8月13日，由觀點新媒體主辦，上海證券報、每日經(jīng)濟新聞、搜狐焦點網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。13日下午開始下半場“2009中國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略論壇”，以下為論壇實錄：

　　對話主持：

　　重慶市金科實業(yè)（集團）有限公司副總裁  李戰(zhàn)洪先生

　　現(xiàn)代快報經(jīng)委、房產(chǎn)部主任  谷春寧先生

　　對話嘉賓：

　　廣東云星集團總裁、福晟集團董事局主席  潘偉明先生

　　東方偉業(yè)投資控股有限公司董事長  林端生先生

　　云南天潤源實業(yè)有限公司董事長 李小蕻先生

　　上海三湘股份有限公司副總經(jīng)理  張濤先生

　　中天城投集團股份有限公司營銷中心副總裁  陳暢先生

　　加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表   高志先生

　　深圳明源軟件股份有限公司副總經(jīng)理   姚武先生

　　李戰(zhàn)洪：大家下午好！論壇一般有這樣一個習慣，那些大牌的董事長、專家學者一般都不聽一線的聲音，但是其實我們才是真正的運動員，這個論壇屬于我們。2009年房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略下半場由我和現(xiàn)代快報谷主任一起主持。我一直把房地產(chǎn)這個現(xiàn)象有一個比喻，就像剛才吳總說運動一樣，我把中國房地產(chǎn)現(xiàn)象比作運動場，運動場有四個角色：第一，觀眾（購房者）。第二，裁判（政府）。第三，教練員（專家學者、媒體）。真正樂觀一線運動員是我們的開發(fā)商和開發(fā)商有關(guān)聯(lián)的這些企業(yè)。一般的來說，如果說怪購房者，我們就說開發(fā)商無能。如果怪裁判員，有可能企業(yè)無力。如果怪教練員，我們企業(yè)無錯。2008年當王石提出拐點論之后，接著潘石屹提出百日巨變。這個時候有一家來自廣州的開發(fā)商旗幟鮮明的提出不贊成拐點論，更反對百日巨變。他就是我們來自廣東云星集團潘總，他曾是25歲最年輕的鎮(zhèn)長，由從政到現(xiàn)在做企業(yè)，現(xiàn)在由我們潘總談一談。他把自己的企業(yè)帶到廣東民營企業(yè)進入前20位，下面有請潘總。

　　潘偉明：今天很高興在這里跟大家分享。剛才主持人提問一個問題，去年當王石提出拐點論、潘石屹提出百日巨變，我看的后提出反對意見。我98年就從事房地產(chǎn)。對中國這20、30年來的經(jīng)濟一直看好。為什么當時我敢提出這個問題，我說企業(yè)健康，才不怕樓市流感。任何行業(yè)都有風險，都有虧本一面，也有賺錢一面，房地產(chǎn)不能說暴利，但是比制造業(yè)來說，它還是幸運的。我去年提出只要中國沒有戰(zhàn)爭、沒有重大自然災(zāi)害，中國房地產(chǎn)肯定是好的。我們曾經(jīng)80年代、70年代、60年代起來的人，我們?nèi)兆右惶毂纫惶旌?。我們只要每天看公園有多少人跳舞唱歌，我感覺中國現(xiàn)在相當繁榮、相當富強，這是第一個觀點。

　　第二，房價肯定上升的。從90年代我做房地產(chǎn)，到現(xiàn)在中國房價已經(jīng)漲了多少倍。就包括04年到福州去做房地產(chǎn)，當時福州才2000多，現(xiàn)在已經(jīng)漲到7000、8000元，也翻了幾倍。

　　第三，中國房地產(chǎn)是最好投資產(chǎn)品之一。全世界你做什么投資，如果93年、92年拿100萬或者10萬買房子，現(xiàn)在賺的也是很多。如果當時拿10萬塊買一塊地，賺的更多。

