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　　南京主城區(qū)七八千元及至萬元以上的樓盤，考驗(yàn)著購房人的口袋與頭腦；而城市周邊及遠(yuǎn)郊低單價、小戶型項(xiàng)目，深受購房者青睞。房價虛實(shí)如“猜謎”，讓我們詳細(xì)分析一下南京各大版塊的具體樓市情況，為你買房做一個詳細(xì)的參考意見！

　　1、江寧：拓展板塊高性價比

　　近70家樓盤將端出新房源

　　2006年中，江寧商品房開工建設(shè)面積208萬平方米，比去年少了11%；但是銷售面積卻達(dá)到280萬平方米，大于上市量72萬平方米。2004年左右的開發(fā)熱潮給江寧留下了90萬平方米左右的存量房，幾乎已經(jīng)消化完了。

　　官方數(shù)據(jù)顯示：2006年1—11月份江寧住宅均價為3737元／平方米，與前年相比，房價上漲了5%左右。1至10月份更高，同比上漲達(dá)到7%左右；11月份，祿口幾個大盤上市，讓漲幅降了一些。

　　關(guān)鍵詞：分布南移

　　2007年，將是江寧擴(kuò)展的一年。目前了解到的信息，江寧今年新盤分布明顯向南移動，九龍湖、方山共約有十幾個項(xiàng)目預(yù)備于今年全面進(jìn)入市場；傳統(tǒng)的三山板塊一帶也同樣如此，韓府山、翠屏山、將軍山都已基本開發(fā)完畢，新盤向?qū)④娐返淖钅隙?、牛首山風(fēng)景區(qū)一帶移動。

　　從去年下半年開始到現(xiàn)在，江寧岔路口、東山等傳統(tǒng)板塊內(nèi)多個項(xiàng)目開盤發(fā)生搶房現(xiàn)象，從某種程度上也說明了成熟板塊內(nèi)供量比例大幅減少；對于購房者來說，這是認(rèn)可新區(qū)域、接受新項(xiàng)目前的陣痛。

　　關(guān)鍵詞：低密度開發(fā)

　　從一季度統(tǒng)計來看，江寧的供銷基本持平，上市量與成交量都在40多萬平方米左右。但是有數(shù)據(jù)表明，今年1、2月份江寧全區(qū)商品住宅的中小戶型所占比例仍偏低。隨著去年“90-70”’政策逐漸“落地”，下半年中小戶型房荒的情況能否有所緩解有待關(guān)注。目前已知的是：兩個規(guī)模較大的純中小戶型樓盤將上市，一些老盤也在政府的要求下，為其新上市房源調(diào)整，增加中小戶型所占比例。

　　但是客觀來看，對新擴(kuò)展區(qū)域，公共交通、日常生活配套相對欠缺，開發(fā)商更傾向開發(fā)低密度的貴族化產(chǎn)品，在方山、九龍湖板塊內(nèi)有大量的聯(lián)排別墅、花園洋房上市，能解決廣大購房者迫切需求的“實(shí)惠型”住房所占比例較少，不少普通公寓只能占據(jù)小區(qū)較差的位置，成了為別墅拌灰塵、噪音的“隔離墻”。

　　關(guān)鍵詞：檔次提升

　　今年在岔路口、東山中心、百家湖岸、外秦淮沿線等處，都有一些新增的城建配套設(shè)施，一些較高水準(zhǔn)的商業(yè)、景觀公園、娛樂休閑場所將出現(xiàn)在江寧。這對于居住者而言，無疑提高了舒適度和便捷度。

　　在入住率提高、地鐵開工等利好的影響下，江寧高性價比的居住價值進(jìn)一步得以體現(xiàn)。

　　2、城東：顯貴板塊價量同漲

　　低密度住宅唱主角

　　隨著城市格局的發(fā)展，城東板塊的概念在擴(kuò)大，2006年整個城東板塊共成交8200多套，在七大板塊中排名第四，其中紫金山板塊成交了5000多套，均價為6200多元平方米，而仙林板塊成交了近3200套，均價達(dá)到5100元/平方米。與2005年相比，2006年城東的成交量上升了近70%，而仙林更是翻了近2倍。

