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　　主持人：接下來(lái)我們請(qǐng)出的是世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)陳勁松先生。演講主題是住區(qū)與市場(chǎng)的現(xiàn)象規(guī)律。

　　陳勁松：今天下午安靜了很多，更像是論壇了，昨天更像是論劍，今天下午這種風(fēng)格是我喜歡的。來(lái)博鰲之前翻了一下所有關(guān)于博鰲論壇的資料，整個(gè)三屆到今年第四屆，我們總結(jié)下來(lái)，實(shí)際上論題都是一些老的問(wèn)題?？偨Y(jié)下來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的論壇走到今天再往下走，一直往下走的是一種宏大敘事的規(guī)模，這樣一種敘事風(fēng)格，我們覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)如果大家總在重大的歷史性敘事的風(fēng)格下走會(huì)忽視一些問(wèn)題，我們的論壇翻一翻我們的歷史，貫穿在我們論壇上的都是非常重要、重大的國(guó)計(jì)民生、政策的、大喜大悲、大開(kāi)大合這種論戰(zhàn)，今天下午大連萬(wàn)達(dá)也好，昨天很多關(guān)于Shopping Mall的觀點(diǎn)，事實(shí)上他們都在實(shí)踐，而且這種實(shí)踐不管我們同意還是不同意，他們正在走，中國(guó)地產(chǎn)需要實(shí)驗(yàn)，這也是今天我要講的住區(qū)與市場(chǎng)的現(xiàn)象規(guī)律，實(shí)際上我不準(zhǔn)備按照我的PPT來(lái)講，我們主要需要另一種敘事風(fēng)格，叫工具理性。工具理性的敘事風(fēng)格是一個(gè)行業(yè)走向成熟的標(biāo)志，否則這個(gè)行總在一些原則問(wèn)題上吵不能深入。什么叫工具理性，工具理性就是在各種約束條件下我們選擇的路徑有沒(méi)有工具，我們的工具在哪里？這個(gè)問(wèn)題說(shuō)起來(lái)就不這么令人激動(dòng)，這是行業(yè)應(yīng)該要做的。事實(shí)上關(guān)于我們這個(gè)行業(yè)論壇這么火爆，每次論壇吸引了這么多人的參加，而且觀點(diǎn)非常的沖突，有一個(gè)最重要的問(wèn)題是這個(gè)行業(yè)定位還沒(méi)有清楚，整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)沒(méi)有清楚，所以我們有各種觀點(diǎn)，甚至說(shuō)對(duì)和錯(cuò)，我們也沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在進(jìn)行評(píng)判，一個(gè)行業(yè)的出路，首先我認(rèn)為取決于行業(yè)對(duì)自己自身的定位。

　　我舉美國(guó)鐵路的例子，為什么說(shuō)行業(yè)定位很重要。美國(guó)鐵路業(yè)是走向夕陽(yáng)的行業(yè)，因此美國(guó)鐵路業(yè)重新在思考自己到底是什么行業(yè)，大家發(fā)現(xiàn)在運(yùn)輸是不是運(yùn)輸業(yè)，鐵路是不是客運(yùn)和貨運(yùn)。美國(guó)鐵路業(yè)他們發(fā)現(xiàn)不只是運(yùn)輸業(yè)，他們還是娛樂(lè)業(yè)，因此美國(guó)鐵路業(yè)把行業(yè)的定位拓展了，美國(guó)鐵路類似的東方快車謀殺案和北非諜影中在火車上送別人非常浪漫的情景，他們正在極力營(yíng)造和恢復(fù)，它成了旅游、娛樂(lè)的重要的組成部分。美國(guó)鐵路業(yè)由此產(chǎn)生了新的整體行業(yè)的收益。

