南昌，古有“七門九州十八坡，三湖九津通贛鄱”盛況，今有長江中游城市群“四核驅(qū)動(dòng)”的“經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍之稱。在中國經(jīng)濟(jì)積極尋求增長方式轉(zhuǎn)變的歷史進(jìn)程之中，機(jī)遇與危機(jī)并存，南昌能否在不斷調(diào)整與發(fā)展中成為新一輪城鎮(zhèn)化浪潮中的實(shí)力之城，希望之城？

　　9月，城市觀點(diǎn)論壇第一次走進(jìn)南昌，邀請(qǐng)到：陳淮(著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長)、譚遠(yuǎn)國(威海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)副主任)、陳風(fēng)揚(yáng)(萊蒙國際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事、首席運(yùn)營官)、黎振偉(世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官)、程家龍（戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理）、汪仁梅（北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院旅游地產(chǎn)分院院長、副總經(jīng)濟(jì)師）等與眾多南昌開發(fā)企業(yè)高層、行業(yè)精英，共同總結(jié)過去得失、剖解今日局勢，尋求調(diào)控大局下的發(fā)展之道。

　　9月26日上午，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2013城市觀點(diǎn)論壇南昌行開幕。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　專題：2013城市觀點(diǎn)論壇南昌行

　　直播：2013城市觀點(diǎn)論壇南昌行(一）

　　主持人：接下來，我們將進(jìn)入南昌行論壇的重點(diǎn)環(huán)節(jié)之一——城市觀點(diǎn)論壇中國行南昌圓桌。

　　本次南昌圓桌的主題是：“洪城長話 發(fā)展中的南昌樓市”。

　　我們首先請(qǐng)出圓桌討論的主持嘉賓：世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生。

　　好，接下來有請(qǐng)參加本次討論的嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生；

　　南昌萊蒙置業(yè)有限公司總經(jīng)理羅小華先生；

　　南昌世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司總經(jīng)理常賀強(qiáng)先生；

　　江西眾森實(shí)業(yè)集團(tuán)董事長朱清源先生；

　　江西康莊投資控股集團(tuán)總裁孫建強(qiáng)先生；

　　豐源集團(tuán)市場策劃總監(jiān)李念先生；

　　戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍先生。

　　同樣我們有請(qǐng)圓桌討論的主持嘉賓黎振偉先生。這次圓桌討論時(shí)間為50分鐘，下面我們將時(shí)間交給嘉賓主持人，有請(qǐng)黎振偉先生為我們主持今天這場城市觀點(diǎn)論壇中國行南昌圓桌，有請(qǐng)！

　　黎振偉：我們最后的環(huán)節(jié)，應(yīng)該也是最令大家期待的。我們?nèi)绾稳ヌ接懓l(fā)展中的南昌樓市？因?yàn)楹軜s幸陳主任參加我們的討論，他比較忙的。從這個(gè)角度，也請(qǐng)他探討他的觀點(diǎn)。我們對(duì)話可能更多的回到城市的實(shí)際，可以給大家一些比較實(shí)在的對(duì)話。

　　今天嘉賓里面有各個(gè)層面的，有外來、有本地的。第一個(gè)還是想問問陳主任，陳主任剛才談到國家長效機(jī)制的問題，這也是大家很關(guān)注的。這個(gè)長效機(jī)制，我想問陳主任說，他對(duì)一二線城市怎么體現(xiàn)？他的發(fā)展方式，這個(gè)長效機(jī)制里面有什么不同？對(duì)南昌的開發(fā)商，我們?cè)趺窗盐瘴磥淼拈L效機(jī)制？

　　陳淮：這個(gè)問題他還沒有好，他沒有想好的問題沒有告訴我，我也無可奉告。但是我想別老想那么多，你該拿地拿地，該籌錢籌錢，該營銷就營銷。不管長效還是怎么樣，你的產(chǎn)品滿足消費(fèi)者的需求永遠(yuǎn)是對(duì)的，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證自己的資金流。剛才嘉賓講到的抑制成本，零元式，企業(yè)之道。

　　黎振偉：這是一個(gè)共進(jìn)的東西，大家都要遵守。無論長效機(jī)制有沒有，我們都需要這樣做。但是我知道長效機(jī)制也會(huì)讓市場越來越健康，越來越合乎市場的規(guī)律。