　　紫氣東來，南京人心中有山有水的城東在2006年繼續(xù)演繹著稀缺板塊的故事。依傍紫金山的樓盤個個“氣宇軒昂”，而仙林板塊的迅速崛起更是直接拉動了房價的沖“六”進(jìn)程。

　　關(guān)鍵詞：新老分天下

　　2006年的紫金山腳下，天泓山莊、萬達(dá)紫金明珠、鴻意星城成為城東的3只銷售“績優(yōu)股”，一直占據(jù)著成交量的前幾位。2007年，3個項(xiàng)目分別于5月、3月底和4月下旬推出新房源。除了天泓山莊是別墅項(xiàng)目外，萬達(dá)和鴻意都是以二房、三房的100平方米左右的套型為主。據(jù)了解，鴻意星城均價將達(dá)至拍500元呼方米，有100多套房源的萬達(dá)均價也在6350元左右/平方米。除了老盤新開，依附如此稀缺的山林資源，國浩?鐘山晶典、宏圖?上逸園、君臨紫金、鐘山美廬都將在年內(nèi)亮相。其中國浩?鐘山晶典將于5月推出高層、小高層，宏圖?上逸園也在5月推出多層，價格在7800元/平方米。不論是新盤的集中“出世”，還是新老項(xiàng)目的一試高下，中高檔住宅的基調(diào)必將帶動價格的上漲。

　　關(guān)鍵詞：低密度登場

　　2006年的仙林板塊高歌猛進(jìn)：成為城東板塊里的后起之秀。仙林的一系列規(guī)劃利好如仙林大道的竣工、地鐵二號線的東延、鼓樓醫(yī)院仙林國際醫(yī)院的進(jìn)駐等推動著這只原始股在2006年末突破6000元/平方米大關(guān)。

　　2007年除了在售的東方天郡、賽世香樟園、新城；尚東區(qū)、亞東城之外，以公寓項(xiàng)目為主的仙林轉(zhuǎn)眼進(jìn)入了低密度住宅的集中供應(yīng)期。別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)豐富了仙林板塊的物業(yè)類型，也在一定程度上推動了該區(qū)域的價格爬升。棲霞建設(shè)的棲園、交通置業(yè)的匯杰文庭、招商地產(chǎn)的依云溪谷、仙林地產(chǎn)的山水風(fēng)華，加上新城?尚東區(qū)也開始推出聯(lián)排、疊加別墅，五大“巨頭”的碰撞必然是一場激烈的混戰(zhàn)。搶先登場的匯杰文庭已于5月開盤，推出180-200平方米的別墅產(chǎn)品，棲園和山水風(fēng)華二期也會在下半年公開。

　　別墅產(chǎn)品的集中上市并不代表仙林2007年將成為“別墅年”，亞東城、康橋圣菲、香樟園；及去年下半年上市的仙林新街坊在年內(nèi)都有新的公寓房源公開銷售。

　　2007年總體上市量預(yù)計達(dá)到60萬平方米的城東板塊，在仙林新區(qū)的強(qiáng)勁帶動下，2007年也必將延續(xù)2006年的發(fā)展勢頭，創(chuàng)造價格和成交量的雙贏紀(jì)錄。

　　3、城東南：熱力板塊蓄勢待發(fā)

　　50萬平方米全新房源“挑大梁”

　　2006年城東南板塊成交近5900套，成交總金額達(dá)到33億元，均價為5700元平方米，在七大板塊中位列第6位。從排名上來說，與2005年一樣。但因?yàn)檎w樓市的火熱帶動，成交量比2005年上漲了38.66%。

　　盡管2006年利好不斷，但占據(jù)主城區(qū)最后一席地的城東南和新區(qū)河西、仙林等板塊的突飛猛進(jìn)相比，一直處于穩(wěn)步發(fā)展的不急不忙狀態(tài)。無論是寧南、安德門還是龍蟠南路，挑梁的都是些老面孔，沒有新鮮血液的注入。2007年，城東南終于蓄勢待發(fā)，花神園、7彩星城、藍(lán)岸尚城、瑞爾城市空間、雅居樂花園等一系列全新項(xiàng)目的上市將讓城東南揮別“溫吞水”的狀態(tài)，熱力沸騰。

