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　　廣州市國土房管局近日公布，今年內(nèi)將推出中心城區(qū)31宗地塊，用于緩解中心城區(qū)商品房的供需壓力。這些地塊包括15宗居住類閑置土地和通過司法途徑盤活再利用的16宗居住類爛尾地，總用地面積約63.7萬平方米，總建筑面積約121.7萬平方米。因此，在7、8兩個月，廣州市正在掀起一次推地熱潮。

　　6月27日，廣州市國土房管局發(fā)布了關于9宗爛尾地的拍賣公告，這批土地于7月26日正式拍賣。7月初，該局再次掛出3宗爛尾地的出讓公告和6宗閑置地的出讓預告。統(tǒng)計顯示，這兩批出讓的18宗居住類爛尾地和閑置地的用地面積總計11.9萬平方米，建筑面積總計41萬平方米，可供應商品住房約4500余套。

　　7月22日，廣州市國土房管局宣布：經(jīng)過依法調(diào)查聽證等程序，廣州將再收回約37宗、約84萬平方米閑置用地。另據(jù)廣州市房管局介紹，還有11宗地塊正在后續(xù)整理當中，預計也將在今年推向市場。屆時，廣州中心城區(qū)的土地供應將增加約51.8萬平方米，建筑面積約80.7萬平方米，可供應住宅約9000套。

　　廣州市政府加大土地供應量，對未來的房價走勢和整個房地產(chǎn)市場未來發(fā)展有何直接影響？開發(fā)商和消費者能否從中獲得利益，達到雙贏？對此，時報地產(chǎn)將采訪了一些開發(fā)商、地產(chǎn)專家以及市民。開發(fā)商

　　●越秀區(qū)某小型開發(fā)商：市區(qū)地塊我們沒戲

　　目前城中地塊越來越少，雖然政府不斷增加城區(qū)土地供應，但每次都是大集團在拍賣游戲中取勝。因為大集團很多都是上市公司，他們對于利潤的預期只要控制在一個合理的范圍內(nèi)就敢去拿地；而小開發(fā)商由于資金壓力，對利潤的考慮會更有顧慮，他們需要更高的利潤才能維持正常的運作。所以，如果政府推出市區(qū)的地塊，作為小開發(fā)商的我們參與的積極性不大，因為拿到地塊的可能性非常小，這是陪跑的游戲。

　　作為小型開發(fā)企業(yè)，我們只有將目光轉(zhuǎn)向一些大集團不愿意去的二線城市，或者通過自己的關系，尋找其他小型開發(fā)企業(yè)一起合作拿地、開發(fā)項目。

　　●廣電地產(chǎn)集團營銷副總監(jiān)朱川：希望政府給予更明確的指導

　　廣電地產(chǎn)積極參與土地拍賣，并拍下三塊地塊，源于兩大原因：一是這些土地符合我們集團的發(fā)展需求，二是我們看好廣州樓市未來的發(fā)展前景。雖然土地成本略高，但這是廣州樓市發(fā)展的必然結(jié)果。如果以后還有類似的地塊出讓，我們會繼續(xù)關注。

　　政府部門以捆綁方式出讓土地，雖然在一定程度上會讓開發(fā)難度有所加大，但從整體上看是一種好的解決方法，能夠很好地解決爛尾地的問題，并且有利于廣州城市的整體建設。我們希望政府在這些土地的遺留問題處理上能夠給予更加明確的指導，創(chuàng)造更好的條件讓我們?nèi)ソ鉀Q，從而達到雙贏的局面。

　　●番禺區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司負責人：大發(fā)展商能從拍賣中獲益

　　我們是番禺區(qū)土生土長的發(fā)展商，面對越來越多地產(chǎn)巨頭通過土地拍賣進入房地產(chǎn)開發(fā)領域，心里很高興，但又有一些擔心。高興的是，隨著這些巨頭的到來，番禺樓價肯定有一定幅度的上升，產(chǎn)品也會不斷提升，市場關注度也會越來越高；擔心的是，這些有實力的發(fā)展商將瓜分市場份額，我們的銷售壓力不斷加大，必須進行自我創(chuàng)新和改革，這樣成本必將大幅上升。

　　大發(fā)展商能夠從土地拍賣中獲益：首先是成功進入了番禺房地產(chǎn)市場，其次是他們的品牌將在番禺得到傳播推廣，最后是在產(chǎn)品銷售中獲得業(yè)績。

