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　　“華僑城”獨(dú)有的“旅游＋地產(chǎn)”模式大幅降低了成本，從而造就地產(chǎn)股最高毛利率。

　　房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升，獲益最大的地產(chǎn)股卻不是龍頭老大萬(wàn)科(000002.SZ)，也不是中糧地產(chǎn)(000031.SZ)、泛海建設(shè)(000046.SH)，而是被許多人看成旅游股的深圳華僑城控股股份有限公司(下稱(chēng)“華僑城”，000069.SZ)，它獨(dú)有的“旅游＋地產(chǎn)”模式大幅降低了成本，從而造就地產(chǎn)股最高毛利率。

　　　“華僑城集團(tuán)公司擬向本公司轉(zhuǎn)讓其持有的深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司、深圳華僑城酒店集團(tuán)有限公司和香港華僑城有限公司等有關(guān)公司全部股權(quán)，實(shí)現(xiàn)華僑城集團(tuán)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)整體上市。”華僑城在11月9日發(fā)布的《重大事項(xiàng)進(jìn)展暨復(fù)牌公告》中表示。

　　這包括，華僑城房地產(chǎn)60%的股權(quán)、深圳華僑城酒店集團(tuán)82%股權(quán)和香港華僑城集團(tuán)100%股權(quán)，也就是華僑城集團(tuán)所有的房地產(chǎn)和酒店資源。此舉意味著華僑城將其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部注入上市公司。

　　整體上市旅游股變身地產(chǎn)股

　　需要指出的是，房地產(chǎn)從去年下半年才成為華僑城的主營(yíng)業(yè)務(wù)。華僑城在2006年年報(bào)中稱(chēng)，“下屬的北京華僑城2006年7月份開(kāi)始營(yíng)運(yùn)，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入由原來(lái)的旅游收入為主，變?yōu)橐月糜魏头康禺a(chǎn)收入并重。”

　　此前，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司所經(jīng)營(yíng)的深圳華僑城地產(chǎn)項(xiàng)目被認(rèn)為是華僑城模式的經(jīng)典范例，但華僑城僅持有華僑城房地產(chǎn)的40%股權(quán)，并非實(shí)際控制人，其回報(bào)以投資收益的方式體現(xiàn)在華僑城的利潤(rùn)中。

　　2006年，對(duì)華僑城房地產(chǎn)40%的股權(quán)給華僑城帶來(lái)了2.97億元的投資收益，對(duì)華僑城與華僑城地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目“波托菲諾”50%的股權(quán)獲得了投資收益1.16億元。而2006年全年，華僑城的凈利潤(rùn)為5.81億元。

　　由此可見(jiàn)，雖然旅游業(yè)仍然貢獻(xiàn)了華僑城營(yíng)業(yè)收入的主要部分，但是房地產(chǎn)早已成為華僑城利潤(rùn)的絕對(duì)支柱。

　　“母公司現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備未來(lái)都裝入華僑城后，假設(shè)房?jī)r(jià)不變，總共還可以實(shí)現(xiàn)幾百億的利潤(rùn)。”某位看好華僑城的基金分析師告訴理財(cái)周報(bào)記者。

　　一級(jí)開(kāi)發(fā)生地做成住宅區(qū)

　　細(xì)看毛利率，華僑城令人贊嘆。“在房地產(chǎn)上市公司中，華僑城的毛利率最高，這幾乎是個(gè)共識(shí)。”某創(chuàng)新類(lèi)券商自營(yíng)部人士告訴理財(cái)周報(bào)記者。今年上半年，華僑城的商品房銷(xiāo)售毛利率為56.3%，而萬(wàn)科為33.9%。

　　　華僑城財(cái)務(wù)部人員告訴理財(cái)周報(bào)記者，這高達(dá)56.3%的毛利率是指北京華僑城商品房銷(xiāo)售。“我們持有北京華僑城29.28%的股權(quán)，同時(shí)受托管理華僑城房地產(chǎn)持有的27.03%的股權(quán)，因此在編制財(cái)務(wù)報(bào)表的時(shí)候，把它納入合并范圍。而持股華僑城房地產(chǎn)和波托菲諾的股權(quán)收益都作為投資收益，不合并報(bào)表。”

　　華僑城的勝出，在于“旅游＋地產(chǎn)”的商業(yè)模式。“華僑城的拿地方式，和其它房地產(chǎn)股不同，這是它的競(jìng)爭(zhēng)力所在。”一位鐘情華僑城的大戶(hù)告訴記者。

　　“華僑城模式，即通過(guò)旅游業(yè)的擴(kuò)張營(yíng)造良好的社區(qū)環(huán)境和品牌，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目整體價(jià)值，同時(shí)利用房地產(chǎn)快速盈利的特性促進(jìn)旅游業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。”申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)分析師陳海明總結(jié)“華僑城模式”的特點(diǎn)。

　　陳海明以占地4.8平方公里的深圳華僑城片區(qū)說(shuō)明了這一點(diǎn)。“經(jīng)過(guò)20多年的開(kāi)發(fā)，目前該片區(qū)剩余建筑面積約100萬(wàn)平方米的土地開(kāi)發(fā)面積，根據(jù)2001年華僑城集團(tuán)與深圳國(guó)土局達(dá)成協(xié)議來(lái)測(cè)算，其樓面地價(jià)僅為716元/平方米，而當(dāng)時(shí)均價(jià)已達(dá)到2200元以上；2006年5月調(diào)價(jià)后，樓面地價(jià)也僅為3103元/平方米。相形之下，2002-2007這幾年中，深圳關(guān)內(nèi)沒(méi)有新增土地供應(yīng)，關(guān)外土地均價(jià)也達(dá)到了5000元/平方米以上。”

　　“華僑城在成都、上海、北京拿地的平均成本均明顯低于市場(chǎng)價(jià)。如華僑城在成都獲得2平方公里，其中地產(chǎn)部分總地價(jià)12億元，平均80萬(wàn)元/畝，而該區(qū)域土地市場(chǎng)價(jià)為130萬(wàn)元/畝至150萬(wàn)元/畝。”陳海明在報(bào)告中寫(xiě)道。

　　上海某基金公司房地產(chǎn)分析師告訴記者：“華僑城的開(kāi)發(fā)能力好，拿地價(jià)格便宜，而賣(mài)房子的價(jià)格高。它和萬(wàn)科不同，它做的是一級(jí)開(kāi)發(fā)，而萬(wàn)科是二級(jí)開(kāi)發(fā)，它可以把一塊生地，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)做成高檔住宅區(qū)。別的嘗試這個(gè)概念的房地產(chǎn)商還沒(méi)有成熟范例出來(lái)。”

　　與北京華僑城相比，深圳華僑城項(xiàng)目的毛利率可能更高。著名房地產(chǎn)專(zhuān)家、寒桐(廣州)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同告訴記者，與北京相比，深圳房?jī)r(jià)近年的漲幅相對(duì)更小，并且華僑城在深圳的拿地時(shí)間更早，成本更低。

　　更令人憧憬的是，到2009年，華僑城將擁有10個(gè)正式開(kāi)園的主題公園，基本完成在全國(guó)的戰(zhàn)略布局，這也進(jìn)一步拓寬了其旅游地產(chǎn)的想象空間。