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　　房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)目前是人們最關(guān)注的話題之一，當(dāng)然也是政府最關(guān)注的領(lǐng)域之一，因此他不僅涉及到大量的民眾，還涉及到國(guó)家金融及經(jīng)濟(jì)的安全，稍有不慎，后果不堪設(shè)想，美國(guó)的次按危機(jī)正說明了這一點(diǎn)。

　　關(guān)鍵詞：收益相關(guān)者、宏觀調(diào)控的效果、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式、房地產(chǎn)供給與需求、投資與投機(jī)、物業(yè)稅。

　　房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)目前是人們最關(guān)注的話題之一，當(dāng)然也是政府最關(guān)注的領(lǐng)域之一，因此他不僅涉及到大量的民眾，還涉及到國(guó)家金融及經(jīng)濟(jì)的安全，稍有不慎，后果不堪設(shè)想，美國(guó)的次按危機(jī)正說明了這一點(diǎn)。

　　1、關(guān)于房?jī)r(jià)

　　目前最常用來測(cè)量房?jī)r(jià)指標(biāo)的是房?jī)r(jià)收入比，目前持泡沫論的人認(rèn)為國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比已超過國(guó)際公認(rèn)的警戒線6：1，部分城市的房?jī)r(jià)收入比已超過15：1，泡沫較大。

　　對(duì)于持房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫的人認(rèn)為，國(guó)內(nèi)由于土地資源缺乏，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、收入的增長(zhǎng)都促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲，同時(shí)，市場(chǎng)上存在硬性需求，大部地區(qū)的房產(chǎn)是供不應(yīng)求，因此房?jī)r(jià)仍在合理的范圍內(nèi)。有的人甚至指出“二手房的換房率”等更為實(shí)際的指標(biāo)，說明市場(chǎng)上的投機(jī)行為并不高。

　　而本人認(rèn)為，本次房地產(chǎn)市場(chǎng)不能單純的爭(zhēng)論他是否存在泡沫，因?yàn)橹袊?guó)有特殊的國(guó)情與現(xiàn)況。比如中國(guó)存在的貧富差距象現(xiàn)將直接影響了相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性或可判斷性。因此不同的角度會(huì)得出不同的結(jié)論，至于泡沫，在沒有破裂前誰(shuí)也不能說他是泡沫。

　　作為一種商品，供給和需求是決定價(jià)格的主要也是最根本的因素，當(dāng)供給大于需求時(shí)，價(jià)格自然就下降，相反價(jià)格就上升，因此要調(diào)控價(jià)格就是從供給與需求兩方面進(jìn)行調(diào)整。市場(chǎng)上的供給與需求數(shù)據(jù)并不表示是真實(shí)的供給與需求數(shù)據(jù)，比如部分需求被抑制也有的被提前釋放，同時(shí)供給也由于投資或投機(jī)因素短期內(nèi)被放大了。同時(shí)，供給也有可能被利益集團(tuán)所控制。因此我們將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給及需求進(jìn)行分析，在此之前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方利益體進(jìn)行相關(guān)的分析。

　　2、利益各方

　　中央政府：

　　這應(yīng)是較公證的一方。中央政府站在大局的角度出發(fā)，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康長(zhǎng)期的發(fā)展。但中央各部委里對(duì)此也沒有完全的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，種種現(xiàn)象表明，在中央政府里認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的認(rèn)識(shí)占了上方，這兩年頻頻頒布各種宏觀調(diào)控政策說明了這一點(diǎn)。

　　但是大家要認(rèn)識(shí)到調(diào)控的目的并不是希望房?jī)r(jià)下降，而是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之健康長(zhǎng)期發(fā)展。但可惜調(diào)控的效果并不理想，越調(diào)控房?jī)r(jià)上漲越迅速。原因之一是地方政府因?yàn)槔骊P(guān)系部分政策并沒有執(zhí)行到位，二是前期調(diào)控的方向并不完全正確。

　　本次房地產(chǎn)的發(fā)展情況同上世紀(jì)90年代初的泡沫完全不同，上次的實(shí)際需求并不多，投機(jī)成本高，因此通過緊縮銀根及連續(xù)加息就可完全擠到泡沫。

