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　　伴隨著深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的成立和發(fā)展，深圳物業(yè)管理從無到有，從小到大，從零星起步到全國推廣，從管理實(shí)踐到理論探索，深圳的物業(yè)管理創(chuàng)造了多項(xiàng)全國記錄，走過了一條艱難曲折而又燦爛輝煌的探索發(fā)展之路。截至目前，深圳全市共有正式注冊的物業(yè)管理企業(yè)1184家，其中擁有國家一級資質(zhì)的企業(yè)達(dá)到56個(gè)，占全國總數(shù)的五分之一。全市物業(yè)管理從業(yè)人員超過13萬人，管理全市4229個(gè)項(xiàng)目，管理總建筑面積2.23億平方米。深圳物業(yè)管理項(xiàng)目歷年所獲“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目”共179個(gè)，獲“廣東省物業(yè)管理示范項(xiàng)目”260個(gè)。

　　2003年，國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施，全國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。深圳的物業(yè)管理行業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)反思、調(diào)整、鞏固和提高的攻堅(jiān)發(fā)展時(shí)期。面對發(fā)展中的各類深層次問題和矛盾，我們以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為指引，堅(jiān)持改革創(chuàng)新，不斷更新發(fā)展理念，改革完善監(jiān)管服務(wù)體制，加強(qiáng)市場監(jiān)管工作力度，出臺了一系列的政策和措施，并取得較好的成效。主要包括以下幾個(gè)方面：

　　一、創(chuàng)新發(fā)展思路，營造良好氛圍，從構(gòu)建和諧社會的高度，去審視、謀劃和推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展

　　物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，已不是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)性問題，而是一個(gè)事關(guān)社會穩(wěn)定、和諧發(fā)展的政治問題和社會問題，需要全社會的關(guān)心、支持和共同努力才能得到最終解決。作為政府主管部門，更是應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)良好法制環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從構(gòu)建和諧社會的高度，去審視、謀劃和推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　(一)建立健全行業(yè)法規(guī)體系，為深圳物業(yè)管理的發(fā)展提供良好的法制環(huán)境

　　立法本身就是一種創(chuàng)新?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》作為我國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)，目前已顯滯后。不健全物業(yè)管理法制建設(shè)，無法保障物業(yè)管理的健康有序發(fā)展。在實(shí)踐中，廣大業(yè)主、物業(yè)管理從業(yè)人員和物業(yè)管理主管部門，都深感應(yīng)加快修改、完善現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的步伐，即加快物業(yè)管理?xiàng)l例修訂起草和送審工作。為此，我們與市法制辦緊密配合，秉著嚴(yán)肅負(fù)責(zé)的態(tài)度，對《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了多次修改完善，準(zhǔn)備上報(bào)市政府審議。

　　2006年9月1日，我們與市物價(jià)局共同制訂并頒布實(shí)施《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，共同委托中介機(jī)構(gòu)開展了全市物業(yè)管理成本調(diào)查，并將在此基礎(chǔ)上盡快發(fā)布物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)。《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》和物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的陸續(xù)出臺，將進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，提高物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的透明度，使物業(yè)管理收費(fèi)直接接受廣大業(yè)主的監(jiān)督，在全市物業(yè)管理企業(yè)中打造“誠信物管”、“陽光物管”。

　　(二)規(guī)范管理，優(yōu)化服務(wù)，進(jìn)一步提升物業(yè)管理行業(yè)整體水平，促進(jìn)物業(yè)管理的持續(xù)、健康發(fā)展

　　我們歷來把組織全市范圍的物業(yè)管理項(xiàng)目考評和不定期復(fù)檢當(dāng)作重點(diǎn)工作來抓。通過物業(yè)管理項(xiàng)目考評和不定期復(fù)檢工作，把一批管理服務(wù)水平高、業(yè)主滿意的項(xiàng)目和公司給予隆重推介和表彰，樹立行業(yè)管理先進(jìn)典型。對管理服務(wù)水平明顯不符合標(biāo)準(zhǔn)的原“市優(yōu)”甚至“國優(yōu)”項(xiàng)目堅(jiān)決給予“摘牌”處理。此外，今年9月，結(jié)合我市質(zhì)量月活動(dòng)，我們召開了2006年深圳市物業(yè)管理行業(yè)質(zhì)量月活動(dòng)動(dòng)員大會，組織物業(yè)管理企業(yè)結(jié)合執(zhí)法檢查開展物業(yè)服務(wù)自查自糾活動(dòng)，發(fā)動(dòng)全社會關(guān)心、支持、參與和監(jiān)督物業(yè)管理，有力地促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)樹立質(zhì)量意識、提高服務(wù)質(zhì)量，化解物業(yè)管理矛盾和糾紛。

