周轉減速
慢周期調節(jié)市場預期
從土地供給到房產開發(fā)，再到房產銷售，房地產周轉正全面減速。在國家政策導向下，市場各參與者，包括地方政府、房企、購房者均需轉變獲利預期，由“短期回現(xiàn)”向“獲取長期收益”轉變。
承載能力
再平衡重建地產生態(tài)
地方經濟發(fā)展始終基于房地產“承載能力”，經濟的再平衡實質上也是房地產的再平衡。隨著地區(qū)經濟發(fā)展對房地產的要求上升，在房地產周轉放慢的同時，地產生態(tài)將加速分化，對于房地產業(yè)而言，“業(yè)態(tài)多元”將是長期趨勢。
戰(zhàn)略與運營
強化風險管控，積蓄發(fā)展能力
當前國內房地產業(yè)“杠桿率”處于歷史高位，后續(xù)尤其需要關注城市成交動能變化，適時調整成本結構，緩減資金壓力。
2018全國房地產市場發(fā)展回顧與展望
2018年宏觀經濟承壓對房地產市場預期的影響不容忽視，雖然四季度后“經濟維穩(wěn)”及“分城施政”靈活性加大，但市場下行態(tài)勢不改。在市場環(huán)境轉變下，優(yōu)勢城市、核心區(qū)域更具抗跌性，而后發(fā)型城市市場由高位下行的趨勢更加明顯。
2019年國內經濟下行壓力加大，房地產政策環(huán)境將較2018年樂觀。對于各類城市而言，市場維穩(wěn)是首要任務，機會更多體現(xiàn)在地方政府對政策執(zhí)行進行“靈活調整”。地方政策對市場供應及成交的抑制會適度放開，但“房住不炒”仍將長期堅持。
粵港澳大灣區(qū)
廣州
供應失衡，市場分化
2019預測：
【供應】預計2019年廣州全市新貨量仍較充裕，但區(qū)域不均衡加劇；
【成交】2019年商品住宅市場量縮價穩(wěn)，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃及城市更新夯實市場價值基礎
深圳
住房格局變革，長效機制推進
2019預測：
【政策】政策調控有限度放松，長效機制加快推進
【供應】預計2019年入市項目同比減少，供應區(qū)域集中在龍崗、寶安、南山
東莞
政策筑底 危機并存 穩(wěn)健向好
2019預測：
【供應】2019年東莞樓市供應充足
【庫存】東莞去庫存時間10～12個月，壓力適中，支撐房價
【成交】2019年東莞成交預測：成交量預計小幅增加約15%，房價微漲約5%
佛山
三穩(wěn)調控定調 成交有望穩(wěn)中回暖
2019預測：
【供應】預計2019年佛山供應回暖，供應量約1300萬㎡
【樓市】2019年佛山樓市或先冷后熱，上半年成交觸底后市場有望穩(wěn)步回升
【未來】城市布局全面提速，四大板塊角將成2019年佛山樓市熱點
珠海
住宅以價換量，成交將有恢復
2019預測：
【樓市】后續(xù)市場仍需面臨來自經濟環(huán)境等的諸多不確定因素，市場觀望情緒難以明顯轉變
【成交】市場成交受供應增多影響，將出現(xiàn)小幅增長
【庫存】當前住宅和商辦庫存均已攀升至高位，但2019年供需端博弈繼續(xù)深化，仍將高庫存壓力
中山
網簽抑制趨松，成交量漲
2019預測：
【土地】預測2019年的土地供應規(guī)模應有所上漲；土地競拍要求仍將延續(xù)2018年趨勢
【供應】預計2019年新入市的項目較少，新增供應將有所回落
【成交】2019年的網簽量將有所縮減
【庫存】目前高庫存壓力仍存在，但政府去庫存計劃勢在必行，預計2019年庫存將有一定下降
惠州
U型企穩(wěn)，穩(wěn)中有增
2019預測：
【供求】U型態(tài)勢企穩(wěn)，供應規(guī)模釋放，庫存壓力攀升，競爭加劇
環(huán)渤海城市群
北京
土地市場供應節(jié)奏加快，新房市場基本平穩(wěn)
2019預測：
【市場】堅持高壓調控態(tài)勢，強化市場監(jiān)管，建立多種類型、多級市場聯(lián)動的住房供應體系
【土地】土地市場供應節(jié)奏加快，開發(fā)商拿地謹慎
【樓市】新房市場基本平穩(wěn)
【未來】規(guī)劃帶動城市區(qū)域升值，引導需求回歸
天津
政府調控略松，市場健康政策穩(wěn)
2019預測：
【需求】人口增長將成為住房需求的主要支撐
【市場】預計2019年地方樓市將整體向理性健康發(fā)展，限購、限貸短期內仍難以放開
山東
核心城市筑底平穩(wěn)，縣級城市仍有調整空間
2019預測：
【政策】房住不炒的政策導向不動搖，微觀強調因城施策，調控措施更靈活多變
【房價】核心城市及骨干城市預計房價筑底后保持平穩(wěn)，縣級城市價格仍有調整空間
【產品】持續(xù)加速迭代更新
【布局】房地產行業(yè)向經濟效能提升轉型
大連
政策穩(wěn)定、預期下行，市場進入調整期
2019預測：
【政策】保持穩(wěn)定
【土地】供應量減少，價格保持上漲
【住宅】供應量增加，成交進一步探底，價格走平
石家莊
政策有待調整，后市或將回溫
2019預測：
【趨勢】經歷本輪市場行情艱苦和惡劣的階段，2019年將是市場修復之年
【樓市】目前市場整體將持續(xù)3～5個月的筑底期，預計2019年下半年將在量上有一定的上揚，價格降到一定程度后逐步企穩(wěn)