　　反過(guò)來(lái)說(shuō)，我們中國(guó)的房地產(chǎn)到底是什么行業(yè)，我們是解決人住的行業(yè)嗎？沒(méi)錯(cuò)，但僅僅是這些嗎？我們是解決資金出路，或者是資本的行業(yè)，但是僅僅是這些嗎？我們中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)自己行業(yè)的定位的簡(jiǎn)單化造成了我們目前對(duì)這個(gè)行業(yè)問(wèn)題的爭(zhēng)論，大家互相講自己的話，而沒(méi)有形成的行業(yè)的共識(shí)。比如說(shuō)我們的政策一會(huì)兒把房地產(chǎn)只理解成人的住，因此他發(fā)現(xiàn)大部分的工薪階層買不起房子，然后就積極的大量的推行經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房政策事實(shí)上使這個(gè)行業(yè)的商業(yè)市場(chǎng)受到相當(dāng)相當(dāng)大的沖擊，而我們的經(jīng)濟(jì)適用房的政策跟國(guó)外經(jīng)濟(jì)適用房的政策有著本質(zhì)的不同，我們到現(xiàn)在也沒(méi)有把經(jīng)濟(jì)適用房的政策恢復(fù)到他的本身，剛才莫天全在說(shuō)政府認(rèn)為市場(chǎng)是解決人住的問(wèn)題，是，但是它只是一部分，我們的這次宏觀調(diào)控又是把房子變成的資本的一部分，就理解成是一個(gè)資本市場(chǎng)。然后這個(gè)調(diào)控我們發(fā)現(xiàn)所有的城市昨天幾乎調(diào)查下來(lái)所有城市的房地產(chǎn)尤其是住宅價(jià)格在上升，有些地方的住宅價(jià)格上升得很厲害。

　　深圳在今年的上半年拍賣了一塊地，93000元每平方米，樓面的單價(jià)去到了7400元的時(shí)候，它告訴我們整個(gè)行業(yè)發(fā)生了本質(zhì)性的變化，也就是說(shuō)樓價(jià)里面的因素，地價(jià)已經(jīng)超過(guò)了建筑費(fèi)用，而且超過(guò)了不止一倍。這樣的房子在公開(kāi)市場(chǎng)上拍賣出來(lái)然后我們作為它的指標(biāo)來(lái)衡量市場(chǎng)的過(guò)熱還是不過(guò)熱，我覺(jué)得開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)本身懷疑認(rèn)為市場(chǎng)的走向與我們的預(yù)期相反，開(kāi)始出臺(tái)了一系列限制市場(chǎng)的措施。事實(shí)上中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)把行業(yè)的定位本身搞清楚的話，我認(rèn)為需要回歸到住宅市場(chǎng)到底是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)本身，我們知道人們對(duì)復(fù)雜的問(wèn)題總愿意簡(jiǎn)單化，這是我們認(rèn)識(shí)世界的方式，我們把復(fù)雜的世界簡(jiǎn)單化后人就可以控制、調(diào)控市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)或者說(shuō)是我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是這樣簡(jiǎn)單的市場(chǎng)？就顯然不是。世界上可以調(diào)控的系統(tǒng)都是簡(jiǎn)單的系統(tǒng)，就是叫它的技術(shù)系統(tǒng)，技術(shù)系統(tǒng)是有指標(biāo)、可調(diào)控、有單一的因果關(guān)系，或者是不復(fù)雜的因果關(guān)系。我們顯然發(fā)現(xiàn)我們的住宅市場(chǎng)不是非常單一或者簡(jiǎn)單的因果關(guān)系它是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)。什么叫復(fù)雜系統(tǒng)呢？就是我們說(shuō)的社會(huì)系統(tǒng)，社會(huì)系統(tǒng)是非常非常復(fù)雜的系統(tǒng)。在這個(gè)里面，我們只能摸清他的規(guī)律，只能沿著它的規(guī)律走，而不能單一的控制，有些系統(tǒng)比如說(shuō)神州五號(hào)雖然很復(fù)雜，但是它是一個(gè)簡(jiǎn)單系統(tǒng)，他是可控制。所謂復(fù)雜系統(tǒng)就是人不可控制的，我們現(xiàn)在做的事情是把房地產(chǎn)當(dāng)作簡(jiǎn)單的系統(tǒng)然后進(jìn)行控制，在這里面，我覺(jué)得歷來(lái)我們出臺(tái)的政策達(dá)到的效果是值得分析的，就是把所有的改革開(kāi)放以及對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)以來(lái)所有的政策列出來(lái)，那邊把它的結(jié)果列出來(lái)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)它有時(shí)候調(diào)控的宗旨和目的跟它的結(jié)果正好相反。

