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　　-新聞提示：

　　去年以來，省會市民對于一路上揚(yáng)的房價漸漸由驚訝到適應(yīng)，但今年上半年不斷傳出的一些房地產(chǎn)消息仍是街談巷議的熱點：527萬元/畝的“天價地”、7950元/平方米的商品房、二手房半年內(nèi)每平方米上漲1000元、多層新房價格連續(xù)4個月漲幅在10%以上、6月份新房價格漲幅直“飛”全國五強(qiáng)……

　　石家莊，一個身處二線的省會城市，為何半年來地價、房價頻頻走在全國前列？房價上漲的原因何在？

　　A現(xiàn)象：省會房價“漲”聲不斷

　　去年以來，省會樓市呈現(xiàn)出一幅奇怪景象：一邊是開發(fā)商通過銷售手段造成項目供不應(yīng)求的假象，一邊是消費(fèi)者“瘋搶大白菜”、“買漲不買跌”心理的推波助瀾。

　　“供不應(yīng)求成為去年至今省城樓市的一大現(xiàn)象，市場進(jìn)入完全的賣方市場。”省城地產(chǎn)界資深營銷人士周秀冬說，這一時期房價上漲的速度甚至連從業(yè)數(shù)年的職業(yè)經(jīng)理人都有點拿不準(zhǔn)，開盤時如何定價甚至一度成為經(jīng)理人最見功力的考驗，不少樓盤在臨開盤前一天還在調(diào)價。

　　體驗：不到仨月，一平方米漲520元

　　經(jīng)過兩個多月的排隊、買號、等待、抽號之后，近日，省會張先生終于在中景盛世長安買到了一套房子：90.85平方米，40萬元，每平方米單價4400多元。據(jù)悉，該樓盤兩個多月之前的首次對外開盤均價是3580元/平方米，7月2日調(diào)到均價4100元/平方米：前后不到3個月，均價上浮520元/平方米。

　　“以前都說石家莊房價5年翻一番，我看，現(xiàn)在兩年就夠了！”雖然買到了房子，張先生卻一臉無奈。

　　據(jù)張先生說，2006年初，他去眾美鳳凰城踩盤，該樓盤團(tuán)購價格僅為2500元/平方米，而目前其房價已迅速攀升至3800元/平方米；當(dāng)時民心河邊一個一直在建設(shè)中的項目，其內(nèi)部價格“可能3500多元/平方米”，但今年5月中旬以均價4700元/平方米的姿態(tài)紅火開盤；位于建華大街與北二環(huán)交叉口西北角的親親小鎮(zhèn)，更是從去年3月份的均價2250元/平方米，漲到了目前的三期均價3400元/平方米；更夸張的是位于市區(qū)中心的中宏·匯景國際，去年11月份開盤至今，均價已經(jīng)從5000元/平方米一路飛漲至均價6800元/平方米。

　　“每個月石家莊房價的增幅都不低，城市中心的房價更是漲速驚人，同一地段同一項目，有些樓盤半年價格的增幅在2000多元一平方米。”石家莊搜房網(wǎng)副主編陳邁說，從去年至今，同一小區(qū)內(nèi)房價上漲接近千元已經(jīng)不是什么稀罕事。

　　數(shù)字：漲幅躍進(jìn)全國前列

　　與上面的事實相對應(yīng)的就是，石家莊的房價漲幅悄然躍居全國各城市前列。

　　據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年4月，石家莊房屋銷售價格同比漲幅為7.8%，比全國平均5.4%的漲幅高出2.4個百分點，其漲幅僅次于深圳、大理、蚌埠，名列全國第四位，首次躋身于全國房價漲幅前10位；而6月份石家莊新建商品房售價同比上漲9.4%，其漲幅在70個大中城市之中排名第五，僅次于北海、深圳、南京、北京。

　　來自國家統(tǒng)計局河北調(diào)查總隊的調(diào)查結(jié)果顯示，二季度在新建商品房中，普通多層住宅平均上漲11.2%。石家莊則以14.2%的漲幅位列全省之首。與此同時，石家莊市多層住宅銷售價格漲幅已連續(xù)4個月保持在10%以上。

