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　　隨著濱海新區(qū)納入國家整體發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，不少國際、國內(nèi)的投資商紛紛涌入天津，對(duì)天津?qū)懽謽?、商鋪以及工業(yè)地產(chǎn)的需求不斷增加，促使2007年天津商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出前所未有的繁榮景象。仲量聯(lián)行近日發(fā)布的關(guān)于2007年上半年天津商業(yè)地產(chǎn)市場分析報(bào)告印證了這一點(diǎn)，該報(bào)告從寫字樓、商鋪、工業(yè)地產(chǎn)以及投資四個(gè)方面全面回顧了天津上半年商業(yè)地產(chǎn)的走勢，并預(yù)測國際、國內(nèi)知名企業(yè)的進(jìn)入將對(duì)天津商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮越來越重要的作用。仲量聯(lián)行天津公司董事總經(jīng)理何邁可認(rèn)為，在未來四到五年內(nèi)，新的商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)仍然是市場主流發(fā)展趨勢，天津商業(yè)地產(chǎn)市場也將由此發(fā)生巨大的變化，開發(fā)商更加專注于物業(yè)品質(zhì)及相關(guān)的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)水準(zhǔn)提升，這些變化對(duì)于用戶而言意味著更多的選擇，而對(duì)于市場上現(xiàn)有的項(xiàng)目則意味著競爭的加劇。

　　寫字樓：空置略降租金穩(wěn)中有升

　　仲量聯(lián)行的研究數(shù)據(jù)表明，2007年第二季度天津?qū)懽謽亲饨?包括管理費(fèi))范圍相對(duì)上一季度保持了相對(duì)平穩(wěn)的水平。其中甲級(jí)寫字樓租金水平在165—180元/平米/月，比上季度略有提高。乙級(jí)寫字樓市場，由于一些樓盤既可供散售也可供租賃，因而而租金浮動(dòng)范圍相對(duì)更大，但自2006年四季度以來基本沒有明顯變化，基本維持在105—144元/平米/月。在甲級(jí)寫字樓的存量方面，現(xiàn)有寫字樓只有為數(shù)不多的小面積空間，但是隨著津匯廣場(查看地圖)二座寫字樓的完工，新的更高品質(zhì)的寫字樓已經(jīng)可供客戶選擇。如果不把新的供應(yīng)面積計(jì)算在內(nèi)，空置率在二季度從5%下降到了4%。(注：如果把剛剛?cè)胧械慕騾R廣場二座新供應(yīng)面積計(jì)算在內(nèi)，那么市區(qū)的三個(gè)頂級(jí)寫字樓的空置率目前為28%。)乙級(jí)寫字樓的增長空間更大，跨國公司以及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)日益增長的凈吸納量促使乙級(jí)寫字樓的空置率呈現(xiàn)小幅下降。

　　寫字樓市場上另一個(gè)發(fā)展趨勢是：跨國公司需求成為推動(dòng)寫字樓租金上漲的一個(gè)關(guān)鍵性因素。盡管目前天津的房地產(chǎn)市場規(guī)模還不如國內(nèi)一些主要大城市，但是這些公司在天津扮演的角色越來越重要。第二季度，代表性的租賃交易都聚焦于新寫字樓——津匯廣場二座。新租戶包括恒安標(biāo)準(zhǔn)人壽、三菱汽車公司、金鷹國際貨運(yùn)代理有限公司等，租用面積范圍在540—4200平方米。

　　商鋪：傳統(tǒng)商圈項(xiàng)目增加檔次規(guī)模提高

　　據(jù)天津市商務(wù)委初步統(tǒng)計(jì)，2006年批準(zhǔn)建設(shè)的全市區(qū)域商業(yè)中心、大型購物中心等大型商業(yè)設(shè)施改造建設(shè)項(xiàng)目總投資近190億元，商業(yè)設(shè)施建設(shè)亦呈現(xiàn)出國際化、現(xiàn)代化發(fā)展趨勢，投資規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施檔次均顯著提高，集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)等于一體的大型綜合商業(yè)設(shè)施紛紛拔地而起。

