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　　“這一屆論壇和往屆不一樣。”參加2008博鰲房地產(chǎn)論壇的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉，今天(15日)在接受海南日記者獨(dú)家采訪時(shí)說(shuō)，以往開(kāi)發(fā)商的自信和大膽言論，在今年已變?yōu)槠降透嗟某聊＿@背后折射出多數(shù)參會(huì)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到了市場(chǎng)調(diào)整，并開(kāi)始面向自身，開(kāi)始反思，并考慮如何應(yīng)對(duì)。

　　市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整是必然

　　“從2008年初開(kāi)始，以深圳房?jī)r(jià)下跌為代表的市場(chǎng)調(diào)整是市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整，不但出乎許多開(kāi)發(fā)商的預(yù)料，甚至出乎一些政府部門的預(yù)料。”鐘偉說(shuō)，全國(guó)幾乎所有主要房地產(chǎn)市場(chǎng)都不可避免地進(jìn)行主動(dòng)的調(diào)整。

　　鐘偉說(shuō)，除了個(gè)別地區(qū)，多數(shù)地區(qū)開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一輪完整的地產(chǎn)周期，他們一直認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌，能夠不斷維持豐厚的利潤(rùn)水平。這輪市場(chǎng)調(diào)整使他們開(kāi)始反思。

　　“過(guò)去賺了許多不該賺的錢，現(xiàn)在就會(huì)賠許多不該賠的錢。”鐘偉個(gè)人認(rèn)為，在過(guò)去的2006年和2007年，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)超過(guò)30%，上市地產(chǎn)公司年報(bào)中的利潤(rùn)增長(zhǎng)超過(guò)100%，但是與此同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)沒(méi)有明顯的提高。開(kāi)發(fā)商急功近利的市場(chǎng)行為損害了消費(fèi)者，損害了市場(chǎng)，也損害了自身，市場(chǎng)必然自發(fā)地進(jìn)行調(diào)整。

　　“即使沒(méi)有二套房貸等調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)也會(huì)自發(fā)調(diào)整。”鐘偉認(rèn)為，國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，只是加快了市場(chǎng)調(diào)整的步伐。

　　將來(lái)買房“買品牌”

　　鐘偉說(shuō)，調(diào)整的結(jié)果是行業(yè)新一輪洗牌，提高集中度，而消費(fèi)者將會(huì)享受到產(chǎn)品品質(zhì)的提升，買房將從“買面積”到“買品牌”。

　　鐘偉說(shuō)，調(diào)整結(jié)果對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先是項(xiàng)目利潤(rùn)率會(huì)急劇下降。他認(rèn)為過(guò)去8年間房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的復(fù)合回報(bào)率至少在20%-30%之間，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一直維持著相當(dāng)高的利潤(rùn)水平，這從房地產(chǎn)商個(gè)人資產(chǎn)的快速增值就可以看出來(lái)；其次，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目利潤(rùn)率急降和資金缺口出現(xiàn)，將會(huì)普遍出現(xiàn)生存困難。生存下去成為中小企業(yè)今后一段時(shí)間的主要任務(wù)；最后，行業(yè)集中度提高，企業(yè)數(shù)量減少，資源向少數(shù)理性、現(xiàn)金流好、實(shí)力雄厚的大企業(yè)集中，并形成品牌。對(duì)于部分企業(yè)而言，市場(chǎng)調(diào)整不但不是危機(jī)，更是企業(yè)發(fā)展的良機(jī)。

　　對(duì)于消費(fèi)者，市場(chǎng)調(diào)整會(huì)帶來(lái)消費(fèi)產(chǎn)品的明顯變化。一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)呈現(xiàn)差異化。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大部分的收益還是來(lái)自土地增值，產(chǎn)品的深度開(kāi)發(fā)只貢獻(xiàn)效益的20%左右，而今后主要收益要依靠產(chǎn)品本身；另一方面，房地產(chǎn)消費(fèi)會(huì)出現(xiàn)品牌化。“目前買房子就像買電視，屏幕面積的大小決定價(jià)格。”鐘偉說(shuō)：“今后消費(fèi)者會(huì)更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)，買房子也要認(rèn)品牌。”

　　消費(fèi)存在真實(shí)需求

　　鐘偉說(shuō)，目前房地產(chǎn)的消費(fèi)主要還是真實(shí)居住需求而非投機(jī)需求，真實(shí)需求在調(diào)整中延后了，但仍然有剛性支持。

　　鐘偉說(shuō)，房地產(chǎn)的真實(shí)需求來(lái)自兩方面。一個(gè)是中國(guó)的城市化進(jìn)程，如果以目前每年0.5%的城市化率計(jì)算，中國(guó)還要經(jīng)過(guò)多年時(shí)間才能達(dá)到一個(gè)理論上較為理想的城市化水平，從農(nóng)村進(jìn)入城市的眾多人口帶來(lái)大量的住宅需求；另一個(gè)是居住改善的需求一直存在，現(xiàn)有產(chǎn)品品質(zhì)不高導(dǎo)致不斷的拆舊建新，改善居住的需求一直存在。

　　“真實(shí)需求可以通過(guò)很多跡象觀察到。”鐘偉說(shuō)，一是購(gòu)房和租房情況的對(duì)比，目前東南沿海地區(qū)在房?jī)r(jià)和交易量下跌的同時(shí)，租房?jī)r(jià)格卻在快速上升；二是戶型有逐漸偏小的趨勢(shì)，北京等城市主力戶型已經(jīng)低于90平方米；三是今年1-4月商品房空置率在當(dāng)前銷售不暢的狀況下出現(xiàn)了下降。“這都表明居住需求仍然真實(shí)存在，目前中國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)的主力仍然是消費(fèi)者而不是投機(jī)者。”

　　鐘偉預(yù)測(cè)，深圳、廣州房?jī)r(jià)調(diào)整幅度約在30%左右，而北京只有廣深的一半，房?jī)r(jià)重新上漲有可能出現(xiàn)在2009年下半年，但是，房?jī)r(jià)重新上漲的內(nèi)涵將和過(guò)去有所不同，高端和低端產(chǎn)品之間將會(huì)拉開(kāi)相當(dāng)大的距離，這是過(guò)去非理性的房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中所沒(méi)有的。

　　海南未來(lái)有想象空間

　　“海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)很特殊。”鐘偉說(shuō)，推動(dòng)海南房?jī)r(jià)上漲的因素是存在的，但決定海南的房?jī)r(jià)上漲幅度最重要的因素是海南的生活品質(zhì)。

　　鐘偉說(shuō)，海南在中國(guó)具有唯一性，而近年來(lái)海南政府大量投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的舉措也會(huì)抵消一定的房?jī)r(jià)下跌空間。此外，雖然很多島外購(gòu)房者的居住帶有季節(jié)性，但也屬于自住型需求，海南房地產(chǎn)的自住需求比例還是占多數(shù)。

　　“但是，海南的房?jī)r(jià)決定性因素還是海南的生活品質(zhì)，包括提供的資訊水平和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，孩子的教育水準(zhǔn)和老人養(yǎng)老、醫(yī)療等的水平。”鐘偉說(shuō)，如果這些配套跟上了，海南的未來(lái)會(huì)有許多想象的空間。