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　　無論銷售，還是出租，或是自營，模式的選擇是為了更好地贏利，這是企業(yè)的目標，因此所有的商業(yè)地產開發(fā)商都在找適合自己項目的運營模式實現運作。據了解，目前杭城比較大型的商業(yè)地產項目運營模式最常見的是“租售結合、出售、只租不售、售后返租”等四大模式。

　　租售結合靈活性和可控性皆有

　　開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，并通過引進主力店，實行大面積出租與分割出售租售并舉的模式。租售結合的模式，就是租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪，以平衡資金壓力和經營風險的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。

　　比如，位于九堡中心位置的金海城，由三大商業(yè)組團——“購物中心”、“時尚購物街”、“精品商場”組成，2.6萬平方米的購物中心、6000平方米的時尚購物街、1.5萬平方米的精品商場，提供集購物、餐飲、娛樂、休閑及商務等為一體的高檔、多層次、全方位服務。

　　購物中心以出租的形式經營。據了解，該購物中心世紀聯華已簽約入駐，預計7月全面開業(yè)；肯德基、五星電器等主力店正在簽約中；美食館、流行旗艦店、溫馨家居館、時尚魅力館、紳士精品館、運動休閑館等各類業(yè)態(tài)的店鋪即將入駐。

　　時尚購物街以出售的方式經營。沿九沙大道的金海·香濱灣一期建筑底商時尚購物街，總建筑面積約6000平方米，有23個復式時尚店面，店鋪面積180-300多平方米，規(guī)劃金融服務業(yè)和時尚品牌店；精品商場以出租、出售、聯營的方式經營。精品商場位于金海城商業(yè)組團的南部，共分五層，總建筑面積約為1.5萬平方米，以經營中高檔商品為主。

　　此外，位于閑林板塊的杭州宏豐家居城項目集“環(huán)保、節(jié)能、智能”型家居材料賣場、特色商業(yè)街、生活超市、物流倉儲、商務辦公、配套公寓于一體，系杭州城西多元家居復合業(yè)態(tài)，具有強大輻射力的綜合性商業(yè)項目。據該項目策劃部經理孫笑介紹，商鋪是有控制出售的。目前開發(fā)的一期22萬平方米的商鋪中，銷售不到6萬平方米，剩余的開發(fā)商自己經營。

　　杭州戴德梁行杭州公司總經理楊達認為：通過銷售短期資金回籠與出租長期收取租金的兩種主要盈利方式。通常情況下，開發(fā)商都掌握大部分的產權，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場經營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應，將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售，而主力店品牌商家的進駐能提升價值。

　　完全出售投資者具備經營自主權

　　商業(yè)地產出售完成之后，開發(fā)商基本上就不再進行干預，僅由物業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理。一方面投資者也具備完全的經營自主權，另一方面，開發(fā)商可以快速回收投資。

　　比如，位于良渚板塊的正中心良渚十六街區(qū)，緊鄰2萬平方米的良渚文化廣場，廣場對面是即將新建的政府辦公大樓。約500米的半徑范圍內，學校、醫(yī)院、農貿市場、公交中心站一應俱全。據了解，整個區(qū)域，現有的人口是13.3萬，2010年規(guī)劃人口將會達到20萬。周邊除了良渚文化村、新湖香格里拉等大型項目以外，還有億豐家居建材城、金恒德國際汽車交易中心等一大批專業(yè)市場，其中農副產品物流中心將在明年2月份正式啟用，屆時全杭州各大農副產品市場都要搬到良渚。

　　其項目開發(fā)商華元房產，規(guī)劃在地下區(qū)域設大型超市、電影院、溜冰場以及電玩廳，地上區(qū)域一分為二，用層高5米的大型商鋪打造一條餐飲街，用小型商鋪打造類似于湖濱名品街庭院式的商業(yè)街區(qū)。此外，還有商務套房，面積從80多平方米到300多平方米都有。底層是商鋪、上層是套房、頂層帶有閣樓和露臺。這樣的設置，即將投資、經營、休閑、聚會等多重功能整合在一起。

　　產權出售，使其成為商家的固定財產，不僅可以進行長期維護，建立自己獨特的經銷風格，博得廣大消費者的感性認識，在一定的基礎上進行穩(wěn)步發(fā)展，還可將其進行轉讓、租賃，獲取更多的產業(yè)價值。

