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　欄目特約　

 

　一、什么是高爾夫地產(chǎn)？

　　高爾夫地產(chǎn)是高爾夫運(yùn)動延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其主要特點(diǎn)是高爾夫球場建設(shè)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高度結(jié)合、緊密聯(lián)系，在功能上形成互相配套補(bǔ)充，在價(jià)值上起到互相促進(jìn)提升的作用。高爾夫運(yùn)動天生就是和高檔物業(yè)密不可分，兩者開發(fā)經(jīng)營的共同性都體現(xiàn)出最舒適、最休閑的生活方式。

　　二、高爾夫地產(chǎn)的分類

　　從不同角度可以對高爾夫地產(chǎn)進(jìn)行不同的分類。

　　按照物業(yè)用地性質(zhì)，可分為高爾夫住宅地產(chǎn)(高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等)和高爾夫商業(yè)地產(chǎn)(高爾夫酒店等)；

　　按照項(xiàng)目的使用性質(zhì)，可分為以商務(wù)及度假為目的的高爾夫度假地產(chǎn)(高爾夫酒店、高爾夫度假村等)和以常住為目的的高爾夫常住地產(chǎn)(高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等)；

　　由于高爾夫住宅項(xiàng)目是高爾夫地產(chǎn)中最常見的開發(fā)類型，因此本文主要針對高爾夫住宅展開討論。

　　三、國內(nèi)高爾夫地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

　　自從1984年中國大陸第一個高爾夫球場(中山溫泉高爾夫球場)建成以來，高爾夫球場在中國開始大量建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國的高爾夫球場(包括在建而沒有完工的球場)已達(dá)到200多個，另有調(diào)查報(bào)告認(rèn)為我國已建和在建的高爾夫球場數(shù)量在500～1000個之間。廣東現(xiàn)有高爾夫球場約70個，其中51個位于珠三角城市，而大部分高爾夫球場開發(fā)都是與房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動發(fā)展的。

　　促成高爾夫球場與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的原因，除了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和高爾夫運(yùn)動推廣產(chǎn)生的推動力外，最主要的還是消費(fèi)者對高爾夫高尚住宅在自然景觀和人文環(huán)境上的熱烈追求，以及與高爾夫關(guān)聯(lián)的相關(guān)物業(yè)開發(fā)帶來的巨大經(jīng)濟(jì)收益對投資開發(fā)者的利益驅(qū)動。最突出的案例為深圳觀瀾湖高爾夫球場推動觀瀾湖土地價(jià)值從2001年的800元/平方米的基準(zhǔn)地價(jià)上升到2004年的2600元/平方米，并吸引了包括中航地產(chǎn)、城建地產(chǎn)、和黃地產(chǎn)在內(nèi)的多家知名發(fā)展商參與該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，帶動了觀瀾湖區(qū)域的整體發(fā)展。

　　四、高爾夫地產(chǎn)開發(fā)中的七大關(guān)系

　　高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)不是簡單的“高爾夫球場＋房地產(chǎn)”的形式，兩者并非割裂存在，而是相輔相成，具有緊密的關(guān)系。高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)成敗不僅取決于高爾夫球場和房地產(chǎn)物業(yè)各自產(chǎn)品做得如何出色，更關(guān)鍵的在于兩者能否高度配合，形成良性的互動發(fā)展關(guān)系，各種資源條件能否互相促進(jìn)達(dá)致整體開發(fā)共贏的效果。

　　基于珠江恒昌過往對高爾夫地產(chǎn)的研究積累，并結(jié)合發(fā)展商普遍關(guān)注的問題，我們認(rèn)為在高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)過程中要重點(diǎn)明確以下七大關(guān)系。

　　1、項(xiàng)目整體發(fā)展格局中高爾夫與房地產(chǎn)的策略關(guān)系

　　高爾夫球場與房地產(chǎn)開發(fā)在項(xiàng)目整體開發(fā)策略中地位孰輕孰重？是以球場為項(xiàng)目開發(fā)的核心還是以房地產(chǎn)作為項(xiàng)目開發(fā)的核心？對以上問題的回答都將影響著房地產(chǎn)的開發(fā)方向和定位。

　　2、高爾夫綜合資源與房地產(chǎn)增值之間的關(guān)系

　　經(jīng)驗(yàn)表明，我國高爾夫球場周圍的房地產(chǎn)單價(jià)比一般樓盤高17%以上，在國外更高達(dá)30%以上。除了高爾夫景觀資源對住宅價(jià)格的帶動之外，高爾夫綜合資源(如社區(qū)資源、配套資源、心理資源、客戶資源等)對物業(yè)增值的提升作用亦是不可忽略的。因此如何真正處理好高爾夫綜合資源利用與房地產(chǎn)增值之間的關(guān)系將是高爾夫地產(chǎn)研究中的重點(diǎn)。