　　第二位來自萊蒙置業(yè)有限公司的總經(jīng)理羅小華。昨天下飛機(jī)我看了那個(gè)地塊，很大。在這個(gè)區(qū)域，讓開發(fā)商流口水。但是我知道政府給這么一大塊地，一定會(huì)有很多的要求。其中要求你做巨大的商業(yè)綜合體。又回到剛才的問題，我們二線城市要做這么大的城市綜合體，而且是新區(qū)，你們?cè)趺窗盐者@個(gè)？而且怎么看待？因?yàn)槲抑肋@是萊蒙最大的項(xiàng)目。最大的項(xiàng)目沒有選擇在北上廣深，而選擇二線城市，你們?cè)趺纯创@個(gè)問題？跟我們分享一下。

　　羅小華：談?wù)勎易约旱目捶ǎ桶惪傄呀?jīng)把這一塊給我們做了一個(gè)簡單的鋪墊。我們看一下北上廣一線城市的發(fā)展情況來看，他擁有非常大的評(píng)估，以及對(duì)南昌未來發(fā)展的信心。所以萊蒙國際就出手，拿下這塊地。但是同你剛才講的一樣，這塊地大家都想要，也是風(fēng)水寶地。政府也對(duì)商業(yè)綜合體的發(fā)展提出非常高的要求，也有很大的期望。我們不僅定位在服務(wù)南昌，我們更希望通過我們的精心打造，能夠成為一個(gè)覆蓋的，比如說南昌，包括九江周邊地級(jí)市的綜合體。所以說，同時(shí)在整個(gè)紅谷灘項(xiàng)目周邊，其實(shí)也是一個(gè)商圈，包括建成的萬達(dá)廣場，即將要面市的，以及綠地，還有金融街。我們現(xiàn)在更關(guān)注的是差異化，大家一起把這個(gè)商圈做好。

　　黎振偉：其實(shí)我看到萬達(dá)也有很大的商圈，綠地是高端的，萬達(dá)是終端的，你們?cè)趺炊ㄎ唬?/p>

　　羅小華：我們定位是中高端，這是第一個(gè)。第二從業(yè)態(tài)上我們也進(jìn)行了互補(bǔ)。包括目前已經(jīng)達(dá)成意向的，我們有高端的扶持工藝。還有電商沖擊這一塊，其實(shí)也有后發(fā)的優(yōu)勢。萬達(dá)和綠地已經(jīng)成行，我們可以吸取他們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)做一些，包括業(yè)態(tài)上。還有傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，我們也想怎么跟網(wǎng)絡(luò)結(jié)合起來，合乎電商的優(yōu)勢，結(jié)合一些電商的優(yōu)勢，有一些新的發(fā)展。

　　黎振偉：我的理解是，可能給當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商一個(gè)啟示，就是像一線城市過來做的，不是簡單的掠奪原有的市場，而是帶來很多的新的東西。這個(gè)新的東西可以創(chuàng)造新的市場，讓市場做大，而不是大家在一個(gè)很低層次的競爭。這樣讓我們期待，怎么引領(lǐng)這個(gè)城市。因?yàn)榧t谷灘人口不多，但是商業(yè)面積很多。所以這一點(diǎn)，包括我和大家都會(huì)看我們?nèi)R蒙怎么去面對(duì)下一步的發(fā)展。

　　羅小華：努力。

　　黎振偉：下一位來自我們南昌世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司總經(jīng)理的常賀強(qiáng)。世茂一直做豪宅為特色。我昨天也看了一下南昌當(dāng)?shù)氐暮勒?，我覺得當(dāng)?shù)刈龊勒_發(fā)商也不差，但是做豪宅他們有用心做。但是我們這個(gè)城市，畢竟這種高端消費(fèi)有限，因?yàn)槲覇柫艘幌滤麄?，基本上買這個(gè)房子的都是本地人，外地人沒有。像你們以本地為主的豪宅，你們?cè)趺窗盐帐袌觯炕蛘哂媚銈兊姆绞皆谀喜鲆恍┱{(diào)整，或者做創(chuàng)新，跟大家分享一下。

