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　　福州的二手房市場在經(jīng)歷了春節(jié)的自然調(diào)整后逐漸活躍，交易量在短期內(nèi)已大幅回升。昨日，記者從福州市各大中介機構獲得的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年一季度榕城二手房上市活躍，房源比去年同期增長25%。

　　采訪中，記者了解到今年下半年保障房上市、加息等各方面因素，使得“房價漲幅趨緩”成為共識；而從投資回報來看，福州房屋的租金近幾年來一直是呈下滑趨勢的。另一方面，與獲利趨淡的房市相比，股市火爆則讓人頗為心動。在加息和股市利好的雙重作用下，不少房地產(chǎn)投資者的心理天平出現(xiàn)了傾斜，為市場輸送了更多的房源。

　　[探因]　加息催化集中上市

　　“西湖邊100平方米的房子大概可賣多少錢？”在通湖路一家中介店，王先生想賣房子。他說：“本想過兩年再賣，但房貸利率又漲了，現(xiàn)在養(yǎng)房成本增加。”店內(nèi)一位房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，年后二手房的成交量回升得很快，尤其是加息后，有些有兩三套房產(chǎn)的人，寧愿少賺點，也要把房子拋售，所以現(xiàn)在市場上的流通房源有所增加。

　　對于3月18日央行宣布加息的消息，被業(yè)內(nèi)普遍看做是央行今年首次加息的一個信號，參照此前央行加息的慣性，繼續(xù)加息的可能性難以避免。驪特房產(chǎn)會展部經(jīng)理郭華告訴記者，2006年12月，是福州二手房房源放量的一個小高潮，到今年2月份有所回落，而3月則重新上揚，并且攀上了近兩年來的最高峰。不少投資者手上掌握著若干套用作投資的出租房，但今年以來他們中的一部分人要求中介為他們留心有沒有好的買房人。“出租房源轉(zhuǎn)向二手房市場的大概增加了一成。”郭華如是說。

　　“加息在一定程度上不會左右購房者的步伐，只是說在加息的背景下，客戶要考慮是不是應多付點首付，以減輕房貸壓力。”據(jù)郭華分析，加息對購房者的剛性需求影響甚微，只是在一定程度上調(diào)節(jié)了購房者的貸款比例，但對于房產(chǎn)投資者來說就不一樣了，畢竟要顧及投資成本和收益率。

　　記者在采訪中也了解到，加息的一個效應是次新房大量上市。

　　記者點擊了福州一家頗具規(guī)模的二手房產(chǎn)網(wǎng)站，一周內(nèi)僅鼓樓區(qū)、臺江區(qū)待售的130平方米以下的房屋達400多套，而其中約4成是“次新房”。

　　“3月份的加息更起了‘催化劑’作用，房價若超過6000元/平方米，地段再好升值空間已非常有限”，正準備賣房的陳先生告訴記者，榕城房價處于“高位”，現(xiàn)在出手“蠻劃算”。驪特房產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2006年登記上市的房源較少，大約有17000多套，而2007年第一季度的房源量就已經(jīng)達到了8000多套，幾乎達到去年半年的房源量。驪特總經(jīng)理李特分析，從春節(jié)前來自省市各方面公布的盤點結果看，籠罩在樓市上的迷霧逐漸散去，“房價漲幅趨緩”成為共識。春節(jié)后，主要用作投資的“次新房”加速上市。

　　李特認為，造成今年一季度二手房源增加的主要原因是國家政策開始發(fā)生作用。“去年國家出臺國六條、稅收等一系列的調(diào)控政策，加上今年下半年將有大量經(jīng)濟適用房上市，都對投資者的預期有相當大的影響”。李特表示，福州的出租房市場近年來一直面臨租金逐漸走低的問題，若因為大量保障房的上市而平抑房價，那么勢必對租賃市場造成一定的影響，所以很多房東都有賣房的考慮。

