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　　幾年以前，工業(yè)地產(chǎn)并不是房地產(chǎn)領(lǐng)域的主流，但是它是非常特殊的房產(chǎn)領(lǐng)域。而目前的工業(yè)地產(chǎn)越來越多地為市場化運作所驅(qū)動，其增長點的潛力非常巨大，特別是在房地產(chǎn)其它領(lǐng)域，投資和開發(fā)的風險較高，競爭非常激烈的情況下。

　　國家宏觀政策的調(diào)控，工業(yè)地產(chǎn)項目開始強制嚴審，土地資源使用批租開始的市場化運作，標志著中國工業(yè)投資開始走向成熟，越來越接近發(fā)達地區(qū)的運作理念和手段。在這種環(huán)境下中國工業(yè)投資會有一個健康發(fā)展的前景，會逐步釋放出工業(yè)地產(chǎn)其巨大的潛能和財富。

　　市場概覽：閔行浦東領(lǐng)先奉賢急起直追

　　據(jù)上海招商網(wǎng)對500個工業(yè)廠房需求客戶采樣分析表明：目前，閔行和浦東以20%與19%的需求比仍處于領(lǐng)先地位。除市區(qū)的10%以外，其他依次為嘉定10%、松江8%、青浦8%、南匯5%、寶山5%、奉賢4%、金山2%等。

　　據(jù)了解，閔行優(yōu)越的交通地理位置，富裕的經(jīng)濟基礎(chǔ)，成熟的社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施吸引較多投資者看好閔行。近年來閔行實行的“騰籠換鳥”招商手段，引進投資密度高、產(chǎn)稅值大的高新優(yōu)質(zhì)企業(yè)來替代原有勞動密集型企業(yè)，逐步完善導向性產(chǎn)業(yè)鏈。而招商政策的優(yōu)惠，產(chǎn)業(yè)鏈的成熟和產(chǎn)業(yè)資源的豐富也是導致投資者繼續(xù)選擇浦東的主要原因。

　　與此同時，起步較晚的奉賢雖然目前的市場需求只占4%，卻正頗受關(guān)注。奉賢的廠房價格相對來說較低，而且多為新建標準廠房，比較符合市場需求。洋山深水港的落成讓南匯、奉賢享受到了海港運輸輻射的區(qū)位優(yōu)勢。而隨著已有工業(yè)區(qū)如上海綜合工業(yè)開發(fā)區(qū)、海港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、上?；瘜W工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)等的逐漸成熟，預計奉賢明年廠房需求將有所放大，投資潛力較大。

　　依然稀缺：高品質(zhì)物業(yè)才適合高端產(chǎn)業(yè)

　　海外投資商和發(fā)展商已經(jīng)開始意識到，國內(nèi)許多項目在建設(shè)或建成，一般很少能夠滿足全球性企業(yè)所要求的國際標準。投資商希望將資金投資在稀缺的高品質(zhì)物業(yè)上，為終端用戶提供物業(yè)，尤其是物流領(lǐng)域的用戶希望獨立開發(fā)或與工業(yè)區(qū)合作開發(fā)這些項目。

　　據(jù)戴德梁行房地產(chǎn)咨詢上海有限公司工業(yè)房地產(chǎn)部咨詢專家介紹，在上海副中心或郊區(qū)等區(qū)域擁有便捷的交通，完善的配套和許多高品質(zhì)研發(fā)或辦公物業(yè)。對于這類高品質(zhì)物業(yè)來說，企業(yè)用戶表現(xiàn)出濃厚的興趣且愿意支付相對較高的費用。比如近期與上海漕河涇開發(fā)區(qū)招商引資相關(guān)的一些簽約活動明顯增多：星巴克企業(yè)管理(中國)有限公司、意法半導體(上海)研發(fā)中心、法國法雷奧集團法雷奧空調(diào)系統(tǒng)中國技術(shù)中心入先后人駐漕河涇開發(fā)區(qū)。在上海閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，強生(中國)有限公司設(shè)立研發(fā)中心，這是強生首次在亞太地區(qū)設(shè)立大規(guī)模的研發(fā)中心，從事各類的消費者護理產(chǎn)品的研發(fā)工作。

　　同時，跨國大公司也在上海進行他們的投資活動：落戶上海青浦工業(yè)園區(qū)的有全球領(lǐng)先的食品包裝材料制造商美國希悅爾公司的希悅爾包裝(中國)有限公司，項目投資總額9,900萬美元；綜合纖維和聚合物生產(chǎn)商英威達也已宣布，將投資超過5,000萬美元在該區(qū)修建一座大型生產(chǎn)基地，主要為汽車安全氣囊廠家提供原材料。落戶上?；^(qū)的有世界著名的化工企業(yè)三井化學株式會社，與國內(nèi)著名的中石化公司共同投資近10億元人民幣，建設(shè)的年產(chǎn)12萬噸的雙酚A項目。

　　從供給需求分析看，戴德梁行對上海市14個主要工業(yè)區(qū)的最新抽樣調(diào)查表明，2006年第三季度大約有超過20萬平方米的新增供應(yīng)量推向市場。其中有近90%為研發(fā)辦公物業(yè)，例如在本季度，張江新增了大約12萬平方米；漕河涇也推出了4.8萬平方米。而從需求分析看，這14個主要工業(yè)區(qū)有近20萬平方米的物業(yè)被市場消化，張江和漕河涇作為研發(fā)及郊區(qū)辦公物業(yè)需求最旺盛的園區(qū)，分別有7.3萬平方米和2.5萬平方米的物業(yè)租出。終端用戶對研發(fā)及郊區(qū)辦公物業(yè)和物流倉儲型物業(yè)的需求依然保持旺盛。雖然不斷有新的開發(fā)面積進入該市場，這兩個領(lǐng)域的高品質(zhì)物業(yè)相對未來強勁的需求來說依然稀缺。

