的精英們，來到連云港，在這個新亞歐大陸橋東方橋頭堡、中國萬里海疆重要的海港城市，共同討論房地產(chǎn)創(chuàng)新與投資模式，賞鑒優(yōu)質(zhì)土地，尋找城市發(fā)展的新商機，開創(chuàng)有價值的未來，演繹連云新城新篇章。同時，作為江蘇沿海開發(fā)的龍頭，國家東中西區(qū)域合作示范區(qū)所在地，借勢新型城鎮(zhèn)化的推進，連云港將走出何種道路，足以讓人矚目與期待。新城鎮(zhèn)化大勢當(dāng)前，連云新城機遇、挑戰(zhàn)并存，房企需要在變革之前理清行動的方向，城市更要在宏觀之上看透發(fā)展趨勢，如何挖掘連云新城在新城鎮(zhèn)化建設(shè)下的全新機遇，也成為江蘇連云新城投資論壇，暨2013城市觀點論壇連云港行的使命所在。最后，請允許我代表本次論壇主辦方，連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部、中交連云港建設(shè)開發(fā)有限公司、江蘇金海投資集團，以及聯(lián)合主辦方觀點新媒體、思源置地歡迎各位朋友的到來。

　　下面請允許我介紹今天到場的嘉賓，他們是：

　　原市委常委，現(xiàn)任市委市政府重大事項督察領(lǐng)導(dǎo)小組副組長戴元安先生；

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生；

　　國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣先生；

　　連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部指揮長、江蘇金海投資集團董事長陳書軍先生；

　　連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部副指揮長、江蘇金海投資集團總經(jīng)理陸普桂先生；

　　中交連云港建設(shè)開發(fā)有限公司總經(jīng)理歐陽衛(wèi)星先生；

　　金輝集團連云港公司常務(wù)副總經(jīng)理周林先生；

　　世聯(lián)地產(chǎn)集團戰(zhàn)略顧問事業(yè)部副總經(jīng)理、華東顧問事業(yè)部總經(jīng)理楊文斌先生；

　　思源經(jīng)紀(jì)總裁助理、思源置地顧問公司總經(jīng)理丁武先生；

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士。

　　本次論壇獲得中國眾多房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再次感謝所有嘉賓，以及參與支持江蘇連云新城投資論壇暨2013城市觀點論壇連云港行的朋友們，謝謝大家。

　　下面有請原市委常委、現(xiàn)任市委市政府重大事項督察領(lǐng)導(dǎo)小組副組長戴元安先生為我們致辭，有請。

　　戴元安：各位女士、各位朋友，金秋的時節(jié)，我們相聚在美麗的海濱城市連云港，隆重地舉行江蘇連云港新城投資論壇，在此，我謹代表連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部和市委市政府重大事項重點工程領(lǐng)導(dǎo)小組，向到會的嘉賓、房地產(chǎn)界的各位朋友，表示真誠的、衷心的感謝和歡迎。

　　此次論壇邀請了眾多的專家、學(xué)者，以及全國各地的房地產(chǎn)行業(yè)的精英參與會議，同時也對當(dāng)前的調(diào)控和房地產(chǎn)形勢進行了深入的剖析，并圍繞新城市化主題和港產(chǎn)城發(fā)展進行了研究和探討，活動旨在加強對外交流合作，全面地展示連云港優(yōu)美的自然環(huán)境，獨特的區(qū)位優(yōu)勢和國際性的海濱城市的知名度和美譽度。同時，也對連云新城進一步的整合招商引資做出新的更大的貢獻。連云新城資源和政策優(yōu)勢突出，這里將獲得前所未有的發(fā)展機遇。未來，開發(fā)建設(shè)連云新城是一個完善的連云港市的大港口、大城市、大產(chǎn)業(yè)功能，加快港產(chǎn)城聯(lián)動發(fā)展，快速地展示海濱城市形象的戰(zhàn)略舉措。

　　我們的主題是“港城夢”，在此我想就這個夢來說一下，其實夢不是一個新鮮詞，共產(chǎn)黨最早的理論是國際歌里面的英特納爾，那個就是共產(chǎn)黨人的最早設(shè)計的一個夢，夢想成真，只要我們選準(zhǔn)了方向和目標(biāo)，在座的精英們肯定都會有選擇，不會錯失這個良機。所以在此我也愿2013年江蘇連云港新城投資論壇取得圓滿成功，更希望各位嘉賓關(guān)心和支持連云新城的發(fā)展，期盼著你們在這兒休閑度假、投資置業(yè)，謝謝各位。

　　主持人：非常感謝戴元安先生。接下來有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的戴組長、朱會長、王主任、陳會長，各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，媒體朋友們，下午好。

　　城市觀點論壇創(chuàng)立了9年，這是我們第一次到連云港這個成立的海濱之城。現(xiàn)在正在逐漸熱起來的城市化可能對連云港是一個全新的機會，也許我們失去了上一輪的熱點或者增長的勢頭，但是我想這一次連云港一定會迎來一個非常好的契機，不然我們今天就不必邀請到在座的來自廣州、深圳等珠三角的嘉賓，以及來自上海、江蘇的長三角的嘉賓，還有環(huán)渤海區(qū)域的開發(fā)商到場，他們都是帶著投資的熱情而來。

　　今天上午大家也看了連云新城這一片的優(yōu)山美地，接下來我們的任務(wù)就是如何在連云新城尋找到最好的商機，抓出我們最大的合作的價值，共同建立一個最完美的連云新城，這也是本次連云港行的一個最重要的主題，“新城鎮(zhèn)化進程與地產(chǎn)機遇”。今天下午我們把這個話題交給各位演講以及對話和討論的嘉賓，我想我們一定可以從不同的角度、不同的視角、不同的眼界暢所欲言，為即將進入2014年的連云新城揚起一個全新的希望之帆。

　　最后預(yù)祝論壇圓滿成功，預(yù)祝連云新城的未來更加輝煌、燦爛，謝謝大家。

　　主持人：謝謝陳詩濤女士，今天的嘉賓致辭就到這里。接下來進入論壇的正式議程。

　　各位來賓，本屆江蘇連云新城投資論壇暨2013城市觀點論壇連云港行的主題是“新城鎮(zhèn)化進程與地產(chǎn)機遇”，下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)，我們很榮幸地邀請到中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生、連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部指揮長、江蘇金海投資集團董事長陳書軍先生、國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣先生，世聯(lián)地產(chǎn)集團戰(zhàn)略顧問事業(yè)部副總經(jīng)理、華東顧問事業(yè)部總經(jīng)理楊文斌先生，金輝集團連云港公司常務(wù)副總經(jīng)理周林先生為我們奉獻精彩的演講。

　　首先有請今天論壇的第一位演講嘉賓，有請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生。朱中一先生的演講題目是“新城鎮(zhèn)化進程與地產(chǎn)機遇”。

　　朱中一：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、各位同仁、新聞界的各位同仁，大家好。

　　主辦方要我就新型城鎮(zhèn)化的進程與地產(chǎn)機遇作一個發(fā)言，我借此談一下自己的一些觀點。

　　上午參加了開幕式以后，很受感動，感覺到連云港這些年來不光是在城市的規(guī)劃、建設(shè)方面，還有在房地產(chǎn)的發(fā)展方面，都進程比較快，取得的成績是大家都看得到的，我還看到綠地、保利、恒大、碧桂園等一些著名企業(yè)都進來了，這說明這個地方是有吸引力的。

　　今天要講的題目是“新型城鎮(zhèn)化進程與地產(chǎn)機遇”，我就圍繞這個題目談一些觀點。

　　第一，新型城鎮(zhèn)化的核心，從去年年底的中央經(jīng)濟工作會議到今年上半年以來一些領(lǐng)導(dǎo)的講話，它突出強調(diào)的是以人為本的新型城鎮(zhèn)化。我想就這個問題談一個認識。以人為本的城鎮(zhèn)化跟過去的城鎮(zhèn)化有什么差別？城鎮(zhèn)化毫無疑問的，咱們的城市規(guī)劃建設(shè)管理，這些肯定都是它的核心內(nèi)容，咱們的房地產(chǎn)開發(fā)也要做。但是前些年的這些城鎮(zhèn)化，咱們確確實實是一種粗放型的城鎮(zhèn)化的發(fā)展方式，消耗的資源、能源比較大。咱們過去常講土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化，或者是還有一個問題，咱們過去一些地方的城鎮(zhèn)化過分依賴于房地產(chǎn)開發(fā)和城市形象方面的建設(shè)，實體經(jīng)濟的發(fā)展不夠。另外，在城鎮(zhèn)化的過程中，也確實出現(xiàn)了一些城市病，比如咱們一些城市重經(jīng)濟發(fā)展，輕環(huán)境保護，重城市建設(shè)，輕城市管理，重地上建設(shè)，輕地下空間的開發(fā)利用，結(jié)果造成了交通擁堵、空氣污染、地下管網(wǎng)不暢等城市病日益突出。

　　隨著我國的城市化的推進，資源、能源環(huán)境的制約加劇，過去主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型的城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式必須轉(zhuǎn)型，必須堅持以人為本、集約高效、綠色智能、四化同步的新型城鎮(zhèn)化道路，也就是我們所說的要堅持以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。當(dāng)然，以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，它強調(diào)的是怎么樣讓人在這個城鎮(zhèn)化的環(huán)境當(dāng)中生活得更加美好，我認為這是最核心的問題，包括城鎮(zhèn)化要提供就業(yè)崗位，包括環(huán)境讓人們感覺更美好，包括隨著城鎮(zhèn)化的推進，我們真正讓老百姓實現(xiàn)小康的這么一個目標(biāo)。我想我們這些核心要素都是必須要考慮的。新型城鎮(zhèn)化也表明了這么一個內(nèi)容，就是我們國家的城鎮(zhèn)化進入了一個以提質(zhì)增效的階段。前段時間，李克強總理講，中國的經(jīng)濟建設(shè)進入了第二季。他講的第二季就是由過去的高速增長的階段到中高速增長階段，進入了一個提質(zhì)增效的階段。我想我們的城鎮(zhèn)化也肯定由過去的粗放式的階段向集約、智能、綠色、低碳的階段發(fā)展，而且更加強調(diào)人的因素，這是第一個觀點。

