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　　無(wú)論是孫宏斌還是順馳，都是中國(guó)地產(chǎn)界的黑馬。但這匹黑馬也因?yàn)榕艿锰?，痛失前蹄。今?月初，順馳中國(guó)以12.8億人民幣買掉了順馳中國(guó)55%的股份，從2003年的崛起到2006年的沒(méi)落，順馳僅僅風(fēng)光了三年，但其在這三年中的興衰，正如中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

　　2004年當(dāng)順馳中國(guó)以超級(jí)“大胃王”到各地拿下12000平方米土地時(shí)，不少分析家認(rèn)為是宏觀調(diào)控成就了順馳。如果開發(fā)土地不是以招、拍、掛的方式出讓的話，順馳中國(guó)不可能那么順利地完成全國(guó)擴(kuò)張的戰(zhàn)略。正是宏觀調(diào)控，成就了“順馳王國(guó)”。而恰恰是宏觀調(diào)控，使得順馳中國(guó)的資金難以為繼，最終孫宏斌不得不把順馳中國(guó)低價(jià)賣掉，讓出了控股權(quán)。土地、資源、政府關(guān)系被稱為房地產(chǎn)開發(fā)的三要素，土地對(duì)順馳中國(guó)來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是問(wèn)題，但是僅僅有土地還不行，土地只能為后續(xù)的擴(kuò)張?zhí)峁┝丝赡堋Ｓ辛速Y金才能使得開發(fā)順利進(jìn)行下去。按孫宏斌的想法，多少錢拿地并不重要，關(guān)鍵是付款方式，可以通過(guò)快速開發(fā)，快速銷售回款的方式來(lái)籌集資金。項(xiàng)目的運(yùn)作環(huán)環(huán)相扣，每個(gè)項(xiàng)目都帶著一條繃得緊緊的資金鏈，絕不允許有大筆的資金扒在項(xiàng)目上。每個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作環(huán)節(jié)，都需要上個(gè)環(huán)節(jié)的順暢運(yùn)轉(zhuǎn)，需要上個(gè)項(xiàng)目的成功。這種沒(méi)有萬(wàn)一的運(yùn)作方式，其中所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，稍為懂點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的人都會(huì)明白。因此隨著2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的推進(jìn)，順馳中國(guó)的“地產(chǎn)神話”的結(jié)局，便可預(yù)知了。當(dāng)然，孫宏斌至今都還在做假設(shè)：如果沒(méi)有宏觀調(diào)控，順馳中國(guó)現(xiàn)在會(huì)是一番什么景象呢？假如只是設(shè)想，現(xiàn)在的順馳是當(dāng)年萬(wàn)科的寫照，如果沒(méi)有當(dāng)年的教訓(xùn)，萬(wàn)科如今的發(fā)展也不會(huì)如此的穩(wěn)健。作為一個(gè)有12年房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)公司，做出如此冒險(xiǎn)的快速擴(kuò)張，讓人匪夷所思。

　　當(dāng)然，如果有地方政府的幫忙，孫宏斌或許可以不用賣掉控股權(quán)。如2005年底，蘇州市當(dāng)?shù)卣疄榱司徑饷窆ず晚橊Y的矛盾，政府替順馳作擔(dān)保，讓有關(guān)機(jī)構(gòu)借了3000萬(wàn)元給順馳，以歸還拖欠民工的工資。但順馳上海公司就沒(méi)有這么幸運(yùn)了，據(jù)說(shuō)：“憤怒的民工沖進(jìn)順馳上海公司在武夷路上的辦公別墅，順馳的員工被迫從后門逃走。”而在90年代時(shí)，上海湯臣其實(shí)也經(jīng)歷過(guò)相同的危機(jī)，但在當(dāng)政府的幫助下，最終度過(guò)了難關(guān)。順馳的買家、路勁基建董事局主席單偉豹透露，順馳目前拖欠的土地費(fèi)用加上銀行貸款余額，總數(shù)高達(dá)46億人民幣。一個(gè)自有資產(chǎn)不足10億元的公司，欠著地方政府這么多土地錢，能否度過(guò)難關(guān)，當(dāng)然要看當(dāng)?shù)卣哪樕?，好說(shuō)的，再拖一、二年，再幫忙弄點(diǎn)貸款，也許難關(guān)就過(guò)去了。如果當(dāng)?shù)卣毁I賬的，那就是另一種結(jié)局了。因此越是這樣的時(shí)期，越體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)中，政府關(guān)系的重要性。順馳在天津老巢，政府關(guān)系應(yīng)當(dāng)沒(méi)什么問(wèn)題，但在其它地方就不一定了。