　　最主要的問(wèn)題我認(rèn)為是這個(gè)問(wèn)題就是對(duì)復(fù)雜系統(tǒng)的簡(jiǎn)單化。這個(gè)問(wèn)題事實(shí)上我們專業(yè)房地產(chǎn)界對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了大量的研究，我認(rèn)為通過(guò)論壇的形式能向大家匯報(bào)我們這些方面的成果是非常重要的。關(guān)于復(fù)雜系統(tǒng)有哪些規(guī)律值得我們注意，首先是復(fù)雜系統(tǒng)邊界的規(guī)律。比如說(shuō)市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，原先用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是一個(gè)簡(jiǎn)單系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)代替市場(chǎng)的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)不行，然后我們讓位給這個(gè)市場(chǎng)，這是我們整個(gè)改革的一個(gè)原因。讓位市場(chǎng)之后，突然發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)沒(méi)有達(dá)到我們的預(yù)期，然后我們?cè)購(gòu)?qiáng)烈干預(yù)市場(chǎng)，目前走的就是這個(gè)路子。為什么這個(gè)市場(chǎng)會(huì)達(dá)不到我們的預(yù)期？這里我講一下叢林法則的失效的原因在那里？叢林法則就是自由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的法則就是老虎吃羊、羊吃草的法則，在叢林里面自由競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰也是這么多年來(lái)整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的法則，這個(gè)法則為什么在房地產(chǎn)界任憑這個(gè)法則任意發(fā)展會(huì)失效呢？最主要的是叢林開(kāi)始被破壞，叢林法則最有效的基礎(chǔ)是叢林存在。當(dāng)叢林不存在的時(shí)候，法則要重新建立。因?yàn)閰擦址ǖ氖刮覀兊纳鷳B(tài)環(huán)境發(fā)生了變化，市場(chǎng)也一樣比如說(shuō)我們的住宅，市場(chǎng)也是一樣。

　　我們現(xiàn)在說(shuō)一下為什么某些地方的房子一手房樓買的很高，而二手房一旦入住普遍有一個(gè)20—30%的跌幅，原先在深圳是非常明顯的，老百姓買了房子入伙后會(huì)有一個(gè)跌幅，為什么有些地方不會(huì)，有的地方會(huì)有一個(gè)明顯的漲幅，在上海過(guò)去三年里面普遍漲了很多很多，珠江三角洲的一些地方一跌不止，大的有環(huán)境的問(wèn)題，小的也有。比如說(shuō)深圳波特菲諾的房子買了以后普遍漲幅20—30%，很多很多地方的房子在跌，這是為什么？如果沒(méi)有宏觀調(diào)控之前，這個(gè)問(wèn)題可以忽略掉。但是，在宏觀調(diào)控出來(lái)的時(shí)候，目前雖然還沒(méi)有出臺(tái)進(jìn)一步打擊消費(fèi)者的政策，和強(qiáng)烈干預(yù)的措施，我們消費(fèi)者的信心正在徘徊中，消費(fèi)者的信心是受輿論的影響，與政策是有關(guān)系，也與輿論有關(guān)系的，同時(shí)也與他真正買的房子的升跌，二手樓和一手樓的價(jià)格，同一棟房子在一手樓和二手樓是相聯(lián)系的。