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　　雖然中國經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的勢(shì)頭不減，高爾夫運(yùn)動(dòng)在中國的普及速度也明顯加快，但目前的現(xiàn)狀卻是：除了深圳觀瀾湖球場(chǎng)等少數(shù)項(xiàng)目，中國大部分高爾夫球會(huì)和高爾夫地產(chǎn)經(jīng)營慘淡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國80%的高爾夫球場(chǎng)都面臨虧損。無法吸引人流，知名度不高，養(yǎng)護(hù)經(jīng)營成本遠(yuǎn)高于營業(yè)收入，同時(shí)球場(chǎng)的虧損也會(huì)傳導(dǎo)到高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目上來，導(dǎo)致高爾夫樓盤銷售艱難，酒店入住率偏低，商業(yè)人流不足。巨額虧損會(huì)迫使開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)別墅項(xiàng)目以求緩解這種局面。但大規(guī)模修建住宅又會(huì)影響高爾夫球場(chǎng)的專業(yè)性和吸引力。最后陷入惡性循環(huán)。因此，許多高爾夫球場(chǎng)逐步退出，與觀瀾湖的成功形成對(duì)比。同是高爾夫地產(chǎn)，為何經(jīng)營狀況差異巨大？高爾夫地產(chǎn)到底如何開發(fā)運(yùn)營才能真正獲得成功？在此，以觀瀾湖參考案例來揭開高爾夫地產(chǎn)成功運(yùn)營的真正奧秘。

　　高爾夫物業(yè)的選擇

　　高爾夫地產(chǎn)本質(zhì)上是一種復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)。這種復(fù)合地產(chǎn)更多地表現(xiàn)為高爾夫球場(chǎng)與其他物業(yè)形態(tài)的組合上。在中國，高爾夫一被引入國內(nèi)就被賦予了貴族化的標(biāo)簽，所以與高爾夫球場(chǎng)配套的物業(yè)形態(tài)顯而易見是高端的，一般包括高星級(jí)酒店、高檔住宅(特別是獨(dú)棟和聯(lián)排別墅)、高檔商務(wù)休閑會(huì)所、奢侈品商業(yè)、其他休閑旅游設(shè)施等物業(yè)類型。觀察觀瀾湖高爾夫項(xiàng)目，就可以明顯看出這種組合形態(tài)。

　　觀瀾湖憑借其巨無霸的規(guī)模和對(duì)高爾夫行業(yè)的專注成就了今天的霸主地位,不過并不是所有的高爾夫球場(chǎng)都以規(guī)模取勝，比如三亞的亞龍灣高爾夫項(xiàng)目主要憑借無敵海景和濃郁的熱帶風(fēng)情取得成功；云南春城湖畔高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目依靠其優(yōu)美的景色贏得高球手的廣泛贊譽(yù),所以高爾夫項(xiàng)目除了球場(chǎng)、會(huì)所、酒店、高檔住宅等常規(guī)的物業(yè)外，其他地產(chǎn)配套設(shè)施的選取就只有結(jié)合項(xiàng)目本身特點(diǎn)進(jìn)行裁量。只有充分展現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)、引入符合本項(xiàng)目特點(diǎn)的高檔物業(yè)的高爾夫項(xiàng)目才真正具有吸引力。

　　高爾夫球場(chǎng)與住宅的空間布局

　　一般來說，住宅既要與高爾夫球場(chǎng)保持較密切的關(guān)系，以便能充分享受高爾夫的綜合性資源，又要與高爾夫球場(chǎng)保持一定距離，進(jìn)行一定的分區(qū)管理。從高爾夫球場(chǎng)與住宅的空間布局關(guān)系來看一般可分為以下四種類型。

　　(1)高爾夫球場(chǎng)住宅。此類住宅一般都建在高爾夫球場(chǎng)內(nèi)，住宅和球場(chǎng)由同一開發(fā)商統(tǒng)一興建，球道與建筑緊密結(jié)合并合理規(guī)劃。