　　常賀強(qiáng)：談市場我肯定沒有您有經(jīng)驗(yàn)。

　　黎振偉：談產(chǎn)品。

　　常賀強(qiáng)：不過沒關(guān)系，今天本身就是抱著學(xué)習(xí)的心態(tài)。前面幾位專家的演講，給我個(gè)人的啟迪還是很大的。世茂實(shí)際上來南昌也是不到三年，只有兩年多的時(shí)間。也是從世茂天城，世茂廣場這兩個(gè)項(xiàng)目起來的。本來是抱著學(xué)習(xí)的心態(tài)過來的，結(jié)果來了之后，發(fā)現(xiàn)有點(diǎn)兒被批判的感覺。因?yàn)槲以谀喜龅牡谝粋€(gè)樓盤就是地王，然后剛才又有記者，包括專家說地王，其實(shí)南昌近期的地王就是我拍的。所以對(duì)市場的印象，南昌是我干十幾年房地產(chǎn)，感覺越琢磨越有味道的一個(gè)城市。

從地王的角度來講，實(shí)際上剛才很多專家都在說這個(gè)觀點(diǎn)，誰也不想當(dāng)?shù)赝?。包括上個(gè)月，我們?cè)谌珖昧藥讐K地，也是因?yàn)榈赝醯年P(guān)系，可能對(duì)國家的波動(dòng)也是有影響的。所以本來上個(gè)月在武漢有一個(gè)非常好的一個(gè)項(xiàng)目，最后也是因?yàn)榕鲁龅赝?，老板決定在90億的時(shí)候停了。其實(shí)那個(gè)項(xiàng)目，我們估值非常高。因?yàn)槟喜傮w的總價(jià)比較低，政府也很聰明，化整為零。你可能單價(jià)高，你就不可能總價(jià)高；你可能總價(jià)高，單價(jià)就不可能很高。所以從某種角度來講，從我個(gè)人來講，要向一些不用拿地王，就能拿到他自己更想要的土地的一些企業(yè)去學(xué)習(xí)，我也是想跟他們?nèi)W(xué)習(xí)他們土地的運(yùn)作方式。但是這個(gè)東西，可能我的功力還不夠，覺得這個(gè)東西還是學(xué)海無涯。就包括市場，我個(gè)人感覺來南昌這三年多，也學(xué)到了很多的東西。南昌的市場，南昌的同仁，南昌的媒體，南昌的各個(gè)專家，也教會(huì)了我很多的東西。我是相信依托世茂的平臺(tái)，至少能夠在南昌這個(gè)市場，在激烈的競爭當(dāng)中，能夠做得更好一些。因?yàn)榱_總私下也是我的朋友，我的項(xiàng)目跟他的項(xiàng)目離得也不遠(yuǎn)。另外我們的樓盤實(shí)際也形成不了什么競爭，因?yàn)槲也畈欢辔脖P了。新的項(xiàng)目可能是在紅角洲跟朝陽洲，所以我是非常希望南昌的房地產(chǎn)界的這幫朋友能夠做得更好，能夠把自己的產(chǎn)品做得差異化、市場化，讓政府高興，讓老百姓能夠有一個(gè)好的居住環(huán)境。別的我就不多說了。

　　黎振偉：好，常總謙虛了。昨天我看完樓盤我有這個(gè)感覺，陳主任可以批評(píng)。就是這個(gè)豪宅，開發(fā)商很自豪地說，我們做這個(gè)房子，都是老板買的。老板你不讓他在這買，他就在美國買。你為什么不在國內(nèi)買，而把錢拿到美國去？所以我認(rèn)為國家在解決廉租房，我認(rèn)為不要排斥豪宅，因?yàn)槭袌鲇行枨?。所以希望看到世茂不斷在城市?chuàng)造新的經(jīng)典。地王的背后，是城市住宅的提升，它的標(biāo)桿的提升。

　　下面這位是來自江西的，前面都是外地的。我們看看我們本土的開發(fā)商怎么看江西或者南昌的市場，它的機(jī)會(huì)跟挑戰(zhàn)。剛才我也跟開發(fā)商談到，確實(shí)本地開發(fā)商很難拿地，外來這么多大顎他們?cè)趺醋觯克麄兛赡軟]想到，我們過去沒看到的市場，你們都看到了，你們都做了，可能這就是差距。

　　接下來我們有請(qǐng)江西眾森實(shí)業(yè)集團(tuán)董事長朱清源先生，我昨天晚上跟他吃過飯，我覺得朱總對(duì)經(jīng)濟(jì)還是蠻有自己的想法。你怎么看南昌的機(jī)會(huì)跟風(fēng)險(xiǎn)呢？或者你怎么看它的機(jī)遇。