　　關(guān)鍵詞：個盤突出

　　寧南、安德門、龍蟠南路，城東南的三大區(qū)域一直都不缺少領(lǐng)頭羊。盡管2006年的寧南板塊只有仁恒翠竹園、閱城國際、翠島花城、花神美境等為數(shù)不多的幾家樓盤銷售，而且供應(yīng)量都不大，但仁恒翠園一直占據(jù)著全市項(xiàng)目銷售榜的前位。2007年仁恒翠竹園的地位也很難被撼動，于4月中旬推出了新一批房源，100多套面積在118-152平方米的戶型，價格在7600-7900元平方米。安德門地鐵板塊是亞東國際公寓與時光皓韻兩強(qiáng)爭奪的地段，這兩個樓盤吸引了眾多首次置業(yè)的年輕白領(lǐng)。今年這兩個項(xiàng)目都有新房源推出，亞東公寓二期將推出260多套，價格在7000元／平方米以上。龍蟠南路區(qū)域，2006年一直是中北蔚藍(lán)星座一枝獨(dú)秀，今年6月，蔚藍(lán)星座也將推出2期共計120套的多層房源，面積從85-130平方米不等，價格也在8000-8500元／平方米。

　　關(guān)鍵詞：蓄勢待發(fā)

　　住宅產(chǎn)品是2007年城東南板塊新盤的主推方向。去年年底，藍(lán)籌谷進(jìn)入寧南板塊，同一家開發(fā)商將在今年推出藍(lán)岸?尚城這一新項(xiàng)目，建筑面積達(dá)到13萬平方米，類型為小高層。另一家在寧南開發(fā)了花神美境的雨花房地產(chǎn)也將在寧南開發(fā)一個綜合性的項(xiàng)目——花神園，不僅有住宅還有部分商鋪推出。2007年熱鬧的寧南還出現(xiàn)了一個全新的住宅項(xiàng)目，7彩星城。

　　比較而言，安德門將呈現(xiàn)三足鼎立的格局，瑞爾城市空間的殺入打破了亞東國際公寓與時光滯韻的兩強(qiáng)局面，雖然只有一幢建筑，但挑高4.98米的小戶型對后兩者而言也是一個強(qiáng)勁的競爭對手。

　　2006年4月光電地塊的拍賣為2007年的龍蟠南路板塊的發(fā)展埋下了伏筆，盡管這家來自香港的公司一直保持低調(diào)，但即將在下半年推出的雅居樂花園已經(jīng)因?yàn)檫@場印象深刻的“一拍”而名聲在外。據(jù)了解，該項(xiàng)目占地14.2萬平方米，在秦淮區(qū)政府對面，將建成為一個集住宅、商鋪、酒店式公寓、辦公、教育設(shè)施等綜合性社區(qū)。

　　4、河西：新貴板塊價值透支

　　160萬平方米可售量，打破河西“房荒論”

　　危言聳聽的“房荒論”，伴隨著房價飛漲，河西已是當(dāng)前南京樓市最炙手可熱的一個板塊。在許多買房人印象里，幾乎是在一夜之間，河西板塊的住宅均價就從5500元平方米上漲至7500元平方米。從2005年河西板塊驟冷，到2006年最后一個季度該板塊驟熱，河西樓市總是沉浮在輿論的風(fēng)口浪尖上。

　　如今，有關(guān)該板塊價值是否已經(jīng)提前透支的質(zhì)疑聲空前強(qiáng)烈，開發(fā)商和政府對此的論調(diào)是，該板塊嚴(yán)重的供不應(yīng)求導(dǎo)致房價“市場性”上漲。那么，即將上市的一批新盤是否有望扭轉(zhuǎn)目前河西板塊住宅“供求失衡”的狀況?進(jìn)而能否穩(wěn)定住房價或“符合市場規(guī)律”地造成房價相對下浮呢?