　　我們來回顧一下本次的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控方向及其效果：

　　首先調(diào)控的方向是緊縮銀根的貨幣政策(包括提高貸款條件及提高存款準(zhǔn)備金率)，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)由于資金的壓力會(huì)拋售房產(chǎn)，但調(diào)控的結(jié)果是淘汰了一大批中小企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商(融資渠道增加，大發(fā)展商較輕易的獲得開發(fā)資金)，而使房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷加劇，供應(yīng)減少，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣方力量變強(qiáng)，買方幾乎無議價(jià)能力，結(jié)果造成供需雙方的談判能力發(fā)生了根本性的變化。

　　第2項(xiàng)重要措施是財(cái)政政策，即稅收調(diào)控。主要是通過調(diào)控營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等。而營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅政策對(duì)抑制投機(jī)的效果不明顯(成本遠(yuǎn)小于收益，因此無法抑制投機(jī))，而土地增值稅政策只是減少了房地產(chǎn)開發(fā)商的部分利潤(rùn)，并沒有影響到整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。土地增值稅作為地方稅，在執(zhí)行當(dāng)中，可能并不到位。

　　第3項(xiàng)重要措施是貨幣政策：加息及提高存款準(zhǔn)備金率。由于中國(guó)的市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制不靈敏，因此加息及提高存款準(zhǔn)備金率對(duì)市場(chǎng)的影響非常小。同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤(rùn)(一般的投資回報(bào)率超過30%，有的高達(dá)100%以上)，因此加息并不會(huì)影響到他的投資與收益，而對(duì)于高漲的房?jī)r(jià)，對(duì)投資或投機(jī)的購(gòu)房者來講影響也是非常小。

　　第4項(xiàng)重要措施是行政政策：調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，即90/70政策以及限價(jià)房政策。這應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)最嚴(yán)格的一條政策了，可是由于區(qū)域的差異及地方政府、房地產(chǎn)商的抵制，此條政策的執(zhí)行并不到位，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年上半年90平方米以下的投資額占商品住宅投資總額的比例不到20%。其次由于為執(zhí)行90/70政策，曾對(duì)未報(bào)建的重新更改設(shè)計(jì)，導(dǎo)致在一定時(shí)間內(nèi)的供應(yīng)的不足。

　　另外，部分發(fā)展商通過技術(shù)問題解決了90/70政策所帶來的影響，比如通過兩套房打通為一套，使90/70政策失效。

　　而對(duì)于限價(jià)房政策，比例低、實(shí)施難度大。現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲迅速，它也可能成為少數(shù)利益集團(tuán)尋租及投機(jī)者投機(jī)的工具。

　　第5項(xiàng)重要措施是增加供給：增加土地供應(yīng)。增加土地供應(yīng)這條政策對(duì)發(fā)展商或?qū)?gòu)房者來說都是一條利好政策，但如果仍以目前推地狀況，預(yù)計(jì)短時(shí)效果也不明顯，原因主要是推出的土地大部被大開發(fā)商囤積。對(duì)發(fā)展商業(yè)，未來發(fā)展最根本的資源就是土地與資金，因此土地儲(chǔ)備成為各發(fā)展商的首要目標(biāo)。那么為什么大量的推地也不能在較短時(shí)間內(nèi)影響市場(chǎng)呢？首先推出的土地大部分在邊遠(yuǎn)地區(qū)，對(duì)中心城區(qū)的市場(chǎng)影響有限；其次是政府土地儲(chǔ)備有限，公布的推地計(jì)劃也不一定能完成。再次是推出的土地大部分是成片出讓，這種方式洽好滿足了開發(fā)商的儲(chǔ)備要求，因?yàn)檫@樣開發(fā)商可以控制開發(fā)的節(jié)奏。比如當(dāng)年推地規(guī)模為500萬平方米，如果分五年開發(fā)，則每年實(shí)際開發(fā)量才100萬平方米，而如果每年的開發(fā)量要到500萬平方米，要到5年后才能達(dá)到這個(gè)規(guī)模，而且每年的推出量要保持不變。因此當(dāng)年的開發(fā)量同前幾年的推地規(guī)模及每塊地的平均開發(fā)年限相關(guān)聯(lián)。而事實(shí)上，平均每個(gè)樓盤的開發(fā)時(shí)間一般會(huì)超過5年，對(duì)于一些大盤，開發(fā)時(shí)間一般都超過10年。這就是大規(guī)模推地不能在短時(shí)間內(nèi)見效的原因。

