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　　這里的地產(chǎn)玩家，講的不是地產(chǎn)商的故事。講的是地產(chǎn)資金鏈崩緊的背景下，大至中國(guó)外匯儲(chǔ)備資金、小至民間炒樓客，以及游資、機(jī)構(gòu)，各自的玩法。

　　這一篇文章里的地產(chǎn)玩家，講的不是地產(chǎn)商的故事。講的是地產(chǎn)資金鏈崩緊的背景下，大至中國(guó)外匯儲(chǔ)備資金、小至民間炒樓客，以及游資、機(jī)構(gòu)，各自的玩法。乍一看，全球樓市危如累卵，但是，即使如此，大玩家有大的玩法，小玩家有小的玩法，各自過(guò)得有聲有色。當(dāng)然，這幾個(gè)玩家是否個(gè)個(gè)都能賺足錢全身而退？現(xiàn)在還未到下結(jié)論的時(shí)候。

　　一、外匯儲(chǔ)備玩“兩房”

　　房地美、房利美兩家公司（簡(jiǎn)稱：“兩房”）共擁有或擔(dān)保的美國(guó)住房貸款價(jià)值約5.2萬(wàn)億美元，占現(xiàn)有應(yīng)收房貸款近一半。近期，各國(guó)/地區(qū)對(duì)與兩房相關(guān)機(jī)構(gòu)債券(Agency Bond)增減持的一個(gè)現(xiàn)象尤為值得深思。根據(jù)美國(guó)財(cái)政部最新《外國(guó)對(duì)美國(guó)長(zhǎng)期證券的凈購(gòu)買》2008年3、4、5月度報(bào)告，在與兩房相關(guān)的美國(guó)機(jī)構(gòu)債券上，出現(xiàn)中國(guó)內(nèi)地、中國(guó)香港方面“敞開式”接盤來(lái)自國(guó)際投行、對(duì)沖基金等機(jī)構(gòu)拋出的倉(cāng)位。目前，僅中國(guó)內(nèi)地持有的對(duì)美機(jī)構(gòu)債券已經(jīng)高達(dá)4333億美元。專家分析：投資agency bond的4333億美元中，主要是中國(guó)的外匯儲(chǔ)備，還包括一些在全球范圍內(nèi)配置資產(chǎn)的商業(yè)銀行、投資銀行以及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。這其中所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇，真是很難估算。

　　二 、游資托管掃京滬

　　這一類游資多多少少帶有趁火打劫的味道，但不論如何，它是如今陷于資金鏈危機(jī)下的中小地產(chǎn)商的最后一根救命稻草。此前曾有媒體報(bào)道稱，類似此種欲走托管路線的游資，全國(guó)范圍內(nèi)至少在80億元規(guī)模。2008年07月21日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》在《房企開始選擇與游資合作 簽訂托管協(xié)議》中報(bào)道：對(duì)于資金緊繃、借貸無(wú)門的中小房企而言，選擇與游資合作，簽訂帶有股權(quán)質(zhì)押性質(zhì)的“托管”協(xié)議，或許能讓它們暫時(shí)看到一線生機(jī)。上海某房地產(chǎn)專業(yè)管理公司副總裁王滔（化名）恰在此時(shí)攜10億元資金來(lái)到北京。他給缺錢的中小房企開出的“神奇藥方”是：“先給你墊資，然后托管你的項(xiàng)目，再下調(diào)銷售價(jià)格，快速銷售、回籠資金。”這筆“又快又救命”的生意可以實(shí)現(xiàn)“三贏”：開發(fā)商舒緩資金、順利渡過(guò)難關(guān)；購(gòu)房者以低于周邊的“實(shí)惠價(jià)格”獲利；至于托管方，則不但可以分享到至少30%的項(xiàng)目銷售利潤(rùn)，還能在完成協(xié)議內(nèi)容后，收回先前墊付的資金。他表示：此類游資的目標(biāo)主要針對(duì)北京和上海，因?yàn)槠鋬r(jià)格浮動(dòng)的彈性非常大，有剛性需求，至于深圳，由于房?jī)r(jià)是炒房者哄抬起來(lái)的，因此并不適合這種模式。

　　三、地產(chǎn)公司債受追捧

　　以上游資的這種做法，顯然不是太適合一些偏重信用風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)投資者。那么，機(jī)構(gòu)投資者的新寵兒是什么呢？請(qǐng)看最近幾只受追捧的地產(chǎn)股公司債：與今年3月份發(fā)行的首只“08金地債”房地產(chǎn)公司債不同，近兩個(gè)交易日上市的“08新湖債”和“08保利債”在一、二級(jí)市場(chǎng)上均獲得投資者追捧，其中新湖債的高收益率水平更得到散戶投資者空前踴躍的參與，不但獲得超額網(wǎng)上申購(gòu)，首日成交額更創(chuàng)紀(jì)錄的接近3億。“08保利債”以及“08北辰債”都是具有央企或者地方政府背景的有擔(dān)保公司債，企業(yè)信用以及償債能力讓投資者放心，所以受到機(jī)構(gòu)投資者青睞，“08保利債”由保利集團(tuán)提供擔(dān)保，雖然其7%的發(fā)行利率明顯低于無(wú)擔(dān)保的“08新湖債”，但仍受到偏重信用風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)投資者的青睞，“這從其機(jī)構(gòu)銷售情況就可見一般，網(wǎng)下申購(gòu)達(dá)占比達(dá)90%”，而新湖債的網(wǎng)下申購(gòu)比僅35%。由于受到宏觀調(diào)控的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑趨勢(shì)明顯，不少機(jī)構(gòu)和個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)退避三舍，但專家認(rèn)為：“不一定就要規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)，債券的安全性比股票安全得多，發(fā)行公司債的上市公司比一般企業(yè)要好。不能因?yàn)槭欠康禺a(chǎn)企業(yè)，就一棒子打死。”

　　四、深圳炒家玩慘

　　深圳炒家是最近玩得最慘的一個(gè)群體，無(wú)奈之下想選擇“斷供”以圖一了百了吧，也未能如意。一方面，律師提示“斷供”所引發(fā)的信用風(fēng)險(xiǎn)后患無(wú)窮，有可能是一輩子的債；一方面，亦有幸災(zāi)樂禍者指責(zé)“深圳樓市就是被你們給炒到天價(jià)的”；同時(shí)，關(guān)于深圳樓市是否應(yīng)該救市，炒家、銀行、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家各權(quán)威部門的說(shuō)法居然各不相同，在媒體上大打口水戰(zhàn)。連博同情都博不到，這的確是夠慘。

　　依稀記得以前看過(guò)的一幅漫畫，一個(gè)人被猛虎追著摔下深淵，半空中抓住一根救命的野藤條試圖爬上懸崖，偏偏此時(shí)又來(lái)了一只小老鼠來(lái)啃這根藤條，上有猛虎、下是萬(wàn)丈深淵、唯一的救命藤條又要被老鼠咬斷，在此生死關(guān)頭，這個(gè)人看見眼前的一朵小花，長(zhǎng)在懸崖邊上的一朵小野花，他忍不住感嘆“好美啊”。這個(gè)故事，禪意十足。