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　　由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日報(bào)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產(chǎn)跨入資本時(shí)代，這是大家對中國地產(chǎn)的共同理解。在一個(gè)資本時(shí)代里，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣有效的控制資金并駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日下午，2007博鰲房地產(chǎn)論壇繼續(xù)圍繞資本話題進(jìn)行討論。以下圓桌演講牛建明的實(shí)錄。

　　牛建明：各位嘉賓，下午好，很榮幸參加博鰲房地產(chǎn)論壇，感謝論壇組委會給我們澳洲寶澤金融集團(tuán)提供這樣一次與國內(nèi)地產(chǎn)金融界精英學(xué)習(xí)交流的機(jī)會。需要說明一點(diǎn)的是，由于特殊原因，原定參加本次論壇的寶澤金融集團(tuán)董事長王人慶先生不能從澳洲趕來參會，受王董事長的臨時(shí)委托，我代表澳洲寶澤金融集團(tuán)就中國目前房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)公司融資方面的一些看法和諸位做一交流。作為一家來自海外的金融機(jī)構(gòu)，我們更多是站在海外投資人的角度去看國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)。

　　因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，接下來就兩個(gè)話題和大家進(jìn)行交流。首先是眼下國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。目前中國房地產(chǎn)市場可以用兩個(gè)字形容——“火爆”。上個(gè)月我和我的同事在悉尼看到一篇關(guān)于國內(nèi)地產(chǎn)價(jià)格的報(bào)道，標(biāo)題觸目驚心——廣州房價(jià)狂漲，深圳出現(xiàn)恐慌性搶購。報(bào)道指出廣州平均房價(jià)今年上半年上漲了25。8%，而深圳的房屋搶購更是在房價(jià)平均上漲50%的情況下出現(xiàn)的。廣州、深圳如此，其他城市包括一些二、三線城市情況也差不許多。短短幾個(gè)月，房價(jià)如此飛漲，而且是在政府表態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，政策層面接連不斷出臺調(diào)控舉措的背景下。這不由得讓我想起了去年看到的另一篇文章，印象中2006年底曾看過這么一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)未來市場走勢的分析——作者預(yù)測國內(nèi)整體房價(jià)在2007年將處于加速上揚(yáng)快速趕頂?shù)倪^程，半年多過去了，現(xiàn)在回頭來看，房價(jià)的確是上來了，但是否如那篇分析所言，房地產(chǎn)市場把頂部趕出來呢？

　　我想無論是誰都很難做出“是”或“不是”這么絕對的判斷。還是讓我們看看與中國房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的股市情況，也許對我們有所啟發(fā)。以上海大盤為例，自2005年6月探明低部上漲以來，反復(fù)上揚(yáng)，去年上海大盤上漲138%，今年又上漲了80%左右，深市更強(qiáng)，在06年132%的漲幅基礎(chǔ)上，至今又漲了145%，可謂氣勢如虹。但回過頭來看一下，我們清晰地發(fā)現(xiàn)，此輪股市上漲以來也一直伴隨著不同的觀點(diǎn)看法——2007年初上證指數(shù)在3000點(diǎn)的時(shí)候，中國股市出現(xiàn)泡沫的辯論不絕與耳，其中不乏國內(nèi)權(quán)威重量級人士的評論，而之后的市場卻在關(guān)于泡沫的爭論中越走越高；一個(gè)半月前，也就是今年的7月初，市場在創(chuàng)出新高回落后，關(guān)于市場中期頂部已現(xiàn)的看法充斥媒體，并且出現(xiàn)了證券投資分析機(jī)構(gòu)在中央電視臺股評欄目集體看空后市的戲劇性場面，但最終市場的表現(xiàn)再次給大家開了一個(gè)玩笑——新高不斷！

　　拿萬科和保利地產(chǎn)來說，萬科A股股價(jià)從2005年7月本次行情啟動以來表現(xiàn)怎樣呢，我看了8月17日也就是昨天的收盤價(jià)，萬科A股股價(jià)為30.85，如果將今年萬科10送5股復(fù)權(quán)的話，其股價(jià)為46元左右，而2005年7月初萬科股價(jià)多少？3.12元，兩年十多倍的升幅！保利地產(chǎn)是去年7月31號在上海證券交易所掛牌上市的，上市首日收盤價(jià)為20.21元，昨天收盤價(jià)是69元左右，保利4月份進(jìn)行過10送10的股本擴(kuò)張，復(fù)權(quán)后價(jià)格是接近140元，一年6倍左右的升幅！