　　第四，剛性需求。中國十幾億人口，誰不想擁有一套房子。而且我們現(xiàn)在的產(chǎn)品越來越好。每五年換一次房子，也是一個身份象征，這是剛性需求。

　　第五，中國老百姓一年比一年增加。

　　第六，中國政府絕對不希望房價大起大落。因此我認為中國房價很大風險是不可能的。還有中國老百姓對房子、土地一種情結(jié)，如果中國人沒有房子，去找一個女孩子結(jié)婚，是很丟人的。因此我去年提出這個觀點。我提出觀點后，自己企業(yè)也是在練內(nèi)功，去年營業(yè)30多億，上升18%，不跌反漲。現(xiàn)在看起來整個房價都還算好的方面。

　　谷春寧：我是南京現(xiàn)代快報的，叫谷春寧。很開心、很有幸今天坐在這兒主持本次論壇今天下午最后一場。剛才林總講了，非?？春脴鞘械暮笫?，同時他不贊成王石拐點論。這兩年王石說倒霉也倒霉，爬山爬完了，不爬，說拐點了。今年萬科慢了市場一拍，現(xiàn)在拼命拿地。潘總說對房地產(chǎn)非?？春茫J為是一個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而且還要漲，而且非?？春煤笫小４龝何覀冊倭倪@個事情。上次我們聽到一件事情，改革30年，他們說第一個十年是香港人到廣東投資。第二個十年是臺灣人到福建投資。第三個十年是世界500強到中國投資。就是集中在上海等幾個大城市。馬上后十年就開始了，后十年是全球的資金都到中國來了，這筆資金非常大。中國為了振興經(jīng)濟，本身弄了不少鈔票出來，現(xiàn)在國際上熱錢又進來了，而國內(nèi)目前來講，上午大家議了很多東西，其中很突出的一點就是上市公司拿地的問題。上市公司拿地，他會不會對我們整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，起到一種重新洗牌呢。尤其這么多熱錢進來了。我們這兒有投資的老總，林總，這個問題您最有發(fā)言權(quán)，我們企業(yè)應(yīng)該怎么辦。因為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了競爭、企業(yè)盈利。

　　林端生：謝謝大家！很高興參加今天這個論壇。我覺得09年對房地產(chǎn)開發(fā)商是風云變化的年代，從市場的低谷到高谷轉(zhuǎn)眼之間。但是作為房地產(chǎn)企業(yè)，戰(zhàn)略投資應(yīng)根據(jù)企業(yè)自己自身的環(huán)境、條件，在什么時間、什么地點、什么時候做什么戰(zhàn)略。好比上午大家都熟悉的陳啟宗先生，他選擇的投資方向都是一線城市和城市核心位置和地王。但這并不是所有的企業(yè)所能學的，因為一個企業(yè)不具備很好的投資環(huán)境和條件。作為沃爾瑪在中國的戰(zhàn)略合作伙伴，很多項目是為沃爾瑪量身定做。但是從2002年開始，我們做完福州、北京山姆會員店后，我們戰(zhàn)略定位就是定位國內(nèi)二線城市和一些百強縣作為戰(zhàn)略投資目標。因為這些城市競爭環(huán)境到可持續(xù)發(fā)展都有很大空間。吳振綿跟我是將近20年的朋友，他經(jīng)常講一句話，所謂的企業(yè)戰(zhàn)略投資，最根本的是什么？吳振綿經(jīng)常講我是商人，沒有利潤的事情我是不干。我想09年戰(zhàn)略投資，也應(yīng)該是大家所認同的。因為在計劃經(jīng)濟年代，我們要想到市場，在市場競爭異常激烈的今天，我想我們要走向聯(lián)盟，走向強強合作，這是我們當今，包括我們在座各位成功人士應(yīng)該都共同認可的一個方式。謝謝！

