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　　核心提示：

　　2003年，世茂閩江北岸圈地，在福州引起了不小的轟動(dòng)，而以造豪宅出名的世茂集團(tuán)則認(rèn)為"這只是個(gè)小項(xiàng)目"；4年后，當(dāng)人們還在仰望150米世茂外灘花園的"福建住宅第一高樓"時(shí)，世茂又一次"卷土重來"作出了"大手筆"的開拓。

　　5月16日下午，在福州市2007年第六次出讓土地使用招標(biāo)權(quán)會(huì)上世茂集團(tuán)毫無懸念地拿下了福州茶亭二期項(xiàng)目地塊，并規(guī)劃建設(shè)一幢高達(dá)250米的超高層五星級(jí)酒店、高檔寫字樓和4幢160米超高層住宅遙屆時(shí)，廈門建行大廈176.7米的"福建第一高樓"紀(jì)錄將被刷新。除了感嘆其"第一高"的紀(jì)錄與外觀設(shè)計(jì)，茶亭二期建設(shè)在眾多業(yè)內(nèi)人士眼中，又將是一個(gè)"引領(lǐng)開發(fā)新潮"的標(biāo)志；在國(guó)家宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，世茂集團(tuán)在資金籌措和經(jīng)營(yíng)上所表現(xiàn)出的運(yùn)作能力，更讓業(yè)界為之側(cè)目。

　　事件

　　5億“門檻”讓人卻步　世茂輕取茶亭二期

　　5月16日下午，2007年福州市第六次出讓土地使用權(quán)招標(biāo)。據(jù)記者了解，參加本次公開出讓活動(dòng)的申請(qǐng)人應(yīng)繳納保證金人民幣5億元，而競(jìng)得人應(yīng)自國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同簽訂之日起5日內(nèi)支付成交地價(jià)款的40%，余下的成交地價(jià)款應(yīng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)付清。

　　“雖然這個(gè)項(xiàng)目很具有誘惑力，但沒有相當(dāng)實(shí)力，開發(fā)商是不敢涉足的，單是5億元的保證金就會(huì)難倒很多人。”一位地產(chǎn)界專家分析說。因此，這樣的招標(biāo)結(jié)果并不讓人意外，競(jìng)買登記僅世茂一家申請(qǐng)者。最終世茂以僅高出起價(jià)100萬的價(jià)格，用11.51億元拿下了總面積78.66畝的茶亭二期地塊，約5萬平方米。按照規(guī)劃，此次出讓的茶亭街二期項(xiàng)目建設(shè)一幢高達(dá)250米的超高層五星級(jí)酒店和高檔寫字樓、源幢160米高的超高層住宅。酒店的初期效果圖顯示，該高樓設(shè)計(jì)是塔狀。顯然，250米的高度以極具視覺沖擊力的效果，以其今后集商務(wù)辦公、酒店服務(wù)、高級(jí)公寓為一體的定位，成為福建省的地標(biāo)性建筑和福州城市新地標(biāo)，對(duì)進(jìn)一步優(yōu)化城市中心功能、提升城市中心品質(zhì)、改善城市中心區(qū)形象具有重要意義。

　　當(dāng)晚，世茂集團(tuán)就和福州市國(guó)土資源局完成了正式簽約儀式。“將茶亭二期地塊建成福州最繁華的CBD(中央商務(wù)區(qū))。”世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂如此描繪地塊未來。許榮茂稱，福州近年來經(jīng)濟(jì)有了很大發(fā)展，但尚未建成高檔次的中央商務(wù)區(qū)，而在外地已積累了成功經(jīng)驗(yàn)的世茂集團(tuán)“有能力將世界500強(qiáng)企業(yè)引到這里，讓其成為真正的中央商務(wù)區(qū)”。

　　影響

　　福廈“第一樓”即將花落福州

　　雖沒有官方的支持，但卻不影響民間“高度崇拜”的好事者將省會(huì)福州和特區(qū)廈門之間“第一樓”的攀比進(jìn)行得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。盡管世茂外灘花園以49層150米的高度，不折不扣地拿下了“福建住宅第一高樓”，可仍有人為無法包攬“第一”而覺得遺憾萬分。

