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　　隨著國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步落實，樓市的觀望之風(fēng)日趨濃烈，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)格局正悄然發(fā)生著變化，買方市場即將來臨。

　　——12月福房指數(shù)市場分析報告

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠博士　葉亞吟

　　引言：

　　隨著國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步落實，樓市的觀望之風(fēng)日趨濃烈，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)格局正悄然發(fā)生著變化，買方市場即將來臨。

　　[熱點(diǎn)分析]樓市將和諧發(fā)展

　　2007年房地產(chǎn)市場發(fā)展，像是在玩過山車，市場成交量從年初的55.89萬平方米到年末的11.97萬平方米，觀望情緒的濃重導(dǎo)致整體市場開始步入買方市場，買者的挑剔將使市場逐步由價格時代轉(zhuǎn)為產(chǎn)品時代，與之相伴的是房地產(chǎn)調(diào)控政策細(xì)化和金融政策的緊縮，政府也將工作重心轉(zhuǎn)到民生住宅?？梢灶A(yù)見的是，未來開發(fā)企業(yè)必須練好內(nèi)功，開發(fā)出性價比高的產(chǎn)品，以迎接更加激烈的市場競爭的到來。

　　從2007年福房指數(shù)分析報告來看，1月份成交量最高，達(dá)55.89萬平方米；之后到7月份，持續(xù)下跌；到8月份，出現(xiàn)萎縮后的首次放量；之后又開始持續(xù)下跌，成交量又明顯萎縮，12月已跌至歷史最低水平，只有11.94萬平方米。雖然成交量遠(yuǎn)不及去年火熱，但房價卻一路高歌。從2006年底均價突破5000元大關(guān)以來，2007年，房價節(jié)節(jié)攀升，到12月份，均價達(dá)到7603元/平方米，福房指數(shù)也達(dá)到135.14點(diǎn)。市場出現(xiàn)了明顯的價漲量跌的態(tài)勢。

　　這與市場的狀況密不可分。隨著房價走高，部分開發(fā)企業(yè)通過增加推盤次數(shù)，延長開發(fā)周期，減少市場供應(yīng)量，以獲取更多回報。而購房者中很大一部分是剛性需求，再加上一些被動需求和消費(fèi)者買漲不買跌的心態(tài)，房價一直穩(wěn)步上漲，導(dǎo)致房產(chǎn)價格一直處于高位運(yùn)行狀態(tài)，當(dāng)然，市場的火熱確實存在一些炒作的行為。而2007年年底的房貸與金融緊縮政策，確使居民買房情緒趨向謹(jǐn)慎。

　　隨著政策的進(jìn)一步落實與執(zhí)行，今后的住宅市場必定是以滿足中低收入階層的保障性住房和普通商品房為主流的市場，當(dāng)然市場也會開發(fā)出滿足高收入階層的豪宅，但它不是主流品種。政府除了加強(qiáng)對市場的監(jiān)管，也要加強(qiáng)對住房供應(yīng)的調(diào)整，注重培育滿足中低收入階層的住房，而開發(fā)企業(yè)既要重視開發(fā)項目，更要注重所開發(fā)產(chǎn)品的功能性、舒適性、智能性、生態(tài)性、可改性等品質(zhì)以贏得市場。經(jīng)過調(diào)整，房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)多層次住房共享天下的局面，這樣居民就有一個合理的階梯式住房消費(fèi)模式來實現(xiàn)住房需求，從而整個房地產(chǎn)市場也將更加和諧有序發(fā)展。

　　[指數(shù)分析]呈負(fù)增長態(tài)勢

　　圖1顯示，2007年12月份我市福房指數(shù)漲幅越趨平緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。從表1可以看到，2007年12月的福房價格指數(shù)為135.14，相比11月的135.99，12月指數(shù)下降了0.85點(diǎn)，月漲幅為-0.63%，而與2006年同期相比上漲了6.34%，從這些數(shù)據(jù)我們可以看出目前政策調(diào)控的威力正在顯現(xiàn)。

　　隨著銀根緊縮以及政策的明細(xì)化，2007年的福房指數(shù)漲幅趨緩，且有負(fù)增長的勢頭。12月政策法規(guī)及具體實施細(xì)則的密集性出臺，帶來了樓市交易的冷清和市場觀望的濃烈。2007年12月的第6次加息和第10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，表明中央從緊貨幣政策的強(qiáng)烈意向，連續(xù)數(shù)次的加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及房產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步嚴(yán)謹(jǐn)，加上年底貸款額度的緊張，市場累積效應(yīng)明顯釋放，導(dǎo)致樓市交易低迷。

　　[量價分析]優(yōu)質(zhì)樓盤受寵

　　從表2和圖2可以看出，12月成交面積與11月相比有所下降，而均價上升幅度較大。12月住宅均價從11月的6959元/平方米上升至7603元/平方米，上升了644元/平方米，升幅為8.47%，主要是因為12月成交樓盤中一些高價優(yōu)質(zhì)的樓盤所占比重比較大，如茶亭8號、天俊·緹香水岸等樓盤(如表3)，從而推動當(dāng)月住宅均價整體上了一個臺階。