　　朱清源：我想從三個(gè)方面談：第一，我們南昌市，整個(gè)江西地區(qū)房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展。應(yīng)該來講首先要超越南昌這個(gè)市場來看。因?yàn)楦鶕?jù)南昌的地理位置，我們靠近沿海，三個(gè)省區(qū)，一是廣東，二是福建，三是浙江上海這個(gè)區(qū)域。

根據(jù)我們整個(gè)沿海地區(qū)企業(yè)的用工成本的增加，可能周圍有一些很好的企業(yè)，我們政府在南昌大力招商引資的情況下，可能來到我們江西區(qū)域、南昌區(qū)域。為什么？因?yàn)榉康禺a(chǎn)的發(fā)展，首先是有市場。市場在就業(yè)崗位的增加，和我們需求的增加，是緊緊相關(guān)的。因?yàn)槟喜鞎r(shí)地利，中部的環(huán)境，這個(gè)區(qū)域是非常好的。再加上我們現(xiàn)在從整個(gè)國家從十八大，為了保護(hù)土地紅線來看?，F(xiàn)在國家可能有一些新的政策，應(yīng)該來說在舊城改造。像我們南昌市就提出來，大踏步，大建設(shè)。大家知道舊城改造是非常低的，但是政府不改也不行。像我們南昌市來講，南昌市的老居民，一些機(jī)關(guān)，和我們南昌市向紅谷灘等一些新的區(qū)域開發(fā)。所以舊城，就像美國的房地產(chǎn)破產(chǎn)，就會(huì)帶來將來設(shè)施的浪費(fèi)。特別是我們現(xiàn)在一些銀行、金融的政策，20年的房產(chǎn)，幾乎銀行不抵押。所以二手房大多數(shù)賣給居民、老百姓。所以在舊城改造這一塊來講，應(yīng)該來講成本是比較偏高的。成本偏高，樓市就更加使開發(fā)商的成本偏高，就會(huì)帶來樓市的發(fā)展。因?yàn)榇蠹以诓疬w的過程中，成本就增加。另外大家所談?wù)摰膯栴}，包括業(yè)內(nèi)人士講的城市化進(jìn)程，城市化進(jìn)程從西方發(fā)達(dá)國家來看他們的歷史，我想我們中國也是要經(jīng)過這個(gè)過程。

　　第三個(gè)方面來講，就是現(xiàn)在人根據(jù)整體經(jīng)濟(jì)形勢的增加，收入的增加，從開發(fā)商的角度，解決創(chuàng)新，作為企業(yè)來講，對(duì)南昌房地產(chǎn)的發(fā)展，也面臨新的區(qū)域。在不斷改善住宅需求的前提下，作為開發(fā)商企業(yè)，我想在自身的品質(zhì)上的一些提高和創(chuàng)新。我想大家都在改善，在實(shí)施性上都有很大的貢獻(xiàn)。應(yīng)該來講，我們談不上綜合體，但是從居住環(huán)境來講，我想我們的定位也是高端。因?yàn)閺奈覀兤髽I(yè)來講，我們有一定的優(yōu)勢，首先是地理環(huán)境的優(yōu)勢。像新建縣、南昌市政府花13億一起打造。另外，政府還花巨資打造濕地公園。加上我們的萬達(dá)、綠地中心，還有萊蒙。就我們這個(gè)項(xiàng)目來講，也有很好的優(yōu)勢。為什么我們打造成高端的住宅？因?yàn)槲覀冊(cè)谶@個(gè)環(huán)境下，我們還有一個(gè)自身項(xiàng)目的優(yōu)勢，就是我們地的成本比較低，拿的比較早。在成本上增加，作為開發(fā)商來講，面對(duì)品質(zhì)和舒適性的考慮。我想未來的發(fā)展空間應(yīng)該是非常好的。我們經(jīng)濟(jì)學(xué)家講到有一些調(diào)整，但是總體的趨勢，應(yīng)該說需求量還是大的。我作為一個(gè)本土企業(yè)，我們?cè)谧龊米约汗ぷ鞯那闆r下，我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)還是有信心的。

　　黎振偉：我相信現(xiàn)在土地的價(jià)格，你是最大的受益者，也給了他帶來很多機(jī)會(huì)。

　　其實(shí)我覺得本地開發(fā)商在面對(duì)地王的項(xiàng)目，像朱總這樣做好。但是沒地的，也不一定要做地王。因?yàn)槟銈兪煜ぎ?dāng)?shù)氐奈幕?，而且在這里扎根。接下來我們有請(qǐng)江西康莊投資控股集團(tuán)總裁孫建強(qiáng)，我們請(qǐng)你說一說怎么做更多的地產(chǎn)。