為什么呢？這就是叢林法則的問(wèn)題。比如說(shuō)，深圳是一個(gè)海濱城市，我們到了深圳沒(méi)有這種感覺(jué)，我們?yōu)槭裁锤杏X(jué)不到海？如果認(rèn)為是叢林的一部分，它是被一條高速公路完全阻斷，一條高速公路能夠阻斷一個(gè)城市跟海的關(guān)系，事實(shí)上類似這種事情，大可以到城市，小可以就可以到住區(qū)。比如我們接觸了很多的項(xiàng)目，他們都有湖、有山等等。但是為什么不是區(qū)域整體的升值，而是只有山景、湖景有價(jià)格的差別，原因是因?yàn)槲覀冎袊?guó)房地產(chǎn)界，我們的政治資源、我們的自然資源，我們?nèi)魏钨Y源都是非常寶貴的，也就是叢林是非常寶貴的。當(dāng)我們把叢林無(wú)限的蠶食掉的時(shí)候，我們整個(gè)價(jià)值受到我們對(duì)叢林破壞的影響。我說(shuō)的叢林法的失效，使得我們必須注意中國(guó)的房地產(chǎn)平均數(shù)對(duì)于我們的意義，尤其在綜觀和微觀上對(duì)我們的意義非常小。比如說(shuō)：我們統(tǒng)計(jì)整個(gè)城市的平均數(shù)，事實(shí)上老百姓不認(rèn)平均數(shù),上海的平均數(shù)、深圳的平均數(shù)，老百姓是不認(rèn)的，他認(rèn)的就是哪個(gè)區(qū)域,哪個(gè)地方到底是怎么樣，而中國(guó)房地產(chǎn)的每個(gè)城市都是千差萬(wàn)別的。

　　這個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)還有一個(gè)規(guī)律，尤其我們中國(guó)房地產(chǎn)在我們高速公路、城際交通，以及城與城區(qū)域相互競(jìng)爭(zhēng)這樣一個(gè)時(shí)代我們發(fā)現(xiàn)都有很明顯的規(guī)律就是中心化和邊緣化的規(guī)律，這個(gè)規(guī)律可以解釋，為什么？為什么一些城市，比如上海,剛才莫天全已演示了出現(xiàn)的一些異動(dòng)，他的價(jià)格已經(jīng)完全違背了世界性的收入房?jī)r(jià)比的規(guī)律？我們覺(jué)得這是復(fù)雜系統(tǒng)的一個(gè)基本的常識(shí)，就是說(shuō)如果說(shuō)在外界的條件不變的話，市場(chǎng)本身會(huì)形成中心化和邊緣化的基本趨勢(shì)，中心化的含義就是中心化的地區(qū)價(jià)格高，邊緣化的地區(qū)價(jià)低，高有高的道理，低也并不是沒(méi)有道理。我們知道北京、上海這些城市，他們的主流話語(yǔ)霸權(quán)在哪里、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在哪里、國(guó)際性的區(qū)域總部在哪里、國(guó)際的移民也在哪里，錢流和人流在哪里？而被邊緣化的地區(qū)也存在規(guī)律就是錢、人和物的流向是逆向的過(guò)程。實(shí)際上市場(chǎng)出現(xiàn)這樣的情況就是邊緣化對(duì)抗中心化。

　　我們不要幻想中國(guó)是一個(gè)中國(guó)，不要幻想我們的城市都會(huì)像上海、北京，我覺(jué)得這是復(fù)雜系統(tǒng)運(yùn)作形成的最基本的規(guī)律，這個(gè)規(guī)律體現(xiàn)在房地產(chǎn)，我們?nèi)绾卧u(píng)價(jià)北京、上海、杭州他們的價(jià)格，我覺(jué)得這些價(jià)格上的評(píng)估，使我們的政策制定者心里感到非常恐慌，實(shí)際上上海的一城九鎮(zhèn)，他們自己在平衡這個(gè)問(wèn)題，使得他們的城市運(yùn)營(yíng)成本不至于太高。