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　　編者按：深圳.這座藉由基因融合不斷向上生長的城市.它的活力.不僅來自于過往的政策優(yōu)勢.更來自于基層社套千百萬移民自我組織和利益表迭能力的持續(xù)萌動。

　　與本期兩篇報道相關的.正是這些克滿活力的城市基因.在堅守個體財產(chǎn)權(quán)利基礎之上的自發(fā)組織和權(quán)利維護活動。而在這里，或是訴諸法律，或是主動尋求與政府的多種溝通渠道.通過理性更富技巧的堆權(quán).我們得以期許政府與社套和諧良性的互動.能哆鋪墊架構(gòu)新型的關系形態(tài)。

　　深圳住宅專用基金第一案，以及由此推動的深圳市建設局設立專用基金管理中心決定，標志整個基金系統(tǒng)整治工作邁開了關鍵性的第一步。

　　3月28日，深圳市建設局決定設立專用基金管理中心，對全市的住宅公用設施專用基金實行統(tǒng)一追繳統(tǒng)一管理(誼基金系指用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程項目基金)。而管理中心的設立.則是受到深圳專用基金第一案的直接推動。此案的勝訴方是深圳長城盛世家園的8位業(yè)主。3月24日，業(yè)主代表倪益民拿到了這份久違的深圳怖中級人民法院判決書。根據(jù)這一終審判決，一項總額在600萬元左右、本該屬于業(yè)主的公用設施專用基金.將由福田區(qū)建設局，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局(下稱深圳市國房局)責令開發(fā)商繳交給業(yè)主委員會。

　　“深圳市中院能作出原告勝訴的判決需要很大勇氣。”廣東仁人律師事務所律師蘭天稱，該案具有極大的示范效應。深圳約有99%的小區(qū)開發(fā)商都沒有向小區(qū)業(yè)委會劃撥專用基金.即便以每個小區(qū)需劃撥的專用基金500萬元計算，深圳2000多個小區(qū)，目前需交納的專用基金總額約為100億元。這對專用基金的交納主體一深圳房地產(chǎn)開發(fā)商來說.不異于一場地震.而專用基金問題絕不止干深圳—個城市。“深圳專用基金案具有標本意義。”深圳大學管理學院副教授鄒樹彬稱.這對于業(yè)主維權(quán)、業(yè)主自治和和諧社區(qū)建設具有深遠影響。而深圳市政府設立專用基金管理中心的決定，只是為專用基金的龐雜工作開了個頭，需要解決的問題還很多，這不僅表現(xiàn)在相關配套措施.也表現(xiàn)在具體操作細節(jié)的建立。

　　專用基金訴訟案始末

　　事情源于2003年，是年，倪益民所在的深圳長城盛世家園成立了臨時業(yè)主委員會(下稱業(yè)委會)，時任業(yè)委會主任的倪益民因長期關注專用基金挪用現(xiàn)象，決定依法追討本小區(qū)的專用基金。按照倪的估算，2002年螳工并人住的長城盛世家園一期房產(chǎn)。789套.以每套50萬元計算，總額約4億。而按照‘深圳市住宅區(qū)公用設施專用基金管理規(guī)定》(深住【2002].38號.現(xiàn)行)的有關條款.專用基金額度為住宅區(qū)除地價以外的建設總投資2%。按照這一比例，扣除約I億元的地價，長城盛世家園專用基金約600萬元。同樣據(jù)以上管理規(guī)定.開發(fā)商長城地產(chǎn)應在業(yè)主人住后，依法將該筆基金移交給業(yè)委會。2003年5月20日，業(yè)主委員會向開發(fā)商提交報告，要求移交物業(yè)管理條例里規(guī)定的圖紙、專用基金等相關資料。2003年6月，開發(fā)商移交圖紙，并發(fā)函稱“其他事宜可向建設、物業(yè)管理主管部門咨詢”。2003年7月，業(yè)委會向深圳市福田區(qū)建設局、市住宅局遞交報告，請求責令開發(fā)商劃撥專用基金。在久未見答復后，倪益民等l∞位業(yè)主以個人名義將福田區(qū)建設局、深圳市國房局(市住宅局并入)以行政訴訟告上法庭(同期采取的民事訴訟未予立案)。2004年2月：福田區(qū)人民法院以“不屬于行政訴訟受案范圍”為由不予受理，傀益民等8位業(yè)主上訴到深圳市中院.市中院認為起訴符合行政訴訟條件.復由福田區(qū)法院審理。2004年8月，福田區(qū)法院作出駁回訴訟請求的判決。倪等再上訴至深圳市中院。2005年3月3日，深圳市中院作出前述判決結(jié)果。

　　遲來的政府舉措?

　　深圳市建設局決定設立深圳市專用基金管理中心的舉措.距1994年頒行的‘深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例)(2003年4月出臺實施細則)已有I1年，距1997年頒行的‘深圳市住宅區(qū)公用設施專用基金管理試行規(guī)定)(深住【1997】39號)已有8年.而距2002年12月修訂并頒行的《深圳市住宅區(qū)公用設施專用基金管理規(guī)定)(深住【2002】38號，現(xiàn)行)也有兩年有余。

　　對此，深圳不少小區(qū)業(yè)主頗多微詞.認為政府應在規(guī)定頒行的同時。及早出臺配套措施，以便在操作上有章可循。

　　據(jù)深圳市福田區(qū)建設局物業(yè)科《關于追繳專用基金的情況匯報)顯示，該局曾在2004年之前，設立了專用基金帳戶，但無任何款項進入，以致帳戶被銀行吊銷。

　　對此，該科工作人員解釋說，由于政府與開發(fā)商缺乏有效溝通平臺.雖開過政企掏通會議，發(fā)過催繳函。但并沒有實質(zhì)效果。導致專用基金問題越積越大。

