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　　［核心提示］

　　2002年，小戶型首吃螃蟹者“星城國(guó)際”的熱銷，點(diǎn)燃了福州小戶型樓盤的燎原之火。

　　由于面積小，總價(jià)低，尤其適合單身白領(lǐng)，又多集中市區(qū)中心地段，出租收益較好，付出首付后，便可“以租養(yǎng)貸”，長(zhǎng)線獲利，還可以高價(jià)轉(zhuǎn)手，目前在福州小戶型的購(gòu)買群體中，自住者占40%，投資者約有六成。幾年來(lái)，小戶型可謂是風(fēng)光無(wú)限，創(chuàng)造了諸多銷售神話。

　　今年1月，中庚·國(guó)際華府現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者哄搶有限的小公寓。星勢(shì)力一期開(kāi)盤不足半月就銷售一空；3月，正祥·一品新筑甚至出現(xiàn)了一人搶購(gòu)多套和一套數(shù)人爭(zhēng)搶的場(chǎng)面……市場(chǎng)熱銷，價(jià)格自然也是節(jié)節(jié)走高，市中心五一五四路、六一路、華林路等中心軸線上的小戶型，均價(jià)現(xiàn)已超8000元/平方米。

　　高房?jī)r(jià)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)則意味著高成本，進(jìn)入2007年，“90-70”新政影響后的小戶型樓盤扎堆上市，但業(yè)內(nèi)人士提醒：往年“租金+增值”的投資“黃金檔”有可能將不復(fù)重演。

　　【記者調(diào)查】

　　銷售持續(xù)火爆

　　從榕城房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)小戶型產(chǎn)品以來(lái)，由于其整體供應(yīng)量較小而“物以稀為貴”，一直備受開(kāi)發(fā)商和投資者的青睞，非常暢銷。

　　2002年底，位于福州楊橋路和西二環(huán)路節(jié)點(diǎn)的第一個(gè)小戶型項(xiàng)目“星城國(guó)際”賣出3000元/平方米，華林路上的“羅馬假日花園”3500元/平方米；2005年，“華城國(guó)際”和福州廣場(chǎng)“宏運(yùn)·帝豪國(guó)際”的售價(jià)達(dá)到近5000多元/平方米；而2006年，其價(jià)格突然有了大幅攀升，打著精裝旗幟的小戶型們“粉飾一新”，市場(chǎng)均價(jià)攀到了7000元／平方米以上，而近期開(kāi)出的中央公館、51公館、陽(yáng)光假日公寓、中庚·財(cái)富天下等，單價(jià)已逼近萬(wàn)元。5年不到，福州小戶型價(jià)格提升了100%左右。

　　一直以來(lái)，小戶型一直是市場(chǎng)中最叫座的一種產(chǎn)品，其租金上升幅度也頗為可觀，許多樓盤在一年多的時(shí)間里價(jià)格就翻了一番，并仍存在一定的上漲空間，如：五四路上的華城國(guó)際在2003年銷售時(shí)均價(jià)才4000元/平方米，而到了2004年4月推出該項(xiàng)目二期時(shí)，價(jià)格已經(jīng)上升到近5000元/平方米，其租金也從30平方米800元左右，到了現(xiàn)在的1500元以上；位于五四路上的水晶之都2004年的銷售均價(jià)為4000元/平方米左右，但是隨著2005年6月全面交房，租金一直都穩(wěn)定在30平方米1800～2000元左右，所以該項(xiàng)目在二級(jí)市場(chǎng)上的售價(jià)也上漲到8000元/平方米左右；五一路的好家碧玉，2004年底上市，售價(jià)4500元/平方米左右，租賃市場(chǎng)價(jià)已達(dá)2000元/40平方米，而租者圖的僅僅只是其隔壁好又多超市的生活便利。

　　供應(yīng)量仍緊缺

　　對(duì)于小戶型一直以來(lái)的熱銷局面以及銷售價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)，不少業(yè)內(nèi)人士把原因歸結(jié)于其整體開(kāi)發(fā)量過(guò)少，而福州前兩年銷售的項(xiàng)目以中大戶型為主，尤其在項(xiàng)目分布上，小戶型建設(shè)更是大有福州市中心城區(qū)的集中密布趨勢(shì)。