　　順馳的結(jié)局，在業(yè)內(nèi)看來(lái)是預(yù)料當(dāng)中的事情，本不足怪，讓人奇怪的是：在這兩年中竟有不少人一直為順馳喝彩，把順馳作為學(xué)習(xí)榜樣。從外界看，都認(rèn)為房地產(chǎn)是個(gè)暴利行業(yè)，順馳的超規(guī)模擴(kuò)張，順馳所到之處均以超出正常市價(jià)幾倍的價(jià)格拿地，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的巨大利潤(rùn)空間。因此從外界的觀點(diǎn)，認(rèn)為當(dāng)初同行業(yè)對(duì)順馳的質(zhì)疑，只是因?yàn)轫橊Y破壞了房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)?？纯聪旅娴氖聦?shí)就清楚了：2005年上半年，順馳通過(guò)香港聯(lián)交所聆訊準(zhǔn)備上市，但最終因市盈率過(guò)低，基本無(wú)法實(shí)現(xiàn)募集資金的目的而放棄。上市不成，孫宏斌希望摩根士丹利入股順馳，為此摩根士丹利提出要和順馳簽一份對(duì)賭協(xié)議，提出摩根士丹利以7.5億元收購(gòu)順馳20%的股權(quán)，同時(shí)約定，如果明年順馳的利潤(rùn)率無(wú)法上升到某一個(gè)水平，摩根士丹利在順馳的股權(quán)將上升到40%。孫宏斌同意了這份魔鬼式的對(duì)賭協(xié)議，但是2005年10月19日，摩根士丹利最終還是放棄，原因是無(wú)法接受順馳利潤(rùn)率過(guò)低的現(xiàn)實(shí)。據(jù)一位知情人士透露，順馳的利潤(rùn)率在3%-5%左右，在某一階段利潤(rùn)率比這個(gè)數(shù)字還低。低利潤(rùn)率甚至還是建立在低質(zhì)量水平之上的。這并不是中國(guó)政府統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也不是某某媒體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)于廣大的老百姓來(lái)說(shuō)，總是個(gè)可以相信的數(shù)據(jù)了吧？對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)高資金投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)來(lái)說(shuō)，難道我們期望所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在這一利潤(rùn)水平上運(yùn)轉(zhuǎn)？如果那樣，將不會(huì)再有開發(fā)商給我們蓋“好房子”。把順馳樹立為敢于向高利潤(rùn)開刀，改變游戲規(guī)則的榜樣，看來(lái)是樹立錯(cuò)了。以石家莊[2003]009號(hào)地塊，出讓總價(jià)為5.97億，出讓土地面積為186263.7平方米，容積率不高于1.8，這樣算下來(lái)，樓面地價(jià)(分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上的土地成本)就差不多1800元，而當(dāng)時(shí)這一地區(qū)的商品房銷售價(jià)格，最高也就2400元/平方米，拿地的樓面地價(jià)都接近周圍樓盤的銷售價(jià)格了，這能說(shuō)明別的開發(fā)商是暴利嗎？不要建筑成本和管理費(fèi)及其它費(fèi)用嗎？如果順馳在這塊上建的房子能以2400元/平方米銷售出去，而且還有錢賺，那真的說(shuō)明別的開發(fā)商是暴利，但是那是根本是不可能的事，如果真有這樣的事情，那也只能說(shuō)明了一件事，即孫宏斌不是在做生意，而是在做慈善事業(yè)。事實(shí)證明，在石家莊[2003]009號(hào)地塊上建起來(lái)的順馳·藍(lán)郡，其銷售價(jià)格不可能是2400元/每平方米，據(jù)“銀河房產(chǎn)”打出的信息，順馳·藍(lán)郡的銷售價(jià)格是均價(jià)4000元/平方米。所以王石說(shuō)，順馳是擾亂市場(chǎng)秩序的害群之馬。真不知道那些為地價(jià)拍賣拍出天價(jià)而吶喊助威的消費(fèi)者是怎么想的，地價(jià)高了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)就能降下來(lái)？答案當(dāng)然是否定的。一個(gè)區(qū)域的土地拍賣價(jià)格上去以后，受益的首先是政府，其次偷著樂(lè)的是已經(jīng)在這一區(qū)域范圍已經(jīng)拿了地的開發(fā)商。因?yàn)樗麄円呀?jīng)以比較低的價(jià)格拿了地，樓房的賣價(jià)卻可以參考新出讓地塊的售價(jià)來(lái)確定，這叫“隨行就市定價(jià)法”。如順馳·藍(lán)郡的銷售價(jià)格是均價(jià)4000元/平方米，它的樓面地價(jià)是其它樓盤的10倍，其它樓盤也跟著賣到4000元/平方米這一幅度范圍內(nèi)，土地差價(jià)就是穩(wěn)賺的。這才是房地產(chǎn)開發(fā)商的超額利潤(rùn)真正所在。

