我們希望通過穩(wěn)定政策、穩(wěn)定供應、穩(wěn)定房價來穩(wěn)定樓市。

　　8月13日，由觀點新媒體主辦、上海證券報、每日經(jīng)濟新聞、搜狐焦點網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產論壇正式開幕。在會上，中國房地產業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一先生發(fā)表了題為《當前房地產行業(yè)的政策調整及房地產市場未來》的演講，以下為朱中一先生演講的全文實錄：

　　朱中一：各位領導、各位專家、各位同仁，新聞界的各位朋友，上午好！有幸應邀來參加2009博鰲房地產論壇，下面我就當前房地產市場形勢及有關政策建議談一些個人看法，供大家參考。

　　當前的房地產市場形勢正如我國經(jīng)濟形勢一樣，正處于平穩(wěn)回升的關鍵時期，從1-7月份有關數(shù)據(jù)來看，房地產在經(jīng)過了前一段時期調整后已經(jīng)率先到了回升的階段。商品房的銷售面積同比增長了37.1%，商品住宅銷售面積同比增長了38.8%。在全國31個省區(qū)市當中，商品房銷售面積同比下降的只有西藏自治區(qū)一個。商品住宅銷售面積同比下降的也只有山西省和西藏自治區(qū)兩個。而山西的同比下降，也只是下降了1.7%。大家知道山西的同比下降可能跟山西不少的人，在外地購房有關系。據(jù)我所知，山西不少人在海南買房的也很多，在三亞、在海口，甚至在五指山。這也說明一個問題，現(xiàn)在市場化了后，老百姓不僅要解決有沒有住房的問題，然后關注住房的性能問題，目前更注重環(huán)境的質量問題，象海南環(huán)境質量比較好，遠遠比山西好，所以山西很多有錢人，包括很多老師都在海南買房。另外從全國70個大中城市，房屋銷售價格指數(shù)來看，3月份開始環(huán)比上升，4月、5月、6月、7月環(huán)比漲幅分別為0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。房價的止跌回升，也是市場回暖的重要表現(xiàn)。房地產開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我們企業(yè)投資的信心正在增強。隨著整個經(jīng)濟環(huán)境的不斷向好，全國的房地產市場仍然有望繼續(xù)回暖，當前我們關注的問題主要有三個：

　　第一，一些地方當前面臨的供給不足與不少地方面臨的下一步潛在供應不足的問題。今年以來商品房銷售面積增長顯著，但1-7月份房地產開發(fā)投資額僅同比增長11.6%，住宅開發(fā)投資同比增長8.2%。而土地的購置面積，完成土地的開發(fā)面積和房屋的新開工面積分別同比下降25.8%、13.4%、9.1%。這些先行性指標的下降對房地產市場下一步的供給將產生較大影響。特別是象北京等幾個銷售量比較大的省市，1-7月住宅投資仍然還是同比下降的。比如北京下降了10.5%，上海下降了6.2%，江蘇下降了2.4%，福建下降了26.1%，廣東下降了13.8%。據(jù)有關研究機構的測算，象上海、杭州、深圳等幾個城市如果以今年上半年平均的銷售速度來看，上海、杭州可售面積僅僅能夠提供2-4個月的銷售，深圳能夠提供的也不到半年。供給明顯不足。

　　第二，一些地方的房價過快的上漲和若干城市近期出現(xiàn)的地價過快上漲問題。不少城市的房價已經(jīng)接近或者超過2007年8、9月份的水平。對這個問題老百姓和一些專家非常關心，希望能夠穩(wěn)定房價。

　　第三，信貸政策與信貸規(guī)模的問題。房地產市場的快速回暖，與寬松的貨幣信貸政策密切相關。1-7月份，在房地產開發(fā)投資的來源當中，國內的貸款為6524億，同比增長42.7%。個人按揭貸款為3628億，同比增長78.9%。隨著市場銷售的逐漸好轉，企業(yè)的投資信心有所恢復，5月當月的新開工面積，土地的購置面積出現(xiàn)了環(huán)比的上漲，6月、7月房地產開發(fā)投資又有較快的增長，可以預計今年下半年企業(yè)的投資仍然會加大力度，但是資金需求還是巨大的。但是必須看到，全國新增的貸款到7月份已經(jīng)達到了7.73萬億元，今后一段時間信貸發(fā)放是否能夠繼續(xù)保持對開發(fā)企業(yè)和個人住房消費者支持，將對樓市產生重大的影響。

