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　　2008年新年開年剛過半月，沉寂了沒多久的廣州土地拍賣市場突爆三聲驚雷：

　　恒大地產通過220輪的競拍以41億元價格奪得廣州天河員村一塊建筑面積為30萬平方米的土地，折合樓面地價高達13000元/平方米，成為廣州天河區(qū)的新“地王”。而在廣州的西面，全國首個限價房——保利西子灣，經過僅一年的建設正式對外銷售843套商品房，有八千多位符合資格的購房者登記認購。幾乎又在同一時間，房地產中介公司創(chuàng)輝租售在廣州的100多家門店突然關閉。

　　三件不大不小的事一攪和，將本來一片喊跌的廣州樓市瞬間迷失了方向。廣州樓市究竟何去何從，再次成為公眾關注的焦點。然而通過迷亂的表象不難看出，經過三年多的普漲之后，廣州房價目前已正悄然進行著結構性調整，多層次價值體系正日益清晰。

　　三年普漲時光

　　從2004年下半年開始到2007年10月，廣州樓市走過了一波轟轟烈烈的牛市普漲，而從07年5月起，廣州樓市又迎來了一波瘋狂拉升期。去年4月，廣州新建商品住房實時簽約均價為8037元/平方米，而到了去年9月份這個數(shù)字已經飆升至11290元/平方米，比4月份上漲了40%。到了“十一”黃金周期間廣州主流住房銷售均價區(qū)間升至1.3萬/平方米—1.6萬元/平方米，已逼近投資需求旺盛的深圳、上海，而國內住房成交均價最高的深圳9月均價約為1.5萬元。

　　廣州房價的走勢實際上和2007年5·30之前的股市非常相似，只要是間房，不管地段、朝向，結果只有一個字“漲”。記者身邊最夸張的一個例子是，7月份一位朋友花每平米9000元買的房，到9月份已經漲到了1.6萬。

　　普漲的好時光，使廣州樓市處在一個雞犬升天的狂熱狀況之中。廣州城從最南到最北，從最東到最西，房價過萬似乎已成為理所當然的事。房價的普漲，也讓曾經在07年3月勸廣州市民暫緩買房的廣州市市長張廣寧顏面掃地。

　　從第3到第44

　　但市場究竟是市場，內在的經濟規(guī)律將決定其最終走向，超越現(xiàn)實過高必將跌的越深。10月過后，廣州樓市又迎來了一個普跌行情，去年11月，廣州十區(qū)中，荔灣、天河、白云、蘿崗四區(qū)新建商品住宅均價出現(xiàn)不同程度回落，分別下跌12.4%、26.0%、12.1%、40.7%。廣州房價的漲幅速度迅速由全國的排名第三，下滑到第44名。

　　之所以形成這一驚天大逆轉，除了國家采取的宏觀調控政策之外，廣州市政府采取的區(qū)域調控組合拳也功不可沒。

　　“地荒”一直是廣州房價上漲的最強理由。廣州市政府2007年頒布的“穗七條”,承諾未來連續(xù)三年每年供應五平方公里土地,這相當于每年向市場供應1300萬平方米住宅。2007年前8個月，廣州市政府一直不緊不慢地進行著土地出讓，土地出讓速度遠遠低于市場預期，一度讓人對此出讓計劃喪失信心。然而自去年9月開始，廣州市政府突然發(fā)力，9月初廣州推出130萬平米的史上最大土地拍賣盛會，此次拍賣遭到開發(fā)商瘋搶，并誕生了樓面地價達18729元/平方米的“廣東地王”。12月6日和20日廣州再推80萬平米土地，同時宣布將在來年一月再推至少100萬平米土地。最絕的是，在新推地塊中，設置多塊限價地安置在此前“地王”旁邊。同時大幅度提高開發(fā)商拿地時首付資金比例，延期開發(fā)的土地一律收回。廣州地價頓時應聲下落，07年12月6日出讓的13宗地中,一宗用地因故撤銷,兩宗金沙洲商業(yè)金融用地無單位競買,五宗地塊以底價成交,10宗地塊成交樓面地價介于1482元/平方米至4241元/平方米之間，相同地塊比3個月前降幅達35%。

　　與此同時，廣州市政府在一年前開始進行開發(fā)的近1500多套限價房，于去年12月也正式開始對外發(fā)售。銷售房價低于周邊房價近一半，對廣州樓市再次進行海嘯式的沖擊。預計08年廣州建成銷售的限價房有將近1.5萬套，而07年廣州商品房銷售量僅有8萬套左右，占了將近六分之一。

　　普跌時代或難期

　　組合拳之后，廣州樓市下跌似乎已成為大家的共識。然而，一月份恒大地產41億元的大手筆似乎又顯現(xiàn)出不同的聲音。

　　此次天河員村地塊出讓，引來了奧園、合景泰富、保利地產等眾多豪門競相搶奪。220輪的叫價廝殺，從13億元的底價爭奪到41億元，一掃上月土地流拍、底價成交的萎靡狀況，充分表明地產大鱷對此塊土地的看好。

　　初步測算，41億的價格拿地，建成商品房出售時價格必須在2萬元左右才能掙到錢。難道廣州樓市真的會再次回暖？

　　實際并非這么簡單，此次出讓的地塊緊鄰廣州核心商務圈珠江新城，屬于難得的黃金旺地。在珠江新城里目前在售的高檔樓盤，銷售價格均達到了2.5萬元以上。而此前流拍和底價成交的土地，大多位于邊遠地區(qū)，周邊樓價在經過盲目上漲之后均面臨著大幅度回調的風險。

　　在土地大規(guī)模供應、銀根緊縮、房價大幅度普漲之后，廣州樓市很難再有一個整體性普漲行情。但目前又處在中國經濟整體向好、人民幣升值不斷、通貨膨脹預期明顯、房屋需求旺盛的大背景之下，廣州樓市顯然也無法走向普跌，或將走入一個結構性調整新階段。一些此前虛漲的地段會價值回歸，而一些真正有核心價值的區(qū)域仍舊會繼續(xù)保持強勢，未來廣州樓市將形成明顯的分化。

　　“垃圾股會跌，但有業(yè)績支撐的優(yōu)質股會漲。”借用現(xiàn)實股市中的一句話，也許是對廣州樓市最好的注解。

　　在政府的調控下，廣州房價的漲幅速度迅速由全國的排名第三，下滑到第44名。