　　孫建強(qiáng)：其實(shí)我也是來自于浙江的，也不是本土。然后我們現(xiàn)在做的項(xiàng)目的類型，對(duì)于南昌來講是空白型的產(chǎn)品。現(xiàn)在萬達(dá)新城進(jìn)來，也是做了這種類型的產(chǎn)品。

　　我的項(xiàng)目是叫度假區(qū)，我們這兩年默默做事情，但是到明年上半年，南昌市人都知道。我們是叫“北緯30度”主題樂園，明年上半年就開業(yè)，大家可能也會(huì)了解。

　　我們?cè)谧雎糜蔚禺a(chǎn)的時(shí)候，我們一直帶著兩個(gè)問題來思考。第一個(gè)問題，住宅到底是什么？站在住宅的角度上來講，它其實(shí)在我們每個(gè)人的人生當(dāng)中，除了特別的富豪之外，對(duì)于我們一般人來講，是大件，總價(jià)值是最高的單個(gè)消費(fèi)品。同時(shí)在我們生活當(dāng)中是最主要的，停留時(shí)間最長的一個(gè)生存空間。對(duì)于這樣一種產(chǎn)品，隨著我們的經(jīng)濟(jì)與物質(zhì)的發(fā)展，它還是停留在這風(fēng)檔雨的功能？生存的空間，還是已經(jīng)提升到一定是的轉(zhuǎn)變。我們把這個(gè)問題也做了一定的思考。我們覺得除了住房，滿足它的基本生存空間之外，我們覺得到現(xiàn)在為止，住宅區(qū)已經(jīng)成為了一種生活方式。也就是說你居住在怎么樣的住宅里面，可能帶來你的生活方式是不一樣的。

　　第二個(gè)問題，站在生活方式的角度來講。我們?nèi)藗冃枨蟮牡降资窃趺礃拥纳罘绞剑覀冇X得隨著經(jīng)濟(jì)與物質(zhì)的增長，人們精神方面的需求，文化層面的需求會(huì)給更多。我們不再是像過去一樣，為了生計(jì)而奔波，也不是過去的暴發(fā)戶，揮霍我們的金錢。我們就是放慢腳步，提升我們的生活質(zhì)量。我們追尋有檔次、有文化、有品質(zhì)的生活。

　　按照這樣兩個(gè)問題的思考，我們推出了我們的旅游度假區(qū)。

　　我們有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)跟大家分享，我們有四個(gè)理念：第一句話，設(shè)計(jì)一種模式。實(shí)際上我們?cè)谠O(shè)計(jì)一種生活方式。第二句話，創(chuàng)新一種產(chǎn)品。每一塊的產(chǎn)品都有一定的改變與創(chuàng)新的空間，而且把產(chǎn)品組合在一起的改變，可能對(duì)生活更大。第三句話，營銷一種理念。我們不單單是賣一種產(chǎn)品，包括酒店、旅游等等，我們就是營銷一種生活方式。第四句話，提升一種服務(wù)。我們更多的是需要服務(wù)支撐的，在這個(gè)服務(wù)里面，恰巧把我們的旅游、商業(yè)、酒店、地產(chǎn)一些服務(wù)做有機(jī)的綜合，能夠提供給業(yè)主更好的生活環(huán)境。雖說我們做的項(xiàng)目不是地王，隨著地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，我覺得不一定局限于一種模式做產(chǎn)品，我覺得方式還是很多的，更重要的是能不能抓住我們市場的需求，以及符合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。謝謝！

　　黎振偉：謝謝！其實(shí)我認(rèn)識(shí)孫總很多年，我知道他在想這個(gè)項(xiàng)目想了五六年，就是做地王可能政府要馬上見效，你做的不是地王，可能要產(chǎn)生效益。我們期待您的項(xiàng)目。

　　下一位本土的企業(yè)，豐源集團(tuán)市場策劃總監(jiān)李念先生。李總說他們的開發(fā)理念是到地級(jí)市里，因?yàn)槭浅抢锬貌涣说?。?dāng)然是一種新的方式，李總你認(rèn)為你們本土企業(yè)，在土地的交換過程中，怎么創(chuàng)造新的模式，給本土的企業(yè)也是一個(gè)借鑒。當(dāng)然有機(jī)會(huì)還要?dú)⒒貋砟喜驗(yàn)槟喜€有很多市場。