　　據(jù)記者了解，目前福州90平方米以下的房產(chǎn)主要集中在市中心以五四路、五一路、六一路為軸的一類地段，如匯誠(chéng)·和源居、陽(yáng)光·假日公寓、中庚·財(cái)富天下、君臨·香格里、星勢(shì)力等。由于市中心土地日益稀缺，因此開(kāi)發(fā)商拿到的地塊相對(duì)較小，不適宜開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的樓盤，小戶型成為市中心樓盤開(kāi)發(fā)商首選的戶型產(chǎn)品，因此在市中心的不少樓盤中，有相當(dāng)一部分是純小戶型樓盤。雖然目前福州市中心也有不少大、中、小戶型混合開(kāi)發(fā)的樓盤，但小戶型產(chǎn)品在整個(gè)樓盤中所占的比例仍較高。

　　另一方面，小戶型的實(shí)用性強(qiáng)，靈活多變，自住、商用、投資均可。我省一資深地產(chǎn)專家告訴記者，高檔大戶型的需求很長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)已經(jīng)得到大量釋放，住宅低端市場(chǎng)的需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足。市場(chǎng)對(duì)小戶型關(guān)注度不高，導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)量有限，在供求關(guān)系相對(duì)不平衡的情況下，抬升了整體的價(jià)格。此外，小戶型熱賣也和福州人的傳統(tǒng)置業(yè)習(xí)慣和投資置業(yè)的理念有關(guān)。

　　購(gòu)買了福州華林路中央公館的林女士告訴記者，她訂購(gòu)的房子價(jià)格高達(dá)9000多元/平方米，借款20萬(wàn)、15年按揭。林女士說(shuō)，他們夫妻倆買房并不是自住用，而是以租養(yǎng)房。林女士和丈夫合計(jì)著今后這里的租金至少也可以在1500元/40平方米以上，那么再加上夫妻倆的公積金，每月不用額外交按揭，林女士覺(jué)得這種投資方式是一種變相的“存錢”，“小房子”總價(jià)低，以后隨時(shí)都可以出手，相對(duì)于其他投資方式來(lái)說(shuō)比較省心。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，像林女士夫妻倆這樣思想觀念的人不在少數(shù)，幾乎每一個(gè)小戶型項(xiàng)目里，這樣的人群都占有大半的購(gòu)買比例，甚至有的人購(gòu)買多套。此外，由于城市土地資源的緊缺，投資小戶型，也是對(duì)稀缺地塊的投資。以2004年底購(gòu)入的國(guó)色天香的小戶型為例，40平方米，單價(jià)4000元，總額不過(guò)16萬(wàn)，如今單價(jià)7500元。兩年多的時(shí)間，總額已升至30多萬(wàn)元，而且每月的租金收入也高達(dá)1600元。隨著時(shí)間的推移，未來(lái)還將有進(jìn)一步升值的空間。

　　【后市分析】

　　小戶型扎堆上市

　　從今年后幾個(gè)月到明年年初的情形看，福州不少地段開(kāi)始上市大量小戶型。短期內(nèi)小戶型在市場(chǎng)上的銷售應(yīng)該問(wèn)題不大，但按照“90-70”政策要求，隨著不斷的增量，小戶型的投資發(fā)展道路懸念倍增。

