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　　從紐約、東京、巴黎等城市的CBD物業(yè)行情來(lái)看，除了售價(jià)高外，物業(yè)租金比區(qū)域外的租金要高30%～50%。目前珠江新城的寫字樓大多還未啟用，住宅、寫字樓的售價(jià)、租價(jià)還沒(méi)有表現(xiàn)出CBD的價(jià)值，這也是市場(chǎng)普遍看好珠江新城投資前景的重要原因。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，要考慮到大批相似物業(yè)同時(shí)上市放租時(shí)的空置風(fēng)險(xiǎn)，以及由此影響的投資回報(bào)率。

　　自珠江新城熱啟動(dòng)以來(lái)，其發(fā)展前景和投資價(jià)值被一致看好，區(qū)域內(nèi)純投資型的公寓產(chǎn)品也越來(lái)越多。與國(guó)際知名CBD區(qū)域內(nèi)的物業(yè)價(jià)格相比，珠江新城還有很大的發(fā)展空間，正是對(duì)這一前景的看好，投資者始終熱捧珠江新城的物業(yè)。

　　外資購(gòu)房結(jié)匯恢復(fù)辦理

　　對(duì)CBD內(nèi)物業(yè)投資價(jià)值有較多認(rèn)識(shí)的外籍投資客熱捧珠江新城，極大地帶動(dòng)了珠江新城住宅、公寓產(chǎn)品的銷售。今年7月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)買自用、自住商品房作出時(shí)間、面積方面的限定。政策一出，外籍人士在廣州購(gòu)房辦理手續(xù)曾一度受阻，還有樓盤因結(jié)匯問(wèn)題不得不辦理退房手續(xù)。

　　但近日不少樓盤反映，雖然沒(méi)有接到有關(guān)文件，但一度停辦的結(jié)匯、貸款結(jié)匯手續(xù)又恢復(fù)了辦理，譽(yù)峰、凱旋新世界等外籍、港澳買家較多的樓盤，外籍人士前來(lái)咨詢和購(gòu)買也再度活躍起來(lái)。這不僅帶動(dòng)了銷售，也增強(qiáng)了本地投資者的投資信心。

　　短期內(nèi)投資回報(bào)堪虞

　　與火熱的銷售行情相比，支撐起投資回報(bào)的出租狀況卻有些隱憂。業(yè)內(nèi)人士表示，以投資為目的的公寓吸引的大都是投資客，這也意味著交樓的時(shí)候?qū)⒂写笈嗨频奈飿I(yè)集中涌入租賃市場(chǎng)，這必然導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇甚至租金下滑。

　　據(jù)多家中介行的數(shù)據(jù)顯示，目前珠江新城內(nèi)家私齊全的小面積公寓月租金在1800～2500元左右，顯然與不少樓盤所描繪的月租金至少在3500元以上有不小差距。但不少投資者認(rèn)為，珠江新城的物業(yè)將以外籍租客為主，而他們一般愿意支付更高的租金。對(duì)此，友和不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理傅滔滔有不同的看法。他認(rèn)為，目前在廣州的外籍租客主要是帶家庭的租客和單身租客兩種，是否有公司住房補(bǔ)貼以及補(bǔ)貼的多少?zèng)Q定了其租房的要求。一般帶家庭的租客、有公司補(bǔ)貼的租客愿意支付較高的租金，但他們需求的多是大面積的單位，而小面積的單位租客則主要是港澳臺(tái)單身人士、沒(méi)有公司補(bǔ)貼的個(gè)人等，其數(shù)量就相對(duì)少得多。

　　因此，小面積公寓的外籍租客群也相對(duì)狹小，投資者不得不考慮其投資風(fēng)險(xiǎn)。尤其是當(dāng)有大量裝修風(fēng)格和戶型結(jié)構(gòu)相似的物業(yè)涌出租賃市場(chǎng)的時(shí)候，租賃的難度會(huì)更大。近期，馬賽國(guó)際公寓交樓，由于樓盤的定位是“投資型物業(yè)”，不少業(yè)主都是買來(lái)放租或轉(zhuǎn)賣的，一時(shí)間數(shù)百套產(chǎn)品推出租賃市場(chǎng)。據(jù)代理租賃的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于趕上“廣交會(huì)”，目前，其40多平方米左右的小單位已經(jīng)租出50%左右，朝向、景觀好、配置高的單位更容易出租。據(jù)介紹，如果有大批相似物業(yè)同時(shí)放租，除了朝向景觀、配置等條件外，物業(yè)能否租出完全看業(yè)主的運(yùn)氣，因?yàn)槊總€(gè)租客的需求和喜好都是不同的，難以預(yù)計(jì)，物業(yè)的空置風(fēng)險(xiǎn)也是大體相同的。

　　業(yè)主要做好守業(yè)的準(zhǔn)備

　　據(jù)傅滔滔介紹，在一些新交樓的樓盤，常常會(huì)出現(xiàn)一個(gè)租客有10多套房可選擇的情況，對(duì)于投資的業(yè)主來(lái)說(shuō)，要做好空置幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間的思想準(zhǔn)備。

　　不過(guò)，由于珠江新城還有極大的發(fā)展?jié)摿?，有業(yè)內(nèi)人士表示，相對(duì)于市場(chǎng)需求，珠江新城公寓的供應(yīng)量依然不算多。因此未來(lái)投資回報(bào)還是相當(dāng)可觀的，不過(guò)還需慢慢等待市場(chǎng)的成熟和發(fā)展。期望短時(shí)間內(nèi)就能坐收豐厚租金的“如意算盤”可能未必能打響。這也正是投資者需要考慮的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。