　　合理的激勵(lì)機(jī)制，獎(jiǎng)懲分明的監(jiān)管手段，有效地引導(dǎo)了全行業(yè)管理服務(wù)水平的整體提升，為促進(jìn)我市物業(yè)管理工作的持續(xù)、健康發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　(三)著力打造“物業(yè)管理周”品牌，塑造物業(yè)管理行業(yè)新形象，營造物業(yè)管理發(fā)展的良好氛圍

　　面對行業(yè)發(fā)展存在的外部環(huán)境問題，以及行業(yè)五大主體之間的交流不夠集中、活躍和深入的狀況，為順利解決行業(yè)發(fā)展迫在眉睫的一些問題，我市從2004年起連續(xù)三年舉辦深圳“物業(yè)管理周”活動(dòng)，今年是第三屆。深圳“物業(yè)管理周”由我局牽頭組織，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、媒體及相關(guān)部門和單位廣泛參與，通過論壇、講座、咨詢、競賽、演出、便民服務(wù)等形式多樣的活動(dòng)，在為期一周的時(shí)間里，集中展示深圳物業(yè)管理行業(yè)的整體形象、精神風(fēng)貌和取得的成績，促進(jìn)政府、企業(yè)、業(yè)主之間的溝通與交流，增強(qiáng)政府主管部門服務(wù)業(yè)主、企業(yè)和全國同行的意識與能力，加強(qiáng)物業(yè)管理上下游產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系和互惠合作。舉辦深圳“物業(yè)管理周”活動(dòng)，是普及和深化物業(yè)管理理念的又一創(chuàng)新，它不僅宣傳了物業(yè)管理，深化了各界對于物業(yè)管理的認(rèn)識和理解，形成了全社會都關(guān)心、支持物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的良好氛圍，而且加強(qiáng)了業(yè)內(nèi)人士的交流，增強(qiáng)了行業(yè)的凝聚力，對于逐步解決物業(yè)管理行業(yè)目前存在的諸多問題有著巨大的推動(dòng)作用。目前，我們正努力將深圳“物業(yè)管理周”逐步打造成為在全國都具有影響力和輻射效應(yīng)的知名品牌。

　　二、改革完善管理體制，規(guī)范業(yè)主組織運(yùn)作，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)管理的和諧提高

　　(一)深入貫徹實(shí)施《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，構(gòu)建三級齊抓共管新模式物業(yè)管理服務(wù)于業(yè)主，服務(wù)于社區(qū)。業(yè)主既是物業(yè)管理的服務(wù)對象，又是社區(qū)建設(shè)的主體。因此，我們將培育規(guī)范業(yè)主自治組織，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的緊密結(jié)合，作為改革完善管理體制的重點(diǎn)內(nèi)容。2005年1月17日，我市頒布實(shí)施了《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》?！吨笇?dǎo)規(guī)則》是在嚴(yán)格遵循國家、省和特區(qū)條例的基本精神和原則，總結(jié)我市物業(yè)管理20多年發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以及充分借鑒兄弟省市成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制定出來的，其主要特點(diǎn)是大膽創(chuàng)新業(yè)主自治組織的管理體制，將市、區(qū)主管部門兩級管理模式改為市、區(qū)主管部門和街道辦事處、居委會(社區(qū)工作站)齊抓共管的三級管理模式，將物業(yè)管理和社區(qū)管理有機(jī)地結(jié)合起來，突出程序性規(guī)定，使業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運(yùn)作更具有可操作性。

　　《指導(dǎo)規(guī)則》出臺的重要意義在于：一是使我市的業(yè)主大會、業(yè)主委員會有了專項(xiàng)的規(guī)范性文件，填補(bǔ)了我市業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作沒有專門指引的法律空白，完善了我市物業(yè)管理的法規(guī)體系；二是改變了以前業(yè)主組織和居民自治組織互相脫節(jié)的局面，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理和社區(qū)管理的有機(jī)結(jié)合，搭建起政府與業(yè)主之間順暢的溝通管道，加強(qiáng)了基層組織建設(shè)，是加強(qiáng)基層、基礎(chǔ)建設(shè)的重要舉措；三是建立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作規(guī)則，有力地保障了社區(qū)和諧，對于維護(hù)社會穩(wěn)定、建設(shè)“和諧深圳”具有十分重要的意義。

　　(二)積極開展全市房屋公用設(shè)施專用基金的收取與追繳工作，切實(shí)解決關(guān)系廣大業(yè)主切身利益的重大問題

　　我市房屋公用設(shè)施專用基金的收取是一項(xiàng)艱巨而復(fù)雜的工作，也是物業(yè)管理的一大疑難問題。多年來，由于行政管理體制不順和行政管理手段欠缺等原因，規(guī)定的房屋公用設(shè)施專用基金制度一直未能落實(shí)。近年來，有關(guān)這方面的投訴較多，社會關(guān)注度高，業(yè)主的意見和呼聲很大。今年，為盡快落實(shí)房屋公用設(shè)施專用基金的收取和追繳工作，維護(hù)廣大業(yè)主的切身利益，我們在推動(dòng)《深圳市房屋公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》的基礎(chǔ)上，設(shè)立了專用基金收取的專門機(jī)構(gòu)，正式啟動(dòng)專用基金的收繳工作。該工作開展3個(gè)月來，全市共追繳專用基金數(shù)額約4.8億元，取得了初步成績。