　　第6項(xiàng)措施就是保障型住房政策：即推出更多的廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房。這是中國(guó)住房政策的又一次轉(zhuǎn)向，即由原來的市場(chǎng)方向轉(zhuǎn)向市場(chǎng)與保障型同時(shí)兼顧的局面。但是，其中的經(jīng)濟(jì)適用房政策遭到很多人的反對(duì)，說它成為窮人補(bǔ)貼富人的工具(因此買經(jīng)濟(jì)適用房的人很大一部分是有錢買房者)。另外，這個(gè)政覆蓋的范圍有限，因?yàn)榇蟛糠值娜巳匀粺o法享受這一福利。

　　我們把房地產(chǎn)需求者分為三類：富裕者、中等收入者、較低收入者。較低收入者通過住房保障制度，解決了住房的問題；富裕者對(duì)價(jià)格的敏感性低，而且目前房?jī)r(jià)上漲迅速，他們也會(huì)進(jìn)行房產(chǎn)投資，中等收入者要么成為房奴，要么則放棄購(gòu)房。

　　地方政府

　　這是房?jī)r(jià)迅速上漲的第二利益獲得者(房產(chǎn)商是最大利益獲得者)。作為中央決策的執(zhí)行人，同時(shí)他也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一，即土地供應(yīng)方，因此他有著矛盾的雙面性。甚至在前幾年，部分地方政府通過行政手段，控制土地的供應(yīng)數(shù)量，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的快速上漲，從而增加出讓金收入。其次，為了吸引投資，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，他對(duì)投資商進(jìn)行了讓步，包括如90/70政策的執(zhí)行，土地增值稅的清算、營(yíng)業(yè)稅的返還等。另外供應(yīng)的土地上采用整體大片轉(zhuǎn)讓，沒有控制單個(gè)項(xiàng)目用地規(guī)模，導(dǎo)致開發(fā)周期長(zhǎng)，也影響了調(diào)控效果。因?yàn)榉指顣?huì)減小土地的價(jià)值，同時(shí)需要增加市政及配套的投資等。

　　房地產(chǎn)商

　　它是房?jī)r(jià)上漲最大的利益獲得者，因此毫無疑問，他是房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)者之一。比如很多開發(fā)通過捂盤、控制開發(fā)節(jié)奏等人為造成供應(yīng)不足現(xiàn)象。有多還通過炒地獲得巨額收益。

　　銀行

　　它是房?jī)r(jià)上漲的第三利益獲得者。由于房地產(chǎn)的快速發(fā)展，銀行獲得的利益不公是房地產(chǎn)開發(fā)商的利息收入，另外很有很大一部分購(gòu)房者的貸款利息收入，如果下降將直接影響到金融風(fēng)險(xiǎn)。因此金融政策很大一部分是考慮到金融安全的問題，而把房地產(chǎn)市場(chǎng)放在其次的地位，如目前可能采取的提高首付比例，或者央行提出的現(xiàn)房銷售政策等，都是從金融安全的角度，而不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度調(diào)控。

　　外資基金

　　他是影響供應(yīng)的主要因素之一。因?yàn)槿嗣駧诺纳?，中?guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)吸引了大量的外資基金。部分是直接投資于房地產(chǎn)業(yè)，一部分是在資本市場(chǎng)上間接投資于房地產(chǎn)公司。作為投資者，外資基金當(dāng)然希望房?jī)r(jià)上漲，從而帶來投資與人民幣升值的雙重收益。

　　購(gòu)房者

　　我們把購(gòu)房者分為購(gòu)房自住者、投資者、炒房者。對(duì)于已購(gòu)房的自住者來講，這部分人也希望房?jī)r(jià)快速上漲(據(jù)研究，已購(gòu)房者有一種心理，即希望后買房者受更大的蹂躪，雖然他們并沒有獲得直接收益)。對(duì)投資者和炒房者來講更是希望房?jī)r(jià)快速上漲，他們也能從中獲得高額利益。