　　據(jù)記者調(diào)查，從1955年集美15層的南薰樓建成后，廈門一直保持著50多年福建第一高樓的頭銜，一些福州市民覺得“省會(huì)城市沒做成耶第一爺，挺沒面子”。

　　福廈兩地的高度爭(zhēng)霸從上世紀(jì)90年代初期開始。1992年建成的天福大酒店的旋轉(zhuǎn)餐廳主樓雖然只有25層，但一段時(shí)間內(nèi)被一些市民稱為“地標(biāo)”之一曰而1995年建成的閩南大廈旋轉(zhuǎn)餐廳就達(dá)到了34層，其觀光臺(tái)高度已經(jīng)達(dá)到151.2米，加上天線則達(dá)到161米。同在1995年，廈門國(guó)貿(mào)大廈更是達(dá)到45層168米(無天線)，這一年是福建省首次有了摩天大樓(據(jù)美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，超過150米為摩天大樓)。福州的環(huán)球廣場(chǎng)建成后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是福州市“地標(biāo)”，但其高度不過35層，加天線才140.6米。

　　2002年，原計(jì)劃高度達(dá)206.6米的福建省電力調(diào)度中心的開建，一度讓福州人興不已。然而，這一數(shù)字隨著設(shè)計(jì)的更改一降再降，據(jù)悉，真正竣工后電力中心含微波塔的實(shí)際總高度，將只有170多米，再一次令人失望。目前，全省最高的大樓仍然是2003年建成的廈門建行大廈，43層176.7米，含天線高191米。

　　如今，規(guī)劃中的世茂茶亭酒店高250米，幾年后拔地而起的壯觀著實(shí)令人期待。昨日，記者在一些論壇上看到，福州網(wǎng)友們振奮地留言說：“現(xiàn)在，耶福建第一樓爺已經(jīng)名副其實(shí)地歸屬福州了。”

　　縱深

　　資本運(yùn)作募集資金頻頻置地

　　繼2006年11月以發(fā)債形式在香港資本市場(chǎng)集資約17.5億元之后，今年5月7日，世茂地產(chǎn)再次通過配股集資募集資金約15億元。其“集資目的”中明確記錄：“回到內(nèi)地將資金投入房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或是支付土地出讓金，同時(shí)購入新的土地做儲(chǔ)備”。而5月16日，福州的茶亭二期項(xiàng)目的招標(biāo)“圈地”，無疑是應(yīng)驗(yàn)其“回歸內(nèi)地”的首個(gè)“發(fā)軔之作”。

　　據(jù)世茂地產(chǎn)年報(bào)顯示，2006年度，世茂地產(chǎn)銷售表現(xiàn)理想，全國(guó)確認(rèn)銷售額人民幣1191萬元，較2005年增長(zhǎng)192.2%。在世茂地產(chǎn)看來，中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控正是提高資金門檻以及把好土地供應(yīng)關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)要努力解決的也正是資金與土地的兩道難題，大量的土地儲(chǔ)備將是未來開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的利器。“沒有雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)就必須找到資本靠山，當(dāng)資金問題解決之后，才可能取得更多的土地儲(chǔ)備”，世茂集團(tuán)從香港資本市場(chǎng)上增加了拿地籌碼，殺了一個(gè)大舉“圈地”的“回馬槍”。

　　今年5月7日配股后，世茂地產(chǎn)執(zhí)行董事許世壇就在香港宣稱，未來一至兩個(gè)月內(nèi)，公司將在內(nèi)地5個(gè)城市，福州、天津、北京、長(zhǎng)沙和杭州收購?fù)恋?，平均每幅地塊在10萬平方米以上，足可見其拿地的雄心。從福州的“首戰(zhàn)告捷”可以預(yù)見，活躍在香港資本市場(chǎng)的世茂地產(chǎn)在獲得了巨資之后，仍將在內(nèi)地上演一場(chǎng)“圈地運(yùn)動(dòng)”，成為今年土地出讓市場(chǎng)上的絕對(duì)主角。

