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　　如今“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”早已不再是一個(gè)新鮮的名詞。上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)于上世紀(jì)90年代末開(kāi)始萌芽，“星星之火”迅速燎原了整個(gè)上海市場(chǎng)。自2005年市經(jīng)委牽頭受牌第一批產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)開(kāi)始，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園迎來(lái)了大展拳腳的新時(shí)期。此后兩年，市政府分四批總共掛牌75家產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，創(chuàng)意園區(qū)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展階段。

　　目前，上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)已成為全國(guó)各省市爭(zhēng)相模仿學(xué)習(xí)的示范園，正努力和倫敦、紐約、東京站在一起，成為國(guó)際化的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心。然而，就在這種蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭下，市經(jīng)委卻表示到2010年前本市不再授牌新的創(chuàng)意園區(qū)，原定的百家創(chuàng)意園區(qū)目標(biāo)也“暫緩考慮”。而在2007年年內(nèi)，還對(duì)4家遲遲不開(kāi)工、管理混亂、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向偏離原規(guī)劃的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)實(shí)行摘牌。

　　發(fā)展的如火如荼的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園被叫停，必定是由多方面原因造成的。本文將試圖從目前已經(jīng)運(yùn)作的創(chuàng)意園區(qū)入手，深入剖析創(chuàng)意“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”在成長(zhǎng)初期所暴露出來(lái)的種種問(wèn)題，并提出一些可供參考的解決方案。

　　創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園三大主要癥結(jié)

　　產(chǎn)業(yè)定位不清，管理能力不足

　　目前很多園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)缺乏合理規(guī)劃，沒(méi)有明確的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，在招商的過(guò)程中對(duì)企業(yè)缺乏限制篩選，只是借創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)之名進(jìn)行寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致失去了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的意義。同時(shí)部分園區(qū)在改建過(guò)程中軟硬件環(huán)境方面都不能達(dá)標(biāo)，后期物業(yè)管理也相對(duì)較差，不能滿足企業(yè)辦公、科研之需。因此最終導(dǎo)致招商困難、管理混亂局面。造成這一現(xiàn)象一方面是由于政府的監(jiān)管不利，而另一方面也是因園區(qū)開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足。并且對(duì)于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，上海市政府堅(jiān)持“三不變”政策(房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系、建筑結(jié)構(gòu)、土地性質(zhì))，而大多數(shù)創(chuàng)意園區(qū)原屬各類工廠企業(yè)，其對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏經(jīng)驗(yàn)，如果不能尋求到經(jīng)驗(yàn)豐富的合作方共同開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目發(fā)展前景將不甚樂(lè)觀。

　　中小企業(yè)生存難，客群不穩(wěn)定

　　創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的初衷就是要培育中小企業(yè)，培育文化藝術(shù)企業(yè)，使他們經(jīng)過(guò)孵化迸發(fā)出巨大能量，從而推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是縱觀國(guó)際上著名的創(chuàng)意園區(qū)發(fā)展歷程，同樣的歷史一再重演：總是一些藝術(shù)家們先發(fā)現(xiàn)那些瀕臨倒閉的舊廠房，以低廉的租金入駐；接著是畫(huà)廊入駐，然后資金實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)師們來(lái)了，最后是承租能力更強(qiáng)的時(shí)裝店進(jìn)駐，把地價(jià)炒高后擠走畫(huà)廊和藝術(shù)家，這幾乎是Loft、Soho類產(chǎn)品的必然規(guī)律。當(dāng)然在上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)這種現(xiàn)象也是不可避免。伴隨地產(chǎn)熱的升溫和創(chuàng)意園區(qū)的日趨成熟，近年來(lái)上海各主要?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金價(jià)格都有上升趨勢(shì)，幅度在20%-30%左右。越來(lái)越多中小型創(chuàng)意企業(yè)在園區(qū)一輪輪“洗牌”中遭到淘汰，被資金雄厚的企業(yè)所取代，這些還未孵化的中小企業(yè)正面臨著一個(gè)尷尬的局面。

　　商業(yè)比例過(guò)高，喧賓奪主

　　從目前上海運(yùn)營(yíng)的幾十家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)看，已出現(xiàn)了商業(yè)配套比例過(guò)高、運(yùn)營(yíng)慘淡現(xiàn)象，這一情況在一些定位文化、時(shí)尚的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中表現(xiàn)得尤為明顯。如本身定位就是業(yè)態(tài)多元化的娛樂(lè)場(chǎng)所同樂(lè)坊，其中50%為酒吧、俱樂(lè)部；30%為餐廳、咖啡廳；20%左右是零售概念店，經(jīng)營(yíng)狀況一直不甚理想。而同為發(fā)展相對(duì)成熟的8號(hào)橋，二期開(kāi)發(fā)加大商業(yè)配套比重后，營(yíng)業(yè)情況同樣不容樂(lè)觀。創(chuàng)意園區(qū)的商業(yè)未能跟隨產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大的原因主要由于：