價(jià)格高或者低，我不贊成用國(guó)際上的指標(biāo)來(lái)衡量，事實(shí)上中國(guó)的房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，意味著不只是住，也不只是投資，獲取資本回報(bào)他意味著更多的東西，比如說(shuō)信用，比如說(shuō)身份等等，實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)的物業(yè)給中國(guó)人建立了信用基礎(chǔ)，否則我們中國(guó)人從原理上說(shuō)是沒(méi)有信用的，而只能通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)，如果這樣來(lái)看，評(píng)價(jià)中國(guó)城市的房地產(chǎn)價(jià)格，我們希望加入一個(gè)系數(shù)，就是中心化的系數(shù)，這個(gè)系數(shù)包括產(chǎn)業(yè)集中度，資金流向度等等的因素，這樣的話我們?cè)u(píng)估上海的價(jià)格，才會(huì)覺(jué)得它有規(guī)律可尋，否則這個(gè)規(guī)律我們就找不到。第三，復(fù)雜系統(tǒng)的時(shí)候強(qiáng)調(diào)任何單一的因素，比如說(shuō)產(chǎn)品、消費(fèi)者的需求、政策、資金、技術(shù)等等都會(huì)造成神話。這幾年中媒體不斷的制造出中國(guó)房地產(chǎn)的技術(shù)神話，消費(fèi)者神話，產(chǎn)品神話，那么它就是把一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)的一個(gè)單一因素單獨(dú)的拿出來(lái)然后夸大。事實(shí)上，所謂的定位，因?yàn)槲覀兪歉闶袌?chǎng)，我們到現(xiàn)在還在探討一個(gè)問(wèn)題就是所謂的精準(zhǔn)定位是不是存在的，這是一個(gè)，第二所謂物業(yè)的價(jià)值是不是存在，第三就是所謂的大道理到底有沒(méi)有解決中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題。大道理談了這么多，到現(xiàn)在還在談，我在這里就進(jìn)行呼吁我們中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身要做我們自己哈根達(dá)斯試驗(yàn)，我們知道對(duì)于復(fù)雜問(wèn)題我們不能用簡(jiǎn)單的推理辦法，哈根達(dá)斯是一個(gè)著名的雪糕生產(chǎn)商，他們做了一種實(shí)驗(yàn)，就是用8安士紙杯裝7安士的雪糕，這是一種。還有一種是用5安士的杯裝6安士的雪糕，我們知道這一個(gè)雪糕凹下去，一個(gè)就凸出來(lái)，那么消費(fèi)者到底愿意給哪一種雪糕付更多的錢。哈根達(dá)斯在全球進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，結(jié)果是消費(fèi)者愿意給雪糕冒出來(lái)的給更多的錢。這是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)解決問(wèn)題的方法，這個(gè)方法不是推理，因?yàn)槿绻凑胀评韥?lái)，8安士紙杯裝7安士的雪糕無(wú)論從消費(fèi)者喜歡杯還是喜歡吃雪糕，它的價(jià)值應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大5安士的杯裝6安士的雪糕，但是消費(fèi)者愿意為5安士的杯裝6安士的雪糕付錢，這個(gè)是一個(gè)實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。因此我贊成所有的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的各種實(shí)驗(yàn)，同時(shí)我也呼吁大家把這個(gè)實(shí)驗(yàn)進(jìn)行溝通，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是不同于歐美的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們建立自己的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)體系、評(píng)價(jià)指標(biāo)。我們通過(guò)我們的哈根達(dá)斯試驗(yàn)來(lái)證明我們的商業(yè)房地產(chǎn)怎么做，我們的住宅產(chǎn)品是怎么走，這樣的話我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)回到理性，或者是回到應(yīng)該它走的軌道。