　　第二，新型的城鎮(zhèn)化更加強調(diào)的是工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的四化同步發(fā)展，更加強調(diào)了產(chǎn)城融合。只有這樣，才能為百姓提供更多的就業(yè)崗位，才能使我們的相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，我認為這個指導(dǎo)思想非常明顯。咱們十八大報告里已經(jīng)講到四化同步、五位一體，城鎮(zhèn)化里面就是要做到四化同步，這里面講的就是產(chǎn)業(yè)的問題，工業(yè)化和信息化怎么高度的融合，咱們的產(chǎn)業(yè)怎么樣能夠通過結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)能夠升級。只有這樣，才能使我們的城鎮(zhèn)化的質(zhì)量提高，只有有產(chǎn)業(yè)的支撐，我們的百姓才能有就業(yè)的崗位。我覺得這些指導(dǎo)思想都是非常明確的。看了連云港，聽了上午的介紹以后，我覺得連云港在這方面的藍圖是讓人羨慕的，在產(chǎn)業(yè)里面既考慮到了連云港的物流問題，新能源、新材料、新醫(yī)藥問題，裝備制造業(yè)的問題，重化工的問題，還有休閑旅游等等產(chǎn)業(yè)，這里面的產(chǎn)業(yè)很多，這就是一種產(chǎn)城高度融合的體現(xiàn)。我自己在想這個事情，我在協(xié)會以前，在部的辦公廳工作，以前搞人事工作，在部里時間長了以后，跟搞城市規(guī)劃建設(shè)管理的同志接觸比較多。咱們在考慮城市的時候，首先要考慮城市的定位是什么，城市的最基本的職能是什么，城市的最主要的產(chǎn)業(yè)是什么。咱們講城市特色，現(xiàn)在咱們有好多新興的產(chǎn)業(yè)，剛才講了可能有八九個產(chǎn)業(yè)，你這個連云港的港口物流肯定是最主要的，新醫(yī)藥方面已經(jīng)有兩個企業(yè)做得很強了。上午國務(wù)院發(fā)展研究中心的那個領(lǐng)導(dǎo)的觀點我還是很贊賞的，有一些產(chǎn)業(yè)，比如說精品鋼，這個產(chǎn)業(yè)還是不錯的。但是就全國來說，鋼產(chǎn)業(yè)是過剩的，在鋼產(chǎn)業(yè)過剩的情況下咱們發(fā)展精品鋼怎么樣？現(xiàn)在精品鋼咱們有好多大的企業(yè)，包括寶鋼、武鋼都有生產(chǎn)精品鋼，他們現(xiàn)在的經(jīng)濟效益并不太好。我們協(xié)會經(jīng)常跟全國的大學(xué)會，跟國家發(fā)改委匯報，我們老開會，他們覺得現(xiàn)在大的鋼鐵廠日子很難過，就因為全國的產(chǎn)能過剩，地方在無序的競爭，那么我們這里做這個怎么樣？我只是舉這么一個例子，就是說我們這些產(chǎn)業(yè)可能需要認真的進一步的研究，哪些產(chǎn)業(yè)確實是成熟的，可以落地的，而且是有連云港特色的。還有一個，我原來在部里的時候，研究全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃講到三綜兩橫，一橫是長江黃金水道，還有一個就是歐亞大陸橋，也就是現(xiàn)在講的絲綢之路經(jīng)濟帶。這兩個咱們也要比較，我認為借鑒、比較可能會使我們的經(jīng)驗更加成熟。長江黃金水道，沿長江的城市都是咱們的經(jīng)濟很發(fā)達的城市，它的出江口——上海，不光在我們國家，在世界上都是經(jīng)濟發(fā)達的大城市，所以它是能夠形成一個拳頭作用，或者是巨大的吸引力的。咱們的絲綢之路，連云港也是一個出口的港，沿著這個帶的一些城市，好多都是內(nèi)陸的城市，比如西安、蘭州這些城市它通過絲綢之路，可以直接跟中東的一些國家進出，它還會不會走我們這個港口？西安現(xiàn)在已經(jīng)打出這個牌了，國務(wù)院已經(jīng)批了西安的一個國際空港，它的出口通道將會更加便捷，所以這個我們也要比較一下，我覺得這種比較可能有利于我們的定位。

　　咱們研究新型城鎮(zhèn)化，研究跟房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，我認為咱們還可以看看鄂爾多斯。鄂爾多斯是一個產(chǎn)業(yè)很發(fā)達的城市，它不是沒有產(chǎn)業(yè)的，鄂爾多斯有羊、煤、土、氣，它是有產(chǎn)業(yè)支撐的城市。結(jié)果它過高地估計了自己，包括它的城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)，結(jié)果受到了很大的打擊?，F(xiàn)在看來它要消化它的問題，沒有30年時間是難以消化的。我之所以講這個東西，我首先肯定了，咱們這個地方是有一個有利的條件，我們也有后發(fā)優(yōu)勢。既然有后發(fā)優(yōu)勢，我們要發(fā)揮出來，那就一定要借鑒人家的經(jīng)驗，只有借鑒人家的經(jīng)驗，我們的發(fā)展才能更加平穩(wěn)，才能發(fā)展得更快。

　　第三，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，要求不斷完善市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，為百姓的住有所居服務(wù)。我認為這個問題也很現(xiàn)實?，F(xiàn)在我們國家的房地產(chǎn)市場明顯的是市場的差異性很大，一線城市和部分的二線城市房價的上漲壓力還很大，而咱們不少的三四線城市現(xiàn)在是供大于求的問題也比較大。比如說鄂爾多斯，實際上還有不少的三四線城市是供大于求的。在這種情況下，我們怎么樣來促進我們的房地產(chǎn)健康發(fā)展？這是要考慮的一個問題。因為我們的住房歸根結(jié)底是給老百姓住的，而不是讓老百姓投機、炒作的，因為即使你投機、投資，最后也是要有人住的，沒有人住的房子是空的，這個城市是沒有活力的，對于這個問題，我們協(xié)會也好，我本人也好，我們是一直主張城市人民政府一定要認真編制住房的建設(shè)規(guī)劃和計劃。你規(guī)劃和計劃編制的依據(jù)是什么？依據(jù)就是你現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化的水平、老百姓的居住水平，還有你這個城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，你這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聚集和吸引人口的能力。這些因素都是相當(dāng)重要的，有些三四線城市實際上是會人越來越少的，因為它沒有聚集的能力，大量的人到更好的城市了，有聚集人口能力的城市就發(fā)展了，所以這個也是很重要的，就是要制定住房的發(fā)展規(guī)劃和計劃，來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)有不少城市有這方面的教訓(xùn)。

　　第四，一定要將生態(tài)文明的理念融入城鎮(zhèn)化的全過程，要結(jié)合過去來推進咱們的綠色建筑，努力建設(shè)綠色住區(qū)和宜居城市。這里我也講三個方面的觀點，實際上都是中央強調(diào)的。第一個觀點，就是一定要嚴(yán)格執(zhí)行城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，促進三類空間（生產(chǎn)空間、生活空間和生態(tài)空間）的科學(xué)布局和三個效益（經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益）的有機統(tǒng)一。這是十八大報告在生態(tài)文明建設(shè)當(dāng)中的一段話，他說要優(yōu)化空間布局，促進生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀，給自然留下更多的激活空間，更農(nóng)業(yè)留下更多的良田，給子孫后代留下天藍、地綠、水凈的美好家園，促進經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益的有機統(tǒng)一。我覺得這段話，對我們搞城市規(guī)劃、建筑設(shè)計的，包括我們搞房地產(chǎn)開發(fā)的，這是最高的指導(dǎo)思想，就是三類空間的合理布局和三個效益的有機統(tǒng)一，我覺得這是我們必須考慮的。生產(chǎn)空間的集約高效，就是在你的用地結(jié)構(gòu)方面。生產(chǎn)的空間不一定是越大越好。生活空間宜居適度，也就是說我們老百姓住的房子并不是越大越好，我們提倡宜居適度。第二，結(jié)合國情推進綠色建筑，綠色建設(shè)綠色住區(qū)和宜居城市?，F(xiàn)在我們國家國務(wù)院辦公廳的一號文件是推進綠色建筑的行動方案，是轉(zhuǎn)發(fā)了發(fā)改委和住建部的文件。我是這樣的觀點，綠色建筑這個概念是發(fā)達國家在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和大規(guī)模城市建設(shè)基本完成以后提出來的，它是著眼于對單體建筑的一些綠色要求的研究。而我們國家現(xiàn)在正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，也就是在大規(guī)模城市建設(shè)當(dāng)中，我們怎么樣來結(jié)合這個問題。我認為現(xiàn)在有兩個關(guān)系是一定要處理好的，一個是要從單體的綠色建筑向單體的綠色建筑和生態(tài)城區(qū)建設(shè)并重，就是我既要考慮單體建設(shè)，新建的建筑一定要有綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)等等，同時我要考慮社區(qū)的綠色，兩個要并重轉(zhuǎn)變。第二個要從大拆大建、千城一面向嚴(yán)格的按照拆遷程序和改舊建綠轉(zhuǎn)變，我們不提倡大拆大建。最近南京市的市長被雙規(guī)了，當(dāng)然他是經(jīng)濟問題，但是在報道他的時間咱們注意到，從蘇州、揚州到南京，到處都大拆大建，把梧桐樹也砍了。這種報道一個很強烈的信號是什么呢？就是現(xiàn)在上面肯定是反對你大拆大建。我們這種觀念一定要改變過來。綠色建筑它本身就是一個要解決資源節(jié)約、環(huán)境友好的問題，解決污染環(huán)境的問題，來延長建筑物的最終壽命，實現(xiàn)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的問題。所以像大拆大建的這種方式跟綠色結(jié)構(gòu)完全是背道而馳的。第三，要堅持地上地下的統(tǒng)籌開發(fā)，加強市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。這個現(xiàn)在我們正在搞新區(qū)開發(fā)的時候，我覺得這一條很重要。我們搞這一行的都懂得，項目建設(shè)是先地下后地上的，但是我們在執(zhí)行城市建設(shè)的過程中，是偏重于地上，對地下是不太重視的，一些城市提出來，地上一年一小變，三年一中變，五年一大變，但是地下基本上不動。國務(wù)院今年引發(fā)了一個關(guān)于加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知，它里頭提了很多要求，包括開展城市排水防澇規(guī)劃的編制和有關(guān)項目的建設(shè)問題，包括加強城市地下管線的綜合管理問題，推進市政地下管網(wǎng)的建設(shè)和改造問題，抓好城市污水處理廠、垃圾處理廠的建設(shè)，還有城市綠化和大氣污染的治理等等，講了好多問題，也包括大城市要發(fā)展地鐵等等。我認為這些問題在城市的新區(qū)開發(fā)的時候，有條件地上和地下統(tǒng)籌，把這個城市真正打造成為一個非常宜居的、美麗的城市。這是第四個問題。