　　李念：感謝有這么一次交流的機(jī)會(huì)。講幾個(gè)數(shù)字，大家可能會(huì)稍微有點(diǎn)概念。

　　第一個(gè)數(shù)據(jù)，去年南昌銷售了500多方，跟以前南昌一直以來的數(shù)據(jù)差不多是300萬方，我覺得翻了一倍。去年南昌排位十位的除了恒茂和洪客隆，前八位基本上是外地企業(yè)。這是第一個(gè)數(shù)字。今年上半年，現(xiàn)在已經(jīng)是9月底了，今年上半年房管局的成交數(shù)字也是這樣的，今年估計(jì)也是500萬方以上。從去年開始，南昌整個(gè)的成交數(shù)字跟以往相比，有了大幅度的提升。我覺得有一個(gè)非常重要的原因，就是南昌整個(gè)的經(jīng)濟(jì)從王文濤書記到了南昌以后，整個(gè)全省聚焦南昌，就是南昌的首位度在不斷的提升，成交量的擴(kuò)大也是南昌首位度提升的一個(gè)非常重要的體現(xiàn)。江西省內(nèi)地市到南昌置業(yè)的人群比重在不斷增加。從反面說過來，南昌的房地產(chǎn)市場未來應(yīng)該還是非常好的。所以南昌對(duì)全省經(jīng)濟(jì)輻射力度不斷增加，南昌房地產(chǎn)市場未來應(yīng)該還是好的。

　　第二個(gè)數(shù)據(jù)，今年上半年以來，尤其是最近南昌所體現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)，南昌上半年，90%以上的土地出讓。這90%其中有80%是為綠地服務(wù)。全省的土地規(guī)模，用地指標(biāo)，90%被南昌占了，南昌80%以上的基本上被萬達(dá)跟綠地占了。所以今年我們本地開發(fā)企業(yè)意見很大。所以在上個(gè)月出臺(tái)了一個(gè)文件，專門談了不允許土地設(shè)定條件。所以9月18號(hào)出來的一些地王，就是最近出來的地王是在不限定條件之后的，允許本地開發(fā)商參與的，第一次真正意義上的土地拍賣。所以高新區(qū)出現(xiàn)了5600的樓面地價(jià)，朝陽洲出現(xiàn)了7000多的樓面地價(jià)，九龍湖出現(xiàn)了6000多個(gè)的樓面低價(jià)。基本上跟以前翻了2倍到3倍的概念。而這期間，大概有60%被外地企業(yè)拿掉。但是本地的企業(yè)還是拿了一些土地（40%）。

　　我想說這個(gè)的道理就是，本地企業(yè)在南昌市場競爭環(huán)境中：第一，存在不平等的待遇；第二，從資金上、實(shí)例上，確實(shí)跟外地存在相當(dāng)大的差距。豐源在五六年以前，在南昌同時(shí)開五、六個(gè)項(xiàng)目還是有點(diǎn)影響力的。恒茂在前幾年也是有影響力的。這兩年除了洪客隆之外，本地企業(yè)在南昌市場占有氛圍應(yīng)該是逐年下降。隨著全國房地產(chǎn)市場高度發(fā)展，市場占有率越來越像前二十強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)集中因素存在的重要因素，還有一個(gè)很重要的因素，就是本地企業(yè)在拿地的過程中越來越難。有客觀原因，也有主觀原因?？陀^原因剛才提了，主觀原因還是因?yàn)樽陨淼膶?shí)力、眼界以及對(duì)未來判斷的因素。

　　總而言之，歸根到底還是要自身的努力。南昌在這樣的市場環(huán)境中，本地企業(yè)我相信也應(yīng)該會(huì)有所作為，因?yàn)樗麄儺吘故潜就辽⒈就灵L，對(duì)本地的文化、習(xí)俗還是有相當(dāng)?shù)牧私?。未來我相信只要政府完全的公開、公平、公正，我相信本地企業(yè)一定會(huì)有更好的發(fā)展。謝謝！

　　黎振偉：為本地企業(yè)呼吁了，對(duì)本土企業(yè)呼吁了，提出你們的呼聲，很重要。最后一位嘉賓我們戴德梁行華南及華西區(qū)總經(jīng)理程總，我跟程總都是同行。我們?cè)谧鲰?xiàng)目的時(shí)候遇到很多問題，二線、三線、一線城市的發(fā)展模式怎么去選擇？怎么形成差異化？既要學(xué)習(xí)還要有自己的特點(diǎn)，剛才程總談了綜合體，我想特別是本地的開發(fā)商，包括要進(jìn)來的企業(yè)，程總談一下怎么樣把握關(guān)鍵點(diǎn)。因?yàn)槲抑垃F(xiàn)在LV還沒有進(jìn)來南昌的品牌，為什么沒有進(jìn)來，這些城市還是有一些看法。