　　3、高爾夫球場客戶資源細(xì)分與房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分之間的關(guān)系

　　高爾夫球場所吸引的高端客戶往往便是高爾夫物業(yè)的潛在消費(fèi)人群。因此對高爾夫球場客戶群類型及消費(fèi)需求特征的細(xì)分有助于確定房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的定位及細(xì)分，從而降低房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)并取得最佳利益。

　　4、高爾夫球場開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)序之間的關(guān)系

　　一般來說，球場和房地產(chǎn)的開發(fā)均是分階段的，如何確定高爾夫球場與房地產(chǎn)物業(yè)在不同開發(fā)階段的先后順序，把握球場和房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)機(jī)，是關(guān)系到兩者能否良性互動發(fā)展的關(guān)鍵。

　　5、高爾夫球場與住宅的空間布局關(guān)系

　　一般來說，住宅開發(fā)希望能充分利用球場的景觀資源，而打球人士則不希望在球道附近見到過多的住宅，同時(shí)住宅過于靠近球道安全性也較低，球場與住宅在資源共享的同時(shí)又要保持一定的距離。因此充分研究球場與住宅的空間布局關(guān)系是高爾夫地產(chǎn)開發(fā)中必須認(rèn)真思考的重要問題。

　　6、高爾夫球場經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)的盈利關(guān)系中國的高爾夫球場建設(shè)有些已經(jīng)接近世界級水平,但經(jīng)營方面卻不盡人意。

　　有資料顯示,中國現(xiàn)存200多個高爾夫球場中,約60-70%的球場經(jīng)營處于虧損狀態(tài)。所以在國內(nèi)現(xiàn)階段如果單靠球場自身開發(fā)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)收支平衡難度很大，更不要說贏利。真正吸引高爾夫投資商的是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，而高利潤的房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)收入則成為高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目主要的贏利來源點(diǎn)，所以高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)贏利模式研究則顯的尤為重要。

　　7、高爾夫球場及地產(chǎn)開發(fā)的主體關(guān)系

　　高爾夫和房地產(chǎn)開發(fā)都屬于高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，一般發(fā)展商很少具備同時(shí)開發(fā)這兩類項(xiàng)目的投資能力和經(jīng)驗(yàn)，球場開發(fā)和地產(chǎn)開發(fā)主體是否應(yīng)實(shí)現(xiàn)分離？若分離，兩者之間的關(guān)系應(yīng)如何協(xié)調(diào)？組織管理架構(gòu)應(yīng)如何搭建？若合二為一，同一開發(fā)主體如何保證兩者的開發(fā)能協(xié)調(diào)推進(jìn)？

　　五、珠江恒昌對高爾夫地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及理論認(rèn)識

　　1、“高爾夫地產(chǎn)”與“地產(chǎn)高爾夫”

　　(1)“高爾夫地產(chǎn)”：以地產(chǎn)開發(fā)為盈利核心，高爾夫球場作為整體項(xiàng)目的組成部分，投入相對較小，目的是提升住宅的附加價(jià)值。

　　利：對項(xiàng)目用地規(guī)模要求較“地產(chǎn)高爾夫”低，項(xiàng)目資金壓力較小，回收周期較短，經(jīng)營難度也相對較低。

　　弊：球場標(biāo)準(zhǔn)較低，只作為地產(chǎn)的配套，市場輻射面較窄，對地產(chǎn)價(jià)值提升作用不如“地產(chǎn)高爾夫”大。

　　(2)“地產(chǎn)高爾夫”：即以高爾夫球場為經(jīng)營核心，球場的資金投入相對較大，地產(chǎn)開發(fā)為整體項(xiàng)目的增值部分。

　　利：高標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場引擎力強(qiáng)，其品牌優(yōu)勢及吸引的高端消費(fèi)群能大幅度提升地產(chǎn)價(jià)值，有效帶動項(xiàng)目甚至區(qū)域的發(fā)展。

　　弊：用地規(guī)模要求高，高爾夫球場開發(fā)及維護(hù)的資金投入大，經(jīng)營難度高。

　　代表案例：如深圳觀瀾高爾夫、昆明春城高爾夫項(xiàng)目的發(fā)展模式是依靠高爾夫球場的品牌優(yōu)勢及高端消費(fèi)群發(fā)展高爾夫增值型房地產(chǎn)。