　　B深入：各方人士細(xì)剖房價飛漲內(nèi)因

　　作為一個二三線城市，石家莊在2005年還作為全國低房價的代表屢屢上榜。而時隔一年多之后，其房價環(huán)比漲幅已在全國城市排名中坐上頭幾把交椅。究竟是什么因素導(dǎo)致省城房價持續(xù)上漲？

　　歷史房價太低導(dǎo)致“補(bǔ)漲”？

　　“石家莊的歷史房價太低了。”這輪漲價被市場人士冠之以“補(bǔ)漲”之名，不少業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)同石家莊的歷史房價太低，已經(jīng)遠(yuǎn)低于周邊城市的房價。

　　香港太平洋投資顧問公司總裁賈臥龍說，石家莊近期的房價飛漲實際上是填補(bǔ)近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的房價上漲空間。“房價與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是一體的，經(jīng)濟(jì)水平整體上升一個臺階，房價必然要跟上其增長步伐。”

　　有開發(fā)商滿懷信心地告訴記者，由于石家莊在中國第一次城市化浪潮中，前些年投入相對較少，盡管近兩年房價漲速很快，但市場前景依然看好。而且，隨著石家莊以“第三極”的身份融入京津冀都市圈，巨大的發(fā)展?jié)摿⑽罅客鈦碣Y本和熱錢，從而使省會房地產(chǎn)市場更加炙手可熱。

　　剛性需求旺盛？

　　“從房價成本構(gòu)成來看，土地的稀缺性、城市功能的不斷提升，使得地價不斷攀高；原材料價格在上升，勞動力價格也在上漲，房價的幾大構(gòu)成要素都呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，房價自然跟漲。”省會某地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人一副訴苦的表情告訴記者，地價上漲是當(dāng)前房價上漲的重要因素。“土地儲備和‘招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)’制度對增加土地出讓的透明度發(fā)揮了重要作用，但也存在明顯的缺陷，比如短期內(nèi)容易推動地價上漲。”

　　有關(guān)學(xué)者接受記者采訪時分析指出，除了上述成本原因外，房價漲得快或是慢，主要由供需狀況決定。

　　省會地產(chǎn)資深人士周秀冬說，石家莊的住房供需一直處于不平衡狀態(tài)，特別是作為一個省會城市，由于周邊縣市人口的涌入以及城市化進(jìn)程而產(chǎn)生的住房需求相對要多一些，還有一些外地商人看中了石家莊的增值潛力而紛紛投資地產(chǎn)，投資性購房需求相對增加。

　　開發(fā)商銷控手段抬高房價？

　　“省會房價之所以能在短時間出現(xiàn)這樣大的漲幅，除了剛性需求很大外，還有一個主要因素就是開發(fā)商普遍采用了銷控手法。”省會地產(chǎn)市場業(yè)內(nèi)人士透露，有人把開發(fā)商賣房子比作“擠牙膏”：將房子分期分批投放市場，并且一批一批提高價格，名為“銷控”，實際上是人為操縱市場，制造供不應(yīng)求的局面，最終達(dá)到房價大漲獲取高額利潤的目的。

　　盡管法律和相關(guān)部門一再強(qiáng)調(diào)，未取得《商品房預(yù)售許可證》不得進(jìn)行商品房預(yù)售，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在省會，以認(rèn)定、登記、選號、發(fā)放VIP卡等形式進(jìn)行的“內(nèi)部認(rèn)購”仍大量存在，甚至很多樓盤開盤前已被預(yù)訂一空，到開盤時反倒沒房賣了。有的樓盤干脆在開盤前的宣傳中明確表示：“開盤當(dāng)日只接待已認(rèn)購客戶。”

　　有開發(fā)企業(yè)的工作人員坦言，目前省會的一些項目主要采用了“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式，故意在制造供不應(yīng)求的局部情況，肆意抬高房價。

　　“鑒于目前房價的制定權(quán)在開發(fā)商手里，房地產(chǎn)市場還基本屬于半壟斷市場。不管是否好銷售，幾乎每次價格調(diào)整均是以上調(diào)為主。”有關(guān)學(xué)者接受記者采訪時分析指出，房地產(chǎn)價格上漲的另一個深層次原因，還在于消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理預(yù)期。