　　判斷今后五個月的房地產市場走勢和房價走勢主要還是要看供需兩個方面，供給方面的情況我上面已經(jīng)做了簡要說明。從需求來看，當前由于價格的上漲以后，能不能繼續(xù)維持這么一種需求的可持續(xù)性，還有待于觀察。但可以看到，房價過快上漲的城市，不少以自住性和改善性需求為主的普通商品房購房者，重新陷入了觀望。7月份一些城市成交量不同程度下降，另外一些城市在收緊了二套房貸政策后，對投資性需求起到了積極的抑制作用。但是人們對房產的保值增值預期仍然比較強烈，潛在需求仍然還是大量存在著。

　　在我們客觀分析了當前房地產市場形勢、供求情況以及信貸情況后。我們對今后五個月市場預測是這么幾句話：一是房地產開發(fā)投資仍然會穩(wěn)步增長。二是一些城市房價上漲的壓力仍然比較大，但漲幅會趨緩。三是成交量可能出現(xiàn)震蕩。客觀的說，一些房價、地價上漲過快的城市要防止泡沫的產生與積累，否則將對需求的進一步釋放，房地產市場和金融市場的穩(wěn)定將產生不利影響。同時也將引起社會各個方面以及中央政府的關注，也增添了政策調整的敏感度。這是必須提醒各位，尤其是提醒開發(fā)企業(yè)要注意的。我們的開發(fā)企業(yè)一定要冷靜的判斷形勢，不要助推樓市的漲價，以實際行動來維護樓市回暖的大好局面。

　　總之，我們既要肯定房地產的快速回暖對國家保增長、保民生、保穩(wěn)定方面發(fā)揮的作用，又要清楚當前樓市回升基礎還不穩(wěn)固，發(fā)展還不平衡，因此維護回暖態(tài)勢，防止?jié)q價蔓延是我們共同的責任。為此我們建議，首先要穩(wěn)定政策。這其中重要的首先要穩(wěn)定國辦發(fā)131號文件有關鼓勵自住型消費和改善型消費政策。也要穩(wěn)定信貸政策，支持企業(yè)投融資的政策，對信譽好、有實力的大企業(yè)要繼續(xù)給予信貸支持。對中小企業(yè)，只要符合產業(yè)導向的，也要給予支持。同時對信托基金試點方案，希望盡快抓緊出臺。對個人信貸要實行區(qū)別對待的政策。對普通商品房這塊要繼續(xù)鼓勵，對二套房貸政策，要由各地人民政府按照當?shù)厥袌銮闆r給予調整。對于投機性的，在信貸上不予支持。

　　第二，要穩(wěn)定供應。在前幾年需求比較旺盛的情況下，政府部門從調整需求來解決供求平衡和價格的穩(wěn)定問題，效果并不是太理想的。這里頭有一個重要原因，就是我們需求這塊，因為房地產本身帶有投資性的屬性，所以它很容易在短期內釋放，象07年7、8、9三個月，包括今年5、6月份就可以看出來，房地產既有消費屬性，又有投資屬性，而投資屬性在流動性比較充裕的情況下可以短期釋放，但是土地的供應，商品房的開發(fā)有周期性、有時間段，所以供求很難平衡。另外一個重要原因，土地壟斷性、計劃性，而房地產市場市場化程度比較強。還有一個重要原因，房地產項目是不動產，不能調撥。所以我們理論上要追求的總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定，在實際操作層面很難做到。所以要達到宏觀調控目標，難度比較大，但是這方面我們要繼續(xù)的探索。有一條我們覺得很重要，就是前一段時間在需求比較旺盛的情況下，雖然我們有時候也提上下調節(jié)，但是往往側重嚴控信貸和土地兩個閘門，尤其是土地這個閘門，嚴控閘門實際上是減少供給，就造成了我們調控的目標和調控的措施之間的不協(xié)調性。所以我們總結了這幾年經(jīng)驗教訓后，我們深深感到首先要穩(wěn)定供應。穩(wěn)定供應首先就是要穩(wěn)定土地的供應，同時要完善土地的招拍掛制度，在穩(wěn)定土地的供應里頭，將城市建設用地增加和農村建設用地減少掛鉤，只要掛鉤了，對土地是集約的。允許農民宅基地到附近換房，由政府統(tǒng)一開墾利用，這也有利于集約土地。另外要有計劃推進舊城區(qū)、舊住宅區(qū)改造和城中村改造，這樣土地潛力還是可以挖掘出來的。作為房地產企業(yè)來說，對已經(jīng)取得土地的，一定要按照合同加大開發(fā)力度，增加市場有效供給。