　　仲量聯(lián)行分析，目前天津的傳統(tǒng)商圈仍然集中在南京路、濱江道、和平路、小白樓以及南市東馬路一帶，新的大型商業(yè)項(xiàng)目亦集中在這些地區(qū)，如今年上半年開業(yè)的58,000平方米的海信廣場，下半年即將入市的總建筑面積為100,000平方米的樂賓百貨以及建設(shè)中的地鐵上蓋和記黃埔、上海復(fù)地商業(yè)項(xiàng)目等等，這些新的商業(yè)購物中心無疑都是吸引國際一線品牌的進(jìn)駐。與原有的商業(yè)項(xiàng)目相比，新的大型商業(yè)項(xiàng)目不僅在規(guī)模上更大，而且在硬件設(shè)施、品牌和服務(wù)方面都有明顯提升。仲量聯(lián)行天津公司董事總經(jīng)理何邁可認(rèn)為，隨著天津消費(fèi)支出的增加以及新購物中心的開業(yè)，將有更多新零售商陸續(xù)進(jìn)入市場。這些品牌和購物中心將進(jìn)一步強(qiáng)化一些商業(yè)零售中心的影響和實(shí)力，同時(shí)也會(huì)把人們的目光吸引到天津的新商鋪供應(yīng)上，而這些新的商業(yè)設(shè)施的入市對(duì)整個(gè)天津零售市場格局將產(chǎn)生一定影響。

　　工業(yè)地產(chǎn)：物流行業(yè)需求大

　　天津基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善是工業(yè)地產(chǎn)得以發(fā)展的重要基礎(chǔ)，而其中以物流行業(yè)的需求最為顯著。目前天津港正在進(jìn)行如火如荼的大型擴(kuò)建工程，高速公路、高速鐵路以及天津機(jī)場也在進(jìn)一步開發(fā)，使天津正發(fā)展成為一個(gè)重要的貨物運(yùn)輸中心，天津機(jī)場有望成為亞洲主要的貨物運(yùn)輸國際航空公司的進(jìn)駐之地。天津做為重要的港口和制造業(yè)城市，正在積極推進(jìn)大型進(jìn)出口貿(mào)易，這將大大推動(dòng)物流業(yè)的發(fā)展。

　　據(jù)了解，物流、電子、生物、汽車等已成為天津幾大支柱產(chǎn)業(yè)，更多國際企業(yè)及相關(guān)配套供貨商都將進(jìn)駐天津，同時(shí)未來20年中天津?qū)⒓哟髮?duì)物流和工業(yè)方面的投入，這都將在更大程度上刺激工業(yè)、物流地產(chǎn)的發(fā)展。仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)表明，目前已有豐樹、普洛斯、蓋世理等國際知名物流商陸續(xù)落戶天津，近期在仲量聯(lián)行的幫助下，國際知名的德迅物流公司亦在北辰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)宏鵬工業(yè)園承租了6,030平方米的大型倉庫作為物流基地。

　　投資：僅限于土地開發(fā)

　　隨著天津商業(yè)地產(chǎn)市場的逐步升溫，對(duì)天津市場感興趣的投資者數(shù)量也日益增多，越來越多的潛在投資者來到天津進(jìn)行市場調(diào)查。雖然很多投資者發(fā)現(xiàn)與北京、上海等城市相比，當(dāng)前天津的商業(yè)房地產(chǎn)市場規(guī)模還非常小，或者說發(fā)展很不成熟，但是他們還是被這里的商機(jī)深深吸引。仲量聯(lián)行分析，天津未來良好的發(fā)展前景以及現(xiàn)今相對(duì)低廉的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格是吸引這些投資商的主要原因，但這些投資商目前還僅限于投資土地開發(fā)，比如吉寶置地在津南區(qū)葛沽鎮(zhèn)、香港建設(shè)(控股)有限公司在靜?？h團(tuán)泊湖分別拿地，用于未來的新城和旅游地產(chǎn)開發(fā)。

　　國際投資客對(duì)于物業(yè)的整體收購也是投資的主要方式之一，比如花旗銀行、荷蘭ING集團(tuán)都在北京和上海等城市做過類似的整體收購，但在天津這樣的收購行為目前還沒有出現(xiàn)。針對(duì)于此，仲量聯(lián)行天津公司董事總經(jīng)理何邁可認(rèn)為，外資對(duì)于整體收購比較慎重，需求考察具體項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)是否明晰、租金回報(bào)是否穩(wěn)定、未來需求是否旺盛。就目前天津市場來看，除了幾個(gè)甲級(jí)寫字樓，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是有租有售，這就導(dǎo)致項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)分散，外資無法整體收購。此外，何邁可也認(rèn)為，本地開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)理念還有待提高，應(yīng)該在開發(fā)項(xiàng)目的初期就考慮到國際投資商的需求，因?yàn)榕c國際投資商的合作將會(huì)最大程度地挖掘出項(xiàng)目的潛在價(jià)值。