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　　2007年8月8日，中糧地產(chǎn)公布了其2007年度配股的說(shuō)明書，中糧地產(chǎn)將按照每10股配售3股的比例配售，配股價(jià)格為6.5元/股，共募集資金13億元。募集資金投向中糧集團(tuán)收購(gòu)廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、成都天泉置業(yè)有限責(zé)任公司51%股權(quán)，以及深圳海濱廣場(chǎng)三期、深圳中糧·瀾山、廈門鷺江海景及成都天泉·聚龍國(guó)際生態(tài)園項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。其中的四個(gè)開發(fā)項(xiàng)目均處于工程建設(shè)中，其中深圳海濱廣場(chǎng)三期和深圳中糧·瀾山項(xiàng)目將在兩個(gè)多月以后竣工，可以說(shuō)中糧地產(chǎn)的配股投入項(xiàng)目無(wú)需等待就可以為公司帶來(lái)收益了！　

　　成為集團(tuán)的地產(chǎn)平臺(tái)　

　　目前，中糧集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)包括酒店、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)四大板塊，從事住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司有中糧地產(chǎn)、鵬利國(guó)際集團(tuán)有限公司、中谷糧油集團(tuán)有限公司和北京中糧萬(wàn)科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是中糧集團(tuán)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)之一?！?/p>

　　2007年3月21日，中糧集團(tuán)出具《避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾函》，明確了中糧地產(chǎn)在集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的發(fā)展戰(zhàn)略——集團(tuán)將以中糧地產(chǎn)作為整合及發(fā)展中糧集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺(tái)。中糧集團(tuán)旗下的中糧鵬利成都實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、鵬利國(guó)際(四川)置業(yè)有限公司、中谷房地產(chǎn)開發(fā)公司、杭州世外桃源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司、沈陽(yáng)鵬利廣場(chǎng)房產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將待條件成熟時(shí)，由中糧地產(chǎn)在同等商業(yè)條件下優(yōu)先收購(gòu)中糧集團(tuán)所持有的股權(quán)?！?/p>

　　8月13日下午記者致電中糧地產(chǎn)董事會(huì)秘書辦公室，一位工作人員稱，“中糧地產(chǎn)將是中糧集團(tuán)主要的運(yùn)作平臺(tái)，只要符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的資產(chǎn)都會(huì)考慮，這是中糧集團(tuán)的承諾。但是集團(tuán)沒有承諾在任何情況下一定要注進(jìn)來(lái)。”　

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師方焱告訴記者，“國(guó)資委對(duì)哪些央企可以做房地產(chǎn)有明確規(guī)定，中糧不在其列。不過(guò)中糧董事長(zhǎng)寧高寧一直對(duì)房地產(chǎn)情有獨(dú)鐘，此前在華潤(rùn)的時(shí)候就曾有投資萬(wàn)科的舉動(dòng)。中糧也有一些地產(chǎn)項(xiàng)目，但是量不大。收購(gòu)的寶恒，估計(jì)未來(lái)將成為其地產(chǎn)業(yè)的平臺(tái)。但是量和華僑城、招商來(lái)比還是要差很多。”　

　　中糧地產(chǎn)所收購(gòu)的兩家公司中，廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和成都天泉置業(yè)有限責(zé)任公司均由鵬利國(guó)際集團(tuán)實(shí)際運(yùn)作。這次中糧地產(chǎn)和鵬利國(guó)際集團(tuán)的交易是典型的關(guān)聯(lián)交易。中糧地產(chǎn)的董事長(zhǎng)孫忠人目前仍為鵬利國(guó)際副主席兼董事總經(jīng)理、中糧鵬利國(guó)際(北京)有限公司副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。而總經(jīng)理金家凱還擔(dān)任廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事。除此以外，財(cái)務(wù)總監(jiān)崔捷為鵬利國(guó)際(四川)置業(yè)有限公司董事、廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事，副總經(jīng)理李晉揚(yáng)為廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事。正如中糧地產(chǎn)在配股說(shuō)明書中提到的，中糧地產(chǎn)在這個(gè)交易中的優(yōu)勢(shì)之一是“在管理風(fēng)格、制度體系、企業(yè)文化等方面有相近之處，整合困難相對(duì)較小”?！?/p>

　　國(guó)泰君安證券研究所房地產(chǎn)問(wèn)題專家張宇對(duì)此認(rèn)為，“中糧地產(chǎn)正在成為中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心。”　