　　第三，要繼續(xù)保障型住宅建設的規(guī)模，處理好住房保障和市場協(xié)調的關系。從3月份開始我們一直有這個建議。當前有些地方存量房比較少，有些地方存量房比較多，在存量房比較大的地區(qū)，我們希望地方政府能夠通過一些存量房房源收購的辦法來解決經(jīng)濟適用房房源，解決拆遷安置房房源，使住房保障和市場協(xié)調發(fā)展。另外要注意調整住房的供應結構。調整住房供應結構有一個重要思想，就是要滿足不同人群的住房需求，能夠做到低端的有保障，中端的能夠保證供應，高端的也要有產品。尤其是一些大城市，高端的產品還是很有市場的，比如8月8號星河灣在上海開發(fā)的項目，銷售量相當好，說明在上海這樣一個國際大都市需要一些高端項目，只有這樣才能滿足不同人群對住房的需求，實現(xiàn)住有所居的目標。

　　第四，一定要落實地方人民政府在穩(wěn)定房地產市場方面的責任。因為房地產市場區(qū)域性很強，這一點在131號文件當中已經(jīng)體現(xiàn)了。應該允許地方政府能夠根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r來考慮它的政策執(zhí)行。現(xiàn)在一些房價漲的過快的地區(qū)，比如有些地方已經(jīng)調整了二套房政策，有些地方已經(jīng)加大了土地供應力度。我們相信經(jīng)過07、08、09年市場變化后，地方政府在調控房地產市場方面已經(jīng)有這個能力，我們也相信地方政府是能夠承擔起穩(wěn)定房地產市場的責任。這個問題從7月9號開始，我們包括給國務院領導提建議的時候，我們一直是立足于這個指導思想。就是作為全國的政策，一定要穩(wěn)定。為什么一定要穩(wěn)定？就是因為現(xiàn)在房地產市場回暖的態(tài)勢雖然是可以的，但是基礎不穩(wěn)固，這個不穩(wěn)固跟國際、國內大的宏觀經(jīng)濟一些不確定因素還有關系。對于個別地方出現(xiàn)的問題，只要由地方人民政府去解決了，這個政策就可以穩(wěn)定下來，我們也相信這項任務是能夠達到的，我們不希望在目前的情況下，在政策上有一個大的調整。

　　第五，要處理好當前保增長、保民生與長期平穩(wěn)發(fā)展的關系，加強對房地產中長期發(fā)展目標和政策研究。特別是對“十二五”房地產發(fā)展規(guī)劃政策研究。房地產政策比較復雜，有以住房保障為主要內容的住房公共政策的研究，另外房地產作為國民經(jīng)濟支柱產業(yè)，要加強對產業(yè)政策的研究，還有房地產作為國民經(jīng)濟的晴雨表，它和宏觀經(jīng)濟關系密切，所以要加強對宏觀調控政策研究。宏觀調控政策主要靠信貸、稅收短期政策來解決。我們相信三方政策通盤考慮了，我們房地產市場平穩(wěn)發(fā)展還是大有希望的。

　　總之，我們希望通過穩(wěn)定政策、穩(wěn)定供應、穩(wěn)定房價來穩(wěn)定樓市。在經(jīng)歷了2007年的盲目發(fā)展，2008年的調整和2009年前幾個月快速回暖后，我們對維護樓市回暖的態(tài)勢，防止房價過快上漲，有了更深切的認識，我們也理性的多了、成熟的多了，我們房地產企業(yè)決策層們也一定要認識到市場的大起大落和房價的大起大落對國家、對企業(yè)、對百姓都是不利的。我們一定要堅持誠信品牌、社會責任的理念，理性的拿地，理性的發(fā)展，要向購房者提供質量可靠、價格合理、性能良好的房屋，這有利于樹立企業(yè)的信譽度，有利于企業(yè)健康發(fā)展，我們也希望新聞界的朋友能堅持正確的輿論方向，防止炒作，特別是地王這些問題。今年的地王不象07年的情況，而且地王的出現(xiàn)有復雜原因，有些地王他是搞綜合性的，也不一定是搞商品房，但是一炒作后，這個地王出現(xiàn)了，旁邊樓面就要漲多少價，炒的沸沸揚揚，這樣也不一定合適。我們希望新聞界一定要客觀的來選擇，要從理論和實際的結合上，共同維護房地產市場回暖態(tài)勢，共同促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。謝謝大家！