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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 營銷.策劃.廣告 >> 正文2007年上海房地產(chǎn)市場預(yù)測
新年伊始向來是執(zhí)行盤點(diǎn)過去展望未來的最佳時(shí)機(jī)，如何充分把握2006年上海房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控背景下的市場特征和存在問題，正確判斷2007年上海市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，是上海房地產(chǎn)管理部門、業(yè)界機(jī)構(gòu)和市民普遍關(guān)心的熱點(diǎn)問題。
從2003年國家開始對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，每到年末年初各種對房地產(chǎn)市場的判斷預(yù)測，與后來的實(shí)際發(fā)展都存在著較大的差異，模糊性的結(jié)論大大多于精確性的結(jié)論。主要原因是政策的多發(fā)性造成市場走向的不明朗，多種政策的交互作用造成了市場的波動(dòng)性和復(fù)雜性。
研究組依據(jù)上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，分析上海房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行因素，用多種研究手段，對2007年的上海房地產(chǎn)市場做出初步預(yù)測。
一、2007年上海商品住宅市場需求量預(yù)測
1、商品住宅需求總量預(yù)測
上海易居房地產(chǎn)研究院2006年年初研究建立了一個(gè)數(shù)學(xué)模型，主要包括17項(xiàng)宏觀指標(biāo)和全市住宅成交數(shù)據(jù)。我們繼續(xù)運(yùn)用這一數(shù)學(xué)模型(回歸模型和核估計(jì)模型)，代入新的參數(shù)對2007年上海市住宅需求總量進(jìn)行測算，結(jié)果如下：
研究組認(rèn)為，2007年上海市商品住宅預(yù)測需求總量1981.5萬平方米，在2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍有可能出現(xiàn)政策多發(fā)期的情況下，該數(shù)值只能是一個(gè)參考值，具有一定的可信度，其支撐理由主要有三條：
中央政府依然可能出臺重大房地產(chǎn)調(diào)控措施
近幾年來房地產(chǎn)調(diào)控措施主要是針對商品住宅的投資、價(jià)格和結(jié)構(gòu)的。對于2006年的調(diào)控效果的認(rèn)識盡管并不一致，但以價(jià)格調(diào)控為重點(diǎn)的調(diào)控政策來講，過去的一年效果并不理想?yún)s是一致的。全國70個(gè)主要城市的房價(jià)上漲仍然超出政策制定者的預(yù)期，因此今年在貨幣、稅收、土地和住房保障等方面應(yīng)該會有后續(xù)重大調(diào)控措施出臺。
商品住宅消費(fèi)需求存在萎縮可能
2006年是上海市結(jié)婚大年，全年估計(jì)總數(shù)在15萬對，形成了階段性的購房剛性需求。而2007年的婚房需求將不會超過去年的總量；世博會園區(qū)和2010年交付使用的地鐵站的動(dòng)遷量基本完成，由動(dòng)遷形成的剛性需求估計(jì)也會低于去年；上海市住宅用地的土地批租估計(jì)仍會處于低位運(yùn)行狀態(tài)，重點(diǎn)在于盤活存量；因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場沒有脫離調(diào)控政策多發(fā)期，持幣待購的群體仍在觀望。上述原因直接影響2007年上海商品住宅的購房需求量。
商品住宅消費(fèi)需求也不可能出現(xiàn)較大幅度下跌
上海"十一五期間"平均每年新增人口24萬人；延續(xù)多年來滬流動(dòng)人口占全市人口比重越來越大；巨大的外來人口和中心城區(qū)人口正逐步向上海外環(huán)線以外的區(qū)域擴(kuò)展(目前內(nèi)環(huán)線以內(nèi)平均常住人口3.4萬人/平方公里，內(nèi)中環(huán)之間為1.75萬人/平方公里，中外環(huán)線之間0.7萬人/平方公里，外環(huán)線以外0.14萬人/平方公里)。因此，上海城市化和居民住房改善兩者帶來的住房需求，支撐了上海新建商品住宅的消費(fèi)市場。