　　●白云區(qū)某樓盤營銷總監(jiān)：中小發(fā)展商的日子更難過

　　最近廣州土地市場的熱鬧，對中小發(fā)展商來說不是一件好事。創(chuàng)造新地王的不會是中小發(fā)展商，而被政府收回去的地塊卻有中小發(fā)展商的份；手中可開發(fā)的地塊越來越少，地價又累創(chuàng)新高，以中小發(fā)展商的實力，成功投得地塊的機會也越來越小。這樣，中小發(fā)展商的日子會越來越難過，被淘汰的命運在所難免。

　　為了尋找出路，中小發(fā)展商應該加快發(fā)展速度，例如引入戰(zhàn)略合作伙伴或者尋求上市。面對目前越來越激烈的競爭，只有把企業(yè)做大了，才能避免被淘汰。于是，今年越來越多發(fā)展商走上市道路。

　　市民

　　●市民李先生：現(xiàn)在的房子我都買不起

　　現(xiàn)在我還是租房住，今年初本來想買房的，但最終還是沒買成，原因不是沒房子，而是沒有買得起的房子。政府最近加大土地推出量，讓市民也看到了未來居住的希望。

　　●番禺區(qū)業(yè)主梁小姐：大發(fā)展商拿地“買漲不買跌”

　　股票市場的“買漲不買跌法則”，在廣州土地拍賣市場也同樣適用。今后的地價走勢難以估計，面對不斷上漲的樓價，有實力的大發(fā)展商拿地時產(chǎn)生了“買漲不買跌”的心理——“現(xiàn)在不買，以后可能有錢也買不到”。

　　發(fā)展商不斷把地價推高，會直接影響到我們這些普通消費者的消費行為。因為地價高了，就預示著未來樓價不會出現(xiàn)回落，為了不買更貴的樓，有能力的消費者只能早日入市。

　　●白云區(qū)業(yè)主黃先生：樓價下跌的可能性越來越小

　　前段時間，各大發(fā)展商在土地拍賣市場上進行了一輪又一輪的“廝殺”，結(jié)果地價累創(chuàng)新高。這樣的地價，將對樓價起到極大的支撐作用，樓價往下跌的可能性越來越小。

　　不過，面對越來越高的樓價，市民的承受能力畢竟有限。發(fā)展商對未來過于樂觀，市民也跟著樂觀，一旦樓價下降，負資產(chǎn)肯定會不斷涌現(xiàn)。所以，我覺得作為普通消費者應該冷靜分析，不要超前消費、過度樂觀。

　　專家

　　●滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌：開發(fā)商重金追地風險大

　　從目前政府推出的土地情況來看，大部分都是老城區(qū)的地塊，還有一些爛尾項目?？梢钥闯觯M入下半年，政府推出土地的力度加大了，希望通過增大土地供應來調(diào)節(jié)供求關系。此外，政府還希望通過這一舉動調(diào)節(jié)市民對樓價的預期心理，告訴市場以后的供應不會少了。雖然樓價的“拐點”還不能確定什么時候出現(xiàn)，但從目前的發(fā)展情況來看，2年后樓價會逐步穩(wěn)定。

　　同時，從幾次土地拍賣的情況看，可能產(chǎn)生一些與目的相矛盾的地方。很多開發(fā)商對于未來樓市的預測太樂觀了，因此不惜重金拿地，頻頻產(chǎn)生新地王。我想提醒開發(fā)商的是，拿地有風險，這種風險主要來自未來宏觀調(diào)控政策。近兩年不少地方樓價上漲的速度過快，政府不斷出臺調(diào)控政策，不排除下半年會有更直接的政策出臺。倘若開發(fā)商以過高的地價拿地，一旦價格超過了市場的承受能力，開發(fā)商將面臨巨大的風險。

　　●中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜：政府應加強行政干預

　　廣州市政府出臺了今年放地計劃之后，上半年沒有什么太大的動作，因此樓價上漲的勢頭沒有得到抑制，短期內(nèi)樓價還會上漲，所以政府應該加大土地供應。

　　“穗七條”計劃“2007年供應5.07平方公里土地”，如果完成不了這個目標，今年至少應該完成2~3平方米公里的供應量，才能基本滿足市場的需求。如果完成不了這個基本供應量，那業(yè)內(nèi)將十分看好后市，這樣會進一步導致開發(fā)商囤貨，房子也會越賣越貴。等到樓價下跌的那一天，開發(fā)商就會有破產(chǎn)的危險。所以，政府在抑制需求的時候更應該增加供應量，否則，例如禁止期房銷售等政策只會產(chǎn)生本末倒置的惡果。

