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　　“會所”一詞是舶來品，它的原產(chǎn)地是歐美發(fā)達(dá)國家，由小型沙龍、宮廷舞會發(fā)展而來，逐漸成為一個社交場所的代名詞。

　　商業(yè)會所起源于20世紀(jì)70年代。1971年，美國俱樂部公司(ClubCorp)開辦了第一家商業(yè)俱樂部--休斯頓大學(xué)俱樂部(UniversityClubofHouston)。早期的商業(yè)俱樂部形態(tài)其實更像是只對會員開放的餐飲俱樂部。隨著科技的發(fā)展和商業(yè)文化的演變，如今的商業(yè)俱樂部以創(chuàng)造適合洽談生意的商業(yè)人文環(huán)境為理念，其設(shè)施和服務(wù)更是有了長足發(fā)展。在歐美發(fā)達(dá)國家，會所和俱樂部已經(jīng)演變成為了一種成熟而成功的商業(yè)模式，把服務(wù)的概念發(fā)揮到極致的商業(yè)模式--通過提供與會員身份相符或更高級別的服務(wù)、人文化和商業(yè)化的環(huán)境，獲得最高的服務(wù)附加值。

　　可見，會所的發(fā)展離不開高層商圈的成熟和紅火。中國大都市的日益國際化和經(jīng)濟繁榮，為會所提供了登陸的土壤。在經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展后，會所這種“舶來品”在中國商業(yè)市場上逐漸形成了自己獨特的風(fēng)格和形式，其種類、產(chǎn)品和經(jīng)營模式也在不斷發(fā)生演變。

　　會所的分類及發(fā)展趨勢

　　傳統(tǒng)意義上，我國的會所按其經(jīng)營性質(zhì)和使用范圍主要分為度假會所、商業(yè)會所和社區(qū)會所三類。早期，各類會所的服務(wù)對象相對固定、單一，度假型會所主要是為企業(yè)度假、會議服務(wù)的企業(yè)會所，商業(yè)型會所的最初存在形式也是專門針對最高端消費群體的私人會所，而社區(qū)型會所作為住宅小區(qū)的配套設(shè)施之一，大多只向業(yè)主開放。

　　但是，隨著消費者休閑娛樂需求的不斷擴大、創(chuàng)新和升級，各類會所的經(jīng)營方式在其發(fā)展過程中也開始發(fā)生變化，一種共同的發(fā)展趨勢就是：服務(wù)對象逐漸大眾化。企業(yè)會所的運作越來越市場化，除了服務(wù)企業(yè)自身外，面對大眾度假需求開放可以提高會所的經(jīng)營附加值；商業(yè)型會所也不再只是有錢人的“天堂”，大眾休閑娛樂需求的日益旺盛讓發(fā)展商看到了大眾消費型商業(yè)會所的投資機會和發(fā)展空間；部分社區(qū)型會所也從成本有效控制和最大化使用的角度出發(fā)，開始對外經(jīng)營和服務(wù)，以確保其持久運作。

　　正是在這種發(fā)展趨勢的引導(dǎo)下，一種全新的商業(yè)會所形式--一站式休閑會所，正以其高檔的產(chǎn)品品質(zhì)、廣泛的服務(wù)對象和相對普適性的投資條件，逐漸成為激活現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新元素，在房地產(chǎn)投資市場上越來越受到發(fā)展商們的關(guān)注和青睞。

　　一站式休閑會所領(lǐng)跑行業(yè)先鋒

　　早在1999年，美國《時代》雜志封面文章就預(yù)測未來的2015年前后發(fā)達(dá)國家將進(jìn)入“休閑時代”，休閑將成為人類生活的重要組成部分。在中國，隨著社會成員人均占有財富逐步增加，以及閑暇時間的增多，需求和消費結(jié)構(gòu)也在發(fā)生深刻的變化，人們開始追求精神和文化含量更高的生活，社會經(jīng)濟開始向休閑經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，休閑經(jīng)濟已成為經(jīng)濟增長的重要動力，發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)已成我國經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在需求。