2、按環(huán)線劃分的新建商品住宅需求量預(yù)測
依據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，運(yùn)用回歸分析方法，推算出2007年上海不同區(qū)域新建商品住宅的需求預(yù)測。
研究還認(rèn)為，在上海市商品住宅開工、在建和竣工各項(xiàng)土地規(guī)模還沒有最終統(tǒng)計(jì)出來的情況下，這一預(yù)測數(shù)據(jù)具有一定的參考價(jià)值。
內(nèi)環(huán)內(nèi)由于土地資源的越發(fā)稀缺，作為住宅用途的土地將越來越少，內(nèi)環(huán)內(nèi)成熟的商業(yè)配套、便利交通等優(yōu)勢提升該區(qū)域的需求。
內(nèi)中環(huán)的銷售價(jià)格介于內(nèi)環(huán)內(nèi)和中外環(huán)之間，由于區(qū)位和價(jià)格的差異，此區(qū)域的價(jià)格彈性大，消費(fèi)者極容易受到市場波動(dòng)的影響；作為其替代區(qū)域中外環(huán)需求量由于有價(jià)格優(yōu)勢所以表現(xiàn)較為平穩(wěn)。
外郊環(huán)在2006年成交較為火爆，但是由于投資者受到市場的擠壓而離場；而且預(yù)期未來市場將有更多物美價(jià)廉的產(chǎn)品上市，消費(fèi)者推遲購房計(jì)劃。
上海2007年新建商品住宅值得關(guān)注的熱點(diǎn)板塊主要是九亭板塊、長風(fēng)板塊、萬里板塊、高橋板塊、新江灣城板塊、松江新城板塊、嘉定新城板塊、顧村板塊。
3、二手住宅需求總量預(yù)測
上海市二手房住宅市場在1998-2004年經(jīng)歷了一段快速發(fā)展期，在2004年達(dá)到最高點(diǎn)，已經(jīng)接近新建商品住宅的交易量。2005年由于宏觀調(diào)控政策，二手住宅交易量急劇萎縮。2006年交易量反彈的主要原因是動(dòng)遷需求剛性不減，一批原先準(zhǔn)備在05年入市而作罷的投資者不再等待。
研究認(rèn)為，2007年上海二手住宅需求總量下跌的主要原因是房地產(chǎn)調(diào)控政策及后續(xù)可能出臺的政策，將進(jìn)一步影響上海二手房市場需求量。
但是如果上海市政府各區(qū)縣對本區(qū)域居住和收入"雙困戶"主要采取就地安置的辦法，將廉租房由開發(fā)新建轉(zhuǎn)為二手房市場就地收購，并加大上海市住房保障推行力度，2007年可能會產(chǎn)生不同于以往的二手房購置新動(dòng)力和新源泉。本次研究的預(yù)測數(shù)據(jù)暫沒有考慮這一因素。
2007年上海市二手房值得關(guān)注的熱點(diǎn)板塊主要是新天地板塊、新閘路板塊，中山公園板塊、董家渡板塊、春申板塊、田林板塊、涼城板塊、黃興板塊、塘橋板塊、世紀(jì)公園板塊。
二、2007年上海銷售型和租賃型辦公樓需求總量預(yù)測
導(dǎo)致上海辦公樓市場總量擴(kuò)張的主要因素有：
旺盛的市場需求
2006年年底我國WTO過渡期主體部分結(jié)束，中國服務(wù)業(yè)的對外開放，特別是上海為建立國際金融中心而對外資金融機(jī)構(gòu)的開放，勢必導(dǎo)致上海出現(xiàn)外資現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)的第二個(gè)進(jìn)入高峰。上海在長三角核心地位的進(jìn)一步鞏固使得國內(nèi)外的地區(qū)經(jīng)營總部匯聚上海，一大批國內(nèi)外企業(yè)在上海"擴(kuò)租、買樓、冠名"，跨國公司的持續(xù)擴(kuò)張拉動(dòng)了辦公樓市場的巨大需求。
低空置率表明市場供給不足
全市整體辦公樓空置率呈下降趨勢，由2006年年初的5%下降到第三季度的2.45%，上海甲級辦公樓聚集的六個(gè)主要中央商務(wù)區(qū)中，南京西路和陸家嘴中央商務(wù)區(qū)的甲級辦公樓空置率低于5%，供應(yīng)的短缺造成了較高的預(yù)定水平。
高價(jià)格和高租金吸引開發(fā)投資
