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　　2008年的樓市，延續(xù)著2007年樓市的低迷市況。年初，受2007年第四季度樓市趨淡和春節(jié)長假的影響，樓市一直萎靡不振，價格略有下調(diào)，成交量急劇下降。市場觀望氣氛濃厚，日均成交量突破100套的警戒線，深圳樓市在艱難中前進。而在部分品牌開發(fā)商率先大舉降價的引領(lǐng)下，一場拋棄往日忌諱“降價”的生產(chǎn)自救式的“破冰”行動在樓市中開展開來，大量開發(fā)商紛紛跟進，樓市在3、4月份迎來小陽春，價格穩(wěn)步下降，成交量持續(xù)上升，4月底，全市成交均價自07年1月份以來首次低于萬元/平方米，日均成交量達200套以上。

　　5月初的春交會為樓市帶來了新的契機。受大量“特價房”面市影響，均價已經(jīng)接近07年初的水平，而成交量也接近07年第三季度的水平。日均成交量也穩(wěn)定在180套左右。而5月12日汶川大地震成為深圳樓市的分水嶺，導(dǎo)致樓市再度趨冷，深圳，上海，北京，成都，長沙，武漢等地市場反應(yīng)明顯，成交量急劇下降，形成二次探底的局面。而5月底及6月份，深圳豪宅上市放量，成交均價也將有所上漲。

1. 宏觀市場分析

　　據(jù)深圳房地產(chǎn)研究所公布資料所示，2008年1-5月，深圳市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資161.37億元，同比增加7.75%，其中完成商品住宅投資120.16億元，同比增加17.49%；商品房施工面積為2712.28萬平方米，同比增加6.79%，其中住宅施工面積1898.52萬平方米，同比增加6.16%；商品房新開工面積368.52萬平方米，同比增加6.63%，其中住宅新開工面積251.51萬平方米，同比減少3.97%；商品房空置面積163.26萬平方米，同比增加20%，其中住宅空置面積67.18萬平方米，同比增加82.26%。

　　從公告可看出，2008年1-5月，深圳房地產(chǎn)投資和商品房建設(shè)規(guī)模都有所增加，除商品住宅投資同比增加超過15%外，其余各部分均低于8%。而其中，唯獨住宅新開工面積同比有所減少，接近4%，但住宅空置面積受07年第四季度及08年第一季度的市場影響，同比增加高達82.26%。

2. 房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析

2.1 新房批準預(yù)售情況統(tǒng)計分析

2.1.1 2008年1-5月深圳批準預(yù)售建筑面積190.61萬㎡

　　2008年1-5月深圳批準預(yù)售建筑面積190.61萬㎡，與07年1～5月193.99萬㎡相去不遠。08年各月預(yù)售面積放量較為均勻，2～5月呈逐月上升趨勢。

2.1.2 2008年1-5月深圳批準預(yù)售套數(shù)18392套

　　2008年1-5月深圳批準預(yù)售套數(shù)18392套，同比07年1～5月19414套下降5.26%。2008年第一季度，各月的預(yù)售套數(shù)放量均勻，第二季度前兩月維持在5000多套/月，比第一季度明顯放量幾達一倍。

2.2 新房銷售情況統(tǒng)計分析

2.2.1 2008年1～5月深圳商品住宅成交均價12815.94元/㎡

　　按深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計口徑，2008 年1～5月，全市商品住宅銷售均價為 12815.94元/平方米，同比漲幅7.64%。自2007年10月份商品住宅成交均價達到歷史高點17350元/㎡以后，隨著市場交易量的大幅減少，住宅價格出現(xiàn)調(diào)整。4月30日，5月1日，2日的成交均價分別是9323元/㎡，9758元/㎡，9929元/㎡，為自07年1月至今的日成交均價的最低水平。全市新房成交均價從2月份開始，呈急劇下降趨勢，一與市場觀望氣氛有關(guān)，二與近期面市的產(chǎn)品有關(guān)，三與市場充斥降價房和特價房有關(guān)。5月份和2月份的新房均價相比，降幅高達32.5%。

2.2.2 2008年1-5月深圳商品住宅銷售套數(shù)13914套

　　2008年1-5月，深圳市商品住宅成交套數(shù)共13914套，同比下降49.21%。同為春節(jié)長假期間，08年2月的成交量僅為去年同期的11.92%，市場明顯低迷，整體延續(xù)了去年第四季度以來的下降趨勢。3月份開始，市場開始大規(guī)模的“破冰”行動，市場開始回暖，階段性底部顯現(xiàn)，成交量明顯上揚。5月份成交4779套，超過去年5月成交量，回到去年年中水平。3月、4月、5月環(huán)比上漲196.99%、70.29%、35.57%。

2.2.3 2008年1-5月深圳商品住宅銷售面積123.79㎡

　　2008年1-5月，深圳市商品住宅成交面積123.79㎡，同比下降55.64%。從08年2月份開始，呈逐月上升趨勢。

2.3 2008年1-5月深圳商品住宅預(yù)售面積與銷售面積比較分析

　　2008年1-5月，深圳商品住宅市場預(yù)售面積190.61萬㎡，銷售面積123.79萬㎡，供求比為1.54。根據(jù)市場經(jīng)濟一般法則，商品供過于求，價格出現(xiàn)下滑。但是，從短期來看，由于商品類型的不同，也會導(dǎo)致了供求變化出現(xiàn)偏差，從而影響到價格的變化。隨著供求比的下降，價格也呈同比下降趨勢。尤其在3月份，隨著供求比從2月份的3.18下降到3月份的1.65，價格的降幅也達到了16.53%。當然，短期內(nèi)的產(chǎn)品類型也導(dǎo)致了供求變化的偏差，影響到價格的變化。

3. 5月份市場成交數(shù)據(jù)分析

　　5月份的深圳樓市，整體交易均價為11014元/㎡，銷售面積38.48萬㎡，成交4779套，日均成交套數(shù)154套。受五一小長假及近期推出的產(chǎn)品多為“特價房”影響，5月成交均價環(huán)比下降7.93%，成交套數(shù)環(huán)比增長35.57%。

　　但受“5?12”大地震災(zāi)害影響，全國各主要城市樓市均對此做出了明顯反應(yīng)。考慮到合同簽訂的延后性，我們以5月15日為分水嶺，5月1日～15日，深圳一手樓市共成交2902套，日均約193套；而從16日～31日，總計成交1877套，日均約125套，下降幅度達35.23%。深圳樓市已形成二次探底的局面。而全國各主要樓市也明顯受挫（詳閱本期的《汶川大地震，震動中國樓市》一文）。

4. 二手房市場分析

　　二手房市場的成交情況往往是衡量樓市活躍程度的一個重要衡量指標之一。自去年8月份以來，隨著整個樓市大勢的轉(zhuǎn)變，深圳二手房市場成交明顯放緩，市場投資行為幾近消失。

　　2008年1-5月，深圳二手房市場總成交面積126.2萬㎡，同比下降67.91%。二手房交易量與新房一樣，從2月份開始逐步回升，但交易規(guī)模仍然偏小。而一、二手房之間的差距也逐步減小，其面積比例從去年同期的1.86：1降至1.02：1，深圳的二手房市場明顯萎縮。