　　據(jù)透露，目前，世茂地產(chǎn)土地儲(chǔ)備的總計(jì)劃建筑面積已達(dá)2000多萬平方米，可以滿足未來7-8年的開發(fā)需求。

　　助銷樓盤反哺主業(yè)成趨勢(shì)

　　從茶亭世茂二期的開發(fā)規(guī)劃來看，世茂集團(tuán)顯然沒有將眼光局限于上市的融資背景和良好的銷售回款，類似于國(guó)內(nèi)其他城市投資經(jīng)驗(yàn)的另一個(gè)鞏固現(xiàn)金流計(jì)劃又在福州拉開了序幕。

　　“那就是商務(wù)地產(chǎn)的投資”，一資深業(yè)內(nèi)人士一語道破其中緣由。據(jù)了解，世茂目前在全國(guó)已有超過10家的五星級(jí)酒店，僅上海就有猿家，客房近2000間。采訪中，我省一知名地產(chǎn)商也表示其曾經(jīng)摸索過世茂的發(fā)展模式，“上海五星級(jí)酒店的客房共有1萬間左右，世茂就大約接近占有20%，也就是說，6個(gè)五星級(jí)酒店之中就有1個(gè)是世茂的。而這些商業(yè)、酒店等經(jīng)營(yíng)性、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目這些都將使世茂的利潤(rùn)逐年穩(wěn)步上漲。”該地產(chǎn)商表示，“這又給福州帶來了一個(gè)很值得借鑒的開發(fā)模式。”

　　稍加留意便會(huì)發(fā)現(xiàn)，這樣的營(yíng)銷手段在福州也已漸成趨勢(shì)。在目前興建的一些星級(jí)酒店中，不少是作為樓盤配套的設(shè)施，如名城假日酒店和融僑水鄉(xiāng)酒店，與地產(chǎn)商的樓盤相輔相成。開發(fā)商們?yōu)槭裁礋嶂杂谠跇潜P邊建酒店？地產(chǎn)商鄭先生道出其中奧秘：酒店的檔次可以大大提高樓盤的檔次，讓樓盤賣出更好的價(jià)錢。

　　融僑地產(chǎn)人士告訴記者，融僑水鄉(xiāng)酒店的建立主要是為了提升2800畝江南水都樓盤的整體定位。名城地產(chǎn)人士亦表示，建成后的五星級(jí)名城假日大酒店不僅豐富了占地1400畝的名城港灣社區(qū)建筑形態(tài)，延續(xù)當(dāng)?shù)匚拿}，還可以提升該地塊的人文精神特質(zhì)。相比之下，酒店業(yè)的回報(bào)雖不比地產(chǎn)投資來得“立竿見影”，但在目前福州乃至全國(guó)可售土地資源越來越少的情況下，就需要在房地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)之外尋求穩(wěn)定的長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)回報(bào)，而酒店業(yè)，就是很好的解決方案。

　　在福州，地產(chǎn)商選擇投資酒店保證長(zhǎng)期收益的做法也并不鮮見。據(jù)了解，早在上世紀(jì)90年代末期，就有一些房地產(chǎn)商投資酒店業(yè)，如陽光集團(tuán)投資的陽光假日大酒店。進(jìn)入2000年之后，市場(chǎng)上陸續(xù)出現(xiàn)一些高星級(jí)酒店，如金源、阿波羅等均由開發(fā)商投資。

　　有業(yè)內(nèi)人士為世茂算了一筆賬：“就現(xiàn)有的布局來看，未來，世茂商務(wù)地產(chǎn)和住宅的開發(fā)比例將達(dá)到3：7。“這些”持有型物業(yè)將會(huì)為世茂帶來較為穩(wěn)定的租金收益和可觀的升值空間，像世茂這樣“一邊蓋房子一邊開酒店”的營(yíng)銷模式，實(shí)為“兩條腿走路”，酒店業(yè)這條腿將令開發(fā)商的主業(yè)更穩(wěn)，而開發(fā)者甚至還可以將酒店作為資產(chǎn)、作為擔(dān)保再次融資，這為我省的地產(chǎn)行業(yè)提供了一個(gè)資產(chǎn)良好運(yùn)作的開發(fā)“標(biāo)本”。