　　關(guān)鍵詞：供不應(yīng)求？

　　是實(shí)情?是假象?是市場規(guī)律?還是人為的“杰作”?對河西目前商品住宅“供不應(yīng)求”，造成房價持續(xù)上漲一說，開發(fā)商有開發(fā)商的態(tài)度，政府有政府的態(tài)度，老百姓又有著老百姓自己的說法。

　　網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，—季河西板塊商品住宅的上市量為14.13萬平米，成交量為27.76萬平米，僅看單季度商品住宅的供銷比為0.51。但從板塊整體供求情況看，河西板塊商品住宅的累積銷也僅是從2006年12月份的1.35，降至2007年3月的1.28。

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，雖然河西住宅供銷比略有下降，但遠(yuǎn)未到“供不應(yīng)求”的程度。

　　關(guān)鍵詞：新盤綻放

　　從已確定上半年上市的宋都美域到已是準(zhǔn)現(xiàn)房的星雨華府、仁恒國際公寓，加上融僑?中央花園……今年河西板塊至少將迎來七八個新盤上市，加上西堤國際、嘉業(yè)國際城、嘉業(yè)陽光城等老項(xiàng)目還有體量較為龐大的后期房源推出，網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)預(yù)計今年河西住宅新增的上市量將達(dá)到100-120萬平方米。

　　同時，截至4月11日，南京網(wǎng)上公布的河西板塊可售住宅還有5700余套，以平均每套住宅面積為100平方米計算，河西仍有待售住宅57萬余平方米。可以說，隨著市場旺季的到來，河西的住宅市場即將迎來新盤大量開放、老盤齊推房源的可觀景象，未來可銷售的住宅量將在160萬平方米以下，房源并不缺乏。

　　5、城北：熱力板塊蓄勢待發(fā)

　　樓盤少而精，房價穩(wěn)中升

　　由于歷史和城市發(fā)展戰(zhàn)略方面的原因，城北向來是南京房地產(chǎn)市場的“冷門”。相對于河西、江寧、江北如火如荼的開發(fā)，城北總是顯得相對冷清——樓盤少，受矚目程度不高。

　　但由于在與主城區(qū)的直線交通距離上具備明顯優(yōu)勢，近兩年來城北的住宅開發(fā)檔次有所提升，價格適中，這使得城北成為一塊新的置業(yè)熱土。記者盤點(diǎn)時發(fā)現(xiàn)，今年城北將新添幾個“萬元新盤”，高檔住宅的供應(yīng)將有所增加，這表明城北越來越成為適宜人居的板塊。

　　關(guān)鍵詞：萬元豪宅，扎堆下關(guān)

　　據(jù)悉，在下關(guān)的世茂濱江新城對面，以開發(fā)金鷹國際商城、金鷹國際花園等高端樓盤著稱的僑鴻國際集團(tuán)，又打造了一個萬元樓盤——皇冠鉆石雙星。該樓盤的總建筑面積為4.5萬平方米，由一棟多層商住樓和兩棟26層高層住宅組成，擬于6月份開盤，售價在1萬元/平方米左右。

　　此外，下關(guān)小桃園附近有一塊3.4萬平方米的姜家園地塊，在去年被天正集團(tuán)以7000萬元的高價拍得，也擬于年內(nèi)上市。由于毛地成本、拆遷費(fèi)用、建安成本及各項(xiàng)稅費(fèi)等加在一起，開發(fā)成本在1萬年方米以上，因此未來售價預(yù)計將在1.2萬-1.8萬元/平米之間。

　　同時，世茂濱江新城和鋒尚國際公寓今年還在繼續(xù)推出新房源，因此下關(guān)已成“萬元豪宅”扎堆之地。

　　關(guān)鍵詞：幕燕片區(qū)，兩個新盤

　　旭日景城、中浩森林灣等2006年主力樓盤所剩房源已經(jīng)不多，但新的樓盤也陸續(xù)上市。下關(guān)城建集團(tuán)的江雁?山水雅苑即將開盤，受期待已久的香溢北城也確定于年內(nèi)上市。幕燕板塊的住宅的供應(yīng)量與去年相差不大。