　　3、市場(chǎng)的供給與需求分析

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，商品的價(jià)格取決于供給與需求，當(dāng)需求大于供給時(shí)，價(jià)格自然就上漲。目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯就是供不應(yīng)求，因此促使房?jī)r(jià)迅速上漲。但長(zhǎng)期快速上漲在一定程度上透支未來的預(yù)期，并不利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。由于市場(chǎng)上的供給與需求并不一定真正反應(yīng)了真實(shí)的供給與需求，因此調(diào)控必須還原真實(shí)的供給與需求，或者調(diào)整供給與需求的結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　3.1供給分析

　　供應(yīng)從兩個(gè)方面進(jìn)行分析，首先是土地供應(yīng)，其次才是房產(chǎn)供應(yīng)。

　　由于政府控制土地一級(jí)市場(chǎng)，因此土地供應(yīng)取決于地方政府。前兩年土地供應(yīng)不足是造成這兩年房產(chǎn)供應(yīng)不足的主要原因之一。

　　目前政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，增加供應(yīng)已經(jīng)是目前的主要調(diào)控政策，但是增加土地供應(yīng)并不表示能增加市場(chǎng)上的房產(chǎn)供應(yīng)，因?yàn)檫@還要看開發(fā)商的房產(chǎn)供應(yīng)如何。

　　房產(chǎn)供應(yīng)則取決于房地產(chǎn)商的開發(fā)進(jìn)度了。前面分析到，由于政府供應(yīng)的土地很大一部分是非中心城區(qū)，因此規(guī)模較大，這導(dǎo)致開發(fā)商可以控制項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，致使供應(yīng)不能及時(shí)釋放，這是政策性造成的囤地。另外，由于房?jī)r(jià)上漲較快，很多房地產(chǎn)商通過捂盤來控制供應(yīng)，造成供不應(yīng)求，推動(dòng)價(jià)格的上升。

　　同時(shí)目前的政府增加供應(yīng)的政策效果也大打節(jié)扣，比如增加土地供應(yīng)政策、70/90政策、保障房政策等都是增加供應(yīng)及供應(yīng)結(jié)構(gòu)的強(qiáng)有力措施，但要發(fā)揮作用，需要2-3年的時(shí)間。由于地方政府執(zhí)行不到位、開發(fā)商控制開發(fā)節(jié)奏和推盤節(jié)奏等都使增加土地供應(yīng)的效果打了節(jié)扣。而70/90也是增加供應(yīng)的措施之一(如果實(shí)施，同樣的建設(shè)面積，可以增加50%以上的套數(shù))，但由于地方政府執(zhí)行不到位，開發(fā)商更改設(shè)計(jì)(兩套打通為一套)，效果仍然不明顯。而保障房政策只限于低收入者，而低收入者本身并不是購(gòu)房需求者。

　　另外前期的調(diào)控反而減小了供應(yīng)，比如前期的銀根緊縮政策致使大量的中小房地產(chǎn)企業(yè)因缺乏資金，或者放緩開發(fā)進(jìn)度，或者被市場(chǎng)淘汰出局。

　　資金--影響供應(yīng)的間接因素分析：

　　土地及房產(chǎn)是直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)，而資金供應(yīng)則簡(jiǎn)接地影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)。資金供應(yīng)主要包括銀行、股市、國(guó)外資金。除了銀行貸款外，很多開發(fā)商通過上市、增加戰(zhàn)略投資者等在資本市場(chǎng)上間接提供投資機(jī)會(huì)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，僅2007年上半年，幾大房地產(chǎn)公司就從資本市場(chǎng)上融資上千億元。巨大的資金籌集大部分都投向了土地儲(chǔ)備。巨大的資金供應(yīng)，造成了對(duì)土地需求的競(jìng)爭(zhēng)加劇，從而推動(dòng)了土地價(jià)格的快速上漲，從而直接拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

　　3.2需求分析

　　需求的種類與放大效果：

　　前面講到，把需求者分為自住購(gòu)房者(消費(fèi))、投資者、投機(jī)者三種。

　　自住購(gòu)房者：這是硬性需求，但快速上漲的房?jī)r(jià)會(huì)使部分自住需求提前釋放。投機(jī)者：短期投資利潤(rùn)。影響投機(jī)的主要是房?jī)r(jià)的上漲速度。投資者：影響投資的因素包括利息、通貨膨脹率、出租收益率、房?jī)r(jià)增值額等。

