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　　2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)的特點(diǎn)

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，住宅投資比重大。

　　2006年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資280.64億元，同比增長(zhǎng)47.5%，增速比2005年提高了11.5個(gè)百分點(diǎn)，占全市固定資產(chǎn)投資的比重為34.0%，所占比重比上年下降了4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅完成投資223.61億元，同比增長(zhǎng)56.8%，高于房地產(chǎn)投資增速9.3個(gè)百分點(diǎn)，住宅投資占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為79.7%，比上年同期上升4.8個(gè)百分點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)投資速度明顯高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度。

　　分月度看，2006年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資各月增速保持在50%左右，當(dāng)月完成投資則保持在25億左右。

　　2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分區(qū)看發(fā)展不均衡，區(qū)域特點(diǎn)明顯，老城區(qū)中蜀山區(qū)明顯快于其他三個(gè)區(qū)；四個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)中新站區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)發(fā)展較快；三縣所占比重較小，三縣總量還不到全市的10%。

　　二、土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)緩慢，土地開(kāi)發(fā)面積增速回落。

　　由于2006年國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，政府加大了對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)制度監(jiān)管的力度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地更趨理性，2006年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全年購(gòu)置土地面積411.82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.2%，基本與去年持平，略有增長(zhǎng)。完成土地開(kāi)發(fā)面積352.35萬(wàn)平方米，同比下降3.6%；土地開(kāi)發(fā)投資17.37億元，同比下降16.9%。由此可以看出，國(guó)家宏觀調(diào)控政策效應(yīng)已顯現(xiàn)。

　　三、建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)。

　　迫于土地的清理和清收土地增值稅的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加快了存量土地開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目開(kāi)工速度，2006年我市房屋開(kāi)發(fā)規(guī)模進(jìn)一步放大。2006年累計(jì)完成各類(lèi)房屋施工面積2487.55萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.2%，其中：住宅施工面積2057.74萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成施工面積223.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.8%。全年新開(kāi)工面積976.94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.6%，其中：住宅新開(kāi)工面積798.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積85.26萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.3%。

　　四、竣工面積增長(zhǎng)緩慢，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房負(fù)增長(zhǎng)。

　　2006年受房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，開(kāi)發(fā)商的施工進(jìn)度有所放緩，尤其在銷(xiāo)售不太好的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上表現(xiàn)更為明顯。2006年全市竣工房屋面積534.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.7%，其中住宅竣工面積441.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積49.15萬(wàn)平方米，同比下降17.4%?？⒐し课菝娣e的增長(zhǎng)速度和施工房屋面積的增長(zhǎng)反差很大。

　　五、銷(xiāo)售市場(chǎng)速度放緩，期房銷(xiāo)售占主導(dǎo)地位。

　　在市場(chǎng)供需狀況沒(méi)有發(fā)生明顯變化的前提下，一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、施工面積等供給先行指標(biāo)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給將有較大幅度增加，另一方面房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施對(duì)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響正逐步顯現(xiàn)，投資投機(jī)需求得到壓制，自助需求觀望氣氛較濃，同時(shí)房屋實(shí)際價(jià)格與一些購(gòu)買(mǎi)力有限的無(wú)房戶(hù)居民心理價(jià)位差距較大，商品房銷(xiāo)售速度明顯放緩。2006年全市銷(xiāo)售商品房面積640.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.7%，其中：住宅銷(xiāo)售575.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售38.54萬(wàn)平方米，同比下降7.0%。在所有銷(xiāo)售面積中期房銷(xiāo)售527.93萬(wàn)平方米，占全部銷(xiāo)售的82.4%，同比增長(zhǎng)37.0%。全年共完成銷(xiāo)售額200.69億元，同比增長(zhǎng)11.9%，其中：住宅完成銷(xiāo)售額166.39億元，同比增長(zhǎng)11.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成銷(xiāo)售額22.80億元，同比增長(zhǎng)11.7%。

　　六、資金到位充足，融資渠道多樣化。

　　2006年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金377.93億元，同比增長(zhǎng)33.0%，其中：本年到位資金310.97億元，同比增長(zhǎng)35.4%。本年到位資金中:國(guó)內(nèi)貸款49.24億元，同比增長(zhǎng)51.6%，其中：銀行貸款43.66億元，同比增長(zhǎng)37.4%；利用外資4.07億元，同比下降6.4%；自籌資金113.86億元，同比增長(zhǎng)27.5%，其中開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金54.15億元，同比增長(zhǎng)32.2%；其它資金143.80億元，同比增長(zhǎng)38.9%，其中個(gè)人按揭貸款44.37億元，同比增長(zhǎng)68.5%。由此可以看出我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道是普遍開(kāi)花，形式多樣。