　　面對股市和房地產(chǎn)市場如此凌厲的上漲，很難再說這兩個(gè)市場沒有炒作和泡沫！大家關(guān)心的是泡沫是否達(dá)到了要破滅的臨界點(diǎn)？泡沫危機(jī)如何去化解？

　　7月中旬，中科院金融所的易憲容老師提出一個(gè)觀點(diǎn)——不斷的加息將擠破房地產(chǎn)泡沫！昨天在論壇會場見到易老師時(shí)還和他交流過這個(gè)問題。不可否認(rèn)，和十多年前的利率水平相比，當(dāng)前的存貸款基準(zhǔn)利率是比較低，應(yīng)該說存在著加息空間，但問題是“加息是否一定能夠達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果？”，“除加息外，是否有其他可供選擇的調(diào)控手段？”

　　2006年4月28號以來，央行五次加息，市場反應(yīng)如何呢？還是讓再我們看看與中國房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的股市情況，加息消息公布后，前四次股市反應(yīng)是低開高走，第五次則是高開高走。加息反而成為股市向上突破的催化劑！為什么？市場有其自身的運(yùn)行規(guī)律和內(nèi)生力量。當(dāng)然，這并不是說利率政策不起作用，相反，在國外，加息的確對市場尤其是房地產(chǎn)市場負(fù)面沖擊很大。

　　拿澳大利亞來說，除了居住房外，其他大部分房產(chǎn)是用作投資的，投資人可通過循環(huán)抵押的方式不斷從銀行獲得投資貸款，由于絕大部分資金是通過銀行渠道取得的，所以投資人對利率變動極為敏感，一旦銀行利率上漲，可能出現(xiàn)較為普遍的地產(chǎn)投資人還款困難的情況，從而引發(fā)群體性拋售并引起市場價(jià)格短期震蕩。但國內(nèi)情況不同，國內(nèi)高端房產(chǎn)也就是我們說的精品豪宅，買家多是高收入階層，許多甚至是沒有銀行貸款的，因此，他們對利率的變動并不敏感；而中低檔市場也就是我們所說的民用住房，買家多為普通百姓，中國傳統(tǒng)上有“安家立業(yè)”之說，買房是無奈的選擇，換而言之，居住房市場需求是剛性需求，如果利率上調(diào)幅度不是很大，市場完全有能力消化吸收。

　　從國際上看，就地產(chǎn)市場調(diào)控而言，除非萬不得以，很少采用利率政策這一猛藥，一旦動用利率手段，則是從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)面進(jìn)行調(diào)控，而且多是連續(xù)性的——即進(jìn)入周期性的加息或降息階段，針對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控多是通過財(cái)政稅收政策進(jìn)行。在澳大利亞，市場低迷時(shí)，政府或是降低甚至豁免土地轉(zhuǎn)讓稅，或?qū)κ状钨彿空咛峁┴?cái)政補(bǔ)貼（澳洲現(xiàn)在首次置房補(bǔ)貼為7，000澳元），市場過熱則提高交易印花稅和土地使用稅。而且對房屋貸款利息的稅務(wù)處理上，自住房和投資房是明顯不同的。

　　值得回味的是，2006年以來，央行數(shù)次加息，股市卻反應(yīng)是一路高走，但5月29日午夜財(cái)政部出臺了證券交易印花稅由1‰提高到3‰的消息，次日，滬深股市雙雙大幅跳空低開，之后一路下行，收盤時(shí)兩市跌幅超過6%，800余家股票被封死在跌停板上，由此可見稅收調(diào)節(jié)的效果。事實(shí)上，政府也在嘗試通過財(cái)政稅收政策，目前市場討論較多的是物業(yè)空置稅，相信隨著國內(nèi)稅務(wù)法規(guī)的進(jìn)一步完善，今后通過財(cái)政稅收政策影響調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的舉措將越來越多。