　　更大契機：工業(yè)地產(chǎn)走向成熟發(fā)展的標志

　　今年9月頒發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，這無疑是規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)的必然，也是走向成熟發(fā)展的標志——在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中，這意味著不具備工業(yè)地產(chǎn)合理開發(fā)審核、不具備工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)要求的各類項目將被清理整頓。

　　就工業(yè)地產(chǎn)而言，國家宏觀調(diào)控再次采取措施給國內(nèi)房地產(chǎn)市場降溫。戴德梁行的工業(yè)地產(chǎn)咨詢專家認為，目前的市場態(tài)勢大體表現(xiàn)為四大特點：一是，從政策層面看，與其最相關(guān)的政策是外商投資購買非自用房產(chǎn)，超過1000萬美元的項目，注冊資金必須不低于投資總額的50%；二是，中央政府開始提升土地價格。采取的措施主要體現(xiàn)在對農(nóng)民的征地補償方面，付給拆遷戶的補償金要增加一倍。根據(jù)一些估算，一些地區(qū)的工業(yè)用地成本將上升40-60%，盡管上漲的幅度現(xiàn)在尚未確定，這仍然將會給工業(yè)物業(yè)租金和價格帶來一定的影響。然而，上海地價已經(jīng)達到了很高的水準，在此基礎(chǔ)上不會再有如此大幅度的快速上漲；三是，終端用戶加速了獲取土地的進度，以避免其他關(guān)于土地招拍掛的政策出臺。這些政策的細節(jié)現(xiàn)在尚未明朗。目前的政策法規(guī)變動將有可能使本來因為此前嚴控土地的政策法規(guī)而緊張的上海工業(yè)房地產(chǎn)市場競爭更加激烈。四是，機構(gòu)投資商繼續(xù)關(guān)注在上海地區(qū)尋找投資機會，一些來自亞洲、歐洲和美國的投資商，對研發(fā)及郊區(qū)辦公物業(yè)和物流倉儲型物業(yè)投資機會尤為感興趣，有些已在運作具體項目，尚未有具體項目的則已經(jīng)開始準備進入上海工業(yè)地產(chǎn)市場。

　　這預示著國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷著一個新的變革。有專家認為，只有具備五個條件——“產(chǎn)業(yè)導向性強的長遠規(guī)劃、周全的商務(wù)及人力資源配套、完整的產(chǎn)業(yè)鏈組織、職能完善的政府部門，以及完善的法律法規(guī)”，才有可能招引投資密度高、產(chǎn)業(yè)層次高、投資產(chǎn)稅高的高品質(zhì)企業(yè)入駐，尤其是行業(yè)標志性企業(yè)的入駐更可以帶動地區(qū)整個產(chǎn)業(yè)鏈的快速成熟發(fā)展。因而，取而代之的是，工業(yè)地產(chǎn)將更有序地規(guī)劃、更科學地整合、更理性地投資，這將會給地區(qū)經(jīng)濟帶來了更大的契機。

　　展望未來：“這里沒有暴利！”

　　國內(nèi)曾經(jīng)的圈地運用，試圖從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報，結(jié)果造成了大量的土地閑置和廠房空置，使土地資源開發(fā)速度遠遠超出地方經(jīng)濟發(fā)展實際接納能力。

　　然而，近階段普洛斯等地產(chǎn)巨頭的紛紛強勢進駐中國工業(yè)地產(chǎn)，他們在中國工業(yè)地產(chǎn)的門口徘徊躊躇多年以后，選擇在中國工業(yè)地產(chǎn)變革的關(guān)鍵時期進駐，他們有對中國工業(yè)地產(chǎn)投資獨到的見解——目前已開發(fā)及管理著超過110億美元資產(chǎn)，總出租面積已超過2100萬平方米的普洛斯，作為全球最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，一家美國公司專注于物流地產(chǎn)租賃服務(wù)——其中國高管認為，“工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)、住宅地產(chǎn)不一樣，這里沒有暴利！"因為投資物流設(shè)施需要承擔很大的空置率風險。在國外，一個物流設(shè)施必須在5%的空置率下才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，利潤就全被淹沒掉了。

　　從投資角度來看，工業(yè)地產(chǎn)的利潤空間將是有限的。長三角一些商務(wù)成本較高的地區(qū)，已經(jīng)引起一些產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域企業(yè)對于建立新的營運是否成本過高的顧慮。因為，作為中國主要經(jīng)濟中心的長三角地區(qū)，整個經(jīng)濟持續(xù)增長，對土地價格有很大的影響——比如未來幾年，整個長三角地區(qū)租金和地價的上漲幅度將大于上海地區(qū)。同樣，上海地區(qū)市場其未來幾年開發(fā)總量將供過于求，對開發(fā)區(qū)也將造成一定的壓力。專家預測，一些規(guī)劃中或建設(shè)中的項目由于不適宜的入市時間及品質(zhì)，將會導致在未來相當一段時間內(nèi)其市場供應(yīng)面臨較高的空置率。

　　專家認為，在未來的五年之內(nèi)，最活躍的工業(yè)地產(chǎn)市場仍然會集中在長三角。相對比較低端的制造產(chǎn)業(yè)，盡管從上海外流的趨勢非常明顯，但是本地工業(yè)地產(chǎn)往高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢也會在未來很快凸顯出來。因此，從長期來看，研發(fā)和郊區(qū)辦公物業(yè)將依舊是上海工業(yè)地產(chǎn)市場的熱點。