　　　順馳中國(guó)的結(jié)局也證明了：沒(méi)有完善的公司治理結(jié)構(gòu)、健全的管理制度，企業(yè)的發(fā)展肯定會(huì)出問(wèn)題。

　　在快速擴(kuò)張時(shí)期，為了追求拿地效率，順馳中國(guó)采取充分授權(quán)的方式。各項(xiàng)目公司的經(jīng)理權(quán)力非常大，幾乎擁有完全的決策權(quán)。但是公司高層管理者所擁有的股份只占5%，孫宏斌占有95%的股份。這種充分授權(quán)的管理制度，缺少制衡機(jī)制，仍然停留在道德的層面，與過(guò)去舊的企業(yè)制度沒(méi)有什么區(qū)別，企業(yè)的最高管理者既不是產(chǎn)權(quán)所有者，也不是單純的職業(yè)經(jīng)理人，比產(chǎn)權(quán)所有者位置要低，但比職業(yè)經(jīng)理人位置要高。對(duì)于這樣的公司結(jié)構(gòu)，有專家認(rèn)為，孫宏斌的授權(quán)方式其實(shí)不是一種產(chǎn)權(quán)制度層面的管理革新，恰恰相反，這種表面的授權(quán)帶有強(qiáng)烈道德色彩和人治色彩，只是一種模糊的、缺少制衡機(jī)制的原始管理方式，與真正的現(xiàn)代企業(yè)制度相去甚遠(yuǎn)。孫宏斌卻自認(rèn)為這是順馳在快速發(fā)展時(shí)期最好的管理制度，被認(rèn)為是舊管理制度的顛覆者。

　　由于放權(quán)，導(dǎo)致項(xiàng)目公司的總經(jīng)理權(quán)力過(guò)大，結(jié)果滋生了許多腐敗現(xiàn)象。“一個(gè)高速公路上的大型廣告牌，通常廣告投放成本為30萬(wàn)元，但順馳卻可能需要花60萬(wàn)元，當(dāng)運(yùn)營(yíng)部提出質(zhì)疑時(shí)，老總就說(shuō)，這個(gè)地段很重要，一定要拿下來(lái)。”越到后期，腐敗現(xiàn)象越嚴(yán)重。“在順馳有一個(gè)普遍的現(xiàn)象是，各地的項(xiàng)目經(jīng)理通常在交房前離開。因?yàn)榻环康臅r(shí)候必須重新進(jìn)行成本核算，很多項(xiàng)目經(jīng)理都過(guò)不了這一關(guān)，便一走了之。”這是原南京順馳某高層管理人員的話。“信任和尊重每一個(gè)人”這是順馳的企業(yè)文化。工作可是放手讓員工去做，有利于發(fā)揮主觀能動(dòng)性，最大限度地挖掘企業(yè)員工的潛能，但是要有相應(yīng)的制約，權(quán)力沒(méi)了約束，不可能不出問(wèn)題。孫宏斌為什么這么信任自己的手下，用孫宏斌自己的話說(shuō)，是由于他們?nèi)似范疾诲e(cuò)；萬(wàn)一他們貪污了，隨時(shí)撤換他們就行了。可是這樣一來(lái)，需要付出的代價(jià)是多大呢？北京順馳分公司的一把手就曾經(jīng)幾易其人，人員大出大進(jìn)，尤其是區(qū)域戰(zhàn)場(chǎng)上的一把手反復(fù)換人，是兵家大忌。為了應(yīng)對(duì)高的人員流動(dòng)，順馳必須靠人才堆積來(lái)保障必要時(shí)有人干活。說(shuō)明順馳是一個(gè)執(zhí)行力弱，管理成本非常高的公司。