　　以上兩種發(fā)展策略不能簡單地進(jìn)行優(yōu)劣對比。發(fā)展模式的選擇取決于開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、資源配備以及項(xiàng)目自身開發(fā)特點(diǎn)等因素。

　　2、高爾夫綜合性資源的“五大要素”

　　不少開發(fā)商對高爾夫資源的利用僅限于景觀資源，狹隘的將高爾夫綜合資源理解為景觀資源。其實(shí)，作為一種綜合性資源，高爾夫資源絕不僅僅限于景觀資源，而是包含了更廣闊的其它資源，只有全面、深入的挖掘了高爾夫綜合資源才是對其的“物盡其用”。

　　(1)高爾夫景觀資源

　　高爾夫球場綠草如茵，開闊的生態(tài)景觀資源具有一定的稀缺性，對周邊地產(chǎn)升值具有強(qiáng)勁的拉動作用。

　　(2)高爾夫商務(wù)資源

　　有研究表明,中國內(nèi)地各省市的GDP和實(shí)際利用外資情況與當(dāng)?shù)氐母郀柗蚯蚨磾?shù)相關(guān)。各省(自治區(qū)、直轄市)的高爾夫球洞數(shù)與其GDP的相關(guān)程度為55 % ,與實(shí)際利用外資的相關(guān)程度高達(dá)89 %。從擁有高爾夫球場的城市來看,各城市的高爾夫與其GDP的相關(guān)程度為64 % ,與實(shí)際利用外資的相關(guān)程度也高達(dá)75 %。廣東、北京、上海、海南和福建屬于高爾夫運(yùn)動發(fā)達(dá)區(qū)域,其占全國總球洞數(shù)的近70 % ,該區(qū)域2001年的GDP總金額占全國GDP總額的22 %。其中廣東的球洞數(shù)全國第一,占全國總數(shù)的39 % , GDP達(dá)到10556億元,實(shí)際利用外資額158億美元。而海南是唯一高爾夫的發(fā)展規(guī)模超過經(jīng)濟(jì)規(guī)模的省份。其平均3. 3億元GDP就有一個球洞,而全國的平均水平是每35億元的GDP才擁有一個球洞。

　　從中可以看出，目前在中國，高爾夫運(yùn)動仍然是一項(xiàng)“貴族運(yùn)動”，高爾夫球會的會員分布地域廣泛，且多為高端商務(wù)人士，打高爾夫球除了愉悅身心之外，更是高端商務(wù)人士的社交平臺。因此，在高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)過程中，應(yīng)充分利用高爾夫球場所搭建起來的高端資源平臺，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，將高端商務(wù)資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，并實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。

　　(3)高爾夫社區(qū)資源

　　高爾夫社區(qū)往往具備高檔、成熟的社區(qū)配套和尊貴舒適的社區(qū)環(huán)境，因此高爾夫住宅社區(qū)的概念不應(yīng)僅限于住宅組團(tuán)內(nèi)部，而應(yīng)將其納入到整個高爾夫社區(qū)的范圍內(nèi)來。

　　(4)高爾夫心理資源

　　往來或居住在高爾夫社區(qū)內(nèi)往往是成功人士身份和地位的象征，這種心理因素的影響反應(yīng)在購買高爾夫住宅時(shí)會有一定的群聚效應(yīng)。因此在高爾夫住宅的開發(fā)銷售過程中，應(yīng)該努力營造高檔社區(qū)的形象，充分利用客戶心理資源拓寬項(xiàng)目的銷售面。

　　(5)高爾夫客戶資源

　　目前,中國參與高爾夫球運(yùn)動的人口估計(jì)達(dá)140萬,且每年以10 %的速度遞增,在廣州、深圳、上海、北京等發(fā)達(dá)地區(qū),增長率達(dá)到25 %左右。此外,還有大量韓國、日本、臺港澳等國家和地區(qū)的高爾夫旅游者來內(nèi)地打球,保守估計(jì),一年有30～50萬人次。如此多的打球客往往會成為高爾夫地產(chǎn)的潛在消費(fèi)客戶。因此高爾夫住宅在開發(fā)過程中應(yīng)充分借助高爾夫球場打球客的豐富資源，努力將其轉(zhuǎn)化成住宅的潛在客戶。