　　最后，我再講一下咱們的新型城鎮(zhèn)化和絲綢之路經(jīng)濟帶的這個決策，為連云港的房地產(chǎn)發(fā)展確實帶來了機遇，但是我們房地產(chǎn)企業(yè)也要總結(jié)前幾年的經(jīng)驗，走穩(wěn)健發(fā)展的路。這里頭的機遇，我前面講了，你既然要城鎮(zhèn)化，咱們的住宅肯定要發(fā)展，但是住宅發(fā)展不是盲目發(fā)展，地方政府要制定好規(guī)劃和計劃，企業(yè)要分析好市場。另外，我們的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)也都有發(fā)展的前景，這個大家也可以關(guān)注一下，就是將來的新開發(fā)的小區(qū)里頭，根據(jù)國務(wù)院的通知，都要按人口每人配建0.1平方米的養(yǎng)老設(shè)施。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施包括老年人的日間照料中心等等，作為國家部門已經(jīng)在抓緊制定這些規(guī)定，但是我覺得作為咱們的新區(qū)，這方面一定要做到。另外它也提到，將來的2萬平方米的公共建筑，這個公共建筑包括辦公樓、寫字樓、飯店等等，都要符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。這些問題大家都要考慮。

　　第二，現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場我就不多說了，但是有一個問題是值得說的，就是在調(diào)控的新的替代性的政策沒有出來的，現(xiàn)行的調(diào)控政策肯定是不會變的。

　　第三，即使三中全會開了，咱們的長效機制有一些指導(dǎo)性的思想，但是長效機制的思想的落地和咱們城鎮(zhèn)化規(guī)劃的一些指導(dǎo)思想的落地，它有一個過程，在這個過程中，怎么樣來促進咱們這個市場的健康發(fā)展，也是需要大家探討的一個問題。

　　第四，隨著經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，在咱們這個行業(yè)里，發(fā)展省地、環(huán)保的項目肯定是一項重要的內(nèi)容，而且要提高住宅產(chǎn)業(yè)化。這里頭有幾點需要強調(diào)，一個是生產(chǎn)空間的集約高效和生活空間的宜居適度，這也是十八大報告里要求的，是一個重要的指導(dǎo)思想。另一個很具體的問題，就是全裝修的問題，將來國家肯定會加大力度。我們現(xiàn)在的房子大多是毛坯房，我估計這里可能也差不了多少。盡量的擴大全裝修房的比例，減少毛坯房的數(shù)量，是將來很可能要強制性規(guī)定的，這個請大家有一個思想準(zhǔn)備，第三個是我們要盡量的建一些長壽命的建筑，我們現(xiàn)在正在試百年建筑的問題。國家經(jīng)濟要轉(zhuǎn)型，我們往哪個方向轉(zhuǎn)，怎么轉(zhuǎn)，這是一個方向。

　　第五，隨著制度的日趨完善，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤肯定要收窄。將來我們的工夫下在哪個地方，我們的企業(yè)要有過去的通俗講的地產(chǎn)商向房產(chǎn)商轉(zhuǎn)變。所謂的地產(chǎn)商向房產(chǎn)商轉(zhuǎn)變，就是過去我們的收益，靠土地增值的這一塊都非常多，今后制度完善了，靠土地升值這一塊越來越難了，那么我們就要做好房子這個產(chǎn)品，也就是說從地產(chǎn)商向房產(chǎn)商轉(zhuǎn)變，那就是我們經(jīng)常說的，我們一定要堅持品牌化的經(jīng)營、精細化的管理、規(guī)范化的服務(wù)，做好產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的性價比，讓老百姓住得滿意、住得放心，讓我們的行業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展，謝謝大家。

　　主持人：非常感謝朱中一先生的精彩演講。下面有請連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部副指揮長、江蘇金海投資集團總經(jīng)理陸普桂先生演講，他演講的題目是“連云港城市發(fā)展與連云新城”。

　　陸普桂：尊敬的各位來賓、女士們、先生們，受委托我代表指揮部做一個簡要的推介。

　　很榮幸借此機會推介連云新城，與各位專家和地產(chǎn)界的各位老總共聚連云港，共謀連云新城的發(fā)展。

　　談到連云新城，首先要講連云港，連云港是全國首批開放的沿海開放城市，也是江蘇省唯一的海港城市，連云港的發(fā)展?jié)摿薮?，今天上午市里的領(lǐng)導(dǎo)也重點推薦了，特別是進入新世紀(jì)以來，2009年以后，連云港先后獲得長三角一體化、江蘇沿海開發(fā)、國家東中西合作示范區(qū)，國家級的創(chuàng)業(yè)型城市四個國家級的戰(zhàn)略機遇疊加，全力聚焦在連云港。江蘇省也在全省沿江、沿海發(fā)展戰(zhàn)略當(dāng)中明確提出舉全省之力來發(fā)展連云港，希望通過以連云港這樣龍頭的崛起率先，更好地服務(wù)全省，包括中西部、全國區(qū)域經(jīng)濟統(tǒng)籌發(fā)展奠定極為有利的宏觀經(jīng)濟形勢。

　　連云港市委市政府著眼港產(chǎn)城一體化的發(fā)展，提出了一體兩翼統(tǒng)籌發(fā)展的布局，今天上午在我們的規(guī)劃展示館也做了一個介紹，我們的港口建設(shè)是一體兩翼，產(chǎn)業(yè)的布局是一縱一橫，縱就是指整個沿海，我們連云港的海岸線有211公里，沿著海岸線進行產(chǎn)業(yè)的布局，包括石化、鋼鐵等等產(chǎn)業(yè)，一橫就是指隴海南延鐵路，新亞歐大陸橋沿線這樣一個產(chǎn)業(yè)帶，這是我們的產(chǎn)業(yè)布局。我們的城市布局是一心三極，核心在連云新城。我們連云港的規(guī)劃就是三個一：港口一體兩翼，產(chǎn)業(yè)一縱一橫，我們的城市一心三極。整個城市的核心就在連云新城。

　　連云新城有58.88平方公里，今天上午我們到那里去看過了，這個城市是以后全市的政治、文化中心所在地，所以說我們對連云新城選擇的品牌就是“江蘇的海、港城的夢”。所謂江蘇的海，連云港是江蘇省唯一的海港城市，中國沿海不可多得的創(chuàng)業(yè)的樂土、生活的福地。所謂港城的夢，連云港是海濱城市，但是城市不在海濱，所以說我們通過填海造地，真正實現(xiàn)了連云港海濱城市在海濱的夢想。

　　早在2005年，江蘇省委省政府全力提出來，同時拿出3000萬資金對連云港制定了未來的城市戰(zhàn)略規(guī)劃，這個規(guī)劃得到了國務(wù)院的批準(zhǔn)，連云新城由此而生，從2006年我們開始填海造地，到現(xiàn)在為止已經(jīng)有7年時間，在這7年當(dāng)中，世界500強企業(yè)，中交建設(shè)集團和本地的龍頭企業(yè)，國有獨資公司江蘇金海投資集團積極地參與其中。去年6月19號，連云港市委市政府又成立了連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部，標(biāo)志著連云新城由填海造路的時代進入到開發(fā)建設(shè)的新的階段。經(jīng)過一年半的努力，現(xiàn)在連云新城首期開發(fā)面積整個的路網(wǎng)、橋梁、涵閘等基礎(chǔ)設(shè)施全部建成。一大批重點項目也快速推進，主要分為三塊，一塊是休閑旅游，有一些會議中心、廣場等等都已經(jīng)建成，第二個功能是商務(wù)辦公。商務(wù)辦公這一塊我們配套了商務(wù)公寓，今年會全部建成。包括商務(wù)服務(wù)中心，另外政府辦公的大樓也正在啟動，有兩棟樓現(xiàn)在已經(jīng)開始做出地面了，另外7棟樓都全力地在推進。整個進展比較快，現(xiàn)在已經(jīng)有將近1個億的投入，一共投資18個億。另外，蘇寧云商在連云新城拿了最高的348米的地標(biāo)性建筑，這個大樓今年年底將要動工，這個大樓是作為蘇寧云商對東北亞的一個物流、商貿(mào)的集散基地，是一個窗口。同時企業(yè)總部也正在全力推進，我們的上市公司開元藥業(yè)拿了三塊地，現(xiàn)在準(zhǔn)備建企業(yè)總部，這是第二個組團，就是商務(wù)辦公。第三個是居住方面，目前正在建學(xué)校、醫(yī)院，有兩所學(xué)校正在建設(shè)，醫(yī)院現(xiàn)在也已經(jīng)在打樁了，今年年底樁基全部完成，到2014年竣工交付使用。包括一些養(yǎng)老的地塊，以及高端居住的地塊，有很多客商現(xiàn)在都在拿地，我們的土地都是通過招拍掛來推出的，但是我們所有的土地是填海造地而出來的，沒有土地指標(biāo)的限制，可以直接招拍掛以后作為城市建設(shè)規(guī)劃功能的用地。這是我們首期8平方公里、三大功能布局。一塊是休閑旅游，第二塊是商務(wù)辦公，第三塊是居住的，這是一期的情況。另外我們還有二期、三期，目前我們在開發(fā)一期的同時，二期我們馬上要做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　談?wù)勥B云新城的投資價值，我們用一句話來介紹：山海連云，魅力之島。具體表現(xiàn)在三個方面，一個是資源稟賦突出，連云新城有58平方公里，它所處的環(huán)境是大海、濕地，還有云臺山。地球有三大肺，海洋、濕地，還有森林，我們有黃海，我們有10平方公里的濕地資源，同時我們還有云臺山，有大量的森林資源。作為這三個自上而下的連云新城，它的資源稟賦的優(yōu)勢非常突出。同時，連云新城的周邊還有十多個島嶼等待開發(fā)，下一步連云新城外圍我們還要做一個攔海堤，這樣我們新城的海堤下面可以做很多，休閑、娛樂、碼頭、游艇等等好多項目都可以來做，這更加拓展了連云新城發(fā)展的空間。另外，上午也介紹了，我們連云新城的水系都是淡水，淡水的面積達到20平方公里。我們一期8個平方公里就有3平方公里的水系。我們整個58平方公里，水系達到20多平方公里，這樣一個城市來講，它的品質(zhì)就比較高。水域、綠化、公園整個的為城市所打造的這樣一個基礎(chǔ)，剛剛朱會長也講了，要有人去，你必須要有更好的基礎(chǔ)關(guān)系。這是第一個方面，資源稟賦比較突出。

　　第二個優(yōu)勢是政策優(yōu)勢。目前連云新城還處在開發(fā)的初期，目前來講，土地的價格它不是很高，下一步土地升值的空間還比較大。我們剛剛跟朱會長也在談?wù)撨@個事情，如果再過兩年，可能價格遠遠不止現(xiàn)在這樣。同時，市委市政府又在政策上給了連云新城全力的支持，這些都為連云新城開發(fā)建設(shè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。

　　三是開發(fā)模式突出，從形成決策開始，我們就高端對話、高水平對位，新城的每一條道路、每一塊磚，我們都講低碳、生態(tài)、智能，我們這個用的是地源熱泵，包括一些太陽能，是節(jié)能、環(huán)保、低碳、生態(tài)、智能這樣一個理念，怎么融入到連云新城開發(fā)建設(shè)的理論過程?？沙掷m(xù)的發(fā)展理念貫穿始終。