　　地產(chǎn)投機(jī)資金作用顯現(xiàn)？

　　“我們這里有某某樓盤的房號，價格也不貴。”不少市民表示，在房產(chǎn)中介公司咨詢二手房情況時常會聽到這樣的介紹，中介還會表示，這個房號是房主通過內(nèi)部關(guān)系拿到的，每個房號收兩萬元“更名費(fèi)”。

　　來自省會二手房市場的信息顯示，目前二手房市場最活躍、占交易總量20%的房源都是3年以內(nèi)的“次新房”。由于這些房源的房產(chǎn)證還沒有辦理，所以交易方式不是辦理產(chǎn)權(quán)證過戶交易手續(xù)，而是直接到開發(fā)商那里辦合同“更名”。“房子還沒有公開出售，已被倒了一手，加價推向二級市場，這也會成為房價上漲的因素之一。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士王建勛介紹，省城一些樓盤交由代理公司銷售，而一些代理公司主要靠將新房置換為二手房來賺取差價。

　　這個問題甚至已經(jīng)引起了官方的注意。石家莊房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報辦公室4月10日發(fā)布的《2007年一季度石家莊房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測報告》就有明確表述：“隨著房價的逐漸上升，房地產(chǎn)投機(jī)資金在我市商品房市場也逐漸有表現(xiàn)跡象，市場在繁榮的背后也隱藏著一定的風(fēng)險。”

　　C期待：保障類住房“放量”

　　“往深層分析，房價大漲也是房地產(chǎn)供不應(yīng)求癥結(jié)積累到一定時期的集中爆發(fā)。造成現(xiàn)在房價恐慌的病根在于住房結(jié)構(gòu)的單一，政府福利性廉租房供給不足，造成居民對商品房市場的過度依賴。”業(yè)內(nèi)人士分析說。

　　最近，河北省政府要求各設(shè)區(qū)城市房產(chǎn)管理局統(tǒng)一更名為“住房保障和房產(chǎn)管理局”。有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，此舉旨在提升租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房管理職能，最終實現(xiàn)保障類住房“放量”，以減緩房價上漲幅度。

　　住房“梯度消費(fèi)”價格倒掛

　　這幾年政府一直在提倡“梯度消費(fèi)”，倡導(dǎo)大家要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力選擇租房、二手房、新房這樣的梯度消費(fèi)。但據(jù)記者了解，省會住房“梯度消費(fèi)”的狀況卻出現(xiàn)向反方向發(fā)展的趨勢。

　　去年以來，作為新房下游需求環(huán)節(jié)的二手房，竟然出現(xiàn)了漲幅賽過新房的“價格倒掛”現(xiàn)象。

　　《2006年石家莊房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測報告》顯示，2006年1—12月石家莊的商品住房成交均價同比上漲7.91%，而二手住房均價同比增長11.09%，這種“倒掛”的漲幅一直持續(xù)至今。

　　2012年，住房保障制度全面建立

　　“政府部門還是要加大保障性住房的建設(shè)力度，滿足中低收入家庭的購房需求，平衡市場供需。”香港太平洋投資顧問公司總裁賈臥龍說，5月初，河北省政府出臺了《關(guān)于完善和落實城市住房保障制度切實解決低收入家庭住房問題的若干意見》，從明年起繼續(xù)擴(kuò)大住房保障范圍。“作為我省一部系統(tǒng)完整的住房保障文件，該意見的出臺更是對房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展打下了基礎(chǔ)。”

　　按照《意見》要求，今后5年，我省每年竣工城鎮(zhèn)住房2000萬—2500萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房(含企業(yè)集資建房)占到10%—15%。同時，從2008年起，廉租住房制度保障范圍將由原來只限于享受最低生活保障的住房困難家庭，擴(kuò)大為“享受最低生活保障或家庭年收入在當(dāng)?shù)厣夏甓燃彝ト司芍涫杖氲?.5倍以下”。據(jù)估計，此一項可使享受保障的人數(shù)增加至少一倍。

　　到2012年，政府將對所有符合條件的低收入家庭提供住房保障，為80%的在職職工建立住房公積金制度；90%的家庭擁有或租住一套功能和設(shè)施基本齊全的住房，低收入家庭居住條件得到明顯的改善。