　　房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展中存在的問(wèn)題

　　一、住房結(jié)構(gòu)不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房和小戶(hù)型房屋投資不足。

　　目前我市在建的樓盤(pán)中成套住宅面積大部分在90平方米以上，一套住宅總價(jià)基本都在30萬(wàn)元以上，一些無(wú)房戶(hù)和低收入者想買(mǎi)房但力不從心。2006年全市共完成住宅投資223.61億元，90平方米以下(包括90平方米)住宅完成投資65.77億元，90平方米以下住宅投資只占住宅投資的29.4%，比重嚴(yán)重不足；經(jīng)濟(jì)適用房全年只完成0.57億元，所占比重更是少之又少。2006年全市住宅施工面積2057.74萬(wàn)平方米，90平方米以下(包括90平方米)住宅施工面積379.74萬(wàn)平方米，所占比重只有18.5%。經(jīng)濟(jì)適用房全年施工面積只有10.99萬(wàn)平方米，如果按每套80平方米算，全市2006年在建的經(jīng)濟(jì)適用房只有1374套。

　　二、空置增長(zhǎng)過(guò)快，空置面積逐步增大。

　　至2006年年底，我市商品房空置面積132.02萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.2%，比去年同期上升32.5個(gè)百分點(diǎn)，其中：住宅空置85.73萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置25.69萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓空置13.07萬(wàn)平方米?？罩?年以上為99.22萬(wàn)平方米，其中：住宅61.45萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房20.21萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓10.73萬(wàn)平方米。空置的主要原因有：一是市場(chǎng)決策失誤，商品房定價(jià)過(guò)高或戶(hù)型結(jié)構(gòu)不合理。二是功能和公共配套設(shè)施不齊全，周?chē)h(huán)境差，物業(yè)管理不到位。三是部分空置住宅涉及企業(yè)資產(chǎn)管理等方面原因，企業(yè)不愿降價(jià)，短時(shí)間內(nèi)難以在市場(chǎng)上消化。四是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格太高，布局不合理，中心區(qū)域營(yíng)業(yè)用房過(guò)密，而新區(qū)卻較少。五是部分寫(xiě)字樓地處老城區(qū)，缺少停車(chē)位，出入通道不暢，配套設(shè)施功能不齊全。

　　建議及對(duì)策

　　一、政府要積極引導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)督和調(diào)控。

　　2007年是國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實(shí)和執(zhí)行年，政府在積極落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，更要積極引導(dǎo)和幫扶，為企業(yè)排憂解難，引導(dǎo)企業(yè)合理消化空置房。房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)管理單位要在健全制度、規(guī)范市場(chǎng)、信息透明、監(jiān)管到位、調(diào)整結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)保障等方面進(jìn)一步落實(shí)和執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策，同時(shí)加大檢查力度，使國(guó)家宏觀調(diào)控政策得到實(shí)際實(shí)施，產(chǎn)生實(shí)效，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。要制定政策措施，扶持一批信用度高、財(cái)務(wù)狀況好、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)突出的企業(yè)成長(zhǎng)，扶持和培育大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，形成規(guī)模效應(yīng)，引導(dǎo)住宅開(kāi)發(fā)走規(guī)模化經(jīng)營(yíng)和集約化生產(chǎn)的道路，降低生產(chǎn)成本，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　二、開(kāi)發(fā)商要提升品牌、加強(qiáng)管理、提高效益。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要深入研究我市消費(fèi)者消費(fèi)問(wèn)題和消費(fèi)意愿的變化，因地制宜，提高產(chǎn)品的環(huán)境和品質(zhì)，建設(shè)健康環(huán)保的小區(qū)；要調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)出大眾喜愛(ài)的商品房；要加強(qiáng)內(nèi)部管理、減少費(fèi)用、降低成本，在提高效益上下功夫。

　　三、制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)需求合理安排項(xiàng)目。

　　制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展規(guī)劃，分析市場(chǎng)需求，合理安排新開(kāi)工項(xiàng)目，有計(jì)劃分步驟地組織實(shí)施，確保房地產(chǎn)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。在規(guī)劃審批土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策，支持鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，合理調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，著力解決中低收入者的住房需求。

　　總之，住房問(wèn)題關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的安居樂(lè)業(yè)，保持住房?jī)r(jià)格特別是普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定，是維護(hù)廣大群眾切身利益的一項(xiàng)重要工作，是政府駕馭市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能力的具體體現(xiàn)。政府各部門(mén)要從落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的高度，對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格予以高度重視、負(fù)起責(zé)任，把做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容，采取有效措施，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。