上海甲級辦公樓整體租金報(bào)價(jià)為1美元/天/平方米，頂級辦公樓的租金水平目前是1.3-1.5美元/天/平方米。前不久開盤的陸家嘴碧玉藍(lán)天辦公樓實(shí)際銷售報(bào)價(jià)已經(jīng)高達(dá)8萬元/平方米。上海環(huán)球金融中心擬準(zhǔn)備推向市場的租金報(bào)價(jià)為2.5美元/天/平方米?？紤]到辦公樓開發(fā)的豐厚回報(bào)和不在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)范圍內(nèi)，一批開發(fā)商的開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到辦公樓上面。
人民幣升值預(yù)期
市場預(yù)期人民幣仍將在較長時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定的升值趨勢，導(dǎo)致國際流動(dòng)性熱錢熱捧中國的房地產(chǎn)項(xiàng)目。一批境外房地產(chǎn)開發(fā)商更是將上海的辦公樓視作戰(zhàn)略性投資的長期持有品。由于外資的投資和購買偏好，本幣升值對于房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值增長比其他行業(yè)影響更為直接，而且辦公樓開發(fā)物業(yè)更是受到外資的追捧。
三、2007年上海市商業(yè)營業(yè)用房需求總量預(yù)測
形成2007年上海市商業(yè)營業(yè)用房市場需求總量大幅度上升的主要原因有：
商業(yè)業(yè)態(tài)變革導(dǎo)致大型商業(yè)營業(yè)用房集群產(chǎn)生
百貨公司業(yè)態(tài)的衰弱是與大超市、大賣場、大市場、ShoppingMall、商業(yè)城和社區(qū)商業(yè)的興起密不可分的。辦公樓裙房也為商業(yè)發(fā)展提供了物業(yè)平臺。新興的住宅社區(qū)對商業(yè)配套的要求也日趨嚴(yán)格，同步性增強(qiáng)。
住宅引導(dǎo)商業(yè)向城郊發(fā)展
上海市民的日用消費(fèi)重點(diǎn)主要在社區(qū)商圈。上海新建住宅的70%左右產(chǎn)出于外環(huán)線和郊環(huán)線之間的廣大地域空間，住宅建設(shè)的外延導(dǎo)致城市人口的外延和商業(yè)配套設(shè)施的外延。
商業(yè)地產(chǎn)成為境內(nèi)外資金收購的重點(diǎn)
由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)在住宅，導(dǎo)致房地產(chǎn)資本大量轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這些資本通過自建和并購的兩種方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，又用整體包裝的方法實(shí)現(xiàn)分割出售和出租，獲取相對客觀的投資回報(bào)。
四、2007年上海商品住宅市場供應(yīng)量預(yù)測
1、2007年上海市新建商品住宅供應(yīng)總量預(yù)測
本項(xiàng)預(yù)測采用的是回歸分析和平滑移動(dòng)法，在六種測算結(jié)果中選取中值。
這一預(yù)測結(jié)果基于下列理由：
上海自2003年商品住宅供應(yīng)高峰值以后，三年來逐步走低，2007年可能延續(xù)這一趨勢，但下降幅度應(yīng)該有所縮??；
在市場需求有所萎縮的情況下，市場供給也會做出相應(yīng)縮小的調(diào)整，在宏觀調(diào)控背景下實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的大致供需平衡；
房地產(chǎn)開發(fā)商對2007年房地產(chǎn)市場的預(yù)判既不明朗，也不樂觀，除極少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)外，大多數(shù)采取的是穩(wěn)健、慎重、收縮的開發(fā)戰(zhàn)略。
2、2007年上海市五個(gè)區(qū)域新建商品住宅供應(yīng)量預(yù)測
本項(xiàng)預(yù)測采用的是回歸分析和平滑移動(dòng)法，在六種測算結(jié)果中選取中值。在出現(xiàn)五環(huán)供應(yīng)總量和全市供應(yīng)總量差異時(shí)，主要選擇在外郊環(huán)和郊環(huán)外兩個(gè)區(qū)域進(jìn)行數(shù)值調(diào)整。