　　谷春寧：我接著追問一下，如果資金來講，現(xiàn)在美國它的房利美已經(jīng)開始盈利了，當美國經(jīng)濟已經(jīng)見底，他在加快恢復的過程中，熱錢又會回去。對我們又有影響。你對這個問題怎么看？

　　林端生：我沒有聽很清楚，你是不是問資本市場的新投向。我覺得房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是未來中國發(fā)展的最有潛力的行業(yè)，也是最率先走出資本市場的一個領(lǐng)軍的行業(yè)。但是因為我是從事商業(yè)地產(chǎn)，資本市場和民間市場追求的方向來說，商業(yè)地產(chǎn)還是比較穩(wěn)健。房地產(chǎn)行業(yè)，你只要把建筑做好、把品牌做好，把物業(yè)做好，就創(chuàng)造了自己的品牌，它的銷售、它的營造應(yīng)該沒有什么大問題，但是作為商業(yè)地產(chǎn)，能夠締造一個品牌，東方偉業(yè)首先從規(guī)劃定位，特別是后續(xù)可持續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)，在座很多都是學者專家，原來大家對商業(yè)地產(chǎn)的認同就是簡單的一個店面，但是在今天的年代，要想得到資本市場的推捧跟民間資本的推捧，首先要把自身行業(yè)做好。本身商場首先要有定位。因為中國現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)都提出量身定位，中國應(yīng)該最早提出量身定位是我們東方偉業(yè)。我們02年福州第一家山姆會員店就開業(yè)了，我們就摸索出了一條大型shoppingmall必須以主力店為主，去年提出這個觀點，得到龍永圖秘書長高度認可。所有的大型shoppingmall如果沒有世界巨頭沃爾瑪這種大型商業(yè)，很難讓它可持續(xù)下去，因為它會創(chuàng)造一種人氣，同時會帶動整個業(yè)態(tài)發(fā)展。

　　李戰(zhàn)洪：從東方偉業(yè)林總發(fā)言中，我們可以感悟三個方面：第一，房地產(chǎn)不僅僅用手腳來做，更要注重資本運作。第二，房地產(chǎn)不僅僅是住宅物業(yè)，還有商業(yè)物業(yè)。第三，正確選擇戰(zhàn)略合作伙伴。我現(xiàn)在也發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)有一個時鐘，那個時鐘很有趣味，他是從珠三角開始，基本五到六年一個周期，92年時鐘指針是廣州深圳為代表的珠三角，97年后，那個時鐘指到以上海為代表的長三角，五年之后的2002年，那個時鐘又指到北京時間，以北京天津為代表的環(huán)渤海地區(qū)?，F(xiàn)在又過了5、6年，那個時鐘應(yīng)該指到哪里，我初步判斷是指到西部?，F(xiàn)在有請去年最艱苦的時候，能夠提出來賣房送崗位三湘股份企業(yè)張總發(fā)言。