　　最后，借這次活動的東風(fēng)，我們竭誠歡迎各位嘉賓，各位具有戰(zhàn)略投資眼光的企業(yè)家關(guān)注連云港，關(guān)注連云新城，走進連云港，走進連云新城，讓實力資本與優(yōu)質(zhì)、稀缺資源強強聯(lián)合，深化合作，共同發(fā)展。謝謝大家！

　　主持人：謝謝陸普桂先生為我們介紹連云新城的優(yōu)質(zhì)土地和發(fā)展機會。接下來有請第三位演講嘉賓，國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣先生，他演講的題目是“區(qū)位解讀沿海時代與都市經(jīng)濟圈”。

　　王小廣：大家好，非常高興再次來到連云港，連云港這個城市知名度還是很高的，在江蘇省有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，過去的歐亞大陸橋，現(xiàn)在絲綢之路的經(jīng)濟帶，它的作用更加凸現(xiàn)出來。今天可能是考慮到我的知識面比較宏觀一點，所以這個題目出得比較大，對區(qū)位進行分析，看起來好像跟連云港沒有什么太大關(guān)系，但實際上關(guān)系非常密切，我想還是緊扣連云港這么一個地方，面對一個新的時代，一個新的機遇，不管是國家還是從長三角，還是江蘇省，它的一些地位凸現(xiàn)出來。

　　所以我想分析的第一個就是，我們的區(qū)位分析。這個區(qū)位怎么看？我看區(qū)位看兩個東西，第一，看它的地理的位置，第二，看經(jīng)濟的地位。我覺得區(qū)位實際上就是要看這兩個事。地理的東西是自然的，或者說是歷史形成的特殊的，有的地方它就是一種交匯地，像徐州、鄭州，它是某種交匯地。還有就是小的節(jié)點，還有節(jié)點都達不到的，那就是邊緣的。我們連云港過去是什么樣的位置？你要想作為新亞歐大陸橋這樣一個大長線，那實際上就是一個終端的概念，終端的概念要我說就是偏僻的，所以我們是個斷頭路。我們現(xiàn)在客觀地說，隨著我們講我們重要，但是我們地理上還是比較偏僻的。使我想到廣東的潮州，它雖然說自己有各種優(yōu)勢，但是它的路是接不上的，連接福建那個路它都有問題，所以它變成一個偏僻的地方，這是地理上的問題。但是現(xiàn)在不同了，現(xiàn)在從地理上，把海洋這個元素放進去以后，由于我們是面對海洋發(fā)展的，江蘇最缺的是海，我們把這種為之一加進去以后，你就可能不是一個斷頭的概念了，就變成一個交叉的中點的概念，所以地域位置出現(xiàn)了改變。從過去的概念，有人說我們老發(fā)展不起來，我說那是沒到時候，現(xiàn)在在一定程度上具備了某些客觀的條件。所以我說看這個地理上的變化。那我們講，這樣的一個地理位置，在中國處在一個什么位置？別人怎么定義我們連云港的？從地理上和現(xiàn)在的機遇結(jié)合起來，我覺得連云港的區(qū)位處在二級的地位，絕對達不到一級，你們不要把它想得特別高。我們有一線城市、二線城市、三線城市、四線城市，連云港可以作為二線。我們看地理位置現(xiàn)在有這么一個明顯的印象。

　　我們再看的另外一個層面就是經(jīng)濟，在經(jīng)濟上我們處在什么位置？在江蘇、在長三角，在全國它處在什么位置？我們在江蘇省可能處的位置是第三、第四。你就是個地級市，你在整個江蘇省還不算什么，也就是說你排的不是靠前的，你是在中間或者是中后一點的。我們要把未來區(qū)位的遐想，未來的機遇、潛力搞清楚，這是由地理位置決定的。我們的經(jīng)濟發(fā)展本身跟這個差距還很大，我們的經(jīng)濟發(fā)展處在三線的水平。

　　我們現(xiàn)在的任務(wù)是什么呢？我對這個區(qū)位的看法，就是經(jīng)濟上努力通過打造，不管是新城還是重新定位，我們找到區(qū)位潛在的內(nèi)容，發(fā)揮巨大優(yōu)勢的內(nèi)容，我認為這是連云港要做的事情。我們發(fā)展還是遠遠滯后于地理上的區(qū)位的，所以我們要有這么大的一個變化。我們不能講太高了，說要作為世界的什么城市，這個我覺得都不太現(xiàn)實，我覺得首先是從這兩個東西中間找到它的差異，我們要有這么一個轉(zhuǎn)化，這是我想講的第一個問題。

　　第二，連云港發(fā)展到底面臨哪些機遇？從全國層面，從長三角層面，從江蘇省層面，至少應(yīng)該從這三個層面來看，全國到底是一個什么樣的形勢？經(jīng)濟形勢、發(fā)展形勢到底是什么樣的？現(xiàn)在有一種大勢判斷的語言，就是說我已經(jīng)進入了新階段，這是現(xiàn)在國家領(lǐng)導(dǎo)人從總書記、總理都在講這個事，就是中國已經(jīng)進入了一個新階段，這個階段給我們這樣的地區(qū)（三線、四線地區(qū)），沿海地區(qū)次發(fā)達的地區(qū)，在經(jīng)濟上是中等水平的區(qū)域帶來了什么樣的機會？過去我們有一些關(guān)于區(qū)域經(jīng)濟學(xué)的分析，就中國地大物博，它就是一個多中心的發(fā)展，不要講一個中心、兩個中心、三個中心，都不成立。中國多大？10個中心、20個中心、30個中心都是可以的。過去我們總是講世界要多極化，中國經(jīng)濟是最需要多中心化的，所以我認為未來的一個重要的趨勢，從區(qū)域發(fā)展趨勢來講，那就是多中心的，我們在這個多中心里要成為某一個部分。一個區(qū)域大中心，我們作為一個次中心。發(fā)展總是轉(zhuǎn)移的，不是某個地方發(fā)展了，別的地方不發(fā)展，它就是一個隨著時間的推移，它是一個梯度轉(zhuǎn)移的。而且我們本來就有沿海，離發(fā)達的地區(qū)又這么近，所以它有天然的優(yōu)勢。區(qū)域發(fā)展是多中心化的，是擴散型的，過去可能是一個強化中心，強化向少數(shù)地方集中的，現(xiàn)在在一定程度上帶有分散化，它有多中心化的趨勢，這對我們是有好處的。這里面包括了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、更多中心的出現(xiàn)，包括我們可能成為中心的一部分，這是我講的全國的第一個特點，多中心化。

　　第二個，它是內(nèi)陸和沿海的交會，海洋經(jīng)濟也好，包括中國發(fā)展海洋經(jīng)濟、海洋產(chǎn)業(yè)，它都是我們的產(chǎn)業(yè)上或者方向上的明顯的轉(zhuǎn)變，就是區(qū)域上更加注重這樣一個關(guān)鍵點，特別是從物流經(jīng)濟學(xué)、物流的角度看，它充分發(fā)揮這種節(jié)點的作用，我看中部地區(qū)很多的節(jié)點都要充分發(fā)展，過去就是沿海、沿邊，到未來是這種節(jié)點，我們現(xiàn)在是又有沿又有邊，節(jié)點這個概念，所以我認為未來節(jié)點經(jīng)濟匯聚的這種特別在我們這里面體現(xiàn)了。當(dāng)然我們還看到一個區(qū)域格局的變化，就是中西部地區(qū)快一些，特別是金融危機之后發(fā)生的這種情況變化，這是政府非常希望看到的結(jié)果，因為這個規(guī)?；?，中部地區(qū)加快，沿海地區(qū)稍微放慢一點，全國經(jīng)濟還會發(fā)展比較快，這就是區(qū)域之間達到均衡。這個我想從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從區(qū)位節(jié)點的擴散，包括多極化城市這種發(fā)展來看，在全國來講，我們這個區(qū)域具有獨特的優(yōu)勢。這是要從全國這個角度。

　　那我們講長三角呢？可能整個發(fā)展都離不開長三角，就是我們可以再把這個戰(zhàn)線拉得很長，這個事是80年代就開始炒的，90年代也在唱，2000年以后也在搞，現(xiàn)在到了2010年代以后，我們還得做，這個文章是越做越大。我們真正要體現(xiàn)這個優(yōu)勢，你還是在長三角上怎么去融入，怎么去實現(xiàn)把我們的分母做大，規(guī)模做大，產(chǎn)業(yè)做得非常強大。我到這里來之后，有很多人在交流，有很多人議論，有人說日照的港口發(fā)展起來了，超過我們了，我們比他可能起步還早，好像我們做工作做得不是特別好。但是我的答案是，我們成為一個長三角的腹地，但是長三角這個腹地我們沒有在產(chǎn)業(yè)上形成某種強大的集聚效果，我們自己沒做起來。港口這個流他要的不是別的地方流的，要的是我們自己的，長三角、珠三角、環(huán)渤海的港口，所有的港口特點都是這樣，就是你外面的流有限，你自己沒有流，那你的港口發(fā)展就受限制。日照就不一樣了，山東的發(fā)展和蘇皖發(fā)展不一樣，它基本上都發(fā)展起來了，它連菏澤的發(fā)展都很大，所以它自身的流就很大。所以我們說我們的長三角怎么去融合這個問題，我們可能做得還不夠。我們的地位應(yīng)該在長三角這一塊顯現(xiàn)出來。當(dāng)然我們還是受到一些地理、交通方面的限制，所以我覺得產(chǎn)業(yè)連接方面跟長三角之間的關(guān)聯(lián)還不是那么強。我就舉個例子說，我們今天上午看到那個清單，看到那個分成兩個，一個主要的客商和一個其它的客商，我算了一下，一共把我算上是184個，整個長三角是69家，江蘇53家，也就是江蘇的不到1/3，長三角的1/3強一點。我感到長三角的產(chǎn)業(yè)向我們的轉(zhuǎn)移可能有各種障礙，或者說某種準(zhǔn)備不充分，特別是浙江只有4個企業(yè)過來。浙江是一個小企業(yè)發(fā)展非常豐富的地區(qū)，它有強大的民間資金的優(yōu)勢，發(fā)展勞動密集型的產(chǎn)業(yè)，它是非常好的一個資金來源、產(chǎn)業(yè)來源，但是我們現(xiàn)在只有4家。所以我們和長三角的關(guān)系還有很多不足的地方，或者說還有需要強化的地方。