　　　人品屬于道德的范疇，在利益面前，道德永遠(yuǎn)都是蒼白無(wú)力的，可悲的是不少國(guó)人至今還陷在道德的泥潭里不能自拔。

　　因?yàn)橐獙?shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，盡快回籠資金進(jìn)行再生產(chǎn)。因此需要在拿地后以最快的速度進(jìn)行開發(fā)，以盡快拿到預(yù)售許可證，實(shí)現(xiàn)銷售。順馳項(xiàng)目進(jìn)度的“高速度”、“高效率”令業(yè)界驚嘆，北京領(lǐng)海開盤時(shí)間為6個(gè)月零10天，蘇州開盤時(shí)間為7個(gè)月零20天。而建設(shè)速度過(guò)快肯定會(huì)影響到住房的質(zhì)量，加上快速擴(kuò)張后項(xiàng)目管理跟不上，順馳很多地方的項(xiàng)目都出了問(wèn)題。房地產(chǎn)產(chǎn)品關(guān)系到業(yè)主的終身安全和幸福，因而客戶對(duì)房子的要求是精工細(xì)作。順馳為了促銷，前期的設(shè)計(jì)策劃工作做得非常超前、精致，但后期跟進(jìn)卻往往以犧牲實(shí)體的質(zhì)為代價(jià)。質(zhì)量出了問(wèn)題會(huì)影響銷售，而銷售受阻，資金就沒(méi)法按時(shí)到位，也就沒(méi)有辦法如期交房，諸多問(wèn)題一起涌現(xiàn)。加上順馳所提倡的地產(chǎn)“地產(chǎn)—戴爾模式”：盡量占用客戶和供應(yīng)商、合作伙伴的資金，推遲交房。這種損害客戶利益的行為，最后只能以品牌價(jià)值的消耗為代價(jià)。順馳曾經(jīng)的口號(hào)是：“永遠(yuǎn)值得你信賴”，而現(xiàn)在它的形象已經(jīng)在很多業(yè)主心中徹底毀了，面臨的是嚴(yán)重的信譽(yù)危機(jī)，順馳的做法與它“中國(guó)地產(chǎn)界第一”的夢(mèng)想是背道而馳的。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)要做品牌，也鬧騰了好一陣了。順馳中國(guó)至今仍然出現(xiàn)于各房地產(chǎn)知名品牌的前列，如果都像順馳這樣去做地產(chǎn)品牌，那么中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可以說(shuō)沒(méi)救了。

　　順馳公司在各項(xiàng)目上出現(xiàn)的問(wèn)題，也說(shuō)明了房地產(chǎn)公司要跨地域快速發(fā)展，沒(méi)有一支高水平的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，是難以實(shí)現(xiàn)的。但愿以后不要再出現(xiàn)類似的房地產(chǎn)黑馬，只要規(guī)模，不要效益的事情，中國(guó)的企業(yè)已經(jīng)做得夠了，沒(méi)有必要再重復(fù)了。古人云：前事不忘，后事之師。只有這樣才能走上正確的快速發(fā)展之路。