　　第一，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)本身是依附于園區(qū)內(nèi)的企業(yè)消費(fèi)群體，而商業(yè)比例過(guò)高后肯定導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)的縮減，以至于缺乏消費(fèi)客群。

　　第二，上海整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)本身已呈飽和狀，因此新型創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)的商業(yè)要想吸引更多的社會(huì)群體較為困難。

　　第三，創(chuàng)意園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理方大多缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，因此在商業(yè)配套部分的招商和業(yè)態(tài)比例、業(yè)態(tài)搭配上的把控也存在很多不足

　　盡管目前創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)暴露出了各種問(wèn)題，但從整個(gè)國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)仍有廣闊前景。因此政府目前暫停審批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，可以看作是一個(gè)調(diào)整改善過(guò)程，未來(lái)即將繼續(xù)加大創(chuàng)意園區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，但與此同時(shí)政府管理將從嚴(yán)，向著適合社會(huì)產(chǎn)業(yè)需求的方向引導(dǎo)。那么，針對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，主要解決策略為何呢？

　　明確政府職能，加強(qiáng)扶植與監(jiān)管力度

　　加強(qiáng)對(duì)中小企業(yè)的扶植。作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小企業(yè)，雖然數(shù)量繁多，但往往勢(shì)單力薄，缺乏穩(wěn)定性和科研、實(shí)驗(yàn)環(huán)境。針對(duì)這些中小企業(yè)舉步維艱發(fā)展的現(xiàn)狀，政府除了在政策和資金上對(duì)中小企業(yè)進(jìn)行適當(dāng)傾斜外，在園區(qū)建設(shè)方面也要顧及中小企業(yè)利益，包括專業(yè)化創(chuàng)業(yè)設(shè)施、技術(shù)服務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理和政策指導(dǎo)等。不僅是為中小企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)辦公場(chǎng)所，更是為其創(chuàng)造一個(gè)發(fā)展的平臺(tái)，同時(shí)也能促成整個(gè)園區(qū)各種資源的整合流動(dòng)。

　　形成動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度。政府的監(jiān)管，不僅是在前期立項(xiàng)招商階段，還應(yīng)貫穿到整個(gè)發(fā)展的過(guò)程。目前政府已經(jīng)逐步開(kāi)始重視對(duì)園區(qū)的軟硬件的監(jiān)管，如對(duì)軟件的考察包括融資服務(wù)、員工培訓(xùn)、市場(chǎng)拓展、品牌宣傳等內(nèi)容，但如果在園區(qū)發(fā)展的過(guò)程中也能繼續(xù)對(duì)各環(huán)節(jié)進(jìn)行定期監(jiān)管，必將促使創(chuàng)意園區(qū)的更加有序發(fā)展

　　正確選擇園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向

　　發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，必須要有一個(gè)明確的定位，從目前現(xiàn)狀來(lái)看上海已形成了幾十家不同定位的創(chuàng)意園區(qū)，那么如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向定位才是市場(chǎng)需求的呢，在此，可通過(guò)對(duì)上海市各類創(chuàng)意企業(yè)的比例、產(chǎn)出以及目前定位各類產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的園區(qū)比例進(jìn)行量化分析，探求未來(lái)創(chuàng)意園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向

圖1：上海市各類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量及與其相對(duì)應(yīng)的園區(qū)占比情況

圖2：上海市各類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)數(shù)量與其單位產(chǎn)出情況

　　備注：其中各類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)所占百分比數(shù)據(jù)采集為上海市前三批掛牌創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以各園區(qū)主要入駐或招商企業(yè)為劃分依據(jù)

　　具備發(fā)展空間的產(chǎn)業(yè)：目前在上海市各類創(chuàng)意行業(yè)中，企業(yè)數(shù)量和收益最高的都是咨詢策劃類。因此從數(shù)據(jù)分析來(lái)看，這類企業(yè)對(duì)辦公的需求最旺，而目前創(chuàng)意園區(qū)針對(duì)此類企業(yè)的數(shù)量還較少，但同時(shí)值得注意的是此類企業(yè)由于效益較好，有的更偏向于高品質(zhì)寫(xiě)字樓。因此切忌盲目擴(kuò)張，而如果未來(lái)園區(qū)發(fā)展中定位在此類行業(yè)，整個(gè)園區(qū)的軟硬件設(shè)施都需進(jìn)一步升級(jí)。

　　穩(wěn)步發(fā)展的產(chǎn)業(yè)：除了咨詢策劃類，企業(yè)數(shù)和營(yíng)業(yè)收入最高的就是建筑設(shè)計(jì)服務(wù)類和電信軟件類，這兩大類對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的招商對(duì)象。這類行業(yè)目前都屬于發(fā)展的高峰時(shí)段，特別是電信軟件類單位產(chǎn)出在整個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中排到首位，因此有必要繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展此類行業(yè)。