　　從近來土地拍賣情況來看，政府目前放地還不算多，因此效果還不會太明顯。我認為政府應該加大周邊地區(qū)“雙限”地的推出，同時還應該看到，土地“招拍掛”很容易產(chǎn)生地王，導致樓價上漲。開發(fā)商對于這種土地拍賣形式也非常苦惱——他們盡管手頭的在賣項目賺了不少錢，但同時手里的土地儲備空缺，今后的可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)了問題。因此，政府有責任也有義務加強行政干預手段來引導樓市。

　　●宏展投資顧問公司董事副總經(jīng)理程立志：樓價不會永遠只升不跌

　　增加土地供應是穩(wěn)定樓價的重要舉措，目前很多地產(chǎn)公司都是上市企業(yè)，不惜成本去搶地，這不僅是為了增加手中土地存量，同時也希望升值手頭早先的土地價值，這樣企業(yè)的股價才會不斷攀升。這也是近來地產(chǎn)股瘋漲的一個重要原因。

　　目前的廣州樓市讓我想到了97年之前的香港樓市。當時香港不少集團瘋狂拿地，97年香港樓價達到最高峰之后便走下坡路，2003年到了最低谷，很多開發(fā)商都破產(chǎn)了。目前的廣州樓市比較危險，沒有永遠只升不跌的價格。

　　●滿堂紅地產(chǎn)研究部肖文曉：土地市場趨于壟斷

　　為穩(wěn)定供求關系，近期政府不斷加大土地供應，但依然難以滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的需求。拍出的地價屢創(chuàng)新高，個別地段的樓面地價甚至與周邊現(xiàn)有商品房的銷價相差無幾，這一方面表明開發(fā)商對市場的信心；另一方面，土地成本的增加最終必然加在樓價內(nèi)，從而令樓價上漲勢頭難以抑制。

　　此外，土地“招拍掛”制度的實行，抬高了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)門檻，有限的土地資源越來越集中于少數(shù)幾個實力雄厚的開發(fā)商手中，如果無法充分發(fā)揮市場競爭機制，趨于壟斷的市場同樣會使平抑樓價的難度增大。

　　●廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平：加大推地量未必能降低樓價

　　最近，廣州市政府推出了一系列土地，拿地的發(fā)展商基本上是在廣州土地儲備相對較少、手中資金比較充裕；而那些被回收的地塊的發(fā)展商，基本上都是手中有地但缺乏開發(fā)資金。

　　為何每次土地拍賣都能吸引那么多有實力的發(fā)展商競拍？我認為，這主要是大發(fā)展商出于戰(zhàn)略發(fā)展考慮，想增加在廣州的開發(fā)量，宣傳企業(yè)品牌；而土地拍賣本身比較安全，手續(xù)也比較簡單，因而吸引了全國有實力的發(fā)展商前來競拍。

　　有這么多有實力的發(fā)展商競拍，地價肯定會出現(xiàn)不同程度的攀升。只要競拍的方式不變，地價就很難下降。因為對于目前不斷上漲的樓價，地價有支撐作用，而老百姓收入不斷增加也會對樓價和地價有支撐作用；同時，政府不斷改善城市基礎設施和環(huán)境，土地增值在所難免，樓價自然不會往下調(diào)。為了照顧中低收入市民的住房需求，政府應該加大對保障住宅的建設力度，加快推出廉租房、經(jīng)濟適用房。

　　●華南理工大學建設經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所所長王幼松博士：廣州土地壟斷不斷加劇

　　目前廣州樓價上漲幅度明顯過快，市民的承受力越來越有限，這證明了政府的調(diào)控不理想，于是不斷推出一些地塊，增加土地的有效供應，加上今年底和明年初保障住宅不斷供應市場，樓價的漲幅應該可以得到控制，從而兌現(xiàn)政府年初的承諾。

　　從最近土地拍賣的情況來看，廣州土地價格比較高，開發(fā)成本不斷增加，而政府的土地回收有利于增加土地供應和有效利用資源；從拍賣結(jié)果來看，能夠成功拿地的發(fā)展商越來越少，土地壟斷不斷加劇。這樣的發(fā)展趨勢越來越跟香港相似，最后整個房地產(chǎn)市場由幾個地產(chǎn)巨頭壟斷。

