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專訪甘肅同人行律師事務(wù)所主任姚誠律師
社會各界關(guān)注多年的《物權(quán)法》終于塵埃落定，它將給我們的居住生活帶來怎樣的影響呢？記者專訪了甘肅同人行律師事務(wù)所主任、法律碩士、蘭州市房地產(chǎn)管理局、蘭州房地產(chǎn)交易中心常年法律顧問、甘肅資深房地產(chǎn)律師姚誠主任，他憑借豐富的經(jīng)驗、淵博的專業(yè)知識，淺顯明白地闡述《物權(quán)法》中與房地產(chǎn)密切相關(guān)的焦點話題。
記者：姚主任，《物權(quán)法》中預(yù)告登記能起到什么樣的制約、保護(hù)作用？
姚誠：預(yù)告登記主要是保護(hù)消費者，防止開發(fā)商“一女二嫁”。以前買了房子，直接到房管局辦理產(chǎn)權(quán)證?，F(xiàn)在預(yù)告登記，只要購房合同簽訂，開發(fā)商就有義務(wù)到房管部門登記合同，成為準(zhǔn)物權(quán)，就具有了排他性，不能擅自處理。
記者：登記發(fā)生錯誤，登記機關(guān)是否應(yīng)承擔(dān)賠償一直是個極富爭議的話題。物權(quán)法明確規(guī)定承擔(dān)賠償。你怎么看這個問題？
姚誠：這將促使登記部門從形式審查向?qū)嵸|(zhì)審查轉(zhuǎn)換。在審查中，登記部門應(yīng)善盡注意義務(wù)，并做相關(guān)調(diào)查，以證實申請材料的真實性，避免因為虛假材料造成錯誤登記。但這樣會加大登記成本，影響效率，行政風(fēng)險極大。
記者：拆遷糾紛始終是社會難題，因為拆遷引發(fā)的事件屢見不鮮。此次物權(quán)法對拆遷前提和補償標(biāo)準(zhǔn)都做了明確規(guī)定，這是否預(yù)示著強制拆遷將成為歷史？
姚誠：拆遷、征地關(guān)系到老百姓的切身利益。物權(quán)法明確規(guī)定，除為了公共利益外，開發(fā)商必須與被拆遷人達(dá)成協(xié)議，并履行了義務(wù)后方可進(jìn)行拆遷。不能以公共利益為借口，向任何管理部門申請拆遷，這也是為創(chuàng)造公平、和諧社會營造氛圍。這樣一則物權(quán)所有人有了對抗開發(fā)商追求商業(yè)價值的“武器”。再者對自己的財產(chǎn)有了完全的處分權(quán)。第三摒棄開發(fā)商借公共利益達(dá)到自己商業(yè)目的的模式。
記者：土地使用權(quán)到期自動續(xù)期的規(guī)定大受老百姓歡迎，但是，怎么續(xù)期、費用怎么算又成了大家的心病，能否給開個“方子”？
姚誠：土地使用權(quán)期限自動續(xù)期充分體現(xiàn)了國家對不動產(chǎn)所有人權(quán)益的保護(hù)，也體現(xiàn)了民法“慈母般的溫暖”。因為，這個保護(hù)不管不動產(chǎn)姓“公”還是姓“私”，一樣平等保護(hù)。雖然如何續(xù)、交費否，立法時未有明確規(guī)定。但是，隨著物業(yè)稅的征收，續(xù)期收費問題可能將明確化。
記者：采光、通風(fēng)、修房子、通管道等問題，經(jīng)常引起鄰里糾紛，物權(quán)法是否也能完善解決此類瑣碎事情？
姚誠：將陽光權(quán)、通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)等寫入物權(quán)法，是進(jìn)一步細(xì)化物權(quán)。這種案例也不少。例如，兩幢大樓樓距甚窄，前幢在屋頂樹起大廣告牌，影響了另一幢樓的陽光照射。這時，居民可到法院訴訟，要求拆除前幢大樓廣告牌。這就要求行政部門在審批規(guī)劃時就要考慮到周邊情況，及早考慮以上權(quán)利，嚴(yán)格按照國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)審批。
記者：物權(quán)法有關(guān)車位的規(guī)定，使得一些開發(fā)商加緊出賣車位，你覺得這算是一種市場行為嗎？
姚誠：車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。該條文初看起來是很善意的，規(guī)定應(yīng)“首先滿足業(yè)主的需要”。但問題也隨之而來，例如業(yè)主轉(zhuǎn)售房子時，停車位的二次出售是不是要征求所有業(yè)主的同意？另外，規(guī)定車位允許出售，又必須滿足業(yè)主的需要，這樣會造成“搭售”現(xiàn)象的出現(xiàn)，開發(fā)商手里掌握大量的車位，選擇權(quán)在開發(fā)商一邊，開發(fā)商甚至可以規(guī)定，業(yè)主買樓不買車位就是放棄對車位的所有權(quán)。像廣州因為《物權(quán)法》出臺開發(fā)商加緊出賣車位，只是為了在10月1日前大筆套現(xiàn)，不能算是市場行為。務(wù)所主任姚誠律師
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