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　　2007年上半年，上海房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策進(jìn)入落實階段，宏觀調(diào)控的觸角已從多方位伸入房地產(chǎn)市場。相比2006年同期，2007年的上海二手樓市展現(xiàn)出了一些與往不同的新現(xiàn)象或問題同樣值得關(guān)注，特盤點如下：

　　1.政策大環(huán)境穩(wěn)定“銀三金六”光芒耀眼

　　相對于去年同期，今年的二手樓市在經(jīng)歷了傳統(tǒng)三四月購房小高潮后便一路走高，美聯(lián)物業(yè)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，上半年整體二手房成交量相比去年同期上漲15%。各區(qū)域二手房成交量更于6月再創(chuàng)新高，相比去年同期大幅增長40%！

　　自2月上海到達(dá)谷底之后，上海各區(qū)域二手樓市自3月開始便開始觸底反彈，美聯(lián)物業(yè)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，三月二手房市場總體成交量較二月明顯增長50%左右。

　　對此，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，07上半年的樓市可以有如此表現(xiàn)，主要應(yīng)該歸功于07年上半年樓市穩(wěn)定的政策環(huán)境。雖然上半年仍有部分例如“征收個人土地增值稅”的政策出臺，但由于其只針對出讓非普通住宅的業(yè)主，征收稅率只有0.5%，相對于之前開征的5.55%營業(yè)稅而言相對溫和許多。至今美聯(lián)物業(yè)全市各區(qū)域門店跟進(jìn)的交易客戶并未產(chǎn)生類似營業(yè)稅出臺時的激烈反應(yīng)。包括徐匯、靜安、盧灣以及浦東內(nèi)環(huán)等高檔樓盤集中的區(qū)域，市場表現(xiàn)同樣比較平靜

　　2.自住客支撐市場次中心區(qū)域率先回暖

　　經(jīng)過了歷時兩年的房市宏調(diào)，現(xiàn)時樓市的購房者中90%以上均為自住購房。美聯(lián)物業(yè)市場抽樣調(diào)查顯示，現(xiàn)時購房客戶在購房預(yù)算方面變動不大，選擇購房主力總價80-120萬的客戶占總客戶的38%，預(yù)算121-200萬的占24%，選擇200萬以上(不包括200萬)的占23%，選擇80萬以內(nèi)的客戶占15%。在房源選擇上，除地段以及生活設(shè)施配套，大多數(shù)客戶仍舊比較青睞5～10年房齡的商品房。

　　相對于徐匯、靜安、黃浦等中心城區(qū)房價偏高供應(yīng)稀少，楊浦、虹口、閔行等次中心區(qū)域主要占據(jù)價格優(yōu)勢，二手房成交量率先反彈。其中，楊浦區(qū)由于受惠軌道交通8號線將于年底通車的重大利好，極大程度的刺激了區(qū)域內(nèi)的二手房市場，使得區(qū)域內(nèi)交易回暖迅速，3月整體成交量相比2月翻了近2倍，短時間內(nèi)業(yè)主反價現(xiàn)象屢次發(fā)生，但由于購房者也看好M8沿線的升值潛力，因此盡管成交價格一度攀升，板塊內(nèi)成交仍十分活躍。

　　雖然購房需求放量相對遲緩，但隨著上海樓市整體走高的趨勢，以徐匯、靜安為代表的中心區(qū)域二手房市場同樣在4月中下旬開始發(fā)力。進(jìn)入5月之后，中心區(qū)域二手住宅明顯交易放量。從五月成交量來看，徐匯等市中心區(qū)域的二手房市場較四月份又有進(jìn)一步回暖。五一長假七天的帶看量已相當(dāng)于四月份整個月的總帶看量，購房者對于市中心板塊的信心逐步回歸，入市積極性高漲。

　　3.樓市持續(xù)走好 反價惜售再現(xiàn)市場

　　六月的樓市延續(xù)了今春的回暖行情，然而隨著整個市場的活躍，“反價”、“惜售”等現(xiàn)象再次出現(xiàn)在近期樓市，買賣雙方的價格博弈重新上演。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部六月份的市場成交情況顯示，六月份的二手房成交量較五月份仍呈現(xiàn)出一定增幅，市場走出一波持續(xù)回暖的行情。成交價格也有一定程度的小幅攀升，而業(yè)主頻繁加價是成交價格走高的主要因素之一。其中，徐匯、靜安、盧灣、黃浦等中心區(qū)域成交量增長比較明顯，浦東、普陀等區(qū)的市場成交情況也十分活躍。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部資料顯示，市場進(jìn)入六月后，各區(qū)域均出現(xiàn)了一定范圍的業(yè)主反價現(xiàn)象。其中浦東區(qū)域內(nèi)二手房業(yè)主反價現(xiàn)象較為嚴(yán)重，尤其是聯(lián)洋板塊，隨著近幾個月來成交量的持續(xù)攀升，成交價格也有一定程度的上漲，浦東新區(qū)內(nèi)的均價普遍上漲了4-5%，部分地區(qū)漲幅則更為明顯。對此，美聯(lián)物業(yè)浦東區(qū)副總監(jiān)秦愷表示，目前樓市的全面回暖已經(jīng)得到了市場的充分認(rèn)同，業(yè)主通常也比較樂于接受和面對這一現(xiàn)實的，因此短期內(nèi)頻繁加價現(xiàn)象十分普遍，而買家方面則會需要一定的時間去消化漲價的現(xiàn)實，因此市場雖然需求旺盛但成交周期有所延長。

　　此外，市場持續(xù)的火熱行情讓業(yè)主也有些不知所措起來。秦愷認(rèn)為，由于此前市場經(jīng)歷了一個較為漫長的調(diào)整階段，買賣雙方對政策的調(diào)控等已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)牡挚鼓芰?，然而市場從今年年初開始觸底反彈并持續(xù)走高，使得一些業(yè)主開始迷茫，盡管對后市十分看好，但從盲目反價的現(xiàn)象來看，部分業(yè)主對未來市場的判斷其實并不明確。相比之下，以改善住宅為需求的買家們反而更加從容和理智一些。

　　業(yè)主反價、房源緊缺的情況在徐匯、靜安、盧灣、普陀等熱點區(qū)域內(nèi)也同時出現(xiàn)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)鎮(zhèn)寧分行營業(yè)經(jīng)理沈翊介紹，總統(tǒng)公寓內(nèi)一套150平米的三房，原先的掛牌價為360萬，當(dāng)買家表示出購房意向后業(yè)主立刻反價至380萬，隨后也是在買家追價之后表示不愿出售轉(zhuǎn)為自住。

　　無獨(dú)有偶的是，美聯(lián)物業(yè)萊詩邸分行最近這樣的案例也并不鮮見。萊詩邸內(nèi)的一套兩房帶車位的物業(yè)半個月前業(yè)主以288萬掛牌，經(jīng)過一次帶看之后業(yè)主隨即反價至300萬，當(dāng)購房者表示可以接受之后業(yè)主卻表示不愿意成交，等待物業(yè)繼續(xù)升值。類似的情況在區(qū)域里也絕非特例。