　　第三是江蘇省這個位置怎么擺，因為我也不是從省里來的，我是以外來的角度來看，我覺得可能省里對連云港的定位比較搖擺，有時候可能覺得很重要，國家一重視，又強調(diào)一下，可能很多的時候又回到了蘇南、回到沿江去了，所以整個江蘇的戰(zhàn)略，還是以沿江為中心、蘇南為中心。但是它有時候看到你有點希望，而且從一個均衡發(fā)展的需要，它又會給你一些支持，這樣一種矛盾使得這個定位經(jīng)常很反復(fù)，它沒有一個很準(zhǔn)確、很堅定的定位。作為一個副中心，我們的連云港可能比徐州的定位都難。當(dāng)然，一方面跟我們自身的優(yōu)勢沒有發(fā)揮有關(guān)，另一方面，確實跟我們省里面對這里的重視不夠、老處在搖擺狀態(tài)有關(guān)。不管是從政治、從大的省域的格局發(fā)展，它確實要體現(xiàn)一種方向性，我不知道這次省里是不是堅定了，就是一定要把連云港做起來。但是從我們的機會、可能性上確確實實應(yīng)該從這方面發(fā)展，要把它做一個省域的定位，這個定位以后，我們可能就不一樣了。我過去講區(qū)域發(fā)展，它一定不是單中心的概念，應(yīng)該是多中心的，在省域里面也是如此，據(jù)我觀察，只要一個省是一個多中心的省，它發(fā)展都好，我們江蘇有南京，還有蘇南兩個中心，我們發(fā)展江蘇北部，徐州、連云港又成為兩個中心的話，這個活力、規(guī)模、體量全都會顯現(xiàn)出來，所以我覺得我們省的這個定位對我們影響很大，這是我講的第二點，我認為這三個層面都給我們發(fā)展有很大的幫助。從現(xiàn)在來看，現(xiàn)在的發(fā)展力度比過去肯定要大。市場發(fā)展本身，環(huán)境、區(qū)域發(fā)展的變化，對我們的影響，從客觀上它已經(jīng)具備這個條件，還需要省域的支持。

　　第三，延續(xù)剛才我提的問題，連云港怎么融入都市圈，我想提幾點意見。我認為最大的文章還是融入長三角都市圈這個文章。

　　上午我聽到介紹情況，包括部長的演講，他講了一個概念，說我們這個地方有區(qū)位優(yōu)勢，有強大的輻射力。我不知道輻射從何而來。我馬上我的反應(yīng)就是被輻射，我覺得我們發(fā)展是要被輻射，而不是去輻射別人，我們連云港沒有輻射能力。你作為一個新亞洲大陸橋的終端，你沒有輻射的可能性，你輻射的就是周邊的縣，就這么100公里。你要想從三位變二位，那你就有輻射能力，所以我們說二線城市還是有很強的輻射能力的，但是三線城市談不上輻射能力，四線城市更談不上。所以我們講，我們現(xiàn)在最大的問題是什么，我認為是聚集能力不夠。聚集什么？要么是聚集物，物流、港口，要么是聚集產(chǎn)業(yè)，要么是聚集人，這三個東西，你都不夠，不成規(guī)模。我們講港口很大，現(xiàn)在已經(jīng)兩億噸，集裝箱已經(jīng)達到500萬噸，那跟你的潛力比還差很遠，因為我們的聚集能力不夠。假如馮部長講的東中西一體化有兩條線的話，我們這條線是很弱的，跟長江沒法比，所以他沒有通過你這條通道過來，或者講我們講的河南、山西、陜西、甘肅、新疆這樣的所謂的新亞歐大陸橋這樣的地區(qū)，它生產(chǎn)的產(chǎn)品，它主要是封閉的，不是開放的，它生產(chǎn)產(chǎn)品不是為了出口的，就不經(jīng)過你。那你有什么辦法？沒辦法。所以我們就說這個東西是不能強求的，但是我覺得產(chǎn)業(yè)聚集是非做不可的。這是我說我們現(xiàn)在需要什么。當(dāng)然我們需要合作，今天上午開了會，談到跟蘭州大學(xué)等等的合作都很好，但是這種合作發(fā)揮效益很慢，我覺得主要還是從我們自身跟長三角融合做文章。

　　這里面解決一個什么問題？我覺得第一個問題是產(chǎn)業(yè)選擇和分工問題。我昨天看我們這個清單，說什么七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)我們?nèi)?，重化也有，我們臨港工業(yè)，化工、鋼鐵都有，確實我也同意，重化確實非常誘人，但是這個產(chǎn)業(yè)定位說明我們對自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不是很清楚。按照蘇南和浙江以及廣東的區(qū)域發(fā)展經(jīng)驗，就是板塊經(jīng)濟發(fā)展最好。我們是講要成規(guī)模、成板塊，不是講你什么都要。我老說，一個縣域經(jīng)濟很好發(fā)展，我一個縣就搞一個產(chǎn)業(yè)，我一個產(chǎn)業(yè)集聚幾百家，那我這個地方不發(fā)展是不可能的事。集聚的產(chǎn)業(yè)要選擇幾個，不要太多。我們現(xiàn)在講大工業(yè)，可以利用我們的港口工業(yè)，但是我覺得不能超越一些可能性?，F(xiàn)在有一個說法，中國的港口的大布局、產(chǎn)業(yè)、重化工業(yè)的大布局基本上已經(jīng)完成了，我們再分一杯羹是可以分一點的，但是不會特別的多，就像臨港工業(yè)，我覺得可能還要重新研究研究，看看到底有多大潛力。

　　我們?yōu)槭裁床荒馨烟K南和浙江的一些輕工業(yè)，他們已經(jīng)開始喪失優(yōu)勢的輕工業(yè)搬過來呢？我們不能復(fù)制蘇南的模式嗎？我認為應(yīng)該是這樣，因為我們就是近水樓臺。我覺得這個文章沒做好，我們說我們有多少個區(qū)，有多少個縣，我們可以一個區(qū)搞一種，那我們可以把縣域經(jīng)濟做起來，具體的是什么我也不知道，但是我覺得你們研究的定位太泛。然后也還要考慮到跟長三角的分工。因為它產(chǎn)業(yè)升級了，它的產(chǎn)業(yè)就可以轉(zhuǎn)移過來，正好進行了分工，產(chǎn)業(yè)分工在長三角地區(qū)來講，就是通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移來完成的，而且產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是近水樓臺，多建點通道，然后我們通過這個出口。他們可能覺得我們的附加值不是很高，我們就搞那種輕工的產(chǎn)品的出口，我們代替它。所以我覺得產(chǎn)業(yè)選擇是我們發(fā)展定位的最核心的東西。當(dāng)然我們也感覺到我們本地有些產(chǎn)業(yè)很有優(yōu)勢，你像醫(yī)藥行業(yè)，我們有明顯的優(yōu)勢，我們要發(fā)展本地的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。借力發(fā)展，引入招商引資和促進本地發(fā)展，這兩個東西應(yīng)該結(jié)合起來，這是我的第一個建議。

　　第二個建議，這也是我的親身感受，長三角非常發(fā)達，在中國經(jīng)濟非常發(fā)達，珠三角比較小，一體化搞得比較好，還有一個是環(huán)渤海，當(dāng)然我們現(xiàn)在中部地區(qū)也加快發(fā)展了，幾個方面都希望建立一體化的發(fā)展的機制，大家通過分工、協(xié)調(diào)發(fā)展、合作，來做這種事。現(xiàn)在遇到了一個很大的難題，就是交通通信的問題，怎么打破地區(qū)的壁壘。你像我5點鐘要趕到寧波，我從連云港到寧波怎么走？應(yīng)該有若干很容易的選擇。寧波也是長三角，我們連云港也在長三角，現(xiàn)在看來這么近的距離，我沒辦法實現(xiàn)多種選擇，我想坐高鐵，我想坐飛機，都沒辦法，所以最后的方案就是讓主辦方給我送過去，實際上這不是一個最佳方案，大家都辛苦，我辛苦，你也辛苦。這個例子說明了，我們的交通一體化是非常差的，區(qū)域一體化是非常差的，你沒有連起來，有這種需要的人可能不止我一個，有很多很多人，但是你解決不了這個問題，當(dāng)然這不是連云港自己能解決的，是整個長三角的問題，實現(xiàn)不了我這么一個需求。所以我認為這個東西，交通、通信一體化，對加快長三角的人流、物流、資金流都是非常重要的，但是有很多原因沒辦法一體化。假如我們要給長三角提建議，就是應(yīng)該在這方面去做文章，去做呼吁。

　　第三個建議，關(guān)于港城發(fā)展的規(guī)劃，我也想提點意見。我們現(xiàn)在的城市，從中央來講，不想走過去的城鎮(zhèn)化的老路，提出新型城鎮(zhèn)化的理念。這個新型城鎮(zhèn)化怎么在連云新城的發(fā)展中體現(xiàn)出來？過去說我們的城市沒有建在海邊，海濱城市沒有建在海邊，現(xiàn)在把城市中心往海邊轉(zhuǎn)移，我非常同意這么一個戰(zhàn)略，對城市重新進行布局，有海你不利用它怎么行。我們現(xiàn)在城市的區(qū)域轉(zhuǎn)移，這么一個戰(zhàn)略的定位，我認為是非常對的。我們從一個過去的中心轉(zhuǎn)到現(xiàn)在這么一個新的中心，它是一張白紙，當(dāng)然我們之前做了很多的工作，包括新城的建設(shè)已經(jīng)開始，前期做了很多的工作。但我覺得，這里面還有很多問題，我們要去規(guī)劃、研究。首先一個問題，港的定位。港到底是一個什么樣的港？能夠多大規(guī)模？可能比我們想象的要低，因為我剛才說了，你西部地區(qū)那些流可能流不過來，這個新絲綢之路是個良好的愿望，到了中東以后，你能到歐洲嗎？所以我覺得港的定位，不要拔得太高，現(xiàn)在講國際性的海港城市，我不知道這個國際性是個什么意思，是國際海港城市，是國際化的，國際性的，這有什么區(qū)別？這個港的位置，靠新絲綢之路，通過物流轉(zhuǎn)移，我覺得這個發(fā)展會很難，所以我認為這個定位不要定得太高，這是一個建議。第二個就是跟產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)，我對這種重工業(yè)的布局還是有疑慮。長三角很多地區(qū)的發(fā)展不是靠重工業(yè)起家的，我們現(xiàn)在也不見得非要有重工業(yè)，當(dāng)然我們有這個港的優(yōu)勢，我們的臨海工業(yè)可以發(fā)展一些，能發(fā)展多少就是多少，不需要太強求，不然就會把這里其它的機遇給錯過?，F(xiàn)在有很多這樣的情況。還有一個，要怎么避免這種大城市病，大城市病現(xiàn)在主要問題是分散，我一直強調(diào)集聚效應(yīng)，這種集聚效應(yīng)是一種合理的，或者按照一定的規(guī)則來集聚。新型城鎮(zhèn)化在我們要建立一個240萬人口，甚至達到300萬人口的城市，實際是個大城市，這種大城市一定要按照大城市的規(guī)律辦，緊湊、高效，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，不能分散到這個層、那個層。這種分散化的，我現(xiàn)在感覺到有點走老城市化的路。就是布局要緊湊、集中。因為時間關(guān)系，我就不多講這個規(guī)劃問題了。

