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>>進入相關(guān)專題：深圳二線開發(fā)商大調(diào)查

　　編者按：孫越南很忙，但興致卻頗高，在大多數(shù)時候?qū)O越南并不避諱談目前面臨的宏觀調(diào)控，他喜歡談企業(yè)戰(zhàn)略，談佳兆業(yè)如何面對宏觀調(diào)控與規(guī)避風(fēng)險，這也許是他在心中反復(fù)盤算的問題。2007年，孫越南升任佳兆業(yè)集團首席副總裁。

孫越南：佳兆業(yè)集團有限公司首席副總裁

　　《觀點》：佳兆業(yè)怎么理解房地產(chǎn)價值？

　　孫越南：實際上產(chǎn)品的質(zhì)量與內(nèi)涵就涵蓋了這些，你的產(chǎn)品是不是人性化的考慮，有沒有在設(shè)計上融入人性化，這些是要考慮的。比如有的餐館只有一個衛(wèi)生間，有的就有兩個，就會更滿足市場的客戶的需求，這是設(shè)計的服務(wù)。

　　另外就是物業(yè)的服務(wù)。物業(yè)的服務(wù)對房地產(chǎn)附加值的提升，包括對品牌的延續(xù)，我們認(rèn)為也是今后市場競爭很重要的環(huán)節(jié)。

　　在樓盤整體風(fēng)格和戶型打造上我們有自己成熟的考慮，佳兆業(yè)本身是一個充滿熱情的企業(yè)，我們的企業(yè)當(dāng)中年輕人比較多。因此我們企業(yè)對生活的理解可能更多富有熱情與理想，從這個層面來說，我們做了許多西班牙風(fēng)格的樓盤。大家對深圳的理解可能是現(xiàn)實的、冷漠的。但深圳是一個年輕的城市，所以深圳是一個熱情的城市，我們的城市、我們的居住環(huán)境、我們的企業(yè)可能都是熱情的。

　　我們在產(chǎn)品開發(fā)上很早就樹立了“以人為本、打造大眾化人居產(chǎn)品”的品牌核心理念，從這個層面來說我們對人、對城市以及對社區(qū)的理解本身就是我們對房地產(chǎn)價值的理解。所以我們提倡健康、充滿情趣的生活方式。消費者可能在社區(qū)當(dāng)中找到自己的生活方式，乃至一種生活情結(jié)。其實每個人都有自己的生活情結(jié)，也就是說是生活理想，但可能是模糊的，我們將這些東西具體化了，讓人們理解自己的生活，理解自己的居住環(huán)境。

　　所以企業(yè)的產(chǎn)品風(fēng)格和企業(yè)自身的理想是聯(lián)系在一起的。所以我們說，我們的理想就是“成就中國人的人居夢想”。

　　《觀點》：佳兆業(yè)對房地產(chǎn)價值的理解怎樣貫穿在企業(yè)的建設(shè)過程當(dāng)中？

　　孫越南：1999年至2003年，我們桂芳園項目成功開發(fā)后，項目品牌的建立，企業(yè)品牌認(rèn)知度初步形成。同時全面提升了深圳關(guān)外樓盤形象，堪稱大眾精品，這個路線被我們堅持下來了。2003年至2004年，桂芳園、可園、布吉東大街形成片區(qū)聯(lián)動綜合開發(fā)，佳兆業(yè)品牌知名度影響進一步擴大，引領(lǐng)了區(qū)域城市運營與發(fā)展，產(chǎn)品美譽度及片區(qū)首席品牌代表地位初步奠定。佳兆業(yè)的“大規(guī)模成片綜合開發(fā)”和“大眾精品開發(fā)模式”的品牌形象逐步形成。2005年，佳兆業(yè)多項目運作、市郊區(qū)聯(lián)動，佳兆業(yè)品牌強勢形成。佳兆業(yè)收購并盤活物業(yè)“子悅臺”，將其化身為佳兆業(yè)中心，成功進軍城市核心區(qū)域。此項目同時與桂芳園、可園、水岸新都入市，從項目開發(fā)進入了高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)。2006年我們開始從深圳向東莞、廣州、珠海等城市重點拓展，2007年以后，佳兆業(yè)開始全面成就品牌開發(fā)商時代，開始由華南向西南地區(qū)輻射，并向全國拓展，企業(yè)借助成功的管理體系與產(chǎn)品開發(fā)體系建立的品牌效應(yīng)一步步擴大。