　　對(duì)投機(jī)者，毫無疑問是政策是要嚴(yán)打的范圍(實(shí)際上少數(shù)開發(fā)商或中介公司參與了投機(jī))。但對(duì)于部分自住者和投資者，業(yè)界卻有不同的爭(zhēng)論。

　　在國(guó)內(nèi)，政府把購(gòu)房作為一種投資看待，而不是作為一種消費(fèi)看待。因此部分學(xué)者或官員認(rèn)為應(yīng)讓買的起房的人去買房，買不起房者應(yīng)采取租房或保障房，也就是采取香港的發(fā)展模式，即高房?jī)r(jià)，高福利保障政策(國(guó)內(nèi)保障政策才剛剛開始)。也就是說對(duì)于部分自住需求者，如果買不起房，一部分申請(qǐng)保障房，大部分買不起房者應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)租房。這種模式下是鼓勵(lì)了投資者。目前這種模式基本占了上風(fēng)。

　　而另一部學(xué)者則提出應(yīng)改變這種房地產(chǎn)發(fā)展模式，即應(yīng)讓大部分人買得起房，應(yīng)把購(gòu)房作為消費(fèi)而不是作為投資看待，即除了應(yīng)該提供保障房之外，也應(yīng)該抑制投資者，使房?jī)r(jià)下降，使大部分人能買得起房。這種模式我們稱之為歐洲模式，即政府對(duì)住房征物業(yè)稅(或?qū)罩梅空n以重稅)，以減小投資者的投資收益，從而抑制投資和投機(jī)。

　　第一種模式的好處是地方政府可獲得高額的土地出讓收入，并以部分土地出讓收入補(bǔ)貼低收入者(廉租房)，缺點(diǎn)是中等收入者不能享受保障房?jī)?yōu)惠，因此這部分人一部分成了房奴，另一部分則是采用租房方式解決。

　　第二種模式的好處是體現(xiàn)了公平，因?yàn)橥恋乇緫?yīng)全民所有，因此應(yīng)照顧所有的居民，缺點(diǎn)是土地出讓收入減小，而且國(guó)內(nèi)配套不成熟，實(shí)施有難度。

　　目前由于流動(dòng)性充足、通貨膨脹的壓力、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、人民幣升值等因素，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的快速上漲，吸引了大量的投資者與投機(jī)者。也就是需求被放大了，部分真正的自住購(gòu)房者被高房?jī)r(jià)所抑制，而這部分的需求價(jià)格要低于投資者的需求價(jià)格。而大量的投資者或投機(jī)者導(dǎo)致市場(chǎng)需求被無限放大。

　　投機(jī)與投資的影響因素與效益分析：

　　通過宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)的交易成本或投機(jī)成本已大大提高，那么當(dāng)出現(xiàn)什么樣的情況時(shí)投資者和投機(jī)者會(huì)減小呢？

　　我們來分析一下影響這兩者購(gòu)房的相關(guān)因素。投機(jī)者一般是在較短(一般在3年內(nèi))的時(shí)間內(nèi)買賣，對(duì)于房子是否出租并不重要，對(duì)于大部分的房子是空置的。影響投機(jī)的收益的因素有房?jī)r(jià)上漲的幅度、貸款利息率、交易稅費(fèi)、存款利息率(或一般投資回報(bào)率)。我們來簡(jiǎn)單算一筆帳，假設(shè)一套房年初的總價(jià)為70萬，則自有資金為21萬，銀行貸款49萬，如果一年后房?jī)r(jià)上漲了15%(上漲了10.5萬)，則轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅費(fèi)約為總價(jià)的7%(約為5.5萬元)，銀行利息約為3.5萬元，凈利約為1.5萬元，則年投資回報(bào)率約7%。而如果兩年后(相關(guān)稅費(fèi)成本只付一次)再賣，且每年的增長(zhǎng)率為15%，則年投資回報(bào)率約20%。如果半年內(nèi)上漲了15%，則年投資回報(bào)率達(dá)30%(半年回報(bào)約15%)。

　　而如果房?jī)r(jià)每年上漲的幅度為25%時(shí)，則年投資回報(bào)率約為35%，如果兩年后再賣，則年投資回報(bào)率將達(dá)50%以上。