研究認(rèn)為內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)將延續(xù)過去幾年發(fā)展態(tài)勢，即三個(gè)區(qū)域的新建住宅供應(yīng)量繼續(xù)下滑；而外郊環(huán)和郊環(huán)外的新建住宅供應(yīng)量保持著基本穩(wěn)定狀態(tài)；外郊環(huán)和郊環(huán)外兩個(gè)區(qū)域的供應(yīng)總量約占上海市新建住宅的供應(yīng)總量的70%，繼續(xù)延續(xù)三年來比重不斷上升的趨勢。
五、2007年上海辦公市場供應(yīng)總量預(yù)測
可售和可租兩種類型的辦公樓供應(yīng)總量在2007年大幅度上升，主要原因是強(qiáng)勁的市場需求拉動(dòng)的結(jié)果；因辦公樓建筑周期形成階段性的集中上市；一些原先專門從事住宅開發(fā)的地產(chǎn)商在近些年轉(zhuǎn)入辦公樓投資；世博會效應(yīng)、中心城區(qū)老工業(yè)廠房轉(zhuǎn)型創(chuàng)意地產(chǎn)效應(yīng)和近郊工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)共同形成辦公樓供應(yīng)量的驟增；諸如金融、電信、石油、物流、航運(yùn)等一批大企業(yè)自建或委托代建功能型辦公樓等。
六、2007年上海市商業(yè)營業(yè)用房供應(yīng)總量預(yù)測
本項(xiàng)預(yù)測依然采用的是回歸分析和平滑移動(dòng)法，在可采信三種測算結(jié)果中舍掉中值，將高值和低值加權(quán)平均取得270萬平方米的預(yù)測值。
上海商業(yè)營業(yè)用房總量已達(dá)3000萬平方米，人均商業(yè)面積1.50平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前內(nèi)環(huán)內(nèi)正在開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目有15個(gè)，內(nèi)環(huán)之外達(dá)到40余個(gè)。特別是城郊地區(qū)出現(xiàn)了大量的在建商業(yè)項(xiàng)目，尤以五角場和曹安路沿線最為突出。寶山的月浦和楊行、南匯的周康和惠南、松江的新城和九亭都有大批商業(yè)項(xiàng)目在建。2006年四輪土地出讓公告出讓的30多幅商業(yè)用地大多處在郊區(qū)。總之，上海商業(yè)營業(yè)用房供應(yīng)的主體正在從中心城區(qū)轉(zhuǎn)入郊區(qū)，供應(yīng)總量保持高位運(yùn)行的特征。
七、2007年上海新建商品住宅市場價(jià)格走勢預(yù)測
1、2007年上海市新建商品住宅價(jià)格走勢預(yù)測
本項(xiàng)預(yù)測采用的是回歸分析的方法。研究認(rèn)為2007年上海新建商品住宅價(jià)格小幅上漲，上漲幅度高于2006年，但低于上海市GDP的增長幅度和人均可支配收入的增長幅度。房地產(chǎn)調(diào)控政策對上海的新建商品住宅的價(jià)格水平作用影響十分明顯。
支撐上海新建商品住宅價(jià)格小幅上漲的主要理由是：
盡管上海連續(xù)兩年房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控作用明顯，但其影響力只限于長三角地區(qū)，全國大部分地區(qū)的房價(jià)依然堅(jiān)挺，只不過是漲幅回落。全國的商品房價(jià)格態(tài)勢對上海商品房價(jià)格具有回拉作用；
上海商品房中的辦公樓、商鋪、工業(yè)廠房的價(jià)格水平近幾年一直保持高位運(yùn)行，對商品住宅的價(jià)格有牽制作用；
上海的土地價(jià)格依然堅(jiān)挺，鋼材、水泥、木材等建筑材料價(jià)格不見回落，商品房開發(fā)要素成本沒有下跌空間；
上海新建商品的裝修比例逐年提高，毛坯房的比例逐年下降；
2007年中央各部對房地產(chǎn)調(diào)控的后續(xù)政策出臺是可以預(yù)見的，這些政策的出臺將有效的壓制上海商品住宅價(jià)格高企的動(dòng)力。
2、2007年上海市五個(gè)區(qū)域新建商品住宅價(jià)格走勢預(yù)測