　　與此同時，現(xiàn)代都市人的精神壓力逐年升高，娛樂已經(jīng)不僅是一種單純的休閑和玩耍，人們開始更加注重娛樂給自己帶來的身心健康，更加在乎休閑娛樂方面的附加價值。恩格爾系數(shù)一直是衡量居民生活水平的重要指標(biāo)，在今后的中國也許還會出現(xiàn)娛樂指數(shù)，出現(xiàn)每年休閑開支的不斷增長。越會玩、玩得越出彩、玩得越是有創(chuàng)意，往往可以成為經(jīng)濟發(fā)達(dá)與否的一個隱性指標(biāo)。

　　正是在這種經(jīng)濟發(fā)展背景的影響下和居民消費需求的帶動下，一站式休閑會所孕育而生。人們習(xí)慣把一站式休閑會所定義成為：將桑拿、按摩、洗浴、餐飲、住宿、健身、娛樂等吃住玩樂項目自由結(jié)合起來的綜合性消費場所。事實上，一站式休閑會所的經(jīng)營重心在桑拿、按摩、洗浴等康體休閑娛樂項目上，玩樂排在吃住之前。而餐飲、客房只是會所保證綜合性質(zhì)的附屬品。這種定義方式把一站式休閑會所與以客房為經(jīng)營重心的酒店區(qū)別開來。

　　中國休閑會所行業(yè)發(fā)展歷程

　　雖然，以桑拿、洗浴為主的一站式休閑會所在中國發(fā)展的歷史至今才十年左右，但要追溯我國洗浴行業(yè)的起源，早在唐朝以前便已存在。當(dāng)時的洗浴只是去澡堂洗澡、搓背。后來，隨著人們的工作壓力的加大和休閑業(yè)余時間的增多，簡單的搓澡已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費者的需求，各種洗浴場所開始不斷的變革、升級，增設(shè)了餐飲、娛樂甚至客房等功能，檔次不斷提升，規(guī)模也在不斷擴大。多年來，中國洗浴行業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了四次重要的歷史性變革。

　　第一次變革是桑拿概念的引進(jìn)與延伸。桑拿(Sauna)起源于芬蘭，20世紀(jì)傳到中國。在我國，一站式休閑會所的起步是從桑拿洗浴場所延伸而來的，所以其經(jīng)營的重心就是桑拿洗浴項目。

　　第二次變革是會所增加了住宿功能。這次標(biāo)志性的變革對以客房為主要產(chǎn)品的酒店業(yè)造成了一定的沖擊。

　　第三次變革是南北洗浴文化的結(jié)合。以前，南方會所受國外文化深入的影響，以按摩服務(wù)為主要經(jīng)營項目，與北方的搓澡服務(wù)有很大的差別。2000年后，會所產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，南北洗浴文化也不斷交融。北方大多數(shù)會所都出現(xiàn)了桑拿、按摩服務(wù)，而南方也有部分場所出現(xiàn)搓澡服務(wù)。南北洗浴文化的結(jié)合使我國休閑會所朝著更加綜合、多元方向發(fā)展，也使行業(yè)的市場競爭更加激烈。

　　第四次變革是國外特色的會所項目引進(jìn)。國外會所設(shè)有一些新穎、特別的休閑娛樂項目，如亞健康檢測中心、氧吧、紅酒吧、網(wǎng)球、保齡球等，目前在我國的休閑會所中也陸續(xù)開始出現(xiàn)。

　　經(jīng)過多次變革，我國會所行業(yè)的發(fā)展逐漸走向成熟，會所開發(fā)項目也在迅速增加與不斷完善。如北京市自1996年第一家會所建立以來，至今已有2000多家成規(guī)模的一站式休閑會所；而深圳市的休閑會所也從五年前的寥寥幾家擴張到現(xiàn)在的1500多家。近幾年，會所行業(yè)的發(fā)展速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了酒店業(yè)的發(fā)展速度。

　　南北一站式休閑會所經(jīng)營及消費差異比較

　　目前，在我國南、北地區(qū)一站式休閑會所分布較集中、發(fā)展較成熟的城市分別以深圳和北京為典型代表。雖然，經(jīng)營的主題產(chǎn)品都是以洗浴和按摩為主，但是兩地的會所在經(jīng)營方式和顧客消費習(xí)慣上存在一定的差異，主要表現(xiàn)在其建筑及裝飾、功能及服務(wù)項目、價格及收費模式、經(jīng)營情況和消費習(xí)慣等方面：