　　●著名房地產(chǎn)專家韓世同：土地出讓模式需改善

　　我覺得政府以捆綁的方式出讓土地并不好，這樣會把房地產(chǎn)開發(fā)的門檻提高，使土地資源更加向一些大的品牌開發(fā)商傾斜。而且，不同地塊應有不同的價格，每個開發(fā)商的戰(zhàn)略、需求也不一樣，所擅長開發(fā)的項目也不一樣，所以不應該用捆綁的方式出讓。

　　此次政府部門在捆綁三塊地的同時，還臨時加了一塊市政用地的拆遷任務給開發(fā)商，這讓本來就已經(jīng)偏高的地價百上加斤，讓開發(fā)商的土地成本更高。高地價必然會導致高房價。近期土地出讓價格不斷上漲，必然會導致未來的房價進一步上漲，而消費者則將成為最終的承擔者。

　　另外，目前的土地出讓模式還需改善。首先，目前進入土地拍賣市場的門檻太低，連一個自然人都可以參與拍賣，而沒有考慮其開發(fā)能力，我覺得在這方面應該有開發(fā)資質(zhì)的限制。另一方面，“價高者得”的拍賣方式不夠合理，可以嘗試采用投標的“價中者得”，這樣會使開發(fā)商不敢亂出價，也能有效抑制房價因為高地價而不斷推升的問題。

　　●廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理趙卓文：地價高將致房價繼續(xù)上漲

　　政府此時處理爛尾地，是一個非常好的時機：首先可以在處理爛尾地的同時，很好地解決這些地塊對廣州城市發(fā)展的形象影響問題；另外，在目前房價高企的情況下，政府可以在這些地塊當中選擇部分作為“雙限”、“三限”試點項目。

　　從市場的角度來看，最近的土地出讓并沒有帶來太多的驚喜，地價依然高企，這也必將導致房價進一步上漲。捆綁搭售的方式出讓土地，對開發(fā)商來說并不會造成太大的難度，現(xiàn)在的開發(fā)商都已經(jīng)相當成熟。

　　●合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江：高地價未必會致高房價

　　政府選擇在近期處理爛尾地的問題，是一個很好的時機。以前這些爛尾地都屬于“豬骨頭”，有很多遺留問題。開發(fā)商在手中土地儲備充裕的情況下，都不太愿意接手這些項目。選擇開發(fā)商“地渴”的時候處理這類土地，是一個很好的時機，因此每次土地拍賣都引來多家企業(yè)競爭，土地出讓的價格也得到保障。

　　最近以捆綁的方式出讓9塊爛尾地，也是解決爛尾地遺留問題的一個非常好的方法。造成爛尾地的因素有很多，比如拆遷問題、開發(fā)商的資金運轉(zhuǎn)問題等，爛尾地也有好有差，捆綁搭售不但有利于解決地塊的遺留問題，也容易處理一些稍差的地塊出讓問題。

　　同時，這樣的出讓方法也增加了開發(fā)商的操作難度。雖然拍賣的地塊地面價格達到6000多元/平方米，但是由于其容積率較高，而且均位于市中心區(qū)域，開發(fā)商的利潤還是會有保障，因此還是比較受他們歡迎的。

　　高地價未必會導致高房價，房價的走勢更多受供求關系影響。隨著土地供應量的加大，未來的房價未必比現(xiàn)在高。

　　●DTZ戴德梁行研究顧問部董事黎慶文：土地拍賣與調(diào)控樓價無直接關系

　　土地拍賣是一種市場行為，是發(fā)展商對地塊和未來前景的判斷，而調(diào)控樓價是政府行為，兩者不存在直接關系，但樓價上漲對地價有支撐作用。

　　據(jù)我所了解，目前廣州的房地產(chǎn)壟斷并不算嚴重。據(jù)統(tǒng)計，去年廣州十大發(fā)展商的開發(fā)量占整個市場不到30%。目前活躍于土地拍賣市場的發(fā)展商，基本上都是一些上市公司，這些發(fā)展商的資金比較充裕，實力雄厚，而那些中小發(fā)展商基本上都退出了一級土地拍賣市場。

　　這些上市公司每年都有業(yè)績考核，拍得的地塊肯定不會囤積起來，但少量戰(zhàn)略土地儲備還是有的，因為這些公司也要為長遠發(fā)展作準備。