　　短期負(fù)債偏高　

　　中糧地產(chǎn)2006年末貨幣資金余額2.16億元，較2005年末增加了1.387億元，公司解釋主要原因是2006年度大幅增加銀行借款所致。數(shù)據(jù)顯示，中糧地產(chǎn)2006年短期借款6.91億元，較2005年4.1億上升了2.8億元，表明公司的銀行借款為一年期內(nèi)的短期借款。中糧地產(chǎn)在其配股說(shuō)明書中提示，截至2006年12月31日，公司流動(dòng)比率為0.85，速動(dòng)比率為0.46，負(fù)債結(jié)構(gòu)中91.49%為流動(dòng)負(fù)債。大量的短期負(fù)債將對(duì)公司現(xiàn)金流提出考驗(yàn)?！?/p>

　　中糧董秘辦公室工作人員在接受記者詢問(wèn)時(shí)說(shuō)：“這是公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，公司近年來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)正常，公司擁有良好的現(xiàn)金流。公司將針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程合理安排銀行借款、適當(dāng)增加長(zhǎng)期借款比例、加強(qiáng)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)來(lái)降低短期償債風(fēng)險(xiǎn)。”　

　　張宇認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)中短期借款占很高比例的問(wèn)題是普遍存在的，但中糧地產(chǎn)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率在同行業(yè)中有些偏低。國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師方焱也表示，6億元的短期貸款在房地產(chǎn)行業(yè)里是正常的，并不算多；不過(guò)速動(dòng)比率和流動(dòng)比率處在中下位置，有待提高。　

　　對(duì)于公司2006年末較2005年末增加了1.3億其他應(yīng)收款的問(wèn)題，該工作人員解釋，“這1.3億是金沙洲項(xiàng)目的股東投資款，是公司和萬(wàn)科商定作為項(xiàng)目發(fā)展金投入的。”　

　　募資項(xiàng)目進(jìn)展順利　

　　廈門鷺江海景項(xiàng)目由廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。2007年2月7日，公司與香港鵬源發(fā)展(廈門)有限公司簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以102，639，031.23元的價(jià)格收購(gòu)廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。另外的60，000，000元用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)?！?/p>

　　廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的2006年資產(chǎn)負(fù)債表中總資產(chǎn)共59，210，941.37元，公司作價(jià)102，639，031.23元購(gòu)買，溢價(jià)43，428，090元。公司的解釋為，經(jīng)北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司評(píng)估，廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截至2006年12月31日總資產(chǎn)為111，421，791.50元，總負(fù)債為8，782，760.27元，凈資產(chǎn)為102，639，031.23元，增值52，210，850.13元，增值率103.54%?！?/p>

　　評(píng)估增值主要來(lái)自于存貨評(píng)估的增值，廈門鵬源房地產(chǎn)存貨主要為土地使用權(quán)，增值原因?yàn)椋阂皇瞧髽I(yè)取得土地較早，當(dāng)時(shí)地價(jià)較低；二是評(píng)估結(jié)果中包含了應(yīng)實(shí)現(xiàn)的投資利潤(rùn)，而賬面價(jià)值僅為投入成本?！?/p>

　　根據(jù)中糧地產(chǎn)工作人員介紹，廈門鷺江海景項(xiàng)目的主體工程目前正在建設(shè)中。此外，配股說(shuō)明書披露廈門鷺江海景項(xiàng)目施工計(jì)劃于2008年3月主體封頂，2008年9月竣工驗(yàn)收?！?/p>

　　另?yè)?jù)介紹，成都天泉·聚龍國(guó)際生態(tài)園項(xiàng)目也已處在施工階段?！?/p>

　　深圳市海濱廣場(chǎng)三期項(xiàng)目是2006年4月開工建設(shè)，計(jì)劃2007年10月竣工。深圳市中糧·瀾山項(xiàng)目于2006年9月開工建設(shè)，計(jì)劃2007年10月竣工?！?/p>

　　國(guó)信證券方焱認(rèn)為，“中糧地產(chǎn)募集資金投向的項(xiàng)目都是已經(jīng)開工建設(shè)的，配股資金投入后很快就能得到收益。”　

　　縱觀中糧地產(chǎn)募資投向的四個(gè)項(xiàng)目，都是即將達(dá)到收益期的項(xiàng)目，可以很快獲得收益。如果可以快速入伙，甚至不排除在配售新股后不稀釋2007年每股收益。