　　我就講這些，謝謝大家。

　　主持人：非常感謝王小廣先生的精彩演講。尊敬的各位來賓、各位朋友們，接下來我們馬上進入的是城市觀點論壇中國行連云港圓桌，江蘇的海、港城的夢，新城鎮(zhèn)化大勢當(dāng)前，連云港以連云新城為國際性海濱城市建設(shè)主戰(zhàn)場，在時代變革的巨門之前，如何跨入并走得更遠，因此本次城市觀點論壇中國行連云港圓桌的主題是：藍色暢想，見證國際性海港城市的宏偉征程。

　　我們首先請出圓桌討論的主持嘉賓：思源經(jīng)紀(jì)總裁助理、思源置地顧問公司總經(jīng)理丁武先生。接下來參與圓桌討論的嘉賓是：

　　連云港市委常委、組織部部長、連云新城開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組副組長兼辦公室主任祁彪先生；連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部指揮長、江蘇金海投資集團董事長陳書軍先生；中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生；國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣先生，及所有與會嘉賓。

　　下面我們把時間交給嘉賓主持人，有請丁武先生開始主持，謝謝。

　　丁武：大家好，我們今天下午的論壇分兩個環(huán)節(jié)，第一個環(huán)節(jié)就是現(xiàn)在圍繞連云港城市發(fā)展的戰(zhàn)略，應(yīng)該說為這個城市獻計獻策，第二個環(huán)節(jié)是圍繞連云新城的一個大的一級開發(fā)項目，我們圍繞這個項目進行一些獻計獻策。

　　第一個環(huán)節(jié)，我們先有請陳書軍指揮長來發(fā)表他的看法。

　　陳書軍：各位嘉賓，大家下午好！我要發(fā)言的題目跟我們這個主題是很相關(guān)的，江蘇的海、港城的夢，剛才金海的陸總把連云港市的優(yōu)勢，還有連云新城的資源稟賦給大家做了一個很詳細的介紹。

　　我主要想講一下自己的觀點，在今年夏天我們也參加了海南的博鰲房地產(chǎn)論壇，感受很深。參加這個論壇，我感觸最深的是三個方面：對一個新城來說稀缺資源這是一個品牌問題，產(chǎn)業(yè)支撐是一個重要的載體，再一個就是與人為核心的生態(tài)文明建設(shè)。

　　就這三個方面，從海南回來之后，我也做了一些反思。第一個反思，連云新城的稀缺資源在哪里，剛才我們的王教授、還有朱會長好多嘉賓、專家都講了很多的觀點。作為連云新城來說，我的稀缺資源是靠海，海邊上的資源是不可再生資源，對我們各位投資商來說，靠海的資源不可再生，這是我們有信心推動連云新城發(fā)展的原因。

　　第二個是我們的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)在哪里？今天上午各位領(lǐng)導(dǎo)到了我們的徐圩新區(qū)，那個地方是700平方公里的銀灘，都是鹽場地，我們的幾個重大戰(zhàn)略布局，包括我們的企業(yè)已經(jīng)入駐了，現(xiàn)在從產(chǎn)業(yè)園區(qū)到我們新城來說，中間的海濱大道還沒有通，從這邊過去只有20多分鐘的距離，也就是半個小時的生活圈。

　　很多人問連云新城的人從哪里來，我們連云新城的人從老城區(qū)來，連云新城的人主要是為徐圩產(chǎn)業(yè)服務(wù)的。現(xiàn)在已經(jīng)有幾個企業(yè)進駐了，下一步大的石化、鋼鐵產(chǎn)業(yè)布局之后，他們那個地方就會聚集很多人。我們的市長是從北京過來的，他的觀點我非常贊成，他說，徐圩那個地方只能搞產(chǎn)業(yè)，不能搞生活圈，那個地方不能建學(xué)校、醫(yī)院，這是對的。所以這一塊來講，每個企業(yè)都有很多員工，這個區(qū)域發(fā)展是很大的。我們現(xiàn)在在規(guī)劃徐圩，我們的定位是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，這個地方不受土地指標(biāo)限制，不受一些硬性框框的限制，那個地方比較寶貴。這是我要講的第二個觀點，就是產(chǎn)業(yè)的支撐。我們的產(chǎn)業(yè)干好以后，人在哪里呢？人在城里，都是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的。

　　我講的第三個觀點是，作為新城來說，新城在哪里？我們的新城規(guī)劃是請深圳的企業(yè)做的，同時我們跟瑞典的公司，還有跟清華設(shè)計低碳、環(huán)保這一塊。我們引進瑞典、英國等歐洲國家新技術(shù)來建這個新城市。朱會長剛才演講中講到鄂爾多斯的教訓(xùn)，我們在發(fā)展中也注意到，我們也在總結(jié)鄂爾多斯的教訓(xùn)。鄂爾多斯和我們還是很不同的，第一，鄂爾多斯的新城建設(shè)是在一個新地方考慮做建設(shè)，我們的新城建設(shè)是在老城市的附近地區(qū)，從我們的老城區(qū)到新城區(qū)翻個山就過去了，它不是拉到幾十公里外的地方。第二，鄂爾多斯它有產(chǎn)業(yè)，凡是產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢很明顯的地方，往往是后發(fā)優(yōu)勢不明顯的地方。所以我們的規(guī)劃不但是人的規(guī)劃，也是城的規(guī)劃。這里我想介紹一下我們的朱董事長，他在連云新城剛剛起步的時候，路還沒有，一片汪洋的時候，他毅然跟上來，一下子看好了連云新城這個地方。

　　我就把我們的一些想法跟大家進行交流，謝謝。

　　丁武：接下來請朱會長談?wù)勀目捶ā?/p>

　　朱中一：實際上我發(fā)言的時候基本上都談了我的觀點。咱們肯定不會忘記天津濱海新區(qū)，當(dāng)時有人講天津濱海新區(qū)是一個開放的新區(qū)，濱海新區(qū)發(fā)展得也很快，但是現(xiàn)在濱海新區(qū)的房地產(chǎn)價值還提不上去，天津市的價格快到2萬了，它那里3000、4000多沒人要。 咱們供大于求的城市里面就有包括天津的濱海新區(qū)，我們一定要借鑒人家的經(jīng)驗和教訓(xùn)，只有這樣，才能使我們的制度更加扎實一點。

　　大家客觀地來分析一下歷史，咱們主要是看這里面的聚集能力。我講城市發(fā)展史，我老是講，咱們搞城市規(guī)劃不要先拍腦袋，咱們一講一二線城市限購了，大家都到三四線城市，結(jié)果到三四線城市，干了兩年就退出了，三四線城市很難消化。為什么呢？一個重要的原因就是它沒有產(chǎn)業(yè)的聚集能力，對外來的人口沒有吸引能力，就這兩個原因是很重要的。城市規(guī)劃歸根到底是解決人往哪里去，這個人往哪里去不是行政命令就能到哪里去，而是能把他吸引過去。我們現(xiàn)在講以人為核心的城市化，以人為核心的城市化就有這個理念，就是你人想到哪里去，人想去這個地方肯定是一個有活力的地方。

　　丁武：謝謝朱會長。

　　祁彪：我給大家介紹一下，你們搞房地產(chǎn)有戰(zhàn)略眼光、有視野的，關(guān)注連云港絕對是正確的。所有的決策它需要有方案，要有目標(biāo)，有基本案、可行案和最佳案，你選連云港是一個最佳案。為什么這樣講呢？大道理我說不上來，但是我可以告訴大家一些要點，連云港這個地方整個的岸線長，正面的岸線有160公里。它的正面有8個島，目前只有一個島有居民住。過去這幾年我們市委書記到8個島進行了全面的調(diào)研和考察，我們準(zhǔn)備做一個旅游的開發(fā)，包括對港口進行開發(fā)建設(shè)，這第一個，我們有優(yōu)越的地理環(huán)境，正面是160公里的海岸線，有8個島嶼可以開發(fā)。

　　另外靠近沿海有80多個山脈，有8個山體。這8個山目前它的旅游資源非常豐富，祖國的大好河山我也基本上轉(zhuǎn)了98%以上，但是連云港的旅游仍然還是初始階段，或者說是小學(xué)水平的開發(fā)，根本沒有引入綜合規(guī)劃、綜合開發(fā)，所以它的開發(fā)前景和后勁是無限的。

　　從資源上來講，資源有無數(shù)種，但連云港的資源可以說也非常豐富，雖然說我們非常窮，但是和兄弟單位有得一比，我們有600平方公里的鹽田，原江蘇省鹽業(yè)總公司，大家都認為在南京，其實就在連云港。連云港的鹽田都處于風(fēng)水寶地位置，沒有臺風(fēng)、沒有海嘯，沒有自然災(zāi)害，旱澇保收的鹽田。我們的鹽田資源是工業(yè)用地，工業(yè)用地是縣一級就有權(quán)進行審批的。我們還有很多資源，我不展開說，怕浪費大家的時間。

　　他們說我們這個地方也有一些缺點，我自己也承認，我們的短板是什么？第一個是我們的綜合實力不夠，支撐帶動作用不夠。我們還屬于欠發(fā)達地區(qū)。所謂欠發(fā)達就是，第一沒有人流，第二沒有物流，第三沒有信息流。小廣剛才講的我頻頻點頭，說實在話，我一般不大點頭，這幾年不大愿意思考，但是我覺得小廣講得非常有道理。因為整個戰(zhàn)略定位是上級三天兩頭變，所以是錯過了機會，但是我認為留下了資源。錯是錯過了，但是不能怪我們錯了，中央不重視、省里不重視，光我們說的話能管用嗎?，F(xiàn)在你的地用完了，輪到我們上場了，所以我們現(xiàn)在把腰盡管往前挺，而且腰板是硬的，因為家里有糧心不慌。

　　所以就資源問題，我們這個地方好，好得不得了。你信不信？不信的話，你可以做綜合性的市場調(diào)查，綜合性的歷史性的看，連云港這個地方，你去看它的水，你看它的廟，你看它的歷朝歷代的輝煌，你查歷史、查自然資源可以看出，這個地方是一個風(fēng)水寶地。第二個，我們的服務(wù)的理念還不是很強，我贊成你這個觀點，但是我們有組合打法，東方不亮西方亮，一個人我打不過你，我30個人一起打，看誰比較厲害。我們的體量上、功能上要采用復(fù)合式的全方位打法。第三個，我們的開放程度不高，產(chǎn)業(yè)地位比較落后，成體系的大的企業(yè)還不是太多，但是我們急不來。我們這個地方的經(jīng)驗還不是太完善，我們需要各位高手來指點，高人來給我們指方向，需要大家來捧場，現(xiàn)在我們是饑不擇食，等到我們發(fā)展起來了，也可能像北京、上海一樣。你們說連云新城好不好？連云新城非常好，它好到什么程度？書記講了，海濱大道今年年底如果不能完成，他就要找我，我是督察辦的常務(wù)副組長、督察班主任辦主任。海濱大道一旦建成了以后，它不再是局限于徐圩這個地方，包括山東的，他都會上這個地方來。連云新城這個地方是要山有山、要海有海，所有的條件全部都具備了，高智商的肯定會到這地方來。