　　售后返租規(guī)避了市場初期經營風險

　　商業(yè)地產售出后，開發(fā)商統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經營，這就是所謂的“售后返租”模式。售后返租有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，宗旨是“以先銷售后返租，同時給予一定比例租金回報的方式”吸引買家入場，一般出現在商鋪、寫字樓、商用住等銷售過程中。

　　比如，杭州宏豐家居城出售的部分商鋪中，要求業(yè)主在簽訂銷售合同前必須先簽一份《委托統(tǒng)一經營管理合同》，合同規(guī)定，業(yè)主將商鋪全權委托給開發(fā)商經營，時間為十年：前三年一次性從總房價中讓利；第四年到第十年，開發(fā)商按跟客戶簽約合同總價的8.86%來支付客戶租金。

　　楊達認為：此經營方式省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩，免去商鋪出租期間對于物業(yè)各項管理所需花費的精力，確保市場運作初期的業(yè)主利益，由營運管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報，租賃期限相對穩(wěn)定，并使業(yè)主規(guī)避了市場形成初期較大的經營風險。此模式運作，涉及大型商業(yè)項目的規(guī)劃、設計、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對發(fā)展商的綜合運營能力要求極高。

　　只租不售持續(xù)有效管理提升商業(yè)價值

　　商業(yè)地產開發(fā)商掌握產權，對所有的商業(yè)物業(yè)采取只租不售的形式，期望通過租賃持續(xù)性獲利，這種模式需要開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)氛圍，并承擔經營風險，通過持續(xù)有效的經營管理提升商業(yè)價值。目前的商業(yè)地產只租不售的模式更多地體現在購物中心的開發(fā)上。

　　比如，正在開發(fā)的星光大道項目是集購物、美食、娛樂、休閑、商務、旅游和運動于一體的綜合性商業(yè)地產，據項目營銷部高經理介紹，星光大道基本由華聯項目自己經營。統(tǒng)一經營管理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理等。

　　該項目位于濱江區(qū)政府西側、中興路以北、府西路以西、江暉路以東、錢塘江射潮廣場以南，全長近千米，總建筑面積為30萬平方米，由華聯發(fā)展集團、浙江華聯杭州灣創(chuàng)業(yè)有限公司負責開發(fā)的。整條大道以步行街貫穿，分為A、B、C、D四大區(qū)塊，現在啟動的是15萬平方米的CD區(qū)，其中設置主題餐廳、健身中心、美容、KTV、銀行書店、各類專賣店，目前C區(qū)已封頂，預計2009年初CD區(qū)先開街；AB區(qū)有7萬多平方米的購物中心，以購物商業(yè)為主，結合餐飲、娛樂和運動，重點招商是百貨店，主題商場、電影院、美食廣場、娛樂這樣一些功能業(yè)態(tài)，AB區(qū)預計2011年開街運營。

　　據介紹，從商業(yè)業(yè)態(tài)布局看，CD區(qū)主要提供濱江區(qū)商業(yè)配套功能，AB區(qū)主要提升星光大道品位檔次，定位不一樣，消費客戶群不一樣。

　　另一個開發(fā)商完全自主經營的大型商業(yè)地產，還有地處錢江新城核心區(qū)的杭州“萬象城”，由多元化控股企業(yè)華潤集團與香港最大的房地產商新鴻基聯合開發(fā)，融合大型購物中心、住宅、酒店、寫字樓等多種物業(yè)于一體，總建筑面積80萬平方米，總投資額達50億港幣。

　　據華潤新鴻基營銷部經理陳強介紹，開發(fā)商將長期完全持有物業(yè)，通過招租途徑，依托華潤集團自身品牌，有很多商家愿意合作，其中有70%來自深圳萬象城的老業(yè)主。項目自去年開始動工，明年將啟動住宅銷售，2009年大型購物中心開始營業(yè)，所有項目預計在2013年完成。

　　他介紹說，目前開發(fā)的是購物中心，有24萬平方米，基本克隆了深圳的萬象城，但是比深圳購物中心面積還要大40%。在購物中心的業(yè)態(tài)設置上，零售部分面積占總面積40%，20%是餐廳面積所占比例，另外，休閑娛樂所占總面積達20%，剩余20%的面積做一些家居裝飾、教育服務等。

　　楊達認為：此種方式亦是國際商業(yè)地產運作的主流模式，與分散銷售產權相比較更利于項目的長久持續(xù)運營。“只租不售、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理”的運營模式，由專業(yè)運營公司提供系統(tǒng)有效的運營管理和服務，走可持續(xù)發(fā)展之路。