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　　一個最近新開的酒店式公寓售樓處，場面稀松。

　　但陸陸續(xù)續(xù)卻人流不斷。“一次性付款便可享受9.1折的優(yōu)惠。”售樓小姐面對買家的詢問，拋出了頗具誘惑的折扣。

　　這并不表明這個樓盤流轉(zhuǎn)遲緩。而這個樓盤還沒有正式開盤，1400套房子基本上都被熟客預(yù)訂了。

　　豪宅的歡呼

　　對于一次性付款打個大折扣，在行內(nèi)并非秘密，但顯然這種優(yōu)惠只有現(xiàn)金流富裕的人才有享受。“開發(fā)商缺錢，如果真的出現(xiàn)拐點，我們就可以進入抄底。”一位投資客躍躍欲試。

　　像是與世隔絕一般，豪宅銷售的數(shù)量也在瘋長，讓進入該領(lǐng)域十多年的龐博國際房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司執(zhí)行董事劉東都大吃一驚，“2007年北京1000萬元以上的別墅銷售套數(shù)是2006年的3倍，公寓的數(shù)量是2006年的9.5倍，而1500萬元以上的別墅則是2006年的12.4倍，公寓是2006年的7.9倍。”在記者采訪的同時，南華早報的記者，出于對中國別墅熱銷的好奇，早早來到劉東處打探。

　　劉東感慨：“我入行那么多年，見證過三次豪宅發(fā)展的重大變化。1997年金融風(fēng)暴，買別墅的人從香港人變成了海歸；‘9·11’、非典之后，又是一個輪換。從海歸到了民營企業(yè)家。2008、2009年，我預(yù)測會換成國企CEO、高管。‘大非’、‘小非’解禁之后，他們手里都會有大量的資金。”豪宅主人的變遷，亦步亦趨地反映出經(jīng)濟格局的變遷。

　　受影響最深刻的族群

　　“我的中介店5家已經(jīng)關(guān)了3家，現(xiàn)在有一家正想關(guān)了，只有一家能硬挺著。”記者熟悉的一位中介公司老板私下告訴記者，一段時間以來，他的業(yè)務(wù)重點開始轉(zhuǎn)向了別墅。2007年一整年，別墅賣得都特別火，價格也是一路上升。

　　“在北京二級市場上，成交量下降最明顯就是總價60萬-120萬元之間的房子。”鏈家地產(chǎn)市場研究中心主任王志偉告訴記者：“2007年12月，同比是增長的。整體成交套數(shù)環(huán)比少了11%，但60萬元到120萬元的房子成交套數(shù)卻少了15%。200萬元以上的房子成交套數(shù)環(huán)比只少了9%。”同樣是京城最大的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之一的我愛我家的統(tǒng)計更是讓人訝異，“2007年12月，200萬元以上的住宅成交套數(shù)環(huán)比還提高了4%，60萬元到120萬元的房子成交套數(shù)環(huán)比了少了7%。”

　　在北京，和別墅、高檔公寓相對應(yīng)的就是市區(qū)年代久遠的公房和偏遠地區(qū)的住宅了。不同的兩類住宅里住的是收入截然不同的人群。平日里大家的生活似乎沒有太多不同，但銀根一緊縮，人們的生活受到的影響卻截然不同。

　　一位地產(chǎn)行業(yè)的人士告訴記者：“我了解的情況里，公房在多數(shù)同行的成交量都在萎縮。”

　　北京高檔樓盤的銷售雖亦受銀根緊縮的影響，但對價格并不敏感的階層，依然將這個所謂房地產(chǎn)的寒冬過得有聲有色。

　　雖然如此，但依然有“高檔樓盤成交量萎縮”的報道不絕于耳。“哪邊的粉絲多就說哪樣的話唄。”一位地產(chǎn)行業(yè)朋友的話既幽默，又入木三分。媒體如此，一些學(xué)者也是如此。

　　無法彌合的分化

　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司接受記者采訪的時候，特別提到：“我們做的是中高檔房市場，一般貸款的也就50%，一半以上的人能全款付清，第二套房提高首付和加息對他們的影響并不大。而比較便宜的房子，我們了解的貸款比例一般都是在80%左右。”毋庸置疑，受貸款政策影響最深是中低收入者。

　　2007年12月學(xué)院派開盤，12月27日發(fā)的銷售許可證，沒幾天工夫，就賣出了23套。樓盤的單價是每平方米25000元。泛海國際，住宅交易網(wǎng)上公布的3個部分加起來的預(yù)售面積是29930.82平方米，但現(xiàn)在已經(jīng)簽約的面積是17048.42平方米，2007年10月19日的銷售許可證，不到3個月的時間，簽約的面積已經(jīng)過半，泛海的單價是每平方米3萬元左右。

　　一位京城著名的高檔樓盤經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)理告訴記者：“北京土地控制得那么嚴(yán)格，好樓盤不會受什么影響。”

　　萬城華府別墅群里新開的公寓，260-380平方米不等的房子，均價是38000元/平方米，但從2007年10月底開盤到現(xiàn)在，68套房子，總共是18337平方米，也已經(jīng)賣掉了14套。如果看銷售面積，就將近有4457平方米，就是說到現(xiàn)在不足3個月的時間，這個高檔房已經(jīng)賣掉了將近25%的銷售面積。

　　裘馬都、御園、東方普羅旺斯，只要開盤，很快售罄。這些房子的單價都在千萬以上。

　　在這次的宏觀調(diào)控中，一些年代久遠的二手房和2007年相比，價格卻出現(xiàn)了松動，東王莊2007年中成交價都是每平方米18000元，2008年1月中旬的報價卻只有每平方米15000元，牡丹園很多老小區(qū)2007年成交價每平方米18000元，2008年開口要價是每平方米14000元。

　　“中低收入者在觀望，他們希望兩限房的執(zhí)行細節(jié)等落實之后，自己心里有個底。但也許很快大部分人還是要回到買二手房的道路上來。”一家中介公司的老總說，“雖然二手房的成交量確實受到了影響。”

　　不久前，潘石屹在接受媒體采訪時也特別提到：“北京房價在2008年的表現(xiàn)，就是低檔商品房的價格可能要跌落。而整體房價拐點還不會出現(xiàn)。根據(jù)分析，2008年開始，單價在8000元以下房子的價格可能會出現(xiàn)‘拐點’。主要原因是經(jīng)濟適用房、兩限房和廉租房的供應(yīng)加大，市場上低于8000元/平方米的房子供應(yīng)更加擁擠。”

　　“以香港的房地產(chǎn)經(jīng)驗來看，豪宅跌就是最后才跌的，而漲的時候也是豪宅最快。”中原地產(chǎn)的總經(jīng)理李文杰說。“要知道，金融風(fēng)暴來臨的時候，有的人賣豪宅，但也有很多人反而買豪宅來保值。”戴德梁行綜合住宅服務(wù)部董事岳峰鋼很認(rèn)可李文杰的說法。

　　“豪宅和低檔房子完全是兩個市場走勢，這種分化會越來越大。”劉東如是道。也許對于大部分人而言，豪宅的天文數(shù)字一般的價格，也猶如一道鴻溝，堅實地豎在不同階層的中間。