　　建筑及裝飾

　　北方的會所多為獨立建筑物，且規(guī)模宏大，營業(yè)面積一般在1-2萬平方米之間。會所內(nèi)部的裝修講究豪華、氣派。所以，會所前期固定成本投入較大。

　　南方的會所一般是依附于高層建筑的裙樓或輔樓，很少為獨立單位，規(guī)模相對與北方會所較小，營業(yè)面積多數(shù)控制在1萬平方米以內(nèi)。會所內(nèi)部的裝修注重新潮、典雅的風(fēng)格，給客人溫馨舒適的感覺。

　　功能及服務(wù)項目

　　在會所的功能定位上，北方會所突出“住宿+洗浴”功能，因此其配置的客房數(shù)量較多，營業(yè)收入的主要來源也是客房部分。所以，北方會所也可以被稱之為“洗浴式酒店”，會所原本的洗浴和按摩功能已被淡化。而南方會所突出的是“洗浴+按摩”功能，力求以專業(yè)的技能、舒適的環(huán)境和健康的理念為客人提供純粹的洗浴文化的享受。

　　所以，在主導(dǎo)功能定位差異的前提下，南、北地區(qū)洗浴會所在其服務(wù)項目的設(shè)計上各有側(cè)重和特色，特別是在洗浴和按摩之外的其他附屬產(chǎn)品的提供上體現(xiàn)出了各自的差別：

　　價格及收費模式

　　在收費模式和定價策略上，南、北方地區(qū)洗浴會所的差異相對較大，這也直接影響了二者的經(jīng)營收益情況。

　　在收費模式上，北方會所一直采用的是“累加式收費模式”，即客人消費的總金額是將其所消費過的服務(wù)項目一項一項累加在一起的總和。這種傳統(tǒng)的收費模式的最大優(yōu)點是對客人的消費額度沒有明確的限制，不經(jīng)意間已達(dá)到較大的消費數(shù)額。但是，正是這種無明確消費限制的作用下，往往容易導(dǎo)致客人產(chǎn)生沖動性消費行為，直到他們最后結(jié)賬時才追悔莫及，容易造成下次不再光顧的結(jié)果。

　　相比之下，南方會所普遍采用的是“扣減式收費模式”，即提高門票的價格，但是門票可以抵做客人在會所內(nèi)消費的最低額度(消費額超過門票價格可免收門票)，客人每消費一項服務(wù)，就在此金額中扣除相應(yīng)的費用。這種收費模式最大的優(yōu)點在于商家從消費者的角度出發(fā)，最低消費金額實際上是給客人一個明確的消費底線，讓他們對自己的消費項目能有一個清晰的意識和合理的安排。整個消費和收費的過程也更加透明化，讓客人有明明白白消費的感覺。而也正是因為這種收費模式的透明化，使得消費者更加理性，對消費金額的控制也基本保持在最低消費額度左右的水平，相對于北方客人的沖動性消費來，南方會所的人均消費額明顯比北方低。

　　在不同收費模式下，南、北方會所的定價策略就體現(xiàn)出了明顯的差異性：

　　經(jīng)營情況

　　在不同的功能定位、不同的收費模式和產(chǎn)品定價的影響下，目前南、北方地區(qū)洗浴會所的經(jīng)營效果也呈現(xiàn)出了興衰兩異的情況。

　　北方會所雖然人均消費很高，但是其“累加收費模式”下帶來的是客人沖動性的消費行為，客人的重復(fù)消費率不高，商家賺取的也只是短期的經(jīng)濟利益。所以，目前各北方會所的消費人氣并不旺，即便在周末和節(jié)假日期間平均客流量也只有300-500人。相對于上萬平方米的營業(yè)場所，顯得格外空閑和冷淡。

　　南方會所以其適中的價格、關(guān)注健康的經(jīng)營理念和細(xì)致貼心的服務(wù)水平吸引了眾多會員和顧客的光顧。特別是其“扣減式收費模式”帶給客人透明消費的感受，自然也提高了客人對會所的認(rèn)可度和回頭率。因此，雖然人均消費不及北方，但是南方會所的消費人氣十分旺盛，平時的平均客流量可達(dá)到700-1000人，周末和節(jié)假日等旺季期間更是高達(dá)2000人左右，會所的利用率極高，商家賺取的也是長期的經(jīng)濟利益。