　　作為二級(jí)市場(chǎng)的中介，一向?qū)Ψ績(jī)r(jià)的變動(dòng)極其敏感，福建康居房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理陳火源認(rèn)為：福州小戶型還有增值潛力的人是過(guò)分樂(lè)觀。投資小戶型無(wú)非是租金收入與房?jī)r(jià)的增值收入，現(xiàn)如今小戶型的均價(jià)每平方米已經(jīng)高達(dá)7000元以上，在國(guó)家不斷出臺(tái)調(diào)控政策的前提下，進(jìn)一步上漲的空間相對(duì)狹小。從2006年下半年開(kāi)始，在國(guó)家政策“三七比”的引導(dǎo)下，90平方米以下的住宅大幅放量上市，這讓小戶型單位的開(kāi)發(fā)量得到了理論上的上升。福州小戶型的密集開(kāi)盤，帶來(lái)的是入住率低的現(xiàn)狀。就火車站周邊來(lái)看，財(cái)富第一街、鉑晶時(shí)代、時(shí)代美景、新貴公館共有約2000套小戶型；五四板塊的陽(yáng)光365、帝豪國(guó)際、華辰國(guó)際、中央公館，也有2000套；六一路白領(lǐng)沙龍也有大幾百套，保守估計(jì)，福州市區(qū)約有5000套小戶型，但入住情況卻并不理想，不少小戶型房源依然空置。

　　投資潛力難料

　　小戶型在銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商大多強(qiáng)調(diào)其投資回報(bào)，而在小戶型扎堆的前提下，消費(fèi)者真的可以得到如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的投資回報(bào)嗎？

　　據(jù)了解，業(yè)內(nèi)計(jì)算投資回報(bào)，一般是以投資額(即房?jī)r(jià))的4%～6%再除以一年12個(gè)月算出基本的月租金參考價(jià)，如果實(shí)際租金高于這個(gè)參考價(jià)，那么基本可判定投資該物業(yè)比較理想。以8000元均價(jià)、50平方米的一間公寓計(jì)算，該公寓總價(jià)為40萬(wàn)元，按這個(gè)計(jì)算方法，以4%來(lái)看，租金參考價(jià)(40萬(wàn)×4%＝16000元，再除以12個(gè)月)為1330元，如果以6%計(jì)算，則月租金則要達(dá)到2000元。記者從楊橋路某小戶型項(xiàng)目的物業(yè)處了解到，目前該樓盤50平方米的小公寓，如果家電等生活設(shè)備一應(yīng)俱全，則租金僅在1000～1200元之間，存在一定差距。

　　陳火源認(rèn)為，市場(chǎng)上大量的小戶型放量會(huì)造成單套的租金不斷下降，現(xiàn)在好地段的小戶型月租金以1000～1800元的居多，低者僅600元左右，而且還有進(jìn)一步下降的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)將在一定程度上出現(xiàn)小戶型產(chǎn)品過(guò)剩的局面，而且同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)營(yíng)銷和產(chǎn)品的要求更高。

　　如今福州的小戶型已儼然躋身于新貴行列，再也不能以實(shí)惠方便的低姿態(tài)來(lái)獲取消費(fèi)者的歡心，同樣期望用租金平衡按揭的想法也將隨著其售價(jià)的升高而差距更大。如果寄希望于轉(zhuǎn)手出售，小戶型住宅的過(guò)渡性又對(duì)它產(chǎn)生了制約，因?yàn)槌蓡T在三人以上的家庭，一般希望有一套更寬敞體面的房子。業(yè)內(nèi)人士分析，統(tǒng)計(jì)近年來(lái)小戶型成交數(shù)據(jù)，購(gòu)房自住的都是經(jīng)濟(jì)并不充裕的年輕人。任何產(chǎn)品的售價(jià)高低，都是由目標(biāo)客戶群決定的，因此，小戶型價(jià)格漲成“天價(jià)”的可能性不大。業(yè)內(nèi)人士表示，以其目前中心城區(qū)逼萬(wàn)元的單價(jià)來(lái)看，讓人難以想象它的升值空間。

　　不過(guò)，盡管市場(chǎng)前景不是太好，小戶型重新崛起的契機(jī)也不是沒(méi)有。現(xiàn)在很多公司都設(shè)在小區(qū)內(nèi)，造成進(jìn)出人員復(fù)雜，管理混亂。國(guó)內(nèi)有些地方已經(jīng)出臺(tái)住宅小區(qū)禁止開(kāi)辦公司的規(guī)定。如果今后福州市也出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，那商住兩用的小戶型必將成為那些搬出住宅區(qū)的公司的首選。