　　同時我也表態(tài)，如果你們來了以后，只要超過5億以上的投資，我肯定把你列為重大事項、重點工程，服務(wù)保障的重點單位、重點項目，我全程服務(wù)。誰欺負你？推不開的事你找我，誰辦事行動慢了，你找我，我肯定找紀(jì)委馬上查。

　　我們愿意跟大家交真心朋友，謝謝大家。

　　丁武：謝謝祁彪組長的精彩介紹，我相信有您的支持，我們這些外來的投資商會更有底氣、有信心了。時間關(guān)系，我們第一環(huán)節(jié)的圓桌環(huán)節(jié)就到此結(jié)束了。

　　主持人：讓我們再次用掌聲感謝以上各位嘉賓為我們獻上精彩的城市觀點論壇中國行連云港圓桌?，F(xiàn)在繼續(xù)論壇的演講環(huán)節(jié)，有請下一位演講嘉賓，世聯(lián)地產(chǎn)集團戰(zhàn)略顧問事業(yè)部副總經(jīng)理、華東顧問事業(yè)部總經(jīng)理楊文斌先生。楊文斌先生的演講題目是“黃金海岸，港、產(chǎn)、城聯(lián)動與濱海成視新發(fā)展”。

　　楊文斌：各位嘉賓大家下午好！每次到連云港都有特別不同的感覺，我們感受到它快速的發(fā)展。今天主辦方給我兩個話題，一個是城鎮(zhèn)化，剛才朱會長講了，但是我講城鎮(zhèn)化是從大家比較關(guān)心的視角，我從房地產(chǎn)的視角簡單跟大家講一下城鎮(zhèn)化。第二個話題是關(guān)于港城聯(lián)動的，我把它叫做港城時代。

　　關(guān)于城鎮(zhèn)化的話題，剛才朱會長講了，我們從房地產(chǎn)的視角是這么看的，大家都是做房地產(chǎn)投資的，如果是一個城市的農(nóng)村人口快速的向城市集聚，這個過程我們叫它城市化。但是當(dāng)一個城市化發(fā)展到一定階段之后，它就會成一個相對平穩(wěn)的階段，在這個階段，它不是簡單的人口從農(nóng)村向城市的單向流動，而它是大城市、中城市、小城市的相互流動。也就是說城鎮(zhèn)化是城市化發(fā)展到一個相對平穩(wěn)的階段，它強調(diào)的是信息、人、物、流、財富的雙向流動。我們對日本、美國、韓國、德國等國的城鎮(zhèn)化進行研究，發(fā)現(xiàn)有這樣一個大概的曲線。這么一個城鎮(zhèn)化對于咱們房地產(chǎn)人來說，意味著什么？第一，它產(chǎn)生大量的需求，我們對這個做了一個估計，今年房地產(chǎn)的銷售額大概在6萬億到7萬億左右，對應(yīng)到銷售面積大概是14億左右。我們未來的城鎮(zhèn)化如果按照現(xiàn)在國家的規(guī)定，按照我們對日本、美國、韓國等國城鎮(zhèn)化的研究，對應(yīng)到中國，未來20年，大概有68億平方米在城鎮(zhèn)化發(fā)生。所謂的這個城鎮(zhèn)化，或者說現(xiàn)在的非房地產(chǎn)的主流市場這個需求，我們定義它叫城鎮(zhèn)化。也就是說現(xiàn)在的非房地產(chǎn)的主流市場，在這個非主流市場上，它的量會大大的超過現(xiàn)在的主流市場。但是它是有條件的，它的條件就是要素的集聚。剛才朱會長講了，我們從研究上得到這樣一個結(jié)論，城鎮(zhèn)化帶來的結(jié)果，有一個很重要的結(jié)果是部分城市和部分城鎮(zhèn)的進一步空心化，這個節(jié)點不可變。你看美國、日本、韓國，它的城市布局，到最后它的城市之間的合并，到最后成了一個主流，它的城市也不是說每一個城市、每一個城鎮(zhèn)都是同步發(fā)展的，它一定不是這樣的，如果是這樣的，它一定不是城鎮(zhèn)化。帶來的結(jié)果就是，它未來的人口產(chǎn)業(yè)向中間城市發(fā)展，所謂的中間城市就是有一定規(guī)模、有一定基礎(chǔ)、有一定基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域，這是第二個。第三，城鎮(zhèn)化發(fā)展的結(jié)果，未來會形成大量的功能中心。我們做投資的時候，咱們作為房地產(chǎn)的同行去做房地產(chǎn)的投資決策的時候就經(jīng)常講，我們看一個規(guī)劃的時候通常就會說，一個小城鎮(zhèn)、一個縣做一個規(guī)劃，90平方公里，承載100萬人，他現(xiàn)在的城市人口是10萬人，這個思路就從根本上違背了現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的主導(dǎo)思想。未來城鎮(zhèn)化一定不是往這個方向走，它未來會形成大量的功能中心。所謂的功能中心是什么？我們用一個詞叫都市融合。什么是都市融合呢？300年以前，咱們的吃喝拉撒在1平方公里內(nèi)解決，30年以前，我們的吃喝拉撒在30平方公里以內(nèi)解決，現(xiàn)在像在連云港的老城區(qū)，咱們的吃喝拉撒在30平方公里內(nèi)解決。未來的城市化和未來的城市發(fā)展，它一定是在更大范圍內(nèi)解決的。比如說我有可能是工作在連云新城，我居住在老城，或者居住在南京，或者居住在其他的地方，也就是說它這個城市功能是按照這種結(jié)構(gòu)的布局。就像現(xiàn)在大北京的格局，還有現(xiàn)在的長三角的格局，很多人住在上海，在昆山、蘇州工作，這就是我們講的未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展的功能中心的呈現(xiàn)。各位做房地產(chǎn)投資的同行，我們未來看一個趨勢的時候，你就要判斷這個區(qū)域它大概會成為一個什么樣的功能中心，它值不值得股東去做投資。這是一個很重要的基本原則。如果在這種情況下，它的人口、產(chǎn)業(yè)就會雙向流動，它不是原來的人口從農(nóng)村都跑到城市去，農(nóng)村就空心化，它未來不是這樣的。未來它的大、中、小城市之間會形成一個相對的動態(tài)平衡，這樣的話，每個城市都獲得均等的發(fā)展機遇。如果不是這樣，那我們的城鎮(zhèn)化就繼續(xù)沿著老路在走。最后它會在城市群，或者我們這種大城市中間形成大量的核心，這是我們講的功能性中心，它有可能是生產(chǎn)中心，有可能是休閑娛樂中心，它每一個中心都有一個主板功能，但是它會有相對的組合化。這是我們講的它未來形成幾類城鎮(zhèn)，因為時間關(guān)系我就不多講。

　　咱們講發(fā)展，我稍微跟大家做一個簡單的回顧。城鎮(zhèn)化對于咱們房地產(chǎn)人的視角來看，第一，它是人口、信息、財富、資源的雙向流動。如果一直是現(xiàn)在這樣的雙向流動，就會出現(xiàn)剛才朱會長說的這個結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)商去投資，在那里干了兩年，發(fā)現(xiàn)不行，趕快撤了，因為它是一個單向流動，它的資源都向大城市集聚，中小城市就沒什么空間。這是第一個，它一定是雙向流動。這樣就會導(dǎo)致城市資源的重新布局。所以大家作為投資決策的時候，我希望大家把這一塊作為重點，這是第一。第二，城鎮(zhèn)化與城鎮(zhèn)空心化并存，有些城市一定會人越來越少，而且它會產(chǎn)生一個相對的資源傾斜，然后占到一個動態(tài)平衡。第三，城鎮(zhèn)化發(fā)展的結(jié)果，它不追尋規(guī)模，它追尋的是特色，相對的特色。像剛才講的，咱們連云港的旅游如果跟先進文化等等相結(jié)合，形成一個旅游方面的特色，這是它重要的，它不追求過分的現(xiàn)代化。這是從我們房地產(chǎn)的視角上來看這個城鎮(zhèn)化。也就是說對于咱們房地產(chǎn)企業(yè)來說，并不是每個城市你都有相同的基因，這是大家需要注意的。另外，在任何一個城市，不是所有的東西都能干的，我經(jīng)常講，我說我跟開發(fā)商溝通的時候，特別容易產(chǎn)生共鳴，為什么呢？那些開發(fā)商的老總跟我講，他說我到那個地方，那個市長就要我做綜合體，大家可能沒有那個概念，我們喜對全國的綜合體做了一個監(jiān)測，大概在全國的主流市場，2010年到2013年開工的綜合體大概是3萬個。所以未來它會產(chǎn)生中國的一輪綜合體積壓，這一塊大家一定要注意，在投資決策的時候要站在城鎮(zhèn)化的過程中來考慮。

　　關(guān)于第二個話題，港城經(jīng)濟。世界經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)歷了碼頭、高速、高鐵、臨空，我們現(xiàn)在也在服務(wù)上海自貿(mào)區(qū)的臨港新城，我們得到一個基本的結(jié)論是，未來世界的經(jīng)濟會很快進入港城時代，就是以港口和城市發(fā)展相融合的時代，很快就會到來?；谶@樣一個判斷，我也對全國以及全世界的港口進行了一個研究，因為時間關(guān)系，我不在這里做太多介紹，但是我可以給大家展示這樣一個過程，我們講的港城經(jīng)濟發(fā)展大概會是一個什么樣的東西。咱們連云港提出要建設(shè)一個港口城市，這是非常好的，因為咱們的資源也不斷地向連云新城集聚。城市到最后，你的土地的價值、資產(chǎn)的價值它都與資源有關(guān)系，但是它到最后是由城市資源來決定的。有一個開發(fā)商帶我到九寨溝看地，他說這個地多好，有山有水。我反問他，我說資源是挺好，但是你在九寨溝能看到?jīng)]山?jīng)]水的地方嗎？沒有，九寨溝全是山水，你站在任何一個地方看都是山水。如果那個地方在深圳、北京、上海，它會非常值錢，但是它在九寨溝，這種投資就需要進行思考，就是我們講的這個東西未來它該怎么走。