　　張濤：謝謝各位的掌聲，也謝謝兩位主持人的鼓勵，我來自上海三湘股份，叫張濤。今天下午這場對話談到戰(zhàn)略問題，有幾個簡單問題回顧一下，談到企業(yè)戰(zhàn)略，不得不考慮這個行業(yè)，也不得不考慮目前這個市場，也不得不考慮這個行業(yè)現(xiàn)在的現(xiàn)狀。上午各位專家談到了房地產(chǎn)行業(yè)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，至少10-15年還有一個快速發(fā)展，行業(yè)仍然會保持一個比較高的利潤率。就是這樣一個行業(yè)的特點，而且這個行業(yè)里面還有一個特點，就是特別分散，在許多大的城市，象全國一線城市，上海、北京、廣州、深圳，同時運作的企業(yè)有幾千家。說到行業(yè)企業(yè)，也有一個特點，它的產(chǎn)品供給也非常分散。我經(jīng)常參加北京國家統(tǒng)計局或者中國指數(shù)研究院有關(guān)研討會，他們有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)在我們近幾年全國供應(yīng)量中間，前100家企業(yè)供應(yīng)量占總供應(yīng)量20%，行業(yè)內(nèi)最大的龍頭企業(yè)萬科，2008年在市場份額大概2.34%。也就是說，全國有80%左右的銷售額還是由很多中小企業(yè)供給。這樣一個市場不是說由幾家大企業(yè)主導的市場，而是眾多中小企業(yè)主導的市場。大家可能只關(guān)注到幾家大的企業(yè)，也可能只關(guān)注了幾個代表性城市。我們談到會不會象香港，香港60、70年代也有非常多的房地產(chǎn)企業(yè)，通過幾十年發(fā)展，行業(yè)逐步趨向壟斷，目前活躍的房地產(chǎn)企業(yè)也就6、7家，占到市場相當大的份額，中國會不會也這樣？當然行業(yè)集中度會逐步加強，因為中國市場特別龐大，人口眾多，地理位置寬裕。所以中國仍然會存在一個眾多小企業(yè)競爭的格局。萬科預計在五年時間要達到占全國市場的4%的比例，這是它的戰(zhàn)略目標?；谶@種情況，更多的市場還是為中小企業(yè)提供了很多生存空間，作為我們一家上海的企業(yè)，我們主要是開發(fā)區(qū)在上海、在深圳、在湖南也有項目，我們對戰(zhàn)略的考慮就是要穩(wěn)步發(fā)展。談到今年土地價格的時候，我們今天上午有位同行談到企業(yè)很重要的特點，就是忍。我也深有體會。但是這種體會也可能是公司的戰(zhàn)略思想。更多的也是處于一種無奈。我們拿的確是也拿不到。我們對上海這個市場也非常關(guān)注。上海從93年開始開發(fā)，到現(xiàn)在已經(jīng)16、17年過程。對周圍消費傾向，包括居民特點都非常非常熟悉。如果我們?nèi)プ鲞@樣一個項目，無論從規(guī)劃、產(chǎn)品定位還是銷售，將來會做得非常非常好。但是因為上海市場非常規(guī)范，他現(xiàn)在只有一個途徑可以拿到土地，那就是現(xiàn)在的招拍掛，尤其是直接的掛牌，每一次中小地塊推出，我們都會參與，從09年4、5月份后，我都會讓我們土地有關(guān)部門做調(diào)查。到目前為止，每次都沒有拿到地。我們對這個區(qū)域太熟悉了、太了解了，也可能是過于理性了。這種忍可能是一種無奈。若干年回顧起來，到底是對還是錯，心里很迷惑。我記得07年當時一直談?wù)撁姘娣坳P(guān)系的時候，當時很多研討會大家爭論的也很激烈，但是事實上08年給一些企業(yè)深刻的教訓。09年的情況，今天很多同行也說到了，是一些危機，包括國家的一些政策救了房地產(chǎn)市場，同時也救了一些企業(yè)。

　　谷春寧：你覺得房價下一步還會不會漲？漲幾個月？漲一年還是兩年？是W型還是L型？你不拿地是不是認為房價漲不起來了？

　　張濤：房價的起跌，市場非常敏感。包括官方很多統(tǒng)計數(shù)據(jù)都是根據(jù)很多市場、很多樓盤平均的一個過程。

　　谷春寧：你就直接說，對后市到底是漲，還能漲百分之幾？你的信心怎么樣？

　　張濤：我們不希望用股評家說法來評價房地產(chǎn)行業(yè)，這個確實是房地產(chǎn)行業(yè)如果說二手房在某個區(qū)域內(nèi)，確實價格比較好判斷，因為它非常分散。二手房很長時間內(nèi)很難跌價，但是漲是很快。長期來講，房地產(chǎn)肯定是一個上漲趨勢，但是它應(yīng)該有一定程度的調(diào)整，謝謝主持人。

