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　　今年，上海房產(chǎn)市場(chǎng)這盤棋局的“天元”，注定是土地。

　　今年，上海房產(chǎn)市場(chǎng)這盤棋局的“天元”，注定是土地。

　　11月底，12月初，5天之內(nèi)，上海連續(xù)三次發(fā)出土地出讓公告，加速土地供應(yīng)，公告數(shù)之多已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。雖然10月底發(fā)布的11、12號(hào)公告中大多為工業(yè)用地，但隨后則推出了久違的大塊盧灣住宅用地。根據(jù)易居中國(guó)研究報(bào)告，今年1—9月共推住宅用地23幅，占總推地量的50.57%。

　　土地出讓規(guī)則也別出心裁地修改了一次，“暗標(biāo)”讓嘗鮮者普遍不太適應(yīng)。

　　上海地王花木地塊出讓結(jié)果，更是讓業(yè)內(nèi)外人士震驚。圍繞土地展開的話題，在開發(fā)商、專家、觀察者之間爭(zhēng)論未止。

　　供應(yīng)依然不足

　　增加土地供應(yīng)，是中央有關(guān)部門乃至上海關(guān)于土地調(diào)控的主基調(diào)。

　　“供需矛盾始終是上海房產(chǎn)價(jià)格上升的主要因素。”某位房產(chǎn)代理公司老總這樣對(duì)筆者歸納。

　　3月19日，國(guó)土資源部舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)土資源部土地副總督察甘藏春介紹，根據(jù)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求，今年國(guó)土資源系統(tǒng)加大了房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。今年1～5月份統(tǒng)計(jì)，住宅用地的土地供應(yīng)量比去年同期增長(zhǎng)35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增長(zhǎng)76.3%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量比去年增加166%。

　　也在發(fā)布會(huì)上，國(guó)土資源部新任部長(zhǎng)徐紹史，在以一個(gè)普通北京市民的身份，感嘆北京房?jī)r(jià)之高之后，宣布：“國(guó)土資源部希望通過(guò)增加土地供應(yīng)量的方法扭轉(zhuǎn)局面。”

　　顯然，相關(guān)部門已經(jīng)意識(shí)到，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須要用商業(yè)方式。

　　7月，上海市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)宣布，上海將擬訂房地產(chǎn)調(diào)控三年滾動(dòng)計(jì)劃，根據(jù)這一計(jì)劃，有關(guān)部門將預(yù)測(cè)2007年至2009年度的住宅用地需求，并且對(duì)于未來(lái)三年新增土地的供應(yīng)量作出初步規(guī)劃，同時(shí)也將根據(jù)市場(chǎng)情況作相應(yīng)的完善，加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)節(jié)奏的調(diào)控。在此基礎(chǔ)上，有關(guān)部門將聯(lián)手整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　上海市政府宣布，今年下半年初步確定的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地計(jì)劃中，住宅用地還將推出約1000公頃，這比去年同期的供應(yīng)量增加了1倍。第二，進(jìn)一步加大配套商品住房和中低價(jià)、中小套型普通住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。三是將繼續(xù)加大存量土地的清理。

　　據(jù)專家分析，目前上海在建商品房只有6000萬(wàn)平方米，開發(fā)周期為三四年，上海樓市每年市場(chǎng)需求即使按照保守的每年2000萬(wàn)～2500萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，未來(lái)3～4年內(nèi)，供應(yīng)也少于需求10%～25%。如果按照每年需求3000萬(wàn)平方米計(jì)算，供應(yīng)缺口則更大。業(yè)界一般認(rèn)為，保持樓市平穩(wěn)最好是供應(yīng)需求之比為1.2∶1。

　　事實(shí)上，今年，上海房?jī)r(jià)高企很重要一個(gè)原因就是因?yàn)楣?yīng)不足，主要原因就是去年、前年土地供應(yīng)不足。易居研究院副院長(zhǎng)丁祖昱就認(rèn)為：“2005年、2006年上海土地供應(yīng)偏緊，是導(dǎo)致今年土地供應(yīng)不足的原因，供不應(yīng)求的的現(xiàn)象還將維持一段時(shí)間，斷頓是不會(huì)出現(xiàn)。”

　　顯然，目前政府加大土地供應(yīng)，是非常必要的，盡管有點(diǎn)遲到，力度還是不足。

　　暗標(biāo)抑制地王暴增

　　盡管政府加大推地力度，讓業(yè)界高興，不過(guò)，今年上海土地市場(chǎng)另外一件大事，則讓業(yè)界開心不起來(lái)。某浙江開發(fā)商老總對(duì)筆者說(shuō)：“上海的土地出讓規(guī)則變化不少，今年又變了，花木地塊的出讓也讓人覺(jué)得較難理解。”