研究認(rèn)為，2007年上海市五個(gè)環(huán)線中，除中外環(huán)和郊環(huán)外兩個(gè)環(huán)線銷售價(jià)格下跌，其他三個(gè)環(huán)線銷售價(jià)格將出現(xiàn)上漲。
由于住宅市場的投資和投機(jī)性需求被抑制、市場預(yù)期看跌、未來郊環(huán)外將有大量商品住宅上市等因素，引發(fā)購房者持幣觀望，從而造成中外環(huán)和郊環(huán)外價(jià)格的走低；市場依然有一定剛性需求的存在，內(nèi)中環(huán)和外郊環(huán)商品住宅的銷售價(jià)格，由于區(qū)位和價(jià)格具有比較優(yōu)勢，而對市場波動(dòng)有一定的抗跌性。
八、2007年上海辦公市場價(jià)格走勢預(yù)測
本項(xiàng)預(yù)測采用的是多項(xiàng)式的預(yù)測方法。
2002-2006年，上海市辦公樓銷售價(jià)格表現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的態(tài)勢，在2004年達(dá)到最高點(diǎn)15782元/平方米的價(jià)格后，略有降低；研究預(yù)測2007年的辦公價(jià)格將重新走高，出售價(jià)格預(yù)測值為14186元/平方米，出租價(jià)格預(yù)測值為1.18美元/天/平方米。
2007年上海市辦公樓出售和出租兩種價(jià)格上漲主要基于以下原因：
較低的辦公樓空置率維持了辦公樓價(jià)格
上海甲級寫字樓在2006年初的空置率為5%，第三季度下降至2.45%，其中，商務(wù)區(qū)集中的盧灣、靜安和長寧的空置率更是達(dá)到2.0%的空置率。
土地成本推高辦公樓價(jià)格
根據(jù)上海市2005年土地使用權(quán)出讓公告掛牌交易結(jié)果估算，2005年的中心城區(qū)辦公用途的土地平均單價(jià)為11400元/平方米；根據(jù)上海市2006年1-3號土地掛牌交易結(jié)果公示，2006年中心城區(qū)用于辦公用途的土地價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢，平均單價(jià)達(dá)到12500元/平方米，其中，徐匯區(qū)大木橋路140街坊地塊單價(jià)高達(dá)22502元/平方米；拿地成本的增加勢必造成辦公樓價(jià)格的走高。
旺盛市場需求抬升辦公樓價(jià)格
2006年上海甲級辦公樓的供應(yīng)量較小，而金融業(yè)快速擴(kuò)容、專業(yè)服務(wù)型公司吸納、基金大規(guī)模收購辦公樓，造成需求旺盛租金高漲。
九、2007年上海市商業(yè)營業(yè)用房價(jià)格走勢預(yù)測
本項(xiàng)預(yù)測采用的是多項(xiàng)式和平均移動(dòng)的預(yù)測方法，取其中值。
研究認(rèn)為2007年的商業(yè)營業(yè)用房的銷售價(jià)格將延續(xù)前幾年持續(xù)上漲的態(tài)勢，預(yù)計(jì)2007年的銷售價(jià)格同比上漲14.5%，達(dá)到11894元/平方米。
2007年商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)格將持續(xù)上漲的動(dòng)力來源于：
中外資企業(yè)在上海加大零售商業(yè)的拓展力度，和記黃浦在上海建設(shè)物流中心；瑞士"狐貍城"在松江設(shè)立大型購物中心，家樂福、百安居、宜家、易初蓮花和沃爾瑪?shù)却笮土闶蹣I(yè)在上海發(fā)力擴(kuò)張；
上海商業(yè)店鋪已成為民間資本進(jìn)行房地產(chǎn)投資的熱捧重點(diǎn)；
上海市商圈不斷外延，中心商圈不斷成熟，郊區(qū)商圈也獲得很大發(fā)展，商業(yè)形態(tài)的成熟和不斷的商機(jī)的出現(xiàn)，提供商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)格上漲的原動(dòng)力；
近幾年隨著上海市人均消費(fèi)水平的提高，對于商業(yè)消費(fèi)的場所面積、品質(zhì)和質(zhì)量有大的提高，要求與之對應(yīng)的商業(yè)營業(yè)用房自身水平的提升，導(dǎo)致商業(yè)營業(yè)用房建造成本和運(yùn)營成本的增加，推高商業(yè)營業(yè)用房的銷售價(jià)格。
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