　　谷春寧：說實話，剛才張總給了一個比較模糊的答案。我們做媒體，有時候也喜歡說。如果說我個人觀點，我覺得我們開發(fā)商現(xiàn)在按市場游戲規(guī)則最好。不要再捂盤了，捂盤對你們沒有好處。有時候行業(yè)問題是我們自己造成的。到下半年12月份之前，我們房子會賣的非常好。估計在11月份有一個高點。當然我只是在會上說。明年就擔心一點，擔心什么呢？如果外資熱錢大量的撤回后，我們的制造業(yè)，我們的出口行業(yè)，出口行業(yè)起來后，他必然要拉動制造業(yè)，制造業(yè)拉動、出口業(yè)拉動，到那個時候，國家也許會反過來要把這個市場讓它更健康，所以現(xiàn)在賣房子，咱們回去弄好后，不要捂盤，盡量往外賣。在南京，有些樓盤賣十套房子，有七套是投資。下一步如果這樣形勢情況下，作為我們的企業(yè)如何在管理上加強，如何在創(chuàng)新上，所謂創(chuàng)新就是你做出來的一些規(guī)則、戰(zhàn)術(shù)，都是不可復制的，也很模仿的。這些東西，我們辦報的是講究內(nèi)容，內(nèi)容是上帝，我們做企業(yè)，做產(chǎn)品，那是你的核心競爭力。如何把產(chǎn)品做得更好，我們請加拿大寶佳國際高志先生談?wù)劇?/p>

　　高志：剛才幾位老總都談到了所謂的房價的問題和一個趨勢問題，我說說我的觀點，第一，講講我自己現(xiàn)在在美國的房子。上個禮拜剛在美國買了一套房子，這個房子當時86萬，現(xiàn)在39萬。我期望在中國能不能買到86萬房子，降到39萬。咱們房地產(chǎn)沒有跌成這樣吧？第二，剛才谷總談到一個問題，外資把錢撤回去怎么辦，會對我們有多大影響？我覺得不會有影響，我覺得就不會撤。因為外資也是人。人是什么？人是趨利避害，說難聽點，人是自私的，哪的利潤高往哪去。他來了也不是為了支援你社會主義建設(shè)，撤走也不是為了破壞你社會主義建設(shè)。我們GDP成長在8%-10%，美國只有2%-3%，你說他往哪放？他不放這兒是傻子。所以我不用擔心。做好咱們自己的事，胡總書記告訴我們別折騰，我們不要不折騰，咱們就折騰別人。關(guān)鍵別折騰。第三，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的問題，我覺得誰都有生老病死。倒閉這件事本身沒有什么可怕，現(xiàn)在關(guān)鍵是不要因為不該死的原因我們死了，是這么一個問題。比如說某位著名的開發(fā)商講過百日巨變，某位領(lǐng)導也講過所謂的拐點，有兩個問題要搞清楚，首先中國現(xiàn)在是什么經(jīng)濟？中國說是市場經(jīng)濟，我自己覺得很大程度上還不能這么認為。如果真這么認為，那你真離死不遠了。我記得潘總，去年我們在大連的時候，幾乎用顫抖的聲音說解放軍什么時候來。盼解放軍啊。我們?yōu)槭裁磿俺鼋夥跑娛裁磿r候來？我們還是有一個等靠要的思想，我們心理還是一個等靠要的狀態(tài)。所以我覺得不管設(shè)計企業(yè)，還是國有企業(yè)，還是開發(fā)企業(yè)，我覺得就是要真正解決這個問題，第一個就是要把等靠要變成找、引、鑒。你得主動出擊，你走到市場前頭。第二，不能靠，靠誰都靠不住。但是我覺得中國情況有點特殊，也不能說一點靠不住，為什么百日巨變沒有實現(xiàn)，我覺得這還要讀懂中國的國情。因為中國的房地產(chǎn)企業(yè)用的這些貸款和資金是民間資本嗎？不是民間資本。政府要對這些資本負責。政府不會讓你垮掉。起碼不會讓你大面積垮掉。這個誰都心里有數(shù)。所以郎咸平先生講中國國企怎么怎么著，我個人認為他可能很了解西方，但是對中國真正的本質(zhì)缺乏認識。政府怎么可能讓你全部倒閉，不可能。這涉及到國家安全的問題，這是一個政治問題了，已經(jīng)不是經(jīng)濟問題。所以我覺得要弄清這種形勢。第四，咱們很難發(fā)現(xiàn)美國跟民營企業(yè)爭利。可是我們現(xiàn)在咱們大的國企真跟你算帳，而且還算的很不錯，這個問題好像應(yīng)該從體制上著手。講老實話，沒有永遠賺錢的買賣。陳啟宗講這個話講得很好，這企業(yè)賺錢的時候賺，賠錢的賠誰呢？而我們又不能讓他賠。那這個棋就沒法下了。謝謝！

