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　　要考量房產(chǎn)市場的周期性波動，必須首先要對整個房產(chǎn)市場的生產(chǎn)機制做一個梳理。

　　我們要考量房產(chǎn)市場的周期性波動，必須首先要對整個房產(chǎn)市場的生產(chǎn)機制做一個梳理。然后再進行判斷。

　　房產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)決策機制應該是這樣的：行業(yè)景氣度看好，資金開始關注動向，資金決定投資，尋找土地，購買土地，開發(fā)建設這樣一個工作流程。

　　通常情況下，開發(fā)建設的時間比較確定：一般為6-8個月時間，從土地獲得到產(chǎn)品開始銷售。而尋找土地，購買土地對于持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)，可以看作是一個零周期運行，結(jié)合非持續(xù)經(jīng)營企業(yè)，我們將這個周期設定為行業(yè)平均數(shù)為：1-3個月；而對于資金投入來說，則通常在房產(chǎn)市場開始啟動時間后的3-6個月，才能形成追加投資或者參與投資這樣一個事實。因此整個行業(yè)從決定投資到開發(fā)銷售的一個完整周期時間大概為：10-17個月。這個周期形成一個完整的決策周期。而一輪房產(chǎn)市場的變化，通常要經(jīng)歷兩到三個決策周期，因此房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)周期性波動頻率一般都是以：2-4年為一個小幅波動周期。這種規(guī)律性在以前的房地產(chǎn)行業(yè)得到了明顯的應證。

　　本輪周期可以從06年上半年開始，因為經(jīng)歷了04年國六條與國八條以后，整個地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一種相對的低迷狀態(tài)。因此處于結(jié)構(gòu)性與周期性萎縮期。但由于我國房產(chǎn)行業(yè)在這個時期，在整體上處于上升期，因此房產(chǎn)需求是在壓縮中膨脹。這便是我們看到的悖論，就是越調(diào)控越增長的怪圈的真實原因。

　　在04年國六條出來以后，整個行業(yè)的出現(xiàn)了階段性低迷，國六條出來以后，地產(chǎn)投資熱情有所降低，因此在04年05年土地市場表現(xiàn)出來的特征就是收縮中膨脹。但是中國經(jīng)濟在從02年以來，一直處于擴張周期，居民收入上升幅度很快，居民房產(chǎn)消費能力大幅度增強，加上這五年時間是中國城市化高速推進時期。因此房產(chǎn)需求再這個階段出現(xiàn)階段性井噴。

　　供應平穩(wěn)，需求井噴。于是在06年下年整個市場處于一種供需平衡狀態(tài)，隨著07年房產(chǎn)資本化趨向的加強，新增金融性需求因素加入進來，因此在07年出現(xiàn)巨大的供需結(jié)構(gòu)差，在供不應求的市場上，加上金融因素的巨大推動，因此在07年供需結(jié)構(gòu)差達到頂點，形成了房產(chǎn)歷史上最景氣的行情。

　　但是隨著06年到07年上半年行情的景氣度提高，其他行業(yè)的資金開始大規(guī)模涌入市場，在地產(chǎn)市場高潮到來的2007年4—6月期間，更是極大的刺激了外行業(yè)的資金進入，因此在07年7—10月形成了土地市場的井噴。

　　隨著07年土地市場得井噴，大量資金用于土地購置，而國家在隨后的相關政策中，加強了對土地的管理，敦促購置土地的開發(fā)商如期開發(fā)，這就客觀上促使07年購置的土地形成集中放量的態(tài)勢。但是07年因為過度景氣的供應市場，因價格因素刺激了需求的恐慌性釋放，導致需求透支，因此08年會出現(xiàn)階段性的需求不足，而供應有余的狀況。在加上宏觀經(jīng)濟的萎縮，導致需求恐慌性下挫，從而加劇供需之間的不平衡變化。

　　從重慶市場的表現(xiàn)來看，今年整個市場供應量會達到2500萬方，而需求預計將萎縮到1200萬方左右（2007年數(shù)據(jù)為2100萬方，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)；2008年1-6月官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)600萬方），因此今年供應剩余將產(chǎn)生1500-1800萬方，受今年行情景氣度下降，明年的需求將持續(xù)盤整而供應將大幅度下跌，因此明年將以集中消化今年存量房為主力需求。這種相互平衡關系將在2010年上半年達到基本平衡。在下半年將會進入新一輪供需的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)換。

　　按照以上的推論，容磁認為：下一輪重慶地產(chǎn)行情的啟動時間應該在2010年上半年進入啟動周期，將在2010年下半年到2011年進入高潮期。