　　邁皋橋片區(qū)則有蘭亭雅苑、美達(dá)?淺草明苑等新盤已經(jīng)或即將上市，發(fā)展趨勢相對穩(wěn)定。由于地鐵商圈擴(kuò)大，邁皋橋片區(qū)的商業(yè)氣氛越來越濃厚，紅山韻致居等樓盤趁機(jī)推出社區(qū)商鋪，贏得許多投資者的青睞。

　　關(guān)鍵詞：中檔住宅，穩(wěn)中有升

　　今年以來，城北板塊由于便捷的交通和不斷優(yōu)化的環(huán)境，以及“主城區(qū)價格盆地”的優(yōu)勢等等利好消息的不斷傳來，現(xiàn)在正吸引著越來越多的購房者選擇在此安家置業(yè)。

　　在河西、江寧、江北板塊異軍突起的同時，城北地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)逐步正在整體上走向成熟。

　　所以，今年城北房價預(yù)計趨于穩(wěn)定，部分中檔樓盤將有一定上漲空間。

　　6、江北：工薪板塊海量房源

　　200萬平方米“海量”房源即將上市

　　素以“價格盆地”著稱的江北房價，正在“上漲沒商量”，全面“奔四”。明發(fā)濱江新城、天潤城等超級大盤的房價逼近4000元／平方米，威尼斯水城新推的小高層房源則已經(jīng)“破四”，均價達(dá)到4088元／平方米。

　　從一年前約3000元／平方米的均價惡漲到目前近4000元／平方米，江北房價的上漲到底有沒有休止？真實(shí)的供求關(guān)系怎樣？記者對江北房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入盤點(diǎn)時，發(fā)現(xiàn)江北在今年一季度的房源已經(jīng)放量，未來則將有一大批新盤和新房源集中推出，這些將全面遏制江北房價的惡漲態(tài)勢。

　　關(guān)鍵詞：供需兩旺

　　與河西、江寧等板塊一季度上市房源不足的狀況不同，大盤林立的江北板塊在一季度有著大量房源上市。其中天潤城、威尼斯水城、大華、錦繡華城、華歐國際友好城等大盤持續(xù)有房源推出，幸福美地、泰山天然居等位于浦口、六合的一些小盤也紛紛上市。3月份南京八大板塊領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的30家樓盤中，有8家來自江北。

　　據(jù)悉，江北在今年一季度的房源上市量大，消化速度也快。據(jù)統(tǒng)計，在—季度，江北商品住宅的總成交量占據(jù)全市34.79%份額，成為全市八大板塊中最為活躍的板塊。業(yè)內(nèi)人士表示，由于一季度“量價齊升”，江北已當(dāng)之無隗地成為“全市房地產(chǎn)第—大板塊”。

　　關(guān)鍵詞：平抑房價

　　記者了解到，今年前3個月只是江北的啟動階段，4月、5月才是江北開發(fā)商“大手筆”推房的時節(jié)。

　　據(jù)悉，金浦集團(tuán)在橋北開發(fā)的體量達(dá)72萬平方米的住宅項(xiàng)目海德北岸，于5月份正式亮相。該項(xiàng)目有約17萬平方米的商業(yè)配套，住宅部分由小高層和高層組成，項(xiàng)目一期以荷蘭風(fēng)情為主題。同時，地處橋北濱江板塊、體量達(dá)120萬平方米的超級大盤旭日上城也將于5月上市，該項(xiàng)目與華東mall比鄰而居，是紅太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼旭日華庭后在橋北商業(yè)、住宅項(xiàng)目布局中開發(fā)的最重要項(xiàng)目。此外，橋北新盤天華硅谷、金城麗景、海潤楓景等樓盤均也于近兩月正式推出首批房源。記者還了解到，江北眾多在售樓盤也在近期推出大批房源。其中明發(fā)濱江新城三期、天潤城第九街區(qū)和第十街區(qū)、大華錦繡華城二期、華歐國際友好城等“航母大盤”，以及幸福美地、盤金華府等樓盤也都在近期有新房源推出。