　　李戰(zhàn)洪：我們高總主要講了兩個方面，第一，市場。第二，企業(yè)。對市場的問題我一直有一個看法，不管是現(xiàn)在的房價還是地王，還是我們的成交量其實都很正常。前天晚上在上海電視臺錄播了一個節(jié)目，就是關(guān)于地王的節(jié)目，我在上面的觀點也很明確，現(xiàn)在的房價、現(xiàn)在的成交量和現(xiàn)在的地王很正常。當時袁岳就問為什么？看上去是這幾月房價提升和地王頻出，其實他是自2007年10月份市場調(diào)整開始以來，已經(jīng)積壓了20個月能量，它的真實需求一直存在，一旦能量受政策、受輿論、受專家學者等等他們引導之后，能量就不會釋放出來，就在積蓄能量，所以現(xiàn)在能量釋放很正常。能量釋放也帶出了未來3-6個月的消費，讓它提前消費了。第二方面，企業(yè)的能力方面。房地產(chǎn)發(fā)展進入到2009年、進入到現(xiàn)在，現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)商的能力、要求越來越高，大家都說房地產(chǎn)是一個專業(yè)很雜的企業(yè)，什么樣的人都來做房地產(chǎn)，而且都很容易成功。我認為在復蘇與改變中，房地產(chǎn)怎么能提升自己的專業(yè)能力，然后讓自己真正專業(yè)化運作。下面我們請深圳明源姚總發(fā)言。

　　姚武：首先很高興在這里跟大家分享房地產(chǎn)管理的經(jīng)驗。一天下來，大家聽了很多，從戰(zhàn)略層面，我們資深人士跟我們分析了最好的房地產(chǎn)盈利模式，當然是在戰(zhàn)略選擇上。比如說低點拿地，高點出貨，這是賺了土地紅利。我很贊成陳啟宗講的到底明年、后年的形勢會怎么樣。其實真正一個企業(yè)未來要存活下去，不管外部的市場是好的還是壞的，我們都要能生存下去，所以我們一直也在做地產(chǎn)公司健康指標研究。有幸的是最近我走訪了各大企業(yè)，和他們有一些交流。我覺得有兩個指標，戰(zhàn)略層面我們要踩中脈搏，到了管理和執(zhí)行層面，也就是大家落地這個層面，我們有什么辦法可以在一個我們說的相對后危機時代，也就是未來這個時代，他肯定不會象第二季度那么火爆，他應(yīng)該不是常態(tài)。在未來日子里我相信會更加艱難一些，在這種環(huán)境下怎么衡量我們一個企業(yè)他是好的，就像人一樣，你的血壓高不高，營養(yǎng)成分好不好。怎么衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)健不健康呢？有兩個很重要的指標，一個是成長指標，一個是健康指標。也是今天大家反復強調(diào)的，一個是項目的利潤、公司的利潤、企業(yè)的利潤。第二，現(xiàn)金流。房地產(chǎn)現(xiàn)金流就相當于它的血液，基于這兩個指標，企業(yè)如何運作才能得到很好的健康指標，我們對一些地產(chǎn)公司進行了采訪，我們得出結(jié)論，第一，目前很多企業(yè)做大之前，還是要先做強再做大，這是我們看到一些成功的企業(yè)他們走的方向。在選擇這個方向的時候，首先經(jīng)營計劃這塊如何能做到有效的防范多業(yè)態(tài)、多項目、跨區(qū)域，在這種發(fā)展背景下，我們集團到區(qū)域、到項目如何做好收發(fā)權(quán)管控，美國一個是帕爾迪、一個是霍頓，帕爾迪用了50年做成美國的前五強?；纛D用了20年走完了帕爾迪所走過的路，高速發(fā)展中如何規(guī)避風險？就是用一整套集分權(quán)模式。美國很多大型企業(yè)都是采用這種集分權(quán)模式來使風險收益很好的平衡。比如很多企業(yè)三級分控體系變成四級，有效防范了企業(yè)高速發(fā)展對經(jīng)營戰(zhàn)略影響。