　　消費習(xí)慣

　　北方消費者對洗浴的興趣尚未被充分的激發(fā)，他們到會所消費大多出自一種招待的目的，所以對會所的裝修檔次和知名度等要求較高。所以，北方會所追求大規(guī)模、高檔次、貴消費和全功能開發(fā)模式，并沒有體現(xiàn)出一站式休閑會所的真正特色，更像是星級酒店的“翻版”。

　　受香港人消費習(xí)慣的影響，南方消費者到會所消費純粹是一種個人消遣和享受的行為，他們關(guān)注自身的健康狀況，崇尚健康、時尚的休閑娛樂方式，通過洗浴和按摩放松心境、緩解疲勞和壓力。所以，他們對會所洗浴條件和按摩技術(shù)的要求高過其硬件裝修，對以SPA水療為核心產(chǎn)品的各式按摩體驗格外偏好。

　　比較南北會所發(fā)展的差異化，并不是為了評價兩者孰優(yōu)孰劣。比較的目的在于說明：投資類似一站式休閑會所的商業(yè)物業(yè)，一定要以市場為導(dǎo)向，充分考慮項目所在區(qū)域的市場供給特征和客戶消費習(xí)性，對會所產(chǎn)品設(shè)計和后期經(jīng)營做出針對性的調(diào)整和改良，而不是完全照搬或盲目投資。

　　一站式休閑會所投資具有普適性

　　與其他類型的會所相比，一站式休閑會的檔次沒有私人會所那樣高不可攀，投資環(huán)境也不及企業(yè)會所那樣要求嚴(yán)格，更不像社區(qū)會所的客戶定位是只服務(wù)某些特定群體。它產(chǎn)生于大眾休閑娛樂需求日趨旺盛的休閑經(jīng)濟時代，是具有較高普適性開發(fā)條件的商業(yè)地產(chǎn)投資形式。而且，目前市場成功運作的會所案例和珠江恒昌過往商業(yè)地產(chǎn)策劃的項目經(jīng)驗證實，一站式休閑會所至少具備以下四類開發(fā)模式：

　　城市裙樓底商開發(fā)模式

　　在城市中心區(qū)商務(wù)氛圍濃厚或商業(yè)繁華的地段，有足夠量的都市休閑康樂消費群體作為市場需求的支持。選擇臨街位置合適的裙樓開發(fā)一站式休閑會所，其規(guī)模大小應(yīng)根據(jù)市場需求容量來確定。

　　成功案例：深圳皇室假期美食水療會

　　深圳皇室假期美食水療會位于深圳市羅湖區(qū)春風(fēng)路金色都匯樓盤的B1F-5F，總建筑面積37000m2，共五層，可同時容量3000人消費。會所主要功能分區(qū)及產(chǎn)品構(gòu)成如下：

　　消費價格包括98元/人次·24小時的凈桑費，可以免費享受9項服務(wù)，且消費超過168元可免凈桑費，另額外收取10%的服務(wù)費及不等金額的小費。

　　該會所是目前深圳生意較興旺、經(jīng)營較為有特色的一站式休閑會所之一，其成功經(jīng)驗在于：

　?、僖?guī)模宏大、實力雄厚，樹立了自身的品牌影響力和行業(yè)競爭優(yōu)勢；

　?、谝許PA水療為龍頭產(chǎn)品和經(jīng)營賣點，復(fù)合其他相關(guān)配套功能，營造一站式休閑娛樂體驗氛圍，全方位滿足消費者需求；

　?、墼O(shè)施先進(jìn)、裝修高檔、服務(wù)專業(yè)、環(huán)境健康，目標(biāo)客戶定位深圳、香港中高端收入人群為主，并吸引跨區(qū)域消費客戶；

　?、芙煌骶€設(shè)計合理(見示意圖)，其中外部交通流線將對外和對內(nèi)經(jīng)營項目合理分開，內(nèi)部交通流線充分考慮消費流程和習(xí)慣，公共和私密空間相對分離，同時也能起到引導(dǎo)客人消費的效果。