　　我們給大家大概的展示一下，漢堡港，它是在港口的基礎(chǔ)上發(fā)展成為德國最大的貿(mào)易中心和金融中心。香港，它是亞洲最重要的經(jīng)濟、金融中心，它也是在港口之上發(fā)展的。這是洛杉磯港，它是美國第二大的集裝箱港，它在港口的基礎(chǔ)上去發(fā)展文化、科學(xué)、技術(shù)、國際貿(mào)易等等，成為一個科技、教育中心。這個是迪拜，它是世界貿(mào)易之都，它也是在港口的基礎(chǔ)上發(fā)展貿(mào)易和金融的。新加坡，它發(fā)展的跟貿(mào)易、金融又不相干，它發(fā)展的是世界制造業(yè)中心、航運中心。新加坡是世界第二大港，第一大港是鹿特丹，它發(fā)展這樣一個包括跟會議相關(guān)的城市。釜山也是一樣，通過港口來發(fā)展金融、商業(yè)、物流。鹿特丹是世界第一大港，它是在港口的基礎(chǔ)上發(fā)展工業(yè)，它是城市，它最終形成了國際大港。包括高雄也一樣。通過前面對全世界的港口的研究就會發(fā)現(xiàn)，港城的發(fā)展不是按照某一個固定的路徑在前進，路徑非常多。比如說比利時，他們就是從工業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，它最開始做的是普通的制造、物流，到了中期的時候，它發(fā)展石化和服務(wù)業(yè)，到最后是以服務(wù)業(yè)來驅(qū)動。也就是說城市的功能在不斷地演變。首先它是做基礎(chǔ)交通，咱們連云新城的規(guī)劃做得非常好，剛才各位老總也介紹了，我們的交通條件都非常好，而且是通過教育、培訓(xùn)來吸引、解決人的問題。做港口一定不能港強城弱，有產(chǎn)無城。這方面咱們連云港現(xiàn)在的規(guī)劃上做得是非常棒的，有它的城市的商業(yè)，有它的城市的居住，包括也有酒店、會議等等。這是符合未來港口發(fā)展的主流方向。包括千葉的經(jīng)驗也是一樣，它剛開始是通過港口和規(guī)劃驅(qū)動這個城市的發(fā)展，到中間發(fā)展教育、培訓(xùn)等等，吸引企業(yè)入住，到最后產(chǎn)業(yè)成為它的核心的驅(qū)動力，最后發(fā)展它大量的公建的配套，實現(xiàn)城市的升級，現(xiàn)在千葉成為日本最重要的商務(wù)核心城市，它也是從一個港口發(fā)展出來的一個城市。

　　我們對這些東西做一個簡單的分析，第一，港、產(chǎn)、城互動這是毫無疑問的，前期以港口產(chǎn)業(yè)為主，后期以城市產(chǎn)業(yè)為主。第二，它的升級的路徑，港口的規(guī)模決定這個城市的規(guī)模，但是城市的功能決定這個城市的價值。這個城市的價值不是僅僅由資源來決定的，在資源的基礎(chǔ)上一定要疊加城市的功能，這個資源才有價值。第三，關(guān)于土地的配置，居住、產(chǎn)業(yè)新城都有，在港口的外圍布置核心的商務(wù)區(qū)、服務(wù)區(qū)等等，通過土地的合理配置，兩實現(xiàn)港、產(chǎn)、城的互動，在規(guī)劃上要對規(guī)劃進行一個有效的評估和評價，并不是每一塊地的價值都均等。

　　總結(jié)一下，世界的港口發(fā)展經(jīng)歷了三個階段，第一個階段叫碼頭階段，是典型的以生產(chǎn)為主的生產(chǎn)引導(dǎo)，第二個階段是到了上世紀(jì)60年代以后，一些旅游區(qū)的出現(xiàn)，它就是以居住為主的居住港口，包括三亞等等城市，它們的發(fā)展是以休閑為主導(dǎo)的港口，未來的港口一定會在這些基礎(chǔ)上實現(xiàn)升級，它未來一定是以休閑中心向消費中心的轉(zhuǎn)變。也就是說從產(chǎn)業(yè)中心、生活中心到現(xiàn)在的休閑中心，向未來的消費中心轉(zhuǎn)變，這個消費中心的打造，就是剛才講的，第一它要融合，海的文化一定不能缺少，第二，它要時尚、現(xiàn)代，第三，它是不夜城，它是城市和臨港產(chǎn)業(yè)占了一個集聚和集中。我們對連云港的發(fā)展充滿期待，我希望跟大家一起迎接即將到來的港城時代。謝謝。

　　主持人：非常感謝楊文斌先生。接下來有請最后一位演講嘉賓，金輝集團連云港公司常務(wù)副總經(jīng)理周林先生。周林先生的演講題目是“金輝集團的連云港城市選擇”，有請。

　　周林：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，大家下午好，我謹代表金輝地產(chǎn)對蒞臨活動的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓表示熱烈的歡迎和誠摯的謝意，今天有幸在這里發(fā)言，我主要講三個問題：第一，金輝為什么選擇連云港。第二，連云港現(xiàn)在的地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，第三，金輝在連云港發(fā)展的情況。

　　首先，為什么金輝會選擇連云港？進入一個城市留下一座精品，建造一個項目，樹立一個豐碑，正是這種執(zhí)著理念的堅持，金輝地產(chǎn)選擇了新歐亞大陸橋東方橋頭堡、中國萬里海疆重要港口城市連云港。金輝地產(chǎn)這些年以來秉承立足城市、尊重人文、贊美生活的產(chǎn)品理念，以活躍人居品質(zhì)為已任，實現(xiàn)了數(shù)萬家庭的生活夢想，年銷售額達百億以上。2013年更榮獲中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價值30強，最佳雇主品牌10強，注重于人的建設(shè)，讓金輝地產(chǎn)成為中國最具成長力的品牌。公司從全部布局，區(qū)域聚焦、城市領(lǐng)先的戰(zhàn)略發(fā)展方針布局中國三大經(jīng)濟圈和中西部核心城市?，F(xiàn)在金輝已經(jīng)在北京、上海、重慶、福州、西安、沈陽等15座核心城市成功開發(fā)與在建48個精品樓盤，并且于2010年進入連云港，斥資數(shù)十億，為連云港建造四季金輝和金輝城兩座口碑質(zhì)量皆上乘的品質(zhì)人居，贏得一城贊美。我們選擇連云港的理由主要有三個方面，第一，2009年以來，連云港相繼迎來江蘇沿海開發(fā)、長三角一體化、國家中東西區(qū)域合作示范區(qū)建設(shè)和國家創(chuàng)新型城市試點四大國家戰(zhàn)略，有力地推動了港城的互動發(fā)展。第二，今年9月份，習(xí)總書記提出了構(gòu)建絲綢之路經(jīng)濟帶的戰(zhàn)略構(gòu)想，這對連云港來說又是一次重大的發(fā)展機遇。第三，長三角已成為中國經(jīng)濟最蓬勃發(fā)展的前沿陣地，已經(jīng)成為地產(chǎn)業(yè)的重要主戰(zhàn)場，而作為江蘇的名城連云港更是讓更多品牌房地產(chǎn)企業(yè)齊聚于此，金輝地產(chǎn)也不例外。

　　第二，連云港房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。連云港是一個高速發(fā)展的沿海城市，經(jīng)濟水平較發(fā)達，全市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入逐年提高，2009年已超過全面小康指標(biāo)值，GDP增幅高于全國平均水平，人均可支配收入已超過小康水平，居民富裕程度不斷提高，將會增加改善性住房的需求。2011年全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資是160億，比上年增加24%。2011年全市商品房施工面積是2381萬方，比上年增加27.8%。商品房竣工面積是427萬平方米，比上年增加46%，連云港的房地產(chǎn)開發(fā)市場處于高速發(fā)展時期，是一個黃金時期。2012年，商品房住宅新增供應(yīng)是190萬方，成交量是188萬方，從2002年以來，連云港市區(qū)商品房住宅均價呈逐年上升趨勢，2011年為4652元/平方米，2012年房價達到4992元/平方米，2013年截止9月份，住宅均價達到了5585元/平方米，連云港的商品房成交均價平均增長了10%左右。四季金輝2011年建成的時候售價是5000，現(xiàn)在已經(jīng)賣到7000左右，增速比較快，發(fā)展前景還是比較大的。

　　第三，金輝地產(chǎn)目前在連云港的發(fā)展情況。經(jīng)過17年風(fēng)雨兼程，在風(fēng)云莫測的地產(chǎn)市場，金輝地產(chǎn)始終專注品質(zhì)化，強化品牌，運用經(jīng)驗，創(chuàng)新不斷、創(chuàng)造不凡，在企業(yè)品牌創(chuàng)業(yè)17年之際，金輝地產(chǎn)以運營15個城市的經(jīng)驗，以生活夢想之理念，大手筆決策，數(shù)十億投資，攜四季金輝和金輝城兩大項目進入港城，有金輝這個杰出的城市運營商所主導(dǎo)的雙城運營已經(jīng)來臨。

　　連云港金輝城和四季金輝作為金輝地產(chǎn)進入連云港的兩個大項目，秉承一貫的精品夢想，汲取金輝產(chǎn)品中精品系的成功經(jīng)驗，將宜居指數(shù)再次升級，力爭打造成為連云港板塊居住的標(biāo)桿杰作，我們有理由相信在連云港，金輝城、四季金輝必將為連云港帶來一種全新的居住潮流，我們更有理由堅信，連云港四季金輝也將帶動連云港人居發(fā)展的全線升級。金輝不僅僅是城市價值的引領(lǐng)者，更向城市價值發(fā)現(xiàn)者逐步邁進，對于連云新城的發(fā)展，個人對此非?？春谩?012年1月19日，市委市政府正式成立連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部，標(biāo)志著連云新城由掏填時代轉(zhuǎn)為全面開發(fā)建設(shè)時代，立足新的發(fā)展背景、發(fā)展階段、發(fā)展追求，市委市政府提出，通過十年左右的時間，把連云新城打造成特色明顯、功能完善、配套齊全、人與環(huán)境和諧發(fā)展的生態(tài)型、現(xiàn)代化的新城區(qū)，為連云港建設(shè)成為現(xiàn)代化國際性海港中心城市和國家東中西區(qū)域合作、示范區(qū)高端商務(wù)區(qū)建立堅實基礎(chǔ)，以圖山海天然廊道，打造青山、碧海、綠城等于一身，集商務(wù)、金融、辦公、居住、旅游為一體，以海為源，以人為本，環(huán)境與功能的完善，具有時代氣息的海上連城。我相信，這片神奇的土地會因為規(guī)劃的實施讓我們更加充滿信心、充滿夢想，我們更堅信假以時日，一個現(xiàn)代化的國際海港中心城市的核心區(qū)，國家中東西區(qū)域合作示范區(qū)的特色，功能區(qū)、海上CBD加城鎮(zhèn)，呈現(xiàn)在市民面前，謝謝大家。

　　主持人：非常感謝周林先生的演講。尊敬的各位來賓、朋友們，接下來我們進入的環(huán)節(jié)是連云新城投資前景對話，有請對話主持嘉賓，思源經(jīng)紀(jì)總裁助理，思源置地顧問公司總經(jīng)理丁武先生，時間交給您。

 

（審校：劉滿桃）