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　　景氣下滑、銀根收緊，加之高企的通貨膨脹，這些將導(dǎo)致未來(lái)6~12個(gè)月中房?jī)r(jià)走勢(shì)的高度不確定性。在業(yè)界幾乎一致認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)“小年”之后，將于今日閉幕的博鰲房地產(chǎn)論壇的焦點(diǎn)集中在這種低迷的光景還要持續(xù)多久。

　　有與會(huì)者預(yù)測(cè)，市場(chǎng)的分化調(diào)整期還將持續(xù)6個(gè)季度，但是或許情形還沒(méi)有那么糟糕。

　　房地產(chǎn)業(yè)遭遇險(xiǎn)局

　　14日上午，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)與《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》主辦的2008博鰲房地產(chǎn)論壇開(kāi)幕，此次論壇的主題為“改革三十年——大變局下中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)”。在“險(xiǎn)局”與“盤(pán)整”并存的市場(chǎng)格局之下，房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸雖是被動(dòng)卻將有利于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的健康發(fā)展。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生將樓市危機(jī)分為4個(gè)階段：第一步，交易量的萎縮；第二是有價(jià)無(wú)市，購(gòu)房者恐慌與開(kāi)發(fā)商融資困難；接下來(lái)是銀行產(chǎn)生信貸風(fēng)險(xiǎn)；第四步就是房?jī)r(jià)下跌與銀行破產(chǎn)。

　　以此類推，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于第二個(gè)階段，也就是房地產(chǎn)滯漲初期，是“險(xiǎn)局”。這一觀點(diǎn)被與會(huì)者認(rèn)可。

　　全國(guó)的整體市場(chǎng)表現(xiàn)令中原集團(tuán)副主席黎明楷略感憂慮，他了解到，年初，無(wú)論是一手房還是二手房，相比于生意最好的時(shí)候，有些分公司的成交量現(xiàn)在只有當(dāng)時(shí)的30%。

　　中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，今年下半年全國(guó)樓市肯定進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，而經(jīng)過(guò)了之前多年市場(chǎng)的非理性發(fā)展，開(kāi)發(fā)商“不要被慣壞了”。

　　在北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉看來(lái)，現(xiàn)在一些城市所出現(xiàn)的樓市量?jī)r(jià)齊跌僅是一個(gè)開(kāi)端，他認(rèn)為樓市分化調(diào)整仍將繼續(xù)。

　　“深圳目前的情形只是領(lǐng)先了全國(guó)，并會(huì)在接下來(lái)的時(shí)間內(nèi)逐步向全國(guó)蔓延，而遠(yuǎn)不是‘見(jiàn)底’。”鐘偉稱。

　　鐘偉認(rèn)為，整體的信貸數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，不是開(kāi)發(fā)商的貸款不足，而是市場(chǎng)需求萎縮得厲害。在北京、深圳、廣州、南京的銷竣比下降到低于0.7之后，銷竣比仍將進(jìn)一步下降。銷售預(yù)收款的缺位，會(huì)造成全國(guó)開(kāi)發(fā)商整體遭遇4000億~5000億元的流動(dòng)資金缺口，足以使20家地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。

　　樓市的加速分化將日益明顯。建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森認(rèn)為，沿海板塊房?jī)r(jià)一定會(huì)有調(diào)整，而一些二線城市根本沒(méi)有太漲，所以不會(huì)有太大波動(dòng)，可能還會(huì)有一位數(shù)的增長(zhǎng)。

　　“地產(chǎn)企業(yè)這一輪不是破產(chǎn)，而是盤(pán)整，樓市相對(duì)及時(shí)的調(diào)整，總比大泡沫出現(xiàn)之后的調(diào)整要好得多。”中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)帶動(dòng)收入和需求的上漲，成就了過(guò)去一段時(shí)期的高房?jī)r(jià)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌是正常的。如果整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫繼續(xù)，在一個(gè)更高的位置進(jìn)行調(diào)整，市場(chǎng)的損失會(huì)大得多。

　　調(diào)整或6個(gè)季度

　　政策的放松在今年看來(lái)已大不可能實(shí)現(xiàn)。按照聶梅生的分析，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在去年透支了市場(chǎng)，現(xiàn)在面對(duì)變局，應(yīng)該改變產(chǎn)業(yè)和融資策略，主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整。

　　或許在“熊市”仍能有所作為。恒隆地產(chǎn)有限公司、恒隆集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗依照恒隆的經(jīng)驗(yàn)判斷，“熊市”可以將更多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打下去，并且有利于地價(jià)回歸理性，“去年8、9月份土地莫名其妙貴得不得了，上海一塊土地是恒隆一塊土地樓面地價(jià)的10倍，而西部某市成交的一塊土地是恒隆1年前拿下一塊土地樓面地價(jià)的20倍。”

　　同時(shí)，陳啟宗認(rèn)為一家地產(chǎn)企業(yè)還可以在“熊市”回購(gòu)自己的股票，并在人力資源板塊對(duì)員工發(fā)股權(quán)，進(jìn)行股權(quán)激勵(lì)。

　　總之，對(duì)于這家香港公司來(lái)說(shuō)，以商業(yè)房地產(chǎn)為主，只租不賣的經(jīng)營(yíng)模式在“熊市”將遇到發(fā)展機(jī)遇。這一觀點(diǎn)為華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)所認(rèn)可，他相信出租物業(yè)是地產(chǎn)企業(yè)度過(guò)金融危機(jī)最好的方式。

　　至于貸款緊縮，黎明楷則認(rèn)為開(kāi)發(fā)商若是銀行不貸款，則可以考慮基金。比如恒大IPO沒(méi)能成功，但可以考慮其他方式融資，開(kāi)發(fā)商還能扛，局面并沒(méi)有那么悲觀。

　　無(wú)論如何，開(kāi)發(fā)商必將在此輪地產(chǎn)“熊市”之后主動(dòng)調(diào)整。至于“熊市”還將持續(xù)多久，鐘偉傾向于“在大約6個(gè)季度的調(diào)整之后，房?jī)r(jià)可能會(huì)明顯上升”。全國(guó)范圍的深度調(diào)整在2009年底前結(jié)束。調(diào)整對(duì)每個(gè)城市影響不一，有些城市可能會(huì)經(jīng)歷30%的房?jī)r(jià)下跌，有些城市可能只有5%。

　　凱德置地企業(yè)規(guī)劃部總經(jīng)理倪伯琪的看法則相對(duì)樂(lè)觀，他認(rèn)為“下半年應(yīng)該會(huì)有所改觀”，雖然目前購(gòu)房者都在觀望，期待政府銀根緊縮帶來(lái)進(jìn)一步的降價(jià)，但剛性需求還是有的，下半年需求會(huì)逐漸加大。