　　廣東金唐律師事務所律師胡鐵軍長期擔任政府法律顧問，并是此次專用基金訴訟案被告方的委托代理人。胡稱.業(yè)抽過法律手段進行維權(quán)值得肯定.但就專用基金問題.政府也實有困惑。

　　一是小區(qū)建設、專用基金管理都是新生事物，需要逐漸摸索；二是深圳市相關法規(guī)與國務院的(物業(yè)管理條例》本身也有不一致之處；三是深圳市自身法規(guī)也有不一致之處，如(深圳物業(yè)管理條例)規(guī)定將專用基金劃撥業(yè)委會，而實施細則又規(guī)定由政府主管部門設立專用基金帳戶；四是專用基金在收取后如何管理，涉及問廚較多，難以短期解決。

　　“專用基金問題的解決單靠一個部門難見成效，要根本解決仍需深圳市府建立健全并細化相關配套法規(guī).以具實際操作性。深圳也有理由在這方面為全國提供新的實踐。”胡鐵軍稱。

　　其實，在案件宣判之前的3月7日.福田區(qū)建設局已經(jīng)向市建設局提交了關于盡快修改《專用基金管理規(guī)定》的報告。

　　鄒樹彬稱，專用基金案全國已有多起，各地判決結(jié)果也不一，而現(xiàn)在應該是時候全面考慮這個問題了。北京房產(chǎn)維權(quán)律師秦兵稱，鑒于該問題在全國具有普遍性.全國人大或可考慮就專用基金專門立法。

　　操作難題

　　“深圳專用基金案業(yè)主雖然勝訴了.但距離最后的勝利還差很遠。”秦兵稱.真正的問題來自操作層面——專用基金如何收取、追繳、劃撥、管理、使用本身涉及許多復雜的環(huán)節(jié)，如何細化操作才是美犍。

　　同樣慮及此類原因，倪益民稱.目前即便操作順利，也不希望該筆基金過早地劃撥給業(yè)委會。對移交后可能產(chǎn)生的如何監(jiān)督等問題.他認為政府部門或者業(yè)主自身也應該制定出規(guī)范細則。

　　“仍然不可回避的問題是，誰是專用基金交納的真正主體。”鄒塒彬稱，在《深圳市住宅區(qū)公用設施專用基金管理規(guī)定》中.在規(guī)定由開發(fā)商交納專用基金的同時，也規(guī)定開發(fā)商“可將專用基金編人工程預算列入開發(fā)成本”，這同時又意味著業(yè)主是支付該筆基金的真正主體。而問題是，開發(fā)商未必認同編人開發(fā)成本，而未編入開發(fā)成本的需不需要由業(yè)主補交，這在實際操作中難度極大；再則.開發(fā)商情況不一，有的自身流動資金尚不足，有的在激烈的市場競爭中破產(chǎn)，已無法籌來該筆資金。

　　鄒稱.至于由誰管理基金，無論是政府部門還是業(yè)委會都需要考慮一些因素。

　　如果將專項基金劃至政府主管部門的專設帳戶，那么又有誰來監(jiān)管政府?這筆資金該如何有效使用?再則，深圳市府相關職能由于人手有限.面對2000多情況不一的小區(qū)和眾多開發(fā)商，也難以短期解決問題.更不可能一筆一筆監(jiān)管到位。

　　如將專項基金劃撥給業(yè)委會，但業(yè)委會本身并不是法人實體。

　　深圳長城盛世家園開發(fā)商、深圳市長城地產(chǎn)(集團)股份有限公司客戶服務中心副經(jīng)理毛中義向記者表示，長城地產(chǎn)包括長城盛世家園已將專用基金納人開發(fā)成本，并實現(xiàn)了計提。目前，該筆基金由長城地產(chǎn)內(nèi)部實行專項管理。毛中義亦稱。由于業(yè)委會不是民事主體，因此沒有直接交給業(yè)委會。如政府設立專項帳戶，會考慮及時劃撥。另外，基金管理操作難度大。涉及問題多，因此相關細則要更清晰，更具操作性。

　　另外，在目前業(yè)委會、業(yè)主和小區(qū)物管公司之間矛盾不斷的情況下將專項基金劃撥給業(yè)委會，也會帶來新的問題。

　　以專項基金案勝訴的長城盛世家園為例，據(jù)倪益民和其他業(yè)主稱，業(yè)主和開發(fā)商、物管公司的矛盾一度緊張，目前并沒有完全化解。而專用基金的支出則需要業(yè)主和物管公司的共同配合。按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)管理條例》實施細則規(guī)定，專用基金支出須經(jīng)業(yè)主大會批準，由業(yè)委會主任、物管公司法定代表人共同簽字方可支出.而且必須是?？顚Ｓ谩?/p>

　　“總之，需要理順三對關系，即業(yè)主自冶與居民自冶的關系，業(yè)主自治與物管公司的關系.業(yè)主自冶與政府監(jiān)管的關系。”鄒塒彬稱，業(yè)主自冶應從屬于居民自冶，業(yè)主自冶和物管公司應建立契約關系.業(yè)主自治應有政府的培養(yǎng)和良性引導。而政府完全不介入，單純由業(yè)委會操作專項基金和完全實現(xiàn)業(yè)主自冶，目前還沒有這個基礎。也有研究人士認為，可以考慮引進中介機構(gòu)參與專用基金系列工作，并由政府審核中介機構(gòu)的資質(zhì)。

　　深圳住宅專用基金第一案。以及由此推動的深圳市建設局設立專用基金管理中心決定，標志整個基金系統(tǒng)整冶工作邁開了關鍵性的第一步。