　　以上的收益還不包括出租的收益，如果持有一年以上并出租，則收益更高。

　　而實(shí)際上，這幾年很多城市的每折房?jī)r(jià)上漲幅度超過25%，有的城市高達(dá)100%，主要原因是投資者或投機(jī)者利用了財(cái)務(wù)杠桿，即通過銀行貸款獲得資金進(jìn)行投資。所以這種高回報(bào)率導(dǎo)致了高投機(jī)的原因。把投資者或投機(jī)者視為企業(yè)對(duì)待，則一般的負(fù)債率高達(dá)70%(以30%的自有資金計(jì))，因此也存在了高風(fēng)險(xiǎn)。如果房產(chǎn)價(jià)格下降，則負(fù)債率就提高了，風(fēng)險(xiǎn)就更高了。

　　從以上的分析可以看出，當(dāng)每年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度低于10%時(shí)，則投機(jī)者就會(huì)降低，因?yàn)?，投資收益比銀行存款收益的差距變小。但實(shí)際上投機(jī)者所到之處每年內(nèi)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度都超過了50%。高利潤(rùn)導(dǎo)致了大量的投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)。

　　而對(duì)于投資者來講它不同于投機(jī)者，它持有的時(shí)間較長(zhǎng)，甚至長(zhǎng)期持有，他在取得房產(chǎn)后對(duì)外出租，獲得租金收益(同時(shí)還有房產(chǎn)增值收益)。影響投資收益的除了房?jī)r(jià)上漲的幅度、貸款利息率、存款利息率等，還有很重要的是要考慮到租金收入。由于房?jī)r(jià)的上漲迅速，因此投資者對(duì)租金收益的要求大大降低。

　　由于投資者持有時(shí)間長(zhǎng)(持有五年以上出讓免營(yíng)業(yè)稅及附加)，因此交易成本低，同時(shí)又有出租收益，因此投資者對(duì)房?jī)r(jià)的上漲要求要低，一般只要每年房?jī)r(jià)上漲的幅度高于5%，加上出租收益(目前年收益約為5%左右)，則年收益率都可在10%以上。況且目前每年的價(jià)格上漲幅度都超過了20%，因此也會(huì)吸引了大量的投資者。同時(shí)購(gòu)房可以減小通脹產(chǎn)生的貨幣貶值風(fēng)險(xiǎn)，因此要改變這部分的投資需求要難得多。

　　關(guān)于投資與投機(jī)者的數(shù)量問題，目前市場(chǎng)上還沒有準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有一些人通過二手的換手率來判斷投機(jī)者的比例，部分人得出投機(jī)者比例不同。而實(shí)際上現(xiàn)在由于房?jī)r(jià)上漲的速度迅速，對(duì)于投機(jī)者來講，也不會(huì)在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手，因此轉(zhuǎn)手率也會(huì)不能明顯表現(xiàn)投機(jī)者。另外一些人以外地購(gòu)房者比例來判斷投資和投機(jī)的比例，而實(shí)際上本地購(gòu)房者也有很大一部分是投機(jī)或投資者，而外地也有一部分是自住者。但不管如何，外地購(gòu)者比例和換手率具有一定的參考性。另外判斷最直接投資和投機(jī)最直接的指標(biāo)是空置(是指購(gòu)買后空置無人居住的房子)，這個(gè)數(shù)肯定比投資及投機(jī)的比例要低，但也會(huì)反應(yīng)出它的真實(shí)需求。

　　目前一些三、四線城市，外地購(gòu)房率在50%左右，這說明它的投資者及投機(jī)都也可能在50%左右。有一些樓盤的入住率不到50%，也可以看出它的投資率或投機(jī)率超過了50%了。在這種城市，如果控制投資者(投機(jī)者是肯定要打擊的)那么會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)造成很大的影響。

　　從上面的分析可以看出，要改變供需不平衡的情況，除了要控制供應(yīng)外，更重要的是控制需求，因?yàn)橥顿Y的高回導(dǎo)致需求被無限放大，而供應(yīng)是不可能無限供給。但對(duì)投資者的調(diào)控較難，而且國(guó)內(nèi)目前仍把購(gòu)房視為一種投資而非消費(fèi)，因此要控制投資需求，必須調(diào)整整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展模式。