　　事實(shí)上，相比杭州土地出讓的規(guī)則，上海的土地出讓規(guī)則的改變，確實(shí)讓業(yè)界隱隱感到一絲不安。

　　10月下旬上海，土地主管部門印發(fā)的那份《關(guān)于調(diào)整住宅類用地掛牌現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)規(guī)則的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》，)據(jù)該《通知》規(guī)定，地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)采取競(jìng)買人書面報(bào)價(jià)的方式進(jìn)行，即由競(jìng)買人當(dāng)場(chǎng)書面填寫現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)單，密封交給工作人員，后者當(dāng)場(chǎng)拆封報(bào)價(jià)，價(jià)高者得。如果有出價(jià)相同者，再重復(fù)競(jìng)價(jià)一次，直至有人勝出。若最高報(bào)價(jià)低于該幅用地出讓底價(jià)，競(jìng)價(jià)就會(huì)終止。這一新規(guī)則適用于純住宅用地以及住宅用地面積占總用地面積50%以上的地塊。

　　“這次改變土地出讓規(guī)則，如果目的是為了抑制更多的‘地王’，其結(jié)果可能又是南轅北轍。”盛基集團(tuán)副總裁朱詠敏說(shuō)。他認(rèn)為，“地王”產(chǎn)生的根本原因是土地資源供給緊張，僅僅把土地競(jìng)價(jià)方式由“開卷”變?yōu)?ldquo;閉卷”不能在根本上解決實(shí)際問(wèn)題。

　　事實(shí)上，新規(guī)出來(lái)之后，仁恒拿下新江灣城地塊，龍湖拿下青浦地塊，都是創(chuàng)出歷史最高價(jià)，并且樓板價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的房?jī)r(jià)。土地出讓新規(guī)未曾放緩地價(jià)再刷新高。

　　花木地塊疑云未散

　　花木地塊出讓更是讓業(yè)界迷惑不解。

　　花木新民北塊占地560畝,容積率1.5,建筑面積達(dá)53萬(wàn)平方米，去年7月，該地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓招標(biāo)公告公布,即刻引來(lái)眾多星河灣、金地、華潤(rùn)、仁恒等知名地產(chǎn)企業(yè)圍搶。

　　土地出讓方式為招標(biāo)方式。具體的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)為,報(bào)價(jià)分占50%,設(shè)計(jì)方案占35%,可行性報(bào)告、企業(yè)資質(zhì)分占10%和5%。

　　去年9月6日開標(biāo)會(huì)上,報(bào)價(jià)分別為:金地59.89億、華潤(rùn)48億、仁恒42.9724億、星河灣42.4億、合生創(chuàng)展39.7669億、新鴻基39.01億、中海37.46億、世茂31.5億。當(dāng)時(shí)投標(biāo)均價(jià)為42.625億元，金地59.89億元的高價(jià)，得滿分，報(bào)價(jià)48億元的華潤(rùn)得46分左右，出價(jià)略低于平均價(jià)的星河灣，只得到39分。

　　業(yè)界認(rèn)為，最后中標(biāo)大企業(yè)將在金地、華潤(rùn)、仁恒之間，其中金地的可能性最大。

　　不過(guò)，令人極為詫異的是，9月28日，相關(guān)企業(yè)突然接到通知，廣東宏宇集團(tuán)(“星河灣”開發(fā)商)旗下北京富華園房地產(chǎn)有限公司中標(biāo)該地塊，中標(biāo)價(jià)為其最初報(bào)價(jià)42.4億元。

　　根據(jù)評(píng)分規(guī)則，可行性報(bào)告、企業(yè)資質(zhì)所占15分中，8家企業(yè)大多為全國(guó)一線開發(fā)商，得分應(yīng)該相近。換言之，星河灣必須在技術(shù)標(biāo)上得到遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)金地和華潤(rùn)置地的高分，才有機(jī)會(huì)后來(lái)居上。

　　徐匯區(qū)人民法院拍賣一幅離花木地塊不遠(yuǎn)的同類土地，折合樓面地價(jià)每平方米1.25萬(wàn)元。當(dāng)初金地報(bào)價(jià)折合樓面地價(jià)1.1萬(wàn)元，業(yè)界曾驚呼為“天價(jià)”，如今的事實(shí)證明，其市場(chǎng)判斷是大致準(zhǔn)確的。

　　上海知名機(jī)構(gòu)方方工作室在其房產(chǎn)報(bào)告中說(shuō)：“不是說(shuō)星河灣不好，已建成的星河灣如詩(shī)如畫。人們有足夠的理由相信：一旦進(jìn)入上海，它奉獻(xiàn)給我們這個(gè)都市的，可以是一幅美輪美奐的畫作。然而問(wèn)題是：金地相形見絀了嗎？。”

　　“星河灣項(xiàng)目品質(zhì)全國(guó)聞名，得高分并不奇怪，但金地、華潤(rùn)也有多年豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)規(guī)模更遠(yuǎn)超過(guò)星河灣，不至于落后十多分吧？”某參與競(jìng)標(biāo)企業(yè)高層分析說(shuō)。