　　第二方面，現(xiàn)金流。一個企業(yè)，特別是地產(chǎn)公司的企業(yè)，他要做好現(xiàn)金流，主要的問題是提升適應(yīng)能力。因為我們做地產(chǎn)信息系統(tǒng)很長時間，很多企業(yè)希望買了后，錄入數(shù)據(jù)，就可以得到一個很好的現(xiàn)金流。不是這樣，一個企業(yè)不做好管理，沒法做好現(xiàn)金流。就比如說去年年底，形勢不好的時候，你可以快速控制現(xiàn)金流。今年我走訪了順德一家企業(yè)，我說萬科已經(jīng)沒有房子賣了，你們怎么樣？他說我沒有問題。我從拿地到賣樓最多只需要四個月。只有把運營計劃和現(xiàn)實運營管理相結(jié)合，適應(yīng)外部環(huán)境才能做到一個健康的現(xiàn)金流，這是房地產(chǎn)企業(yè)要完成多項目跨區(qū)域快速發(fā)展提升自己適應(yīng)能力第二個要求。

　　第三個要求，團隊的培養(yǎng)和建設(shè)。我們看到很多企業(yè)高速擴張過程中，他在本地做得很好，一走出區(qū)域立馬就死了。最主要原因是因為跨區(qū)域發(fā)展后它的人才稀釋，使管理水平快速下降。我們也看到很多華南企業(yè)，他們做這塊的時候，確實很充分的打好根基，比如知識標準化、管理標準化、階段化成果等等，做成了培養(yǎng)梯隊、知識管理，最終完成了他在走出異地發(fā)展的時候，使到管理水平基本能維持原來水平。

　　綜合這三方面，我認為未來房地產(chǎn)企業(yè)要在艱難環(huán)境下能夠賺到運營的利潤，而不是土地紅利，最主要是三個問題，第一，管好經(jīng)營計劃。第二，管好錢，現(xiàn)金流。第三，管好人。通過這三方面，我相信中國的房地產(chǎn)企業(yè)才可以健康、持續(xù)的發(fā)展下去，謝謝大家！

　　谷春寧：時間關(guān)系，我們就到這兒。我還想在座每一位老總，請你們講一句對中國地產(chǎn)或者對我們企業(yè)的心里話。

　　潘偉明：我希望我?guī)ьI(lǐng)的企業(yè)能夠打造百年老店。

　　張濤：資本回收是企業(yè)中級目標。

　　姚武：扎扎實實做好戰(zhàn)略執(zhí)行的事情。

　　高志：房地產(chǎn)是金融業(yè)，千萬別當建筑業(yè)去做。謝謝！

　　林端生：希望中國房地產(chǎn)行業(yè)明年會更好。

　　谷春寧：我們多聽聽什么話呢，多聽聽實業(yè)家他們講的話，他們講的是心里話。非常感謝在座的各位，我們?nèi)w起立感謝大家！