　　今天我談的第二個(gè)話題是房地產(chǎn)公司比較關(guān)心的融資問題。這個(gè)話題本身很大，我就結(jié)合我們寶澤金融集團(tuán)公司情況，從海外投資機(jī)構(gòu)的角度去談一些我們的看法。首先請?jiān)试S我簡短地介紹一下澳洲寶澤金融集團(tuán)。澳洲寶澤金融集團(tuán)(AIMS）成立于１９９１年，公司創(chuàng)始人，現(xiàn)任集團(tuán)公司董事局主席王人慶先生來自中國。目前寶澤持有澳大利亞證券投資與委員會頒發(fā)的金融服務(wù)許可證和資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)基金管理金融牌照。寶澤集團(tuán)的業(yè)務(wù)包括：房屋貸款、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)基金管理、投資銀行業(yè)務(wù)。集團(tuán)公司總部位于悉尼，澳洲主要城市以及上海、北京、廣州、香港設(shè)有分支機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)代表。截止２００６年年底，寶澤累計(jì)發(fā)放房屋及商業(yè)貸款５０億澳元（折合人民幣300多億）。和傳統(tǒng)銀行不同，寶澤發(fā)放的貸款并不來自儲戶的存款，而是通過資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)在國際資本市場上融資。我們最近一次發(fā)行的按揭債券是今年的5月份，總量為3.5個(gè)億澳元，在過去的幾年中，寶澤直接或間接在澳洲資本市場發(fā)行了29億澳元的按揭債券，其中絕大多數(shù)被標(biāo)準(zhǔn)普爾（Standard&Poor）和菲奇(FITCH)評為AAA級。時(shí)間關(guān)系，我不再多做關(guān)于公司的介紹，我們這次帶來了一些關(guān)于公司的中文資料，大家可在會務(wù)組拿到。

　　接下來，我結(jié)合寶澤集團(tuán)在中國的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)談?wù)劮康禺a(chǎn)公司在融資問題上需要考慮的幾個(gè)方面。大家知道，對于中小房地產(chǎn)公司而言，融資渠道通常有兩種——銀行渠道、非銀行渠道。銀行渠道我們今天不談，我們談?wù)劮倾y行渠道。非銀行渠道主要有掛牌上市，企業(yè)債券融資、信托基金融資和尋求戰(zhàn)略合作

　　伙伴即通過轉(zhuǎn)讓股份取得的股權(quán)融資。目前看來，就房地產(chǎn)公司而言，上市門檻依舊很高，房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)顯著特點(diǎn)是資金流不連續(xù)，呈周期性的大進(jìn)大出，上市前３年連續(xù)贏利這一條要求就卡住了許多公司。債券融資理論可行，但受債券發(fā)行主體、融資項(xiàng)目和利率等方面的政策限制，目前發(fā)展緩慢。相比之下，通過房地產(chǎn)信托基金（REITs-RealEstateInvestmentTrusts）融資近兩年發(fā)展很快。

　　問題是房地產(chǎn)公司如何才能獲得地產(chǎn)信托基金的注資？這就涉及到一個(gè)分析投資人的投資選擇的問題。

　　拿我們澳洲寶澤來講，作為正在投資中國房地產(chǎn)項(xiàng)目的一家海外金融機(jī)構(gòu)，我們在投資對象和項(xiàng)目的選擇上會重點(diǎn)考慮三個(gè)方面，我們稱之為3P——目標(biāo)投資公司的專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)（ProfessionalManagementTeam）、項(xiàng)目本身的投資回報(bào)(Project)、目標(biāo)投資公司既往可供考證的業(yè)績(Performance)以及目前公司在行業(yè)中所處的位置。總結(jié)起來，作為直接投資人，寶澤很樂意和那些管理先進(jìn)、項(xiàng)目良好、當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)龍頭公司合作。我們的投資方式視具體情況而定，既可通過股權(quán)投資的方式在項(xiàng)目開發(fā)前期介入，也可考慮項(xiàng)目完工后整體收購現(xiàn)成的物業(yè)。對那些綠色、環(huán)保、節(jié)能、低耗符合中國產(chǎn)業(yè)政策的地產(chǎn)項(xiàng)目，我們特別感興趣。我們澳洲寶澤金融集團(tuán)很高興通過此次論壇能和大家相識，并希望今后能夠有實(shí)質(zhì)性的合作。我們計(jì)劃未來在中國不同的城市，選擇一些合適的合作伙伴，充分發(fā)揮我們的資金優(yōu)勢，幫助國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)！

　　最后，我想說一點(diǎn)，盡管存在這樣或那樣的變數(shù)，但未來中國的房地產(chǎn)行業(yè)前景一定是光明的。中國有史以來從不缺乏縱橫裨闔的政治英雄，更不缺乏氣吞八荒的軍事英雄，缺乏的是經(jīng)濟(jì)英雄，尤其是地產(chǎn)英雄。祝愿中國地產(chǎn)業(yè)走好,祝愿中國出現(xiàn)更多的地產(chǎn)英雄!謝謝論壇組委會，謝謝大家！