　　程家龍：非常感謝。先講南昌。南昌很多年前我們就做紅谷灘的聯(lián)發(fā)，但是今天的看法，南昌到了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。未來的十年，我個(gè)人認(rèn)為是南昌快速發(fā)展的時(shí)期。南昌是江西的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化中心，換句話用我們行業(yè)的話說，就是未來的金融中心、高端服務(wù)業(yè)中心、研發(fā)中心、物流中心、信息中心，這是我們看到的一個(gè)過程。

十年前我們?cè)谏钲冢亲钤绺愀Ｌ镏行膮^(qū)，這么多寫字樓哪有人，但是現(xiàn)在不夠用。所以未來要搞前海。南昌也一樣，紅谷灘很快沒有地，所以要搞九龍湖。我相信也是政府看到未來的發(fā)展戰(zhàn)略。未來的專業(yè)房地產(chǎn)公司，我們除了做策劃以外，替很多境外的企業(yè)提供全面的房地產(chǎn)，包括綜合寫字樓。我看這些企業(yè)未來進(jìn)入南昌的趨勢在增加。就像十年前，我們?cè)谏钲谧鰧懽謽牵?00、1000很大，最近出現(xiàn)了一租就租1萬的面積。南昌的外資企業(yè)租的面積還很小。我們也準(zhǔn)備在南昌開分公司，真正的國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，到今天可以說還沒有一棟，未來在南昌的需求很大。未來的高端寫字樓一定需要，問題是你做得好不好，在市場上有沒有競爭力。購物中心也是一樣，現(xiàn)在真正意義上的購物中心，可能萬達(dá)比較好一點(diǎn)。但是其他多層次的城市中心，跟地鐵接軌的，多層次的，作為消費(fèi)體驗(yàn)的不多。很多商家，未來一定有進(jìn)來的機(jī)會(huì)，他們都有發(fā)展規(guī)劃。就像每一個(gè)寫字樓都有規(guī)劃，我們現(xiàn)在也在考慮，已經(jīng)在公司做出計(jì)劃，估計(jì)在年底要開。

　　所以講南昌，就講未來的發(fā)展機(jī)會(huì)。剛才講了拿了地，拿了這個(gè)城市地王，控制成本。我個(gè)人看法，成本當(dāng)然要控制，但是不要舍不得花錢。一定要花錢做最好品質(zhì)的樓盤，你這個(gè)地王才能頂?shù)米?。多花一千塊錢成本，你的銷售價(jià)格比別人多2千、3千，你在這個(gè)市場具有更強(qiáng)的競爭力，你才能夠生存下去。這是我們?cè)谧鲞^多年，很多項(xiàng)目的總結(jié)。人家都做土地產(chǎn)品的時(shí)候，你做得跟別人一樣，肯定不行。實(shí)際上有地王不稀奇，剛才陳主任也講了，社會(huì)在不斷進(jìn)步，物價(jià)也在不斷上漲，投資也越來越多。不出現(xiàn)地王倒奇怪了。

　　再一個(gè)做地王，地王不可怕，做地王的人一定要尊重市場，尊重專業(yè)的力量。即使你自己很強(qiáng)，你還必須有更多高水平的設(shè)計(jì)，把這個(gè)項(xiàng)目針對(duì)、統(tǒng)籌，包括后續(xù)長期的管理，是整個(gè)一條龍的服務(wù)，是長期的考慮，才能把這個(gè)項(xiàng)目做好。所以我覺得，南昌實(shí)際面臨很多的發(fā)展機(jī)遇。雖然豪宅已經(jīng)做得不錯(cuò)，跟發(fā)達(dá)地區(qū)也差不多，但是寫字樓、商業(yè)等很多方面，跟別的地方有很多的機(jī)遇。所以我覺得未來南昌會(huì)有很好的發(fā)展。謝謝！

　　黎振偉：謝謝！我覺得一個(gè)城市的發(fā)展，最終不是體現(xiàn)有多少高樓大廈，而是他的技術(shù)、人才，它整合的國際化的資源，才是最重要的體現(xiàn)。