　　高檔社區(qū)配套開發(fā)模式

　　作為高檔住宅社區(qū)的配套會所開發(fā)模式，既滿足社區(qū)業(yè)主的休閑娛樂需求，同時也以特色的產(chǎn)品、專業(yè)的服務(wù)和舒適的環(huán)境等優(yōu)勢，吸引社區(qū)以外的客戶專程前往體驗和消費。

　　成功案例：深圳銀湖國際健康水會

　　深圳銀湖國際健康水會位于深圳市高尚地段銀湖國際會議中心，鄰近豪宅區(qū)，建筑面積10000平方米，適合滿足商業(yè)應(yīng)酬、朋友聚會和家庭休閑度假等多元體驗需求。銀湖國際健康水會不僅擁有豪華先進(jìn)的水療SPA設(shè)施，還獨創(chuàng)國內(nèi)首家“亞健康療復(fù)中心”。會所服務(wù)的對象不單針對豪宅區(qū)的業(yè)主，更多吸引的是社區(qū)以外的消費群體。

　　景區(qū)旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

　　在景觀優(yōu)越、空氣清新、環(huán)境幽靜的旅游景區(qū)，以傳統(tǒng)養(yǎng)生和現(xiàn)代康療為主題，打造適宜中高端休閑度假游客消費的相對專業(yè)化的一站式休閑會所。會所仍然以SPA水療為核心產(chǎn)品，但賦予其養(yǎng)生的文化內(nèi)涵，在其產(chǎn)品設(shè)計和經(jīng)營形式上可以充分考慮與會所周邊的自然景觀完美融合。此類會所的開發(fā)既順應(yīng)我國旅游業(yè)逐漸朝休閑度假型發(fā)展的趨勢和要求，也在一定程度上平衡了旅游景區(qū)的淡旺季周期的經(jīng)營差異。

　　項目借鑒：桂林陽朔遇龍河景區(qū)養(yǎng)生中心定位策劃

　　本項目擬在陽朔遇龍河上游段景區(qū)投建一家以休閑養(yǎng)生文化為主題的一站式休閑會所，滿足國內(nèi)外高端休閑度假客的養(yǎng)生度假旅游需求。養(yǎng)生中心的產(chǎn)品體系如下圖：

　　星級酒店配套開發(fā)模式

　　一站式休閑會所同樣可以作為星級酒店的康體娛樂配套功能，與酒店一同開發(fā)和經(jīng)營。此類模式適用于以康樂配套為龍頭產(chǎn)品或核心競爭優(yōu)勢的酒店作為開發(fā)模式的選擇之一。一站式休閑會所承接星級酒店的康樂配套，既可以對外獨立經(jīng)營，也可以共享酒店的客戶、服務(wù)、管理、品牌等資源優(yōu)勢。

　　借鑒項目：新塘五星級酒店SPA水療會發(fā)展策劃

　　本項目所在的新塘的酒店業(yè)發(fā)展最明顯的特征是：康體娛樂配套是酒店的核心產(chǎn)品，并以此帶動酒店客房和餐飲的需求。而且，當(dāng)?shù)匾陨Ｄ煤豌遄銥橹髁鞯男蓍e娛樂項目正面臨升級發(fā)展的需要。所以，本項目特意將原有酒店的康樂配套功能相對獨立出來做成一站式休閑會所的形式，并在檔次上確保與星級酒店相匹配，其功能及產(chǎn)品設(shè)計如下圖：

　　縱上所述，一站式休閑會所投資的普適性是相對而言的，仍然受到一定前提條件的影響，并非“一勞永逸”的商業(yè)開發(fā)模式。投資者必須認(rèn)清項目自身具備的開發(fā)條件和準(zhǔn)確把握市場需求的動向，才能開發(fā)出最適宜的會所形式。

　　總之，在現(xiàn)今商業(yè)投資日趨旺盛的市場環(huán)境下，一站式休閑會所已經(jīng)逐漸成為激活商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一種時尚新元素，成為越來越多消費者休閑娛樂體驗的新方式和商業(yè)項目經(jīng)營的新模式，珠江恒昌愿意與大家一起關(guān)注其發(fā)展、變化和完善。