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　　引　7月印象

　　7月，一位平常出手很闊氣的朋友突然開(kāi)始叫窮，事情由來(lái)是這樣的：2003年，他在市中心買(mǎi)了一套房子自住。當(dāng)時(shí)商業(yè)貸款利率5.04%，房子總價(jià)28萬(wàn)元。他首付10萬(wàn)，向銀行貸了18萬(wàn)元，20年期限的商業(yè)貸款，等額本息償還，月供1192元。20年向銀行支付的本利和為28.6萬(wàn)，利息為10.6萬(wàn)元。

　　2005年底，房貸利率上調(diào)到5.31%。朋友因手中有筆閑錢(qián)，遂進(jìn)行房產(chǎn)投資，向銀行貸了60萬(wàn)元，分別在金山和江濱買(mǎi)了兩套房子，加上第一套房子的貸款，他每月要向銀行還貸5257元。20年下來(lái)將要支付本利和為108.2萬(wàn)元，利息總額高達(dá)48.2萬(wàn)元。

　　“誰(shuí)會(huì)想到3年來(lái)，央行連續(xù)7次加息，5年期以上的貸款利率就算是優(yōu)惠利率也高達(dá)6.12%，如今我每月要多交385元的月供，78萬(wàn)元的貸款，20年本利和為135.4萬(wàn)，利息總和57萬(wàn)多，相當(dāng)于白白損失了一套房子啊！心痛！心痛！”

　　7月，最受人矚目的是央行打出的組合拳———加息減稅。經(jīng)過(guò)多次利率調(diào)整之后，盡管房?jī)r(jià)仍繼續(xù)上漲，但漲幅漸緩的趨勢(shì)已十分明顯。不過(guò)，由于利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是逐漸的，滯后的，此次的調(diào)控會(huì)使市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的變化還無(wú)法在短期內(nèi)顯現(xiàn)出來(lái)，但加息對(duì)于投資者的影響卻是不容忽視的。

　　指數(shù)分析

　　價(jià)格指數(shù)漲幅明顯趨緩

　　2007年7月福房指數(shù)為131.56，與上月相比漲幅為1.68%，較6月份與5月份的漲幅0.023%相比，有了一個(gè)較大幅度的提高。本月指數(shù)與去年同期相比上漲6.56%，而上個(gè)月漲幅同比僅為5.74%,盡管價(jià)格指數(shù)漲幅略升，但漲幅依然趨緩。

　　從福房指數(shù)折線圖中我們也可以看到，在過(guò)去的一年當(dāng)中，除了2006年12月和本月福房指數(shù)有一個(gè)比較明顯的增幅外，其他各月均較為平穩(wěn)，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。

　　市場(chǎng)分析

　　成交量繼續(xù)大幅萎縮

　　7月，市場(chǎng)成交量進(jìn)一步大幅減少，為11.44萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于去年同期交易量的28.28%，是繼上月成交量跌破20萬(wàn)平方米后的又一次較大幅度下降。

　　反觀價(jià)格指數(shù)的上漲，成交量的持續(xù)萎靡不振，市場(chǎng)呈現(xiàn)出了嚴(yán)重的價(jià)升量縮的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明價(jià)格的上漲不是建立在需求增加的基礎(chǔ)上。長(zhǎng)此以往，勢(shì)必導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫生成的風(fēng)險(xiǎn)，此現(xiàn)象的進(jìn)一步發(fā)展值得重點(diǎn)關(guān)注。

　　除此之外，土地供給日益緊張推動(dòng)了地價(jià)的上漲。而開(kāi)發(fā)商自然將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，使消費(fèi)者成為地價(jià)上漲的最終承擔(dān)者。此外，地價(jià)上升，也造成開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)到低成本地價(jià)的二三線城市開(kāi)發(fā)。

　　這幾年，福州的城區(qū)面積盡管在不斷擴(kuò)大，但是具有完善基礎(chǔ)設(shè)施的土地供給也愈顯不足，有可能導(dǎo)致未來(lái)住宅可售面積的下降。另外，開(kāi)發(fā)商為等待更好的市場(chǎng)而壓盤(pán)惜售、股市對(duì)資金的分流、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給問(wèn)題等都使福州住宅一級(jí)市場(chǎng)近期出現(xiàn)成交量大幅度減少的市場(chǎng)狀況。

　　板塊分析

　　西區(qū)蟬聯(lián)冠軍寶座市中心交易量激增

　　7月，盡管福州市商品住宅成交量繼續(xù)萎縮，但均價(jià)比上個(gè)月的4866元/平方米高了1283元,為6149元/平方米。由于均價(jià)是非同質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格的加權(quán)平均，在此，提醒讀者不可將其當(dāng)作房?jī)r(jià)漲跌的依據(jù)，僅可當(dāng)作輔助參照數(shù)據(jù)來(lái)分析市場(chǎng)。

　　市中心板塊本月交易量占交易總量的34.08%，明顯高于6月份，交易均價(jià)也略高于上月，為7627元/平方米。

　　西區(qū)板塊本月均價(jià)為6255元/平方米，明顯高于上個(gè)月的5108元/平方米，均價(jià)價(jià)差依然居各板塊之首，蟬聯(lián)冠軍寶座。

