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　　說到底，這是一個信心問題。假如你相信地產春天遲早會來（無論冬天里會倒下多少家小地產商），那么你最在意的指標就應該是萬科的市場占有率，而不是別的。

　　萬科2008年中報出來了，各項指標都披露出來了，看最簡單的盈利指標，明明是增長——2008年上半年凈利潤20.6億元、較上年同期增長23.6%，但為8月5日何披露當天萬科卻暴跌6.26%，跌破8元大關，再創(chuàng)新低？究竟對我們來說，萬科的哪項指標才是最重要的？是凈利潤增長速度？還是現金流？或是市場占有率……

　　關于增長

　　究竟是凈利潤增長速度重要呢？還是結算收入增長更重要？幸好，這兩項指標，萬科都完成得比較漂亮。上半年，公司營業(yè)收入172.6億元，凈利潤20.6億元，較上年同期分別增長55.5%和23.6%。上半年，公司結算面積和結算收入分別為208.1萬平方米和170.1億元，同比增長69.7%和55.5%。更令人安心的是家里還有“隔夜糧”：期末，公司尚有319.8萬平方米已售面積未參與本期結算，合同金額合計約286.4億元。

　　不過，也有遺憾，雖然1-6月的各項指標不錯，但5、6、7三個月的增長速度卻顯得很難看，無論是環(huán)比、還是同比，都呈下降趨勢：今年5月份萬科實現銷售面積58.3萬平方米，銷售金額53.4億元，分別比07年同期增長-5.5%和13.4%；6月份實現銷售面積44.8萬平方米，銷售金額43.7億元，分別比2007年同期減少38%和22.8%；7月份實現銷售面積36.0萬平方米，銷售金額31.1億元，分別比2007年同期減少27.0%和15.0%。

　　關于現金流

　　今年以來，大家最擔心的便是地產公司的資金鏈情況。萬科的經營活動產生現金流一直是負數，這不是太好看，2008年6月底經營活動產生的現金流為-14.88億元（每股為-0.14元），不過，比起上年同期（-29.78億元），已經大為改善。雖然資產負債率高達67.76%，不過，地產公司有其特殊性，截止2008年6月底，萬科的預收帳款265億元，占負債總額的35%，該等預收帳款將隨著項目的竣工結算轉為本公司的主營業(yè)務收入。在負債結構上，公司有息負債中47.79%屬于長期負債，短期負債占52.21%，償債壓力相對較低。截至報告期末，公司的凈負債率為37.10%，持有現金153.7億元。這153.7億元，意味著什么呢？意味著在別人撐不下的時候，萬科可以去買便宜公司拿便宜地。

　　大魚吃小魚

　　下段這段數據顯示萬科在樓市冬天里撿到的便宜：2008年1--6月，公司76.2%的項目資源通過合作方式獲取，新增土地平均成本約2155元/平方米，遠低于去年平均水平。對于目前國內樓市的困境，萬通馮侖的態(tài)度是“不用救市”，萬科雖未表態(tài)，但估計與其異曲同工，以下這段中報里的語言充份顯示其“大魚吃小魚”的準備——“盡管資金緊張的局面，至少在目前并不會導致行業(yè)資金鏈面臨普遍性風險，但卻足以對土地市場的供求關系產生深刻影響。報告期內，各地土地流拍現象時有發(fā)生，而隨后存量土地市場的整合進程很可能進一步加速，具有良好資信能力和廣泛融資渠道的企業(yè)，既具備更大的騰挪空間，同時也在行業(yè)格局的重構中占據有利的地位”。

　　如何過個好冬

　　乍一看萬科的這個計劃調整，的確能感受到嚴冬的寒意——公司將對下半年的開竣工計劃進行適當調整，調整后的萬科全年開工面積將為683萬平方米（較年初計劃減少165萬平方米），竣工面積將為586萬平方米（較年初計劃減少103萬平方米）。與這個削減計劃相對應的是王石的公開表態(tài)，2008年8月4日在香港舉行的2008年中報發(fā)布會上，王石表示：“下半年的形勢可能比我們想象的更嚴重，為此萬科做好了最壞的打算。”不過，話又說回來，同樣是過冬，只要萬科比別的地產商撐得更久一些，那就足夠了。數據顯示，在這場冬天里，萬科的市場占有率在一步步提高——

　　2005年為0.94%、2006年為1.25%，2007年為2.07%，2008年6月底已經提升到2.7%（與2007年上半年的1.9%相比，提升了0.8個百分點）。

　　對我們來說，什么是萬科最主要的指標？是2008年上半年已經取得的利潤增長呢？還是最近三個月連續(xù)下降的銷售指標？是在意整個行業(yè)面臨的冬天？還是看重萬科趁亂搶到的市場占有率？以上各類指標，有的增長、有的下降，有的走好、有的走壞，哪個指標才是你最在意的？說到底，這是一個信心問題。假如你相信地產春天遲早會來（無論冬天里會倒下多少家小地產商），那么你最在意的指標就應該是萬科的市場占有率，而不是別的。