　　(2)高爾夫景觀住宅。住宅建在高爾夫球場(chǎng)周邊，球場(chǎng)與住宅是相互獨(dú)立的區(qū)域，住戶能分享球場(chǎng)的景觀環(huán)境和資源。

　　(3)高爾夫設(shè)施住宅。作為社區(qū)的體育運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施和公共綠地，高爾夫球場(chǎng)或練習(xí)場(chǎng)建在社區(qū)內(nèi)，但和住宅有一定距離。

　　(4)高爾夫概念住宅。引入高爾夫概念和高爾夫意向園林的社區(qū)。高爾夫物業(yè)的定價(jià)

　　按照國外的經(jīng)驗(yàn)，由于高爾夫地產(chǎn)緊鄰高爾夫球場(chǎng)，可享受到高爾夫球場(chǎng)帶來的景觀優(yōu)勢(shì)，可感受到高爾夫運(yùn)動(dòng)的魅力。同時(shí)，由于高爾夫物業(yè)兼具休閑和商務(wù)功能，導(dǎo)致高爾夫地產(chǎn)的投資價(jià)值比較顯著，因此高爾夫的別墅項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)該超出同地段的同類別墅價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般物業(yè)的價(jià)格。我們選取國外的一些高爾夫項(xiàng)目案例，可很清楚地看到這種差距。一般而言，高爾夫別墅的價(jià)格高于周邊地段同類別墅價(jià)格的30%以上屬于合理的溢價(jià)空間。

　　高爾夫地產(chǎn)的前景持續(xù)看好

　　近幾年來，由于國家住宅土地政策轉(zhuǎn)向從緊原則，高爾夫球場(chǎng)的審批大門長(zhǎng)時(shí)間關(guān)閉，導(dǎo)致高爾夫球場(chǎng)稀缺性更加突出。與此同時(shí)，中國高爾夫球運(yùn)動(dòng)的推廣與普及速度正在加快，高爾夫愛好者正在逐步增多。可以預(yù)見未來高爾夫地產(chǎn)的價(jià)值將進(jìn)一步升溫。觀瀾湖高爾夫大宅的價(jià)格不斷走高即為佐證。駿豪集團(tuán)因高爾夫地產(chǎn)一舉成功，高爾夫球雖然小，但卻撬開了動(dòng)輒上億的資本魔方。未來中國的高爾夫地產(chǎn)的走向和前景值得開發(fā)商與投資者密切關(guān)注。

　　(作者系五合智庫總經(jīng)理)

　　項(xiàng)目名稱：湯臣高爾夫別墅

　　新盤報(bào)價(jià)：1000萬元～1400萬元/套(八期，2005年2月)

　　二手最新報(bào)價(jià)：3300萬元/套(576平方米，2008年1月29日)

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介：湯臣高爾夫別墅位于上海市浦東開發(fā)區(qū)的中心位置，緊鄰浦東市政中心的中央公園與浦東國際展覽中心。球場(chǎng)占地140公頃，18洞72桿，球道總長(zhǎng)7200碼，設(shè)計(jì)極富挑戰(zhàn)性和刺激性，是唯一位于上海市區(qū)中心的世界級(jí)錦標(biāo)賽型球場(chǎng)。此外還有600余棟獨(dú)立型別墅，20棟聯(lián)拼型別墅，以及6棟景觀型公寓，共約1000住戶。

　　項(xiàng)目名稱：觀瀾湖高爾夫別墅

　　新盤報(bào)價(jià)：均價(jià)3.5萬元/平方米(漢士達(dá)區(qū)，2006年8月)

　　二手最新報(bào)價(jià)：63333元/平方米，3800萬元/套(600平方米，2008年2月11日)

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介：觀瀾湖大宅位于世界第一大球會(huì)的世界杯球場(chǎng)中央，更以連續(xù)12年高爾夫世界杯的主場(chǎng)之勢(shì)，吸引了無數(shù)名流巨星紛至沓來。600～868平方米高爾夫大宅，擁有最大3000平方米私家泳池花園，每棟別墅都位于最負(fù)盛名的世界杯球場(chǎng)中央，奢享蔚為壯闊的球場(chǎng)景觀