　　這個過程始終是把品牌戰(zhàn)略與企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)合起來的，總體上來講佳兆業(yè)成立伊始的那些東西沒有變，這些東西隨著佳兆業(yè)的成長逐步清晰和發(fā)展，并隨著佳兆業(yè)的成長而逐步從深圳走向華南，到今天開始走向全國。

　　觀點：企業(yè)高速發(fā)展可能與政策之間存在一定的矛盾。

　　孫越南：不知道你有沒有留意，目前的房地產(chǎn)調(diào)控信號是國家在05年的時候推出的。05年的上半年，國務(wù)院就房地產(chǎn)的一些調(diào)控就開始了。而佳兆業(yè)從05年開始，就根據(jù)國家政策發(fā)出的信號做了一些戰(zhàn)略上的調(diào)整。其實房地產(chǎn)調(diào)控是有周期性的，包括政府頒布的文件、稅務(wù)措施的施行，土地政策的調(diào)整，都是根據(jù)市場的反應(yīng)逐漸地處理。據(jù)我們了解，政策出臺的調(diào)控時間都是長達一年到兩年，到現(xiàn)在來講，后期還有沒有我們還無法判斷，但是我們估計還會有越來越規(guī)范的調(diào)控政策出臺。

　　05年佳兆業(yè)還只是一個區(qū)域性開發(fā)商，但是根據(jù)預(yù)測的調(diào)控信號，覺得做一個區(qū)域性開發(fā)商是不行的，很容易在宏觀調(diào)控中受到區(qū)域市場的影響，于是就把市場擴展了，擴展到除珠三角以外的長三角、西南還有華中等地區(qū)，也就是說佳兆業(yè)逐步地把市場調(diào)控的風(fēng)險降低。我們國內(nèi)房地產(chǎn)的區(qū)域性很明顯，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)跟國內(nèi)二三線城市的發(fā)展還是不平衡的，一般的調(diào)控主要針對比較高端的發(fā)達地區(qū)，對二三線城市來講影響相對比較低。所以我們在05年就作出了垮區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略調(diào)整，當(dāng)然那個時候還沒有說全國發(fā)展，只有三個區(qū)域是我們要發(fā)展的，第一個是長三角、第二是西南、第三是在華中，就是長沙、武漢這些地方?；旧辖?jīng)過05年、06年、07年我們的布局已經(jīng)完成。

　　第二個是在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上做了些調(diào)整。從05年開始我們就提出要以“住宅為主，兼顧性發(fā)展寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)”，我們在深圳的一些商業(yè)項目保證了在這一輪宏觀調(diào)控中，在市場狀態(tài)不好的情況下，可以為公司提供一些比較穩(wěn)健的收入。這個也根據(jù)我們對國際房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是像和黃、新鴻基這些大型港資開發(fā)商研究之后決定的。比如和黃，在做到一定規(guī)模的時候，也是以持有物業(yè)為主，保證今后物業(yè)有一個穩(wěn)健的增長。當(dāng)然，在香港不會開發(fā)了馬上賣出去，這也是土地環(huán)境所造成的，他們必須這么做。那么作為企業(yè)來講，佳兆業(yè)也借鑒了這種做法，因為中國內(nèi)地的土地對外來講很大，實際上還是很有限的。所以我們雖然不能一步就達到這個境地，但我們還是逐年逐年地調(diào)整。住宅、商業(yè)地產(chǎn)的配合發(fā)展，也是05年定的目標(biāo)，而且現(xiàn)在來看，我們的戰(zhàn)略調(diào)整是正確的，至于成不成功還有待于08年宏觀調(diào)控出臺后再證明。

　　限制并不是說要把這個行業(yè)搞垮或者完全不讓發(fā)展，我認(rèn)為國家不會這樣做。你現(xiàn)在已經(jīng)過度、過熱了，那么我適當(dāng)?shù)叵拗埔幌拢@是很合理的。從長遠來看，這一輪的洗牌及宏觀調(diào)控的清理也是必須的。否則，市場是混亂的，對今后行業(yè)的發(fā)展是個災(zāi)難。

　　所以，關(guān)鍵是你的企業(yè)希望實現(xiàn)什么？有時候做企業(yè)和做生意是很現(xiàn)實的東西，但企業(yè)要有理想，這點是很明確的，沒有理想的企業(yè)可能就沒有自己成熟的產(chǎn)品和自己產(chǎn)品的風(fēng)格與特色，企業(yè)可能就更關(guān)注投機而不重視長遠的發(fā)展。從這一點上來說，佳兆業(yè)有自己的立足點和企業(yè)理想。