長三角城市群
上海
供應放量，成交維穩(wěn)
2019預測：
【政策】政府全力求穩(wěn)，2019年幾乎不可能出現(xiàn)政策松動
【市場】2019年預計租賃住宅項目將集中入市，將對商品住宅市場產生一定沖擊，商品住宅市場供求將繼續(xù)放緩
【租賃】未來隨著租賃市場及配套政策不斷完善，企業(yè)進入的積極性將繼續(xù)趨于提高
合肥
因城施策迎窗口期，房企布局迎新機遇
2019預測：
【政策】因城施策分類指導，地方調控迎“窗口期”，加快住房體系建設
【土地】開發(fā)熱點不斷外擴，房企拿地趨于理性，地價預期穩(wěn)中有降
【量價】市場平穩(wěn)放緩運行，房價整體預期維穩(wěn)，限價盤和低價盤為主力
【市場】市場回歸，房企拿地遇“窗口期”，逆市儲備優(yōu)質土地，中小房企迎進駐機會
南京
政府靈活調控，市場健康趨穩(wěn)
2019預測：
【土地】預計2019年南京土地仍將加大租賃用地出讓，平衡各置業(yè)層級需求
【政策】預計2019年房地產市場政策環(huán)境將有所改善，但不會出現(xiàn)全面放松的可能性
【成交】2019年南京樓市成交量同比仍將保持平穩(wěn)狀態(tài)，成交價格不會大幅度增加，以平穩(wěn)過渡為主
杭州
上半年壓力仍大，下半年走穩(wěn)回暖
2019預測：
【需求】人口紅利呈快速增長
【政策】預計2019年政策還會以平穩(wěn)市場為主，政策上小修小補，四限不放松
【土地】土地市場將較為平淡，低溢價率為主流
【市場】商品住宅市場量縮價穩(wěn)，平穩(wěn)發(fā)展
華中區(qū)域
武漢
政策維穩(wěn)，交易規(guī)模趨減
2019預測：
【政策】武漢主體調控政策仍將維穩(wěn)為主，堅持房住不炒，遏制房價上漲
【市場】供應、需求雙減的背景下，住宅市場規(guī)模預計比去年更低
鄭州
政策嚴控市場穩(wěn)定，量價穩(wěn)中有升
2019預測：
【政策】2019年“房住不炒”主基調不變，但更加強調因城施策
【需求】市場需求仍然旺盛，預計2019年市場穩(wěn)中略有上升
太原
調控基調延續(xù)，成交或小幅下降
2019預測：
【政策】太原2018年中才開啟限購調控，預計政策將延續(xù)調控基調
【市場】預計2019年銷售面積與2018年持平或小幅下降
長沙
市場更加理性，價格以穩(wěn)為主
2019預測：
【政策】預計長沙政策不會再加碼，“限價”有可能先行退出
【供求】預計2019年供應量與2018年基本持平；短期內限購、限售仍難退出，且市場環(huán)境已更加理性、樓市庫存攀升，成交量將略有下降
【樓市】預計2019年樓價以穩(wěn)為主、略有上漲
南昌
中心城區(qū)土地稀缺，價格上行仍然持續(xù)
2019預測：
【樓市】未來樓市調控繼續(xù)加碼的可能性較高，整體市場或將持續(xù)下行
【市場】2019年市場投資屬性變弱，交投轉淡，整體成交趨于下降
華西區(qū)域
成都
樓市高溫回落，市場分化加深
2019預測：
【供求】預計2019年成都新建住宅整體供應量小幅增長，成交量小幅縮減
【土地】土地市場供應主力區(qū)域將由遠郊回歸中心城區(qū)，全年供求量預計變化不大，成交樓面價小幅回升
重慶
土地迎供應高峰，樓市成交回歸常態(tài)
2019預測：
【政策】政策環(huán)境相對寬松，未來將以維穩(wěn)為主
【土地】三年計劃已完成60%，2019年或將迎來供應高峰
西安
市場仍將向好，量價仍有上升空間
2019預測：
【政策】2019年西安市場供應端政策預計會有所開放，成交端則繼續(xù)完善限購、限售、限價措施
貴陽
供應增加，市場競爭加大
2019預測：
【政策】預計2019年政策將保持相對寬松
【土地】2019年預計土地順推為主，在市場遇冷期及未來不明了的情況下，不會有較大增幅
【供應】預計對比2018年仍有一定漲幅
南寧
政策基調維穩(wěn)，市場預期仍然謹慎
2019預測：
【政策】預計2019年南寧樓市主基調仍以維穩(wěn)為主，限備案價、限貸等政策放松的可能性不大
【土地】預計土地市場會倒逼新政維穩(wěn)
東北平原
沈陽
成交或將下滑，價格仍然平穩(wěn)
2019預測：
【政策】預計沈陽政策總基調不變，仍是以調控為主，保證市場平穩(wěn)發(fā)展
【供應】在2018年庫存微漲的趨勢下，2019年可售貨量將增加
長春
庫存微增，價格平穩(wěn)
2019預測：
【政策】政策有機會實施更靈活調整
【供求】2019年供大于求現(xiàn)象或會加劇
【價格】價格平穩(wěn)發(fā)展
海峽西岸
福州
政府靈活調控，有助市場企穩(wěn)
2019預測：
【政策】福州2019年樓市政策預期將轉向適度寬松
【市場】安置型商品房仍是未來主角
【供應】供應持平，成交回暖，價格持平
廈門
調控趨向維穩(wěn) 筑底預期加強
2019預測：
【政策】政策轉穩(wěn) 調控預期轉向適度寬松
【供應】供應回升，成交上揚，價格趨穩(wěn)
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