　　時(shí)間關(guān)系，我想最后的總結(jié)交給我們的陳主任。

　　陳淮：南昌的發(fā)展我總結(jié)不了，我們江西省以及南昌市房協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)，還有在一線的開發(fā)商他們總結(jié)更好。

　　我一直坐在那里想，我們這么多年各種調(diào)控都經(jīng)歷了，媒體今天說撲溯迷離，明天說市場最嚴(yán)，什么都說了。如果這樣開發(fā)商都死了，但是我們現(xiàn)在做得好多，我們有更新的銷售手段等等，這就叫進(jìn)化。所以我送大家兩句話，別老說長效機(jī)制怎么著，連長期的方向沒有共識(shí)，怎么可能有一個(gè)成型的房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。這句話你聽懂就聽懂，聽不懂就拉倒。一句話：長也好，短也好，多蓋房子就是好。第二句叫做積也罷、壓也罷，在商言商隨緣吧。自個(gè)兒琢磨，長效機(jī)制看你的悟性。

　　建議我們開發(fā)商四個(gè)遠(yuǎn)離：一是遠(yuǎn)離權(quán)貴。別老想著巴結(jié)誰，我沒說官員，因?yàn)檫€包括官員他兒子。不管有王爺，還有貝勒、格格。二是遠(yuǎn)離政治。在商言商，說土地就說土地，別一天到晚地王，讓媒體說去，不接招，不回嘴，不討論。說著說著就給你說到政治上，挖個(gè)坑你就跳進(jìn)去了。三是遠(yuǎn)離是非。什么拆遷、征地，可能成為風(fēng)口浪尖的事離遠(yuǎn)點(diǎn)，別讓自己成為某種不同的政績之間的犧牲品。四是遠(yuǎn)離狂妄。別老覺得笑傲江湖了，別輕易藐視學(xué)者、藐視消費(fèi)者、藐視你的競爭對(duì)手、藐視高科技，電商有什么了不起，我這么多年就依靠李總把房子賣出去，也許明天就是你的死期。四個(gè)遠(yuǎn)離，信不信由你，看你的機(jī)緣，佛緣。

　　黎振偉：因?yàn)榻裉煊泻芏嗟挠浾?，也來了房協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)。最后請(qǐng)每位嘉賓一句話，有什么的期望和寄托。

　　常賀強(qiáng)：希望南昌的生活越來越美好，希望我們的產(chǎn)品能為南昌的繁榮發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

　　羅小華：中國會(huì)很好，南昌會(huì)很好，萊蒙會(huì)很好，萊蒙在南昌也會(huì)很好。謝謝大家！

　　孫建強(qiáng)：希望南昌的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)多元化的發(fā)展，只有地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展，才能夠帶來人們幸福指數(shù)的提高，同時(shí)帶來城市真正的蓬勃發(fā)展。謝謝。

　　朱清源：我首先希望南昌市在住房方面，越來越美好，同時(shí)在市場厲行的情況之下，我們開發(fā)商同行業(yè)和新媒體，越來越受到老百姓的熱愛和尊重，越來越得到認(rèn)同，這就是社會(huì)的進(jìn)步，也是我們的收獲和成就。謝謝大家！

　　李念：希望房價(jià)漲得慢一點(diǎn)，我們做這個(gè)行業(yè)的時(shí)間長一點(diǎn)。謝謝！

　　程家龍：祝南昌地產(chǎn)良性發(fā)展，祝各位萬事如意。謝謝！

　　黎振偉：我們的對(duì)話到此結(jié)束。謝謝各位嘉賓。

　　主持人：讓我們用熱烈掌聲感謝各位嘉賓為我們獻(xiàn)上的城市觀點(diǎn)論壇中國行南昌圓桌。接下來有請(qǐng)今天參與演講及圓桌討論的嘉賓上臺(tái)合影留念，謝謝各位嘉賓的參與！

　　親愛的各位來賓、朋友們，2013城市觀點(diǎn)論壇南昌行到此正式閉幕，再一次感謝大家參加我們今天的論壇活動(dòng)，感謝各位在論壇當(dāng)中對(duì)我們的支持。

　　現(xiàn)在請(qǐng)來賓們移步到二樓亞細(xì)亞餐廳，主辦方已經(jīng)為我們準(zhǔn)備了豐盛的午宴；下午，還有“新力·帝泊灣”品鑒活動(dòng)，歡迎大家參與。 

（審校：劉滿桃）