　　3、高爾夫球場客戶群細(xì)分與高爾夫住宅產(chǎn)品之間的關(guān)系

　　定位不同的高爾夫球場吸引的客戶群特征有所不同，而不同客戶群對產(chǎn)品的需求也有所區(qū)別。一般來說，高爾夫球場客戶群細(xì)分及其對住宅產(chǎn)品的要求可從以下幾方面進(jìn)行分類。

　　(1)從地域來源劃分

　　一般來說，本地打球客多選擇別墅類產(chǎn)品，以常住(第二居所)為主，對居住面積要求較大。而外地打球客多選擇洋房類產(chǎn)品，以度假為主，對居住面積要求不高。

　　(2)從職業(yè)特征劃分

　　一般來說，公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)人士等更注重高爾夫住宅的居住環(huán)境和社區(qū)感受，對居住面積無硬性要求，很多時(shí)候可能更愿意選擇洋房而不是別墅；而私營企業(yè)主等則更注重居住空間的大小和占有資源的多少，以彰顯其身份地位，選擇的物業(yè)類型也以別墅為主。

　　4、高爾夫球場與住宅開發(fā)時(shí)序的關(guān)系

　　高爾夫球場與住宅開發(fā)往往都會采取分期及分區(qū)開發(fā)的方式。為了達(dá)到依托高爾夫球場提升房地產(chǎn)價(jià)值的目的，兩者的開發(fā)通常會采用高爾夫球場開發(fā)先行或高爾夫球場與住宅同步開發(fā)的時(shí)序；與此同時(shí)，住宅的開發(fā)定位也會對高爾夫球場的規(guī)劃設(shè)計(jì)有影響。

　　5、高爾夫球場與住宅空間布局的關(guān)系

　　一般來說，住宅既要與高爾夫球場保持較密切的關(guān)系，以便能充分享受高爾夫的綜合性資源，又要與高爾夫球場保持一定距離，進(jìn)行一定的分區(qū)管理。從高爾夫球場與住宅的空間布局關(guān)系來看一般可分為以下四種類型。

　　(1)高爾夫球場住宅

　　此類住宅一般都建在高爾夫球場內(nèi)，住宅和球場由同一開發(fā)商統(tǒng)一興建，球道與建筑緊密結(jié)合并合理規(guī)劃。

　　(2)高爾夫景觀住宅

　　住宅建在高爾夫球場周邊，球場與住宅是相互獨(dú)立的區(qū)域，住戶能分享球場的景觀環(huán)境和資源。

　　(3)高爾夫設(shè)施住宅

　　作為社區(qū)的體育運(yùn)動配套設(shè)施和公共綠地，高爾夫球場或練習(xí)場建在社區(qū)內(nèi)，但和住宅有一定距離。(4)高爾夫概念住宅

　　引入高爾夫概念和高爾夫意向園林的社區(qū)。

　　6、高爾夫球場與住宅開發(fā)的贏利關(guān)系

　　一般來說，高爾夫球場的征地面積大，加上場地施工、會館建設(shè)投資等，總建設(shè)費(fèi)用少則上億元，多則達(dá)數(shù)億元；開業(yè)后每年的數(shù)千萬元維護(hù)費(fèi)用，再加上員工薪水，現(xiàn)金流量極為可觀。而球場的收入主要是會員的會費(fèi)、打球費(fèi)用和餐飲服務(wù)收費(fèi)，以打球者每人每天花費(fèi)600元計(jì)，一年必須接納數(shù)萬人次才能使財(cái)務(wù)持平。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，單獨(dú)以球場運(yùn)營而實(shí)現(xiàn)贏利的球會，全國不過五到六家，比如北京的國際、深圳的沙河、中山的溫泉、東莞的長安，目前中國的高爾夫球場60%都處于虧損的狀態(tài)。也正因?yàn)檫@樣，高爾夫住宅的開發(fā)往往成了實(shí)現(xiàn)球場投資收益平衡，并最終實(shí)現(xiàn)贏利的重要保證。

　　7、高爾夫球場與住宅的投資開發(fā)模式

　　根據(jù)高爾夫球場和住宅開發(fā)主體的合作關(guān)系，可將其投資開發(fā)模式分為以下四種類型：

　　(1)全權(quán)開發(fā)：高爾夫球場和住宅由同一個開發(fā)主體完成

　　(2)獨(dú)立開發(fā)：高爾夫球場和住宅分別由不同的開發(fā)主體完成

　　(3)聯(lián)合開發(fā)：由多個開發(fā)主體共同對高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體開發(fā)

　　(4)協(xié)作開發(fā)：高爾夫球場和住宅分別由多個開發(fā)主體完成