　　“年內(nèi)江北將有200萬平方米以上的新房源上市。”一位專業(yè)人士預(yù)測，包括30余家在售樓盤及新開樓盤在內(nèi)，整個下半年江北將有40余家樓盤提供上市房源，這些將平抑江北房價的惡漲態(tài)勢。

　　7、城中：稀缺板塊價高房少

　　城中40萬上市量不夠賣？

　　2006年城中板塊共認(rèn)購了5800多套，成交近4900套，均價10180元平方米，城中中片和北片早就突破了萬元“防線”，城中南片“拖”了整個板塊的后腿。10月之后，南片項(xiàng)目大多進(jìn)入銷售尾期，整個城中板塊的價格也隨之攀升。

　　2006年11月，城中板塊的成交均價終于破萬，達(dá)到11276元平方米。雖然2006年城中的成交量只是全市第七，但供求比失衡與開發(fā)用地的緊缺造就了城中單價之王的地位。有消息稱，2007年城中的上市量將達(dá)到40萬平方米，高檔住宅、寫字樓及商業(yè)項(xiàng)目均有“新兵入營”。但僅從今年1月、2月的成交情況來看，不論是價格還是交易量均有不同程度的下降，原因就在于沒有新項(xiàng)目上市。2007年城中將呈現(xiàn)什么樣的競爭格局?

　　關(guān)鍵詞：“三足鼎立”

　　2007年，城中中片、北片、南片都有不同類型的項(xiàng)目“登臺”。中片以高檔住宅和寫字樓為主，其中寫字樓的增量明顯高于去年，招商地產(chǎn)的純商務(wù)辦公項(xiàng)目——南京國際金融中心于5月亮徊新街口，預(yù)計16800元／平方米起售。而只租不售的同仁大廈同樣是商務(wù)辦公項(xiàng)目。長江路9號和凱潤金城則屬于綜合性功能樓盤，長江路9號除了辦公部分，還有200多套面積在130160平方米的住宅供應(yīng)。據(jù)記者了解，凱潤金城可能于下半年公開2幢酒店式公寓，面積在3050平方米左右。

　　繼金陵大公館、匯林綠洲等成功定義鼓北板塊之后，天正湖濱和鳳凰和鳴成為鼓北的銷售“新貴”。除此之外，位于虹橋的新城市?虹橋中心預(yù)計上半年開盤，也是一個復(fù)合型辦公商業(yè)項(xiàng)目。

　　相比較而言，城中南片略顯單薄，主推精裝小戶型的天安恒隆花園目前可選的房源也不多了，值得期待的新項(xiàng)目主要是相隔不遠(yuǎn)的金鼎灣二期和常府街的常府風(fēng)華苑，后者主推90-110平方米的戶型，但兩個項(xiàng)目的上市時間都未確定。

　　關(guān)鍵詞：沖刺2萬？

　　2007年2月9日，北安門地段經(jīng)過41輪的競拍，最終創(chuàng)造了8585元平方米的樓面地價紀(jì)錄。按這樣的土地價格測算，建成后單價將達(dá)到17000元平方米。各界晾呼：“城中單價沖兩萬的時日不遠(yuǎn)矣!”目前城中板塊的成交均價已經(jīng)全面過萬元，住宅開發(fā)用地的稀缺，使開發(fā)商在爭先恐后搶下“袖珍”地塊之后，多數(shù)考慮精裝中小戶型和高檔住宅規(guī)劃開發(fā)。一是單價已然超萬，如不再控制總價，再濃厚的“城中情結(jié)”也會在日新月異的河西、城東板塊面前消失殆荊再者，本來就“用一塊少一塊”，不挖掘最大價值就是浪費(fèi)。2007年依然供不應(yīng)求的城中板塊，面對精裝型小戶型和高檔住宅的“昂貴物業(yè)”，在萬元的起跑線上朝著兩萬大步邁進(jìn)。