　　3.3改變供應(yīng)與需求的措施分析

　　收取物業(yè)稅：這個(gè)政策將直接改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式，即直接改變購(gòu)房需求。收取物業(yè)稅將直接增加的投機(jī)者和投資者的成本，購(gòu)房需求會(huì)迅速下降，當(dāng)然后續(xù)需求將補(bǔ)上，但后續(xù)需求的可接受的價(jià)格要低很多。

　　收取物業(yè)稅的方式有兩種，一是全面征收，即對(duì)持有房產(chǎn)的人征收，則這將全面抑制需求，另外一種是對(duì)持有第二套以上住房者(或?qū)Τ肿》棵娣e超過一定面積的部分)課以重稅。目前在中國(guó)收取物業(yè)稅的操作難度大，就算是采用個(gè)別城市試點(diǎn)，也不一定能達(dá)到很好的效果。

　　單幅土地拍賣的面積控制：即對(duì)大片土地進(jìn)行分隔進(jìn)行出讓，并禁止同一發(fā)展商持有。比如福建就規(guī)定出讓的單幅土地不能超過300畝。這樣可以減小土地的開發(fā)長(zhǎng)度，短時(shí)間內(nèi)增加供給，同時(shí)可以提高競(jìng)爭(zhēng)水平。當(dāng)然這樣做會(huì)降低土地的開發(fā)價(jià)值，同時(shí)也會(huì)增加市政的投資成本。

　　控制開發(fā)商同一城市的土地儲(chǔ)備量：由于房地產(chǎn)具有區(qū)域性，因此市場(chǎng)占有率應(yīng)以單個(gè)城市計(jì)算，當(dāng)土地儲(chǔ)備量超過市場(chǎng)一定比例時(shí)應(yīng)控制他的持有量，以避免市場(chǎng)的壟斷，同時(shí)也會(huì)帶使開發(fā)商加快開發(fā)的速度，以爭(zhēng)取后續(xù)的土地儲(chǔ)備。

　　提高首付比例：這種措施會(huì)全面抑制需求，包括真實(shí)需求與投資需求。但這并不能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，對(duì)于資金充足者影響不大，而對(duì)一些中低收入者影響更大。另一種是區(qū)別對(duì)待，即對(duì)首次購(gòu)房者不提高首付比例，但對(duì)二次購(gòu)房者的首付比例提高到50%以上。這樣可以大大減小投機(jī)與投資的需求。

　　加息：但由于中國(guó)貨幣機(jī)制傳導(dǎo)性弱，而且中國(guó)式的“溫水煮蛙”加息方式，減小了市場(chǎng)對(duì)加息的反應(yīng)。但加息仍然是最好的貨幣調(diào)控工具，但效果顯現(xiàn)的時(shí)間偏長(zhǎng)。

　　4、結(jié)束語(yǔ)

　　對(duì)于房?jī)r(jià)，除了買房者，大部分都不愿意看到房?jī)r(jià)下降，地方政府、開發(fā)商、銀行、投資者、已購(gòu)房者，這些人或機(jī)構(gòu)都不愿意看到房?jī)r(jià)下降。以銀行為例，據(jù)各商業(yè)銀行進(jìn)行內(nèi)部測(cè)試，當(dāng)房?jī)r(jià)下降15%則是考驗(yàn)銀行的承受能行，當(dāng)房?jī)r(jià)下降超過20%以上時(shí)，則不良購(gòu)房貸款率將會(huì)大幅度上升，直接影響到金融穩(wěn)定。

　　最好的結(jié)果是，未來幾年內(nèi)居民的可分配收入要超過房?jī)r(jià)上漲的速度，這樣才會(huì)使房?jī)r(jià)收入水平慢慢趨于平衡，因此政府的主要任務(wù)，不僅要控制房?jī)r(jià)快速上漲，提高居民的收入水平才是最重要的。

　　8月份的CPI已達(dá)到6.5%，如果通脹加劇，則房?jī)r(jià)還會(huì)快速上漲。貸款購(gòu)房者好像更樂意看到適度的通漲，因?yàn)閷?duì)于負(fù)債者來講，實(shí)際還款值比貸款值變小了，當(dāng)然收入要同通脹同時(shí)增長(zhǎng)。