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　　通常的說法是，搞定一個(gè)村長(zhǎng)或者是縣長(zhǎng)拿一片地，擺平一個(gè)行長(zhǎng)進(jìn)行抵押貸款，預(yù)售的時(shí)候建筑商實(shí)際上將比較高的土地資本低估了。這樣為在原來(lái)的條件上房地產(chǎn)商過分地利用房地產(chǎn)杠桿提供了可能

　　“大概80%~90%的上市公司在流動(dòng)性和杠桿的使用上已經(jīng)達(dá)到極限。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松昨日在城市·觀點(diǎn)論壇上對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。

　　他認(rèn)為之前被低估的土地價(jià)值導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)并不注重金融杠桿作用。下一步，隨著土地成本將成為房?jī)r(jià)的重要支撐因素，房地產(chǎn)行業(yè)將恢復(fù)到對(duì)各方面運(yùn)作都要求很高的資金密集型行業(yè)。

　　土地成本或成未來(lái)房?jī)r(jià)重要支撐因素

　　“招拍掛使土地的成本逐步回歸到市場(chǎng)價(jià)位，同時(shí)銀行系統(tǒng)管住信貸又直接使資金成本沒有像原來(lái)那么低。這樣宏觀調(diào)控提高了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻，從原來(lái)什么人都可以做的行業(yè)，恢復(fù)到本來(lái)的面目，就是對(duì)整個(gè)品牌的運(yùn)作、銷售、建設(shè)、管理要求很高的資金密集型行業(yè)。”巴曙松說。

　　在對(duì)已上市的房地產(chǎn)公司做過跟蹤分析后，巴曙松發(fā)現(xiàn)上市的房地產(chǎn)公司普遍都嚴(yán)重面臨著負(fù)債率過高、現(xiàn)金流緊缺、高度擴(kuò)展的問題。

　　“萬(wàn)科在今年3月份宏觀調(diào)控最緊時(shí)跌到4.95元，昨天達(dá)到13.35元。也就是說，這一年在3月份投資萬(wàn)科到現(xiàn)在回報(bào)大概是接近2倍。但是，大概80%~90%的上市公司在流動(dòng)性和杠桿的使用上已經(jīng)達(dá)到極限，只有極少數(shù)的房地產(chǎn)公司留有余地。”巴曙松說。而他分析認(rèn)為，低地價(jià)是其中一個(gè)原因。

　　“土地行政劃撥導(dǎo)致很多腐敗，導(dǎo)致土地成本的實(shí)際低估。通常的說法是，搞定一個(gè)村長(zhǎng)或者是縣長(zhǎng)拿一片地，擺平一個(gè)行長(zhǎng)進(jìn)行抵押貸款，預(yù)售的時(shí)候建筑商實(shí)際上將比較高的土地資本低估了。這樣為在原來(lái)的條件上房地產(chǎn)商過分地利用房地產(chǎn)杠桿提供了可能。而房地產(chǎn)商對(duì)金融方面的因素并不十分關(guān)注。有關(guān)部門認(rèn)為，在過去的幾年里，房地產(chǎn)的高利潤(rùn)，不是來(lái)自開發(fā)的環(huán)節(jié)，而是來(lái)自于土地的增值。”

　　但是，“現(xiàn)在北京土地成本已經(jīng)占到50%左右，而土地成本的上升隨之將帶來(lái)利益的重新調(diào)整。”下一步，巴曙松認(rèn)為土地成本會(huì)成為房?jī)r(jià)的重要支撐因素。

　　巴曙松對(duì)本報(bào)記者表示，今年、去年宏觀調(diào)控的兩條線，就是管住土地以及管緊信貸，正在消除這兩個(gè)低成本。

　　宏調(diào)讓房地產(chǎn)業(yè)回歸本來(lái)面目

　　“我的理解，宏觀調(diào)控只是讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸到本來(lái)的面目。”巴曙松對(duì)本報(bào)記者總結(jié)說：就是資金密集型的市場(chǎng)，也不是一個(gè)項(xiàng)目公司建一棟樓接著再建一個(gè)。宏觀調(diào)控正在給中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一系列深刻的變化，就是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)投資者的積極心理，開始重新認(rèn)識(shí)一系列龍頭公司價(jià)值的大膽投資的直接動(dòng)力。行業(yè)集中度的迅速提高。管住土地、管理信貸使得原來(lái)支持房地產(chǎn)商低成本、高運(yùn)作的模式已經(jīng)成為過去。接下來(lái)像我們看到會(huì)和香港房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，龍頭公司會(huì)獲得溢價(jià)，動(dòng)力來(lái)自并購(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)模式從簡(jiǎn)單的開發(fā)到土地綜合開發(fā)。第三金融運(yùn)用能力成為房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)能力的重要關(guān)鍵。”

　　巴曙松認(rèn)為：中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)從早期的極度分散，發(fā)展到如今大規(guī)模的集中。中國(guó)的房地產(chǎn)公司數(shù)量從1萬(wàn)家到5萬(wàn)家大概花了五年的時(shí)間。但是這次調(diào)控提高了整個(gè)行業(yè)的門檻，類似香港市場(chǎng)早期的幾千、甚至上萬(wàn)家房地產(chǎn)商。現(xiàn)在前六位房地產(chǎn)商占有市場(chǎng)份額60%，而到今天，份額最大的萬(wàn)科，大概剛剛1%。所以我們的房地產(chǎn)商開始進(jìn)入一個(gè)劇烈的結(jié)構(gòu)調(diào)整和整合過程。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型為綜合式的運(yùn)行模式，不再僅僅是開發(fā)公司，它帶有投資加開發(fā)的綜合功能。房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)需要安排項(xiàng)目開發(fā)以及資金節(jié)奏，這就像現(xiàn)在的香港房地產(chǎn)商一樣，開始投資土地，同時(shí)結(jié)合起來(lái)投資房地產(chǎn)開發(fā)。下面進(jìn)入一個(gè)有意識(shí)的行為，就是如何開發(fā)房地產(chǎn)，如何安排土地鏈。

　　他還認(rèn)為：“金融整合能力成為不同房地產(chǎn)商之間競(jìng)爭(zhēng)高下差別的因素。目前很難說有多元化的房地產(chǎn)公司。比如說信托是過橋性質(zhì)的，畢竟信托的成本高。從下一步來(lái)說，如何合理安排財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，合理安排開發(fā)結(jié)構(gòu)，使資金流合理批發(fā)。這里不僅僅只是狹隘地理解為住宅，房地產(chǎn)還有一塊就是商業(yè)地產(chǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面，對(duì)于金融運(yùn)作要求更高、資金量更大、運(yùn)作時(shí)間更長(zhǎng)，而且對(duì)金融創(chuàng)新的要求非常高。”