　　逐步飽和的產(chǎn)業(yè)：在目前各類創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)，主導(dǎo)工藝時(shí)尚類和休閑娛樂(lè)類的園區(qū)占據(jù)了很大比例，一是本身這類文化創(chuàng)意、娛樂(lè)消費(fèi)產(chǎn)品就很能吸引眼球，同時(shí)此類企業(yè)能夠直接將創(chuàng)意轉(zhuǎn)化為商品，與消費(fèi)者互動(dòng)。因此在整個(gè)創(chuàng)意園區(qū)開(kāi)發(fā)中，此類園區(qū)最能引起社會(huì)關(guān)注。但從這類行業(yè)的企業(yè)來(lái)看，本身數(shù)量不多，營(yíng)業(yè)收入也不高，且目前此類園區(qū)已基本趨于飽和，特別是后期開(kāi)發(fā)的這類文化、休閑類產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)是靠商業(yè)來(lái)填充，因此未來(lái)這類產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要逐步控制，而現(xiàn)存的一些園區(qū)也有必要進(jìn)行調(diào)整，以保持園區(qū)的創(chuàng)意聚集氛圍。

　　缺失的產(chǎn)業(yè)：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園定位扎根咨詢、設(shè)計(jì)、電信、文化等行業(yè)，而其他展演出版、科研教育類等則較少涉及。造成這一現(xiàn)象的原因一是這些行業(yè)本身數(shù)量不太多，而另一方面則是國(guó)內(nèi)對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)缺乏有效保護(hù)。但從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)以及未來(lái)國(guó)家加大對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的角度來(lái)看，此類行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)也會(huì)擴(kuò)大。

　　商業(yè)配比需適宜園區(qū)發(fā)展需求

　　創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)商業(yè)配套的比例與園區(qū)定位有很大關(guān)系，因此不同類型的園區(qū)商業(yè)配比需求不同。比如科研教育類和電信軟件類對(duì)商業(yè)配比的需求較小，主要滿足園區(qū)內(nèi)工作人員的生活消費(fèi)；而工藝時(shí)尚和咨詢策劃類的對(duì)商業(yè)需求可能較大，除了滿足園區(qū)需求外，還要承擔(dān)部分社會(huì)商業(yè)的需求功能。

　　圖3：具有代表性的創(chuàng)意園區(qū)業(yè)態(tài)比例

　　以分別代表工藝時(shí)尚類和設(shè)計(jì)類的兩個(gè)成功的創(chuàng)意園區(qū)(莫干山路50號(hào)和8號(hào)橋)為例，其商業(yè)配比也維持在10%--15%之間，但由于園區(qū)的商業(yè)在節(jié)假日消費(fèi)會(huì)減少，因此建議定位在文化、建筑、咨詢等行業(yè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園商業(yè)比例在8%--15%左右比較合理。而其他的電信軟件、科研類園區(qū)商業(yè)配套需要相應(yīng)縮小，最好維持在10%以內(nèi)。

　　運(yùn)營(yíng)管理公司的合理運(yùn)作是創(chuàng)意園區(qū)成功的保障

　　一個(gè)好的運(yùn)營(yíng)公司對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō)是成功的重要推動(dòng)力。如果運(yùn)營(yíng)公司不能很好的把握招商環(huán)節(jié)，或者采取“唯租金高者進(jìn)”等方式，都會(huì)使得園區(qū)偏離發(fā)展方向，導(dǎo)致租戶更換頻繁，租金物業(yè)波動(dòng)幅度加大，整個(gè)園區(qū)也將難以起到聚集效應(yīng)。因此運(yùn)營(yíng)公司對(duì)于整個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的把控起著關(guān)鍵作用，從目前運(yùn)營(yíng)較好地幾個(gè)園區(qū)來(lái)看，其在整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中主要需要把握好以下幾點(diǎn):

　　第一，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)不是普通辦公樓的運(yùn)營(yíng)管理，而是要以塑造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園品牌為目標(biāo)，因此要立足自身定位，選擇符合園區(qū)發(fā)展方向的租戶，不能以承租能力來(lái)定奪去留。

　　第二，因?yàn)閯?chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)針對(duì)的是中小型企業(yè)，對(duì)于進(jìn)入租戶還要從其發(fā)展方向、經(jīng)營(yíng)能力、團(tuán)隊(duì)素養(yǎng)等方面進(jìn)行考察，以避免后期發(fā)展后勁不足，頻繁更換租戶。

　　第三，同時(shí)在園區(qū)推廣、注入文化內(nèi)涵和保證收益等各方面需要尋找到一個(gè)契合點(diǎn)?？梢砸缘妥饨鹞恍┚哂杏绊懥Φ淖鈶簦部梢远ㄆ诿赓M(fèi)為一些文化科教活動(dòng)提供免費(fèi)的活動(dòng)場(chǎng)所，但是其他營(yíng)利性質(zhì)的商業(yè)活動(dòng)則可以提高收費(fèi)門檻。