　　五四北板塊均價(jià)6084元/平方米，高于上月。

　　金山板塊本月均價(jià)為5607元/平方米，明顯高于上個(gè)月的3246元/平方米。

　　本月僅有北江濱板塊交易均價(jià)略低，且交易量萎縮，整個(gè)板塊僅交易2075平方米，其中均價(jià)較高的融僑錦江G區(qū)僅成交338平方米。

2007年7月樓盤(pán)成交排行榜

　　品種分析

　　小戶型成交量占首位

　　7月，福州商品住宅共成交1018套，是繼上月成交量減少近50%之后的又一次較大幅度的萎縮。其中，戶型面積120平方米以上的住宅交易量大幅減少，180平方米以上戶型由上月的405套減少至119套，減幅高達(dá)70.6%，120～150平方米及150～180平方米戶型的交易量也分別減少了142套和54套。而90～120平方米中小戶型在市場(chǎng)總成交量大幅減少的情況下，本月成交量與上月基本持平。90平方米以下戶型成交量上月急劇下降，而本月卻有所回升，增加了82套，雄踞各戶型中成交總套數(shù)之首。

2007年7月商品住宅成交面積分析表

　　低價(jià)住宅交易量大幅減少

　　7月商品住宅成交狀況與6月相比，有著不同的格局。均價(jià)4000元/平方米以下的住宅成交量大幅減少，削減345套。除了均價(jià)5000～6000元/平方米及8000元/平方米以上的住宅交易量分別增加了11套和48套外，其他各價(jià)段成交量均有所下降，這說(shuō)明供給結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依然突出。

　　近期，中小戶型的住宅銷(xiāo)售較不穩(wěn)定。各月的銷(xiāo)售比例時(shí)高時(shí)低，這可能與每月市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)有關(guān)。另外，由于中小戶型總價(jià)低，銷(xiāo)售容易受到營(yíng)銷(xiāo)方式和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響。

2007年7月商品住宅成交價(jià)段分析

　　觀點(diǎn)

　　房?jī)r(jià)走向仍存在變數(shù)

　　從7月福房?jī)r(jià)格指數(shù)圖的走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)有進(jìn)一步走高的傾向。房?jī)r(jià)為什么會(huì)持續(xù)不斷地上漲？

　　其實(shí)，探究房?jī)r(jià)的走向，首先要看其最主要成本———土地價(jià)格。開(kāi)發(fā)商從政府手中以高價(jià)拍得土地，只有在土地上建高價(jià)房，才能收回成本和取得投資回報(bào)，土地的高成本推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

　　土地是一種稀缺的資源，其價(jià)格本身就具有上漲剛性。即使土地人為地“歸零”，以零地價(jià)劃撥給開(kāi)發(fā)商，土地價(jià)格也不可能為零，房?jī)r(jià)也下不來(lái)。而且隨著時(shí)間的推移，未來(lái)地價(jià)可能會(huì)繼續(xù)上漲,若土地的結(jié)構(gòu)性供給未得到改觀，房?jī)r(jià)還有可能會(huì)在地價(jià)的推動(dòng)下呈上升趨勢(shì)。因此,房?jī)r(jià)要進(jìn)入健康發(fā)展軌道，有賴(lài)于作為控制土地資源的政府主管部門(mén)加強(qiáng)土地結(jié)構(gòu)性供求與地價(jià)的科學(xué)管理。

　　除了土地價(jià)格會(huì)影響房?jī)r(jià)走向外，住宅市場(chǎng)十分特殊的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)———寡頭壟斷也起到很大的影響。由于土地的唯一性,決定了拿地后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的壟斷開(kāi)發(fā)行為，包括壟斷定價(jià)和壟斷數(shù)量供給等。目前市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)在開(kāi)發(fā)企業(yè)一邊，許多開(kāi)發(fā)商為了保持市場(chǎng)熱度，捂盤(pán)惜售等現(xiàn)象時(shí)?？梢?jiàn)。

　　在寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，并不是土地或商品房供給量越多，房?jī)r(jià)的上漲就會(huì)有所緩和，相反，更多的供給，只能帶來(lái)高空置率和空住率，給市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展埋下隱患。因此，一個(gè)合理、均衡的市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)是有必要的?，F(xiàn)在福建政府部門(mén)已意識(shí)到這一點(diǎn)，加大了經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房土地的供應(yīng)，與此同時(shí)，還進(jìn)一步完善了國(guó)有土地使用權(quán)“招、拍、掛”出讓制度，重點(diǎn)保證經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和中低價(jià)位、中小戶型普通商品房用地的供應(yīng)，這都將使房?jī)r(jià)步入一個(gè)健康曲線。

　　不過(guò)，現(xiàn)階段我們不能不看到，由于對(duì)人民幣升值的預(yù)期上升，對(duì)于像福州這樣的沿海城市，海外華僑眾多，人民幣的升值將成為華僑回國(guó)投資的好機(jī)會(huì)。此外，福州市住房公積金貸款的最高額度大幅提高，都將刺激市場(chǎng)的剛性需求。再加上房?jī)r(jià)上漲存在慣性，隨著下半年房市“金九銀十”的到來(lái)，低迷的成交量能否復(fù)蘇？未來(lái)保障性住房的大量上市將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響？市場(chǎng)諸多變化還很難預(yù)料！