　　“牛市”引發(fā)資金轉(zhuǎn)移

　　對于房源的增長，雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新則認為“主要原因在于投資轉(zhuǎn)移”。鄭愛新告訴記者，今年以來福州二手房源量比去年同期增加了四分之一，“主要原因是投資轉(zhuǎn)移”。

　　鄭愛新稱，2006年年底開始，國內(nèi)股市一片大好，由于投資股票的獲利大大增加，因此大量資金紛紛從其他投資領域轉(zhuǎn)向股市，牛氣逼人的股市引得投資者趨之若鶩，發(fā)生了投資意愿轉(zhuǎn)移的情況。“這就造成不少房主將手中的房源上市，以求套現(xiàn)”。

　　福州鼓樓區(qū)陳小姐就在上個月將自己楊橋新村小區(qū)的舊房出售，投身股市。陳小姐對記者算了一筆賬，這套面積僅為70平方米左右的舊房建于1990年，近年來她一直以800元/月的價格出租，年收益不到萬元。而她上個月以實收26.7萬元的價格賣出該房產(chǎn)，炒股僅一個月獲利近15%，比她三年的租金收益還要高。鄭愛新表示，今年一季度，像陳小姐這樣賣房套現(xiàn)進入股市的案例不在少數(shù)，“尤其是那些真正以炒房為目的的投資客，他們對投資投機的敏感度一向比較高，發(fā)現(xiàn)股市比房市更加有利可圖，立刻就調(diào)轉(zhuǎn)方向，不再守房觀望”。

　　福州大學公共管理學院一教授向記者分析說，從2001年開始，股市一直保持在一種低迷的狀態(tài)。而在這幾年里，也正是福州房地產(chǎn)發(fā)展的高峰。“雖說城市化進程的腳步加快是個主因，但其中也不乏炒作資金流向的因素，尤其是2005年，福州房地產(chǎn)發(fā)展到了一個相對新高，福州本地市民都紛紛進入了炒房的隊伍。”去年下半年以來，股市開始重新上揚，而房價由于宏觀調(diào)控的原因增長速度也有所減緩。“而一兩年后的今天，隨著福州房價的走高，炒房者已在其中受益匪淺，現(xiàn)在賣房退市轉(zhuǎn)移資金也是情理之中”。

　　[影響]　投資房產(chǎn)意愿減弱

　　據(jù)介紹，去年國家宏觀調(diào)控、稅收政策給二手房市場帶來了很大的沖擊?？扇ツ晗掳肽旮Ｖ荻址渴袌龇吭礇]有太大的增加，價格漲幅卻因為一級市場價格的飆升居全國前列，而深受影響。二手房市場上，持有舊房的普通市民和出售“次新房”的投資客的心理預期都得到了拔高，根據(jù)驪特房產(chǎn)統(tǒng)計，今年二手房價格增幅達到了25%以上。

　　但與漲幅相反的是，連續(xù)幾個月以來，福州的二手房掛牌價雖然呈現(xiàn)上漲趨勢，成交量卻沒有隨之增加，反而呈現(xiàn)一種“有價無市”局面。一地產(chǎn)中介老總告訴記者，這樣的情況尤以市中心樓盤更為突出，目前福州鼓樓區(qū)烏山路、通湖路一帶2000年以后的樓盤單價都叫到了8000元/平方米以上。由于房東們多認為有區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、高尚小區(qū)等利好支撐，其賣價多與正在出售的一級市場差距不大，對于一般自住購房者來說難以承受，因此普遍表現(xiàn)為“精挑細選”，與賣家談判價格更加從容，甚至可以低于上家掛牌價5%～10%的水平成交。

　　“不存在大量次新房交易的市場，才是真正健康的二手房市場”，雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新表示，隨著營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅三個稅種的征收，將導致投資者持有房屋的利潤空間受到打壓，而這也是國家宏觀調(diào)控的最終目的———打擊炒房，讓普通百姓尤其是中低收入人群“居者皆有其屋”。