　　從單純的數(shù)據(jù)上看，2007年第4季度住宅月成交量連續(xù)下降，12月成交面積為11.97萬平方米，相比11月，降低了3.57萬平方米，下降幅度為22.97%，這與成交套數(shù)的減少以及成交面積90㎡以下的占多數(shù)有一定的關(guān)系，表4顯示，12月住宅成交套數(shù)為1051套，較11月的1470套減少了419套，這表明受政策的影響，市場彌漫著濃厚的觀望氣氛。

　　由表3可知：12月份的樓盤成交金額排行榜中，金山的樓盤占據(jù)將近一半的席位，并相對處于排行榜前列，其中前三甲分別是金山板塊的江南水都·美域、麗景天成·品閣和正祥·一品新筑，金山板塊仍是開發(fā)商青睞的開發(fā)區(qū)域，金山板塊的房源也比較充足。另外，市中心以其獨(dú)特的地理優(yōu)勢，使其受寵于消費(fèi)者，在排行榜中，過半的樓盤都位于市中心。

　　[產(chǎn)品分析]兩極分化明顯

　　在市場低迷的情況下，購房需求大多為剛性需求，因此，在總交易套數(shù)下降的情況下，中小戶型和低價位產(chǎn)品反而較受青睞，而高端產(chǎn)品也因自身優(yōu)勢，贏得了二次置業(yè)者的關(guān)注。

　　從表4成交套數(shù)來看，90平方米以下的戶型遙遙領(lǐng)先，占據(jù)榜首，成交套數(shù)有347套，比11月的情況下降了166套，占總成交套數(shù)的33%。而當(dāng)其他戶型的成交套數(shù)在減少時，大戶型住宅的成交量卻有所增加，其成交套數(shù)由11月的47套上升至12月的100套，增加了一倍多。可以看出，隨著市場的發(fā)展，居民更加重視樓盤的質(zhì)量，開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品只有做到精且細(xì)，才會得到居民的青睞。120～150平方米的戶型以成交273套位居第二，占成交總數(shù)的26%，與11月的32%相比，稍微有所回落，可是在成交金額上還是保持領(lǐng)先優(yōu)勢的?？偟膩碚f，在成交套數(shù)和成交金額上，12月的成交業(yè)績較11月都有所回落。以120平方米為分水嶺，在120平方米以上和以下的戶型住宅銷售量基本各占總交易量的一半，120平方米以上的戶型成交套數(shù)占總交易量的46%，而120平方米以下的戶型成交套數(shù)占總交易量的54%。

　　從表5可以看出，6000元/平方米以下的產(chǎn)品，成交套數(shù)為323套，成交面積為3.90萬平方米，占總成交量的32%，蟬聯(lián)第一，雖然各檔次的產(chǎn)品交易量都在回落，9000元/平方米以上的產(chǎn)品卻在唱獨(dú)角戲，與其他檔次產(chǎn)品背道而馳。9000元/平方米以上的產(chǎn)品成交套數(shù)為344套，較11月的284套上漲了60套，成交面積由3.04萬平方米升到3.83萬平方米，所占比率上漲3個百分點(diǎn)。其中，10000元/平方米以上的住宅成交量為233套，成交面積為2.49萬平方米，成交金額為29882萬元。

　　圖3顯示，福州別墅均價漲幅開始趨緩，12月別墅均價為11274元/m2，較11月的11241元/m2，上漲了33元/m2，漲幅為0.3%左右。而在成交面積方面，12月成交了4224平方米，相比11月的5108平方米減少884平方米。12月的的成交量可能受到當(dāng)月政府查處違規(guī)別墅等行為的影響，導(dǎo)致消費(fèi)者謹(jǐn)慎消費(fèi)。

　　[板塊分析]均價整體上揚(yáng)

　　從表7可以看到，12月均價上升的板塊明顯多于均價下降的板塊，這也是本月成交均價整體上升的原因。北江濱板塊成交均價達(dá)到8968元/平方米，位居榜首，市中心板塊以8779元/平方米的成交均價位居第二。

　　【東區(qū)板塊】12月份東區(qū)板塊成交均價為6242元/平方米，明顯高于11月的5244元/平方米，均價超過6600元/平方米的樓盤交易量達(dá)到16.8%。

　　【金山板塊】12月金山板塊成交均價為7415元/平方米，高于11月的7016元/平方米。

　　【倉山板塊】12月份倉山板塊平均銷售價格為4620元/平方米，略高于上月的4240元/平方米，主要原因是，12月別墅項目交易量占到17%，拉高了均價。

　　【五四北板塊】12月五四北板塊成交均價為7748元/平方米，略低于上月的7824元/平方米，主要原因是，12月別墅項目翠湖山莊交易量僅為20%。

　　【市中心板塊】12月份市中心板塊成交均價為8779元/平方米，與11月的7704元/平方米相比增加了1075元/平方米。

　　【北江濱板塊】12月北江濱板塊成交均價為8968元/平方米，高于11月的8373元/平方米。主要原因是，均價為10455元/平方米的世貿(mào)外灘花園12月交易量達(dá)到板塊總交易量的60%。