　　三、加大監(jiān)管力度，深入開展執(zhí)法檢查工作，整治和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，打造“陽光物管”、“誠信物管”

　　經(jīng)過二十多年的發(fā)展，深圳的物業(yè)管理市場相對比較成熟規(guī)范，但各種違法違規(guī)行為仍時(shí)有發(fā)生。為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的綜合管理和服務(wù)水平，我們通過一手抓檢查，一手抓服務(wù)，推動(dòng)全市物業(yè)管理業(yè)的健康有序發(fā)展。

　　一是嚴(yán)把物業(yè)管理企業(yè)的“入門關(guān)”。在全市范圍內(nèi)繼續(xù)深入開展物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理執(zhí)法大檢查，加大對全市優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的復(fù)檢力度，嚴(yán)肅查處“黑物管、不按規(guī)定辦理資質(zhì)換證、挪用本體維修基金”等違法行為，并在媒體上予以曝光；

　　二是與物價(jià)部門聯(lián)合推行物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)公示和明碼標(biāo)價(jià)制度。要求各物業(yè)管理公司按規(guī)定公示物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容、項(xiàng)目、方式和標(biāo)準(zhǔn)等，提高物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的透明度。

　　三是建立起規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，每年組織開展全市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢工作，對全市三級以上資質(zhì)企業(yè)進(jìn)行年檢，并在媒體上對年檢不合格企業(yè)予以了曝光，這一舉措在社會上引起了積極反響。此外，通過建立物業(yè)管理監(jiān)管信息系統(tǒng)，完善了企業(yè)信息披露制度，初步實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上查詢、網(wǎng)上辦公以及市、區(qū)聯(lián)網(wǎng)處理物業(yè)管理投訴等工作目標(biāo)；建立了企業(yè)誠信檔案和信息查詢制度，增強(qiáng)了物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)信息透明度，完善了對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管手段。

　　四、加大老住宅區(qū)引入物業(yè)管理工作力度，增強(qiáng)物業(yè)管理在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的功能和作用

　　深圳的實(shí)踐證明，作為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理不僅有利于延長物業(yè)的使用壽命，提高人們的生活和工作質(zhì)素，而且對于市容市貌的改善、文明城市的創(chuàng)建、社會穩(wěn)定局面的維護(hù)、和諧社會的構(gòu)建都發(fā)揮著重要作用。無論是在我市開展的“清無行動(dòng)”、“凈暢寧工程”、“梳理行動(dòng)”工作中，還是在2003年全國抗非典的斗爭中，深圳物業(yè)管理行業(yè)均以自己獨(dú)特的方式和細(xì)致、高效的工作為城市管理活動(dòng)作出了貢獻(xiàn)。

　　今年，針對我市老舊住宅區(qū)、城中村和特區(qū)外物業(yè)管理覆蓋率偏低，社區(qū)管理效果不好的情況，我們在市委、市政府的支持下，以整治老舊住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理為切入點(diǎn)，推動(dòng)政府基層管理模式創(chuàng)新：通過引入政府“花錢買服務(wù)”的理念，在基層管理機(jī)制中“植入”物業(yè)管理市場機(jī)制，這不僅擴(kuò)大了物業(yè)管理覆蓋面，也充分發(fā)揮了物業(yè)管理在優(yōu)化基層公共服務(wù)中的重要作用，進(jìn)一步提高了政府基層管理工作效能。從兩年多來的實(shí)踐來看，無論在老住宅區(qū)比較集中的羅湖區(qū)，還是在新近城市化的寶安、龍崗兩區(qū)，以上做法都取得了很好的效果，物業(yè)管理行業(yè)的整體水平和社會形象都得到有力提升，形成了社會、企業(yè)、業(yè)主共贏的良好局面。

　　回首過去，展望未來，深圳的物業(yè)管理行業(yè)如何保持發(fā)展后勁，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是我們面臨的全新課題。我們將在建設(shè)部、廣東省建設(shè)廳和深圳市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)借鑒兄弟省市區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深化物業(yè)管理領(lǐng)域深層次的改革創(chuàng)新，進(jìn)一步抓好物業(yè)管理市場秩序的整治與規(guī)范，全面推進(jìn)物業(yè)管理的法制建設(shè)、基礎(chǔ)建設(shè)和隊(duì)伍建設(shè)，精心打造深圳物業(yè)管理這張“城市名片”，繼續(xù